Muster­fest­stellungs­klage gegen die Max-Emanuel Immobilien GmbH

Miet­erhöhungs-Ankündigung Jahre im Voraus

Worum ging es bei dieser Klage?

Die Max-Emanuel Immobilien GmbH ist Eigentümerin der Immobilie. Sie hatte den Mietern des Hohen­zollernkarrees in München-Schwabing eine Modernisierung sowie dramatische Miet­erhöhungen angekündigt, kurz bevor eine Gesetzes­änderung in Kraft trat. Danach sollen derartig heftige Miet­erhöhungen nicht mehr zulässig sein. Der Beginn der Bauarbeiten sollte erst viel später sein. Der DMB Mieter­ver­ein wollte fest­gestellt wissen, dass die Ankündigung unwirk­sam ist und dass die mit der Modernisierung angekündigten Miet­erhöhungen jedenfalls auf höchs­tens drei Euro je Quadrat­meter begrenzt sind.

Kann ich mich an der Klage beteiligen?

Nein, Anmeldungen waren nur bis Montag, 14. Oktober 2019 möglich. Am Tag danach war die Verhand­lung der Sache vor dem Ober­landes­gericht München.

Wie hat das Gericht geur­teilt?

Das Gericht hat fest­gestellt, dass sich die Miet­erhöhungen – gedacht für die in den kommenden Jahren geplante Modernisierung der Wohnungen im Hohen­zollernkarree – nicht nach der bis Ende 2018 geltenden vermieterfreundlichen Rechts­lage richten, sondern dass die seit Beginn 2019 geltenden Regeln zu Modernisierungs­miet­erhöhungen anzu­wenden sind. Danach darf die Miete um je nach Ausgangs­miete und höchs­tens zwei oder drei Euro je Quadrat­meter steigen. Außerdem darf die Vermieterin nicht elf, sondern nur acht Prozent der Kosten der Modernisierung auf die Mieter umlegen. Doch der Bundes­gerichts­hof urteilte jetzt: Der Vermieter durfte die Modernisierung so früh wie geschehen ankündigen und darf die Mieten nach den alten Regeln erhöhen. Einzelne Wohnungen werden jetzt wahr­scheinlich über 700 Euro pro Monat teurer.
Ober­landes­gericht München, Urteil vom 15.10.2019
Aktenzeichen: MK 1/19
Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 18.03.2021
Aktenzeichen: VIII ZR 305/19
Einzelheiten zum Urteil in der Pressemitteilung des Gerichts.
Verbraucher­vertreter: Rechtsanwalt Volker Rastätter, München

Ist das Verfahren damit beendet?

Ja, das Verfahren ist rechts­kräftig beendet. Gegen Urteile des Bundes­gerichts­hofs als höchstem deutsche Zivilge­richt gibt es keine Rechts­mittel. Theoretisch ist eine Verfassungs­beschwerde als außer­ordentlicher Rechts­behelf zulässig. Doch damit kann der Mieter­ver­ein nur die Verletzung von Verfahrens­grund­rechten geltend machen.

Wie hat der DMB Mieter­ver­ein München auf das Urteil des Bundes­gerichts­hofs reagiert?

Er ist enttäuscht. „Kein guter Tag für Miete­rinnen und Mieter“, kommentiert er das Urteil auf seiner Homepage. Schlimmer noch: „Das heißt, dass auf die Miete­rinnen und Mieter nun deutlich extremere Miet­erhöhungen nach der Modernisierung zukommen. Viele Menschen werden sich das Leben im Hohen­zollernkarree nicht mehr leisten können und somit ihr Zuhause verlieren“, sagte der Geschäfts­führer des DMB Mieter­ver­ein München, Volker Rastätter. Allerdings: Der Verein sehe noch andere recht­liche Möglich­keiten, den Vermieter auszubremsen, deutete er an. Welche das sind, blieb offen.