Miete mindern Mieter müssen nicht frieren

Ist- und Soll­zustand vergleichen

Vermieter müssen Mietern die Wohnung so übergeben, dass diese die Räume vertrags­gemäß nutzen können. Treten nach dem Einzug Mängel auf, muss der Vermieter sie schnellst­möglich beseitigen, egal ob er dafür verantwort­lich ist oder nicht.

Oft ist jedoch strittig, ob ein Mangel vorliegt, der den Vermieter zum Handeln verpflichtet. Als Maßstab dienen dann in erster Linie der Miet­vertrag und der Zustand der Räume beim Einzug.

Hat der Mieter eine Abstell­kammer ohne Strom­anschluss gemietet, kann er die fehlende Steck­dose später nicht reklamieren. Mietet jemand eine Wohnung mit Einzel­öfen, kann er aber verlangen, dass die Öfen im Winter warm werden.

Wohn­räume, Flure, Treppen, Keller und Zugänge müssen sich in vertrags­gemäßem Zustand befinden, ebenso der Fahr­stuhl, die Heizung und andere tech­nische Anlagen. Ein Mangel, der das Wohnen beein­trächtigt, kann aber auch Lärm von rück­sichts­losen Nach­barn oder von einer Groß­baustelle vor dem Haus sein.

Mängel immer sofort anzeigen

Vermieter sollten von Mängeln umge­hend erfahren. Wird die Heizung im Winter nur lauwarm, muss der Mieter den Vermieter sogar sofort benach­richtigen. Das ist Voraus­setzung für eine Minderung der Miete (siehe „Unser Rat“), aber auch wichtig, damit der Mieter nicht selbst haft­bar wird.

Entdeckt der Mieter beispiels­weise eine feuchte Wand, die von einem Rohr­bruch herrührt, muss er am Ende selbst für den Schaden mit aufkommen, wenn er das Problem nicht sofort seinem Vermieter meldet. Denn das Wasser breitet sich so vielleicht noch auf weitere Wände aus.

Nicht jeder Fehler berechtigt Mieter, ihre Zahlung zu mindern. Ausgeschlossen sind Bagatellen wie eine defekte Glühbirne in einer Lampe im Treppen­haus, Haarrisse an Decken einer Altbau­wohnung.

Last­schrift nach­träglich widerrufen

Liegt ein wesentlicher Mangel vor, kann der Mieter seine Zahlungen so lange mindern, bis der Vermieter den Fehler behoben hat. Fällt beispiels­weise am 15. Januar die Heizung aus und läuft sie erst am 30. Januar wieder einwand­frei, kann der Mieter die Miete für den halben Januar kürzen.

Oft ist die Miete schon im Voraus bezahlt, per Last­schrift oder Dauer­auftrag. Hat der Vermieter eine Einzugs­ermächtigung, kann der Mieter die Last­schrift für Januar nach­träglich bei der Bank widerrufen. Danach über­weist er die gekürzte Miete.

Eine Zahlung per Dauer­auftrag kann der Mieter dagegen nicht rück­gängig machen. Er kann den Minderungs­betrag aber mit künftigen Zahlungen – im Beispiel mit der Februar­miete – verrechnen.

Mieter sollten nicht zu lange warten, bevor sie aktiv werden. Schon in der Mängel­anzeige sollten sie schreiben, dass sie die Miete mindern werden, zum Beispiel so: „ ... behalte ich mir vor, ab sofort die Miete wegen des Mangels zu mindern ...“

Tun sie das nicht und bezahlen sie wie bisher, können sie die Miete später nicht rück­wirkend mindern. Das geht dann nur noch für künftige Zahlungen.

Manchmal sind Mieter mitschuldig

Feuchte Wände, Stock­flecken und Schimmel führen oft zu Stress zwischen Vermieter und Mieter. Wer ist schuld daran? Hat der Mieter falsch geheizt oder gelüftet? Dann darf er die Miete nicht mindern, weil er die Mängel selbst verursacht hat. Anders ist die Lage, wenn Schäden oder Baumängel am Haus zur Feuchtig­keit geführt haben. Dann ist die Miet­minderung berechtigt.

Oft kommt beides zusammen, Baumängel und falsches Lüften. In diesem Fall trägt der Mieter eine Mitschuld und muss das bei der Minderung berück­sichtigen.

Eine Ausnahme gilt, wenn eine Wohnung speziell gelüftet oder beheizt werden muss und der Vermieter seinen Mieter nicht darüber aufgeklärt hat. Dann kann der Mieter nicht wissen, dass er Schäden verursacht und trägt trotz seines falschen Verhaltens keine Mitschuld (Land­gericht Frank­furt/Oder, Az. 19 S 22/09). Er hat das Recht, die Miete zu mindern.

Einschränkung des Minderungs­rechts

Bauarbeiten am Haus oder in der Wohnung bringen Dreck, Baulärm und andere Belastungen mit sich. Das sind oft wesentliche Mängel, die zur Minderung berechtigen.

Bisher gilt das auch für staatlich geförderte energetische Sanierungen. Doch die Bundes­regierung will in solchen Fällen das Minderungs­recht in den ersten drei Monaten ausschließen, um Vermietern die Sorge vor Miet­einbußen zu nehmen. Sie hat dazu Ende 2011 einen Entwurf für ein Miet­rechts­änderungs­gesetz vorgelegt.

Mieter­verbände sind empört. „Damit wird ein Grund­recht für Verbraucher im Mietrecht abge­schafft“, sagt Lukas Siebenkotten, Direktor des Deutschen Mieter­bundes (DMB).

Noch ist offen, ob das Gesetz die parlamentarischen Hürden nimmt. Bis dahin dürfen Mieter auch bei energetischen Sanierungen ihre Zahlungen je nach Beein­trächtigung kürzen.