Wohnfläche. Stimmt die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche überhaupt? Darüber streiten Mietparteien teilweise heftig. © Adobe Stock / Benis Arapovic
Die Wohnfläche beeinflusst den Umfang von Mieterhöhungen und Betriebskosten. Nachmessen lohnt! Ist die Wohnung kleiner als vereinbart, kann die Miete sinken.
Stellt sich beim Nachmessen der Wohnung heraus, dass die Wohnung um mehr als 10 Prozent kleiner ist als im Mietvertrag vereinbart, können Mieter die Miete mindern. Beispiel: Eine Frau zieht in eine Dachgeschosswohnung, die laut Mietvertrag 64 Quadratmeter groß ist. Später misst sie die Grundfläche aus und rechnet selbst aus, wie viel der Fläche ihrer Räume mit Dachschrägen und ihr Balkon laut Wohnflächenverordnung rechtlich überhaupt als Wohnfläche zählt. Sie kommt am Ende auf 55 Quadratmeter. Die Differenz zwischen Mietvertrag und Realität beträgt 9 Quadratmeter, das sind rund 14 Prozent bezogen auf die Flächenangabe im Mietvertrag. Bislang bezahlt sie eine Miete in Höhe von 770 Euro warm. Nun senkt sie die Miete um 14 Prozent, auf rund 662 Euro pro Monat. Die Rechtsexperten der Stiftung Warentest sagen, was zur Wohnfläche zählt, wie man am besten nachmisst und wann eine Abweichung Konsequenzen hat.
Die wichtigsten Tipps zur Wohnfläche
Nachmessen. Vermessen Sie die Grundfläche Ihrer Wohnung erst einmal selbst mit einem Zollstock oder einem Laser-Messgerät. Das gibt Ihnen eine erste Orientierung.
Miete kürzen. Stellt sich bei einer Mietwohnung heraus, dass die Wohnfläche kleiner ist als vereinbart, können Mieter pro fehlendem Quadratmeter anteilig die Miete mindern – wenn die Abweichung mehr als 10 Prozent beträgt. Auch Vorauszahlungen auf Nebenkosten werden dann günstiger. Zu viel gezahlte Miete können sie für das laufende Kalenderjahr und die drei Jahre davor zurückfordern. Weitergehende Tipps zur Minderung und zum Mietrecht ganz generell finden sie im Mieter-Set der Stiftung Warentest.
Mieterhöhung und Betriebskostenabrechnung. Erhöht der Vermieter die Miete, muss er das auf Basis der tatsächlichen Quadratmeterzahl tun, sofern die Wohnung kleiner als vereinbart ist, auch wenn die Abweichung unter 10 Prozent liegt. Auch für die Betriebskostenabrechnung ist immer die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich (zum Special Betriebskostenabrechnung).
Immobilienkauf. Ist eine Kaufimmobilie in Wirklichkeit kleiner als verbindlich vereinbart, kann der Käufer den Preis mindern, Schadenersatz verlangen oder das ganze Geschäft wieder rückgängig machen („Rücktritt“). Es hilft, wenn er bei Vertragsabschluss auf einem detaillierten Berechnungsnachweis der Wohnfläche bestanden hatte. Eine Flächenangabe gilt etwa dann as verbindliche „Beschaffenheitsvereinbarung“, wenn sie im notariellen Kaufvertrag erwähnt wird.
Gutachter finden. Insbesondere wenn Sie die Miete wegen einer Wohnflächenabweichung mindern wollen, sollten Sie zuvor einen Sachverständigen die Wohnfläche ermitteln lassen. Viele Mietervereine kooperieren mit Gutachtern. Fragen Sie dort nach Empfehlungen. Mitglieder bekommen mitunter Sonderpreise. Wenn sich Mieter und Vermieter auf einen Gutachter einigen und sein Ergebnis als verbindlich vereinbaren, kann ein teurer Rechtsstreit vor Gericht vermieden werden.
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@holletester: Danke für Ihren Hinweis. Wir korrigieren die Darstellung in der Tabelle. Hier muss etwas in der rechten Spalte um eine Zeile tiefer gesetzt werden, Richtig ist:
Schrägen unter 1 m Deckenhöhe = Nein
Grundfläche zwischen 1 und 2 Meter Höhe = Zu 50 Prozent
@smsoft: Ist die Wohnfläche größer als im Mietvertrag angegeben, besteht für den Mieter kein Grund zur Reklamation.
ich (und viele andere Vermieter auch) berechne die Wohnfläche meiner vermieteten Wohnungen immer mit einem Abschlag nach unten, da dieses hier vorgeschlagene Verfahren seit Jahren bekannt ist und immer wieder propagiert wird, um Vermieter in der in Deutschland üblichen Weise zu diskreditieren.
Wenn einer meiner Mieter diesen Vorschlägen hier folgt, dann muss er am Ende mehr Miete zahlen und die Verfahrenskosten trägt er auf jeden Fall selber !
Kommentar vom Autor gelöscht.
Bei Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus sind oft die Wohnungen übereinander gleich geschnitten. Es kostet nichts die Nachbarn mal zu fragen, ob sie einen Grundrissplan haben. Damit hat man ggf. schon mal etwas in der Hand mit dem man argumentieren kann. Ebenso kann man in der Nebenkostenabrechnung schauen - da steht meist auch der Wohnflächenanteil drin. Den Gutachter würde ich nicht vor einem Prozess bestellen - dann sind die Kosten meiner Meinung immer vom Kläger (Mieter) zu tragen, oder? Im Prozess ist der Vermieter bei mir erst eingeknickt, als meine Rechtsschutzversicherung, die Anzahlung für die Sachverständigen/Vermesser eingezahlt hat. Dann wollte der Vermieter sehr schnell eine Einigung. Der Vermieter musste am Ende 90% der Kosten tragen. Das waren bei mir ohne den Gutachter bereits rd. 3.000 Euro. Ich habe für 2,5 Jahre fast 4.000 Euro zurück bekommen und zahle nun 130 Euro weniger im Monat.