Wohn­fläche Nach­messen kann bares Geld bringen

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Wohn­fläche - Nach­messen kann bares Geld bringen

Wohn­fläche. Stimmt die im Miet­vertrag ­angegebene Wohn­fläche über­haupt? Darüber streiten Miet­parteien teil­weise heftig. © Adobe Stock / Benis Arapovic

Die Wohn­fläche beein­flusst den Umfang von Miet­erhöhungen und Betriebs­kosten. Nach­messen lohnt! Ist die Wohnung kleiner als vereinbart, kann die Miete sinken.

Stellt sich beim Nach­messen der Wohnung heraus, dass die Wohnung um mehr als 10 Prozent kleiner ist als im Miet­vertrag vereinbart, können Mieter die Miete mindern. Beispiel: Eine Frau zieht in eine Dach­geschoss­wohnung, die laut Miet­vertrag 64 Quadrat­meter groß ist. Später misst sie die Grund­fläche aus und rechnet selbst aus, wie viel der Fläche ihrer Räume mit Dach­schrägen und ihr Balkon laut Wohn­flächen­ver­ordnung recht­lich über­haupt als Wohn­fläche zählt. Sie kommt am Ende auf 55 Quadrat­meter. Die Differenz zwischen Miet­vertrag und Realität beträgt 9 Quadrat­meter, das sind rund 14 Prozent bezogen auf die Flächen­angabe im Miet­vertrag. Bislang bezahlt sie eine Miete in Höhe von 770 Euro warm. Nun senkt sie die Miete um 14 Prozent, auf rund 662 Euro pro Monat. Die Rechts­experten der Stiftung Warentest sagen, was zur Wohn­fläche zählt, wie man am besten nach­misst und wann eine Abweichung Konsequenzen hat.

Die wichtigsten Tipps zur Wohn­fläche

Nach­messen. Vermessen Sie die Grund­fläche Ihrer Wohnung erst einmal selbst mit einem Zoll­stock oder einem Laser-Mess­gerät. Das gibt Ihnen eine erste Orientierung.

Miete kürzen. Stellt sich bei einer Miet­wohnung heraus, dass die Wohn­fläche kleiner ist als vereinbart, können Mieter pro fehlendem Quadrat­meter anteilig die Miete mindern – wenn die Abweichung mehr als 10 Prozent beträgt. Auch Voraus­zahlungen auf Neben­kosten werden dann güns­tiger. Zu viel gezahlte Miete können sie für das laufende Kalender­jahr und die drei Jahre davor zurück­fordern. Weitergehende Tipps zur Minderung und zum Mietrecht ganz generell finden sie im Mieter-Set der Stiftung Warentest.

Miet­erhöhung und Betriebs­kosten­abrechnung. Erhöht der Vermieter die Miete, muss er das auf Basis der tatsäch­lichen Quadrat­meterzahl tun, sofern die Wohnung kleiner als vereinbart ist, auch wenn die Abweichung unter 10 Prozent liegt. Auch für die Betriebs­kosten­abrechnung ist immer die tatsäch­liche Wohn­fläche maßgeblich (zum Special Betriebskostenabrechnung).

Immobilienkauf. Ist eine Kaufimmobilie in Wirk­lich­keit kleiner als verbindlich vereinbart, kann der Käufer den Preis mindern, Schaden­ersatz verlangen oder das ganze Geschäft wieder rück­gängig machen („Rück­tritt“). Es hilft, wenn er bei Vertrags­abschluss auf einem detaillierten Berechnungs­nach­weis der Wohn­fläche bestanden hatte. Eine Flächen­angabe gilt etwa dann as verbindliche „Beschaffen­heits­ver­einbarung“, wenn sie im notariellen Kauf­vertrag erwähnt wird.

Gutachter finden. Insbesondere wenn Sie die Miete wegen einer Wohn­flächen­abweichung mindern wollen, sollten Sie zuvor einen Sach­verständigen die Wohn­fläche ermitteln lassen. Viele Mieter­ver­eine koope­rieren mit Gutachtern. Fragen Sie dort nach Empfehlungen. Mitglieder bekommen mitunter Sonderpreise. Wenn sich Mieter und Vermieter auf einen Gutachter einigen und sein Ergebnis als verbindlich vereinbaren, kann ein teurer Rechts­streit vor Gericht vermieden werden.

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Kommentarliste

Nutzer­kommentare können sich auf einen früheren Stand oder einen älteren Test beziehen.

  • Profilbild Stiftung_Warentest am 23.02.2023 um 10:49 Uhr
    Schrägen unter 1 m Deckenhöhe

    @holletester: Danke für Ihren Hinweis. Wir korrigieren die Darstellung in der Tabelle. Hier muss etwas in der rechten Spalte um eine Zeile tiefer gesetzt werden, Richtig ist:
    Schrägen unter 1 m Deckenhöhe = Nein
    Grundfläche zwischen 1 und 2 Meter Höhe = Zu 50 Prozent

  • Profilbild Stiftung_Warentest am 13.02.2023 um 11:33 Uhr
    Wohnfläche

    @smsoft: Ist die Wohnfläche größer als im Mietvertrag angegeben, besteht für den Mieter kein Grund zur Reklamation.

  • smsoft am 13.02.2023 um 11:15 Uhr
    Achtung Falle!

    ich (und viele andere Vermieter auch) berechne die Wohnfläche meiner vermieteten Wohnungen immer mit einem Abschlag nach unten, da dieses hier vorgeschlagene Verfahren seit Jahren bekannt ist und immer wieder propagiert wird, um Vermieter in der in Deutschland üblichen Weise zu diskreditieren.
    Wenn einer meiner Mieter diesen Vorschlägen hier folgt, dann muss er am Ende mehr Miete zahlen und die Verfahrenskosten trägt er auf jeden Fall selber !

  • smsoft am 13.02.2023 um 11:11 Uhr

    Kommentar vom Autor gelöscht.

  • MarkRad am 10.02.2023 um 16:09 Uhr
    Tipps und Erfahrungsbericht

    Bei Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus sind oft die Wohnungen übereinander gleich geschnitten. Es kostet nichts die Nachbarn mal zu fragen, ob sie einen Grundrissplan haben. Damit hat man ggf. schon mal etwas in der Hand mit dem man argumentieren kann. Ebenso kann man in der Nebenkostenabrechnung schauen - da steht meist auch der Wohnflächenanteil drin. Den Gutachter würde ich nicht vor einem Prozess bestellen - dann sind die Kosten meiner Meinung immer vom Kläger (Mieter) zu tragen, oder? Im Prozess ist der Vermieter bei mir erst eingeknickt, als meine Rechtsschutzversicherung, die Anzahlung für die Sachverständigen/Vermesser eingezahlt hat. Dann wollte der Vermieter sehr schnell eine Einigung. Der Vermieter musste am Ende 90% der Kosten tragen. Das waren bei mir ohne den Gutachter bereits rd. 3.000 Euro. Ich habe für 2,5 Jahre fast 4.000 Euro zurück bekommen und zahle nun 130 Euro weniger im Monat.