Wohn­fläche Nach­messen kann bares Geld bringen

Zirka-Angaben in Miet­verträgen

In einigen Miet­verträgen ist die Wohn­fläche mit einer „ca.“-Angabe versehen. Das macht die Angabe jedoch nicht weniger verbindlich und entlastet den Vermieter bei einer großen Wohn­flächendifferenz daher nicht (Bundes­gerichts­hof, Az. VIII ZR 33/18 und Az. VIII ZR 26/20).

Flächen­angabe in Zeitungs­annonce

Macht der Miet­vertrag keine Angaben zur Wohn­fläche, stand eine Angabe aber in der von der Maklerin aufgegebenen Annonce, kann diese Flächen­angabe dennoch eine verbindliche Vereinbarung über die Wohnungs­größe sein (Bundes­gerichts­hof, Az. VIII ZR 256/09).

Rück­zahlung zu viel gezahlter Miete

Steht fest, dass die Flächen­abweichung mehr als 10 Prozent beträgt, kann der Mieter nicht nur die Miete für die Zukunft senken, sondern unter Umständen sogar die in der Vergangenheit zu viel gezahlte Miete ersetzt verlangen. Ende 2013 klagte ein Mieter erfolg­reich vor dem Land­gericht München I die Rück­zahlung von rund 11 330 Euro zu viel gezahlter Miete wegen einer erheblichen Flächen­abweichung ein (Az. 31 S 6768/13).

Vermieter können Minderung mit Klausel ausschließen

Allerdings können Vermieter eine Flächen­angabe im Miet­vertrag mit einer ergänzenden Klausel relati­vieren und dem Mieter damit das Recht auf Miet­minderung nehmen. Der Bundes­gerichts­hof hat im Jahr 2010 folgende Klausel als wirk­sam erachtet (Az. VIII ZR 306/09):

„Vermietet werden (…) folgende Räume: Die Wohnung (…) bestehend aus (…) zur Benut­zung als Wohn­raum, deren Größe ca. xx Quadrat­meter beträgt. Diese Angabe dient wegen möglicher Mess­fehler nicht zur Fest­legung des Miet­gegen­standes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Anzahl der vermieteten Räume.“

Diese Klausel steht zum Beispiel in dem Mietvertrags-Formular, das der Berliner Grund­eigentum-Verlag verkauft. In vielen älteren Miet­verträgen fehlt eine solche Klausel. Auch in neuen Vertrags­formularen fehlt sie zum Teil.

Sparen bei der Betriebs­kosten­abrechnung

Eine Wohn­flächen­abweichung spielt bei den Betriebs­kosten eine große Rolle, weil viele Positionen wie Garten­pflege, Hausmeister­kosten, Müll­abfuhr und in der Regel sogar ein Teil der Heiz­kosten eines Miets­hauses nach der Wohn­fläche auf die Mieter im Haus umge­legt werden. Da hier keine 10-Prozent-Regel gilt, wirkt sich eine kleinere Wohn­fläche bei der Betriebs­kosten­abrechnung immer positiv aus.

Beispiel Betriebs­kosten: Der Hausmeister eines vermieteten Mehr­familien­hauses hat im Jahr 2019 insgesamt 2 000 Euro gekostet. Das Haus hat eine Gesamt­fläche von 1 000 Quadrat­metern. Der Vermieter hat im Miet­vertrag mit seinen Mietern vereinbart, dass die Hausmeister­kosten nach der Wohn­fläche auf die Miet­parteien umge­legt werden. Jeder Mieter zahlt demnach für das Jahr 2019 pro ­Quadrat­meter 2 Euro. Ist die Wohnung einer Mieterin nicht wie im Miet­vertrag angegeben 120 Quadrat­meter, sondern tatsäch­lich nur 100 Quadrat­meter groß, kann der Vermieter für den Hausmeister von der Mieterin nur 200 Euro statt 240 Euro verlangen.

Korrektur der Betriebs­kosten­abrechnung

Wie im Beispiel angegeben muss der Vermieter bei allen nach Quadrat­metern umge­legten Betriebs­kosten vorgehen. Durch die Berück­sichtigung der richtigen Wohn­fläche wird die Betriebs­kosten­nach­zahlung des Mieters geringer oder es ergibt sich sogar ein Erstattungs­betrag.

Jahres­frist für Beschwerden beachten: Eine Betriebs­kosten­abrechnung auf Basis einer falschen Wohnungs­größe ist ein inhalt­licher Fehler der Abrechnung. Diesen muss der Mieter inner­halb eines Jahres nach Zugang der Betriebs­kosten­abrechnung beim Mieter monieren und Korrektur erlangen (mehr zur Betriebskostenabrechnung).

Die Wohn­fläche bei Miet­erhöhung

Auch wenn der Vermieter im laufenden Miet­verhältnis die Miete auf die orts­übliche Vergleichs­miete anheben will, muss er die tatsäch­liche Wohn­fläche berück­sichtigen. Auch hier gibt es keine 10-Prozent-Regel (Bundes­gerichts­hof, Az. VIII ZR 220/17).

Beispiel Miet­erhöhung: Erlaubt die Vergleichs­miete eine Miet­erhöhung auf 8 Euro pro Quadrat­meter und ist die Wohnung nur 50 statt wie im Miet­vertrag angegeben 55 Quadrat­meter groß, darf der Vermieter die Miete nur auf 400 Euro, nicht auf 440 erhöhen.

Eine Miet­erhöhung kann auch wirk­sam sein, wenn der Vermieter sie ­irrtümlich mit einer zu großen Wohn­fläche begründet hat. Laut Bundes­gerichts­hof gilt sie, wenn der Mieter zuge­stimmt hatte und der Vermieter die neue Miete auch auf Basis der tatsäch­lichen Fläche hätte fordern können (Az. VIII ZR 234/18).

Flächenbe­rechnung nach Wohn­flächen­ver­ordnung

Wenn Mieter die Grund­fläche ihrer Wohnung ausgemessen haben, stellt sich die Frage, wie viel davon recht­lich über­haupt als Wohn­fläche zählt. Wenn im Miet­vertrag nichts Konkretes steht, gilt für Miet­verträge, die vor 2004 abge­schlossen wurden, für die Flächenbe­rechnung in der Regel die sogenannte „Zweite Berechnungsverordnung“. Für Verträge ab 2004 gilt in der Regel die Wohnflächenverordnung. Am häufigsten streiten Mieter und Vermieter um die Anrechnung von Freiflächen wie Balkon, Loggia, Dachgarten und Terrasse.

Die Wohn­flächen­ver­ordnung sieht zum Beispiel vor:

• Balkon/Terrasse: Die Grund­fläche von Balkon oder Terrasse zählt in der Regel nur zu 25 Prozent als Wohn­fläche. In Ausnahefällen (etwa bei besonders guter Lage oder Ausstattung) kann die Grund­fläche auch bis zu 50 Prozent als Wohn­fläche ange­rechnet werden.
• Dach­schrägen/Flächen unter Treppen: Grund­fläche unter 1 Meter Höhe gilt gar nicht als Wohn­fläche. Grund­fläche zwischen 1 und 2 Metern Höhe zählt zu 50 Prozent als Wohn­fläche.
• Keller: Die Grund­fläche von vermieteten Kellerräumen zählt laut Wohn­flächen­ver­ordnung nicht als Wohn­fläche. Von diesem Grund­satz kann es aber Ausnahmen geben (siehe nächster Zwischen­titel „Wann Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter vorgehen“).

Mehr dazu in der Tabelle Was zur Wohnfläche gehört.

Wann Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter vorgehen

Die Wohn­flächen­ver­ordnung gilt zwar in der Regel als Maßstab dafür, wie viel Grund­fläche recht­lich als Wohn­fläche gilt. Ausnahms­weise kann die Verordnung aber zum Beispiel durch Vereinbarungen der Miet­parteien verdrängt werden. Etwa wenn die Mieter und Vermieter im Miet­vertrag gemein­sam etwas ausdrück­lich als Wohn­fläche bestimmt haben, was nach Wohn­flächen­ver­ordnung eigentlich keine Wohn­fläche sein kann. Dann geht die Vereinbarung der Verordnung vor. So stufte der Bundes­gerichts­hof im Juni 2021 zum Beispiel vom Mieter als Wohn­raum genutzte Kellerräume ausnahms­weise doch als Wohn­fläche ein. Im Miet­vertrag war fest­gehalten worden, dass die Kellerräume „zur Benut­zung als Wohn­raum“ mitgemietet sind (Bundes­gerichts­hof, Az. VIII ZR 26/20).

Vereinbarung zählt nicht bei Miet­erhöhung: Die als Wohn­raum vereinbarte Kellerfläche wird in einem solchen Fall zwar bei der Umlage der Betriebs­kosten und bei der Berechnung einer möglichen Miet­minderung wegen einer großen Flächen­abweichung mitgezählt, aber nicht bei Miet­erhöhungen. Hier bleiben Vereinbarungen unbe­rück­sichtigt. Für den Umfang einer Miet­erhöhung (Quadrat­meter­preis x Wohn­fläche) ist stets nur die tatsäch­liche Wohn­fläche maßgeblich (Bundes­gerichts­hof, Az. VIII ZR 26/20).

So wird die Wohn­fläche gemessen

Laut Wohn­flächen­ver­ordnung ist der freie Raum zwischen zwei Wänden zu messen – auch wenn sie gefliest oder vertäfelt sind. Fuß- und Scheuer­leisten zählen zur Wohn­fläche, gemessen wird also darüber. Auf dem Balkon gilt das Geländer als Begrenzung. Kniff­lig sind Dach­geschoss­wohnungen: Oft treffen Dach­schrägen, Gauben, Wand­verkleidungen, Pfeiler und Stützen sowie Innentreppen aufeinander. Nach der Zweiten Berechnungs­ver­ordnung gelten „lichte“ Maße ohne Wand­bekleidung oder die Rohbaumaße minus 3 Prozent „Putz­abzug“.

Vorsicht bei Din 277: Grund­fläche gleich Wohn­fläche

Vorsicht ist geboten, wenn im Miet­vertrag vorgegeben ist, dass die Wohn­fläche nach Din 277 ermittelt wird: Dann zählen Balkon, Keller und Räume unter Dach­schrägen zu 100 Prozent mit. Es ist umstritten, ob ein Vermieter im Miet­vertrags­formular, dass er bei Einzug dem Mieter zur Unter­schrift vorlegt, diesem die für Mieter ungüns­tige Din 277 als Regel­werk zur Flächenbe­rechnung aufzwingen kann. Das Land­gericht Berlin hat das im Jahr 2012 für möglich gehalten (Az. 65 S 94/12).

Genauer messen mit Lot und Laser

Mit klassischen Mess­instru­menten lässt sich allenfalls die Fläche einfach geschnittener Wohnungen ermitteln. Bereits bei Wandlängen über zwei Meter sind jedoch Fehler programmiert, weil man Zoll­stock oder Maßband mehr­fach ansetzen muss.

Tipp: Milli­metergenau messen Laser-Entfernungs­mess­geräte. Sie sind ab 50 Euro zu haben, lassen sich aber bei Werk­zeug­verleihern auch kostengünstig mieten.

Unter Dach­schrägen leistet ein Lot gute Dienste. Dazu knoten Hobby-Vermesser einen Faden von mindestens zwei Metern Länge ans Griffloch einer Schere, messen an der hängenden Schnur 1 und 2 Meter ab und markieren die Stellen mit Klebeband. Die Teilmaße für die Räume lassen sich am besten in einer Tabelle fest­halten. Wer eine Grund­riss­zeichnung hat, über­prüft die darin vermerkten Maße.

Käuferrechte bei falscher Flächen­angabe

Auch für Immobilienkäufer sind fehler­hafte Quadrat­meter­angaben ärgerlich. Doch sie können sich wehren. Die besten Chancen besitzt, wer bei Vertrags­abschluss auf einem detaillierten Berechnungs­nach­weis der Wohn­fläche bestanden hat. Sind exakt 100 Quadrat­meter vereinbart, ist jede Abweichung ein Mangel. Käufer können Schaden­ersatz verlangen, den Kauf­preis mindern oder vom Kauf­vertrag zurück­treten.

Eine mutmaß­liche Flächen­abweichung wird oft nach den Berechnungs­regeln der Wohn­flächen­ver­ordnung über­prüft, solange zwischen Käufer und Verkäufer nichts andere vereinbart wurde. Eine Flächendifferenz gilt in der Regel erst dann als recht­lich relevanter Mangel, wenn die Wohnung mehr als 10 Prozent kleiner ist als vereinbart (Bundes­gerichts­hof, Az. VIII ZR 144/09). Allerdings sehen einige Gerichte etwa schon bei einer Flächen­abweichung von 5 Prozent einen Mangel (im Jahr 2018: Ober­landes­gericht Stutt­gart, Az.14 U 44/18).

Fehler in den Flächen­angaben eines Bauträgers

Neuere Verträge sehen deshalb oft eine Toleranz­grenze von 2 Prozent vor. Erster Ansprech­partner bei Bean­standungen ist der Verkäufer. Stellt er sich stur, können ein Bauherren­verband oder ein Fach­anwalt für Baurecht helfen. Auch Bauträger weisen bei ihren Immobilien nicht immer die richtige Fläche aus.

Wer vermutet, dass Quadrat­meter fehlen, sollte seinen Verdacht schon bei der Abnahme ins Protokoll schreiben. Kommt es zum Streit, muss der Bauträger beweisen, dass seine Zahlen stimmen. Kann er das nicht, darf der Käufer den Preis anteilig mindern. Nimmt der Käufer die zu kleine Wohnung ab, kehrt sich die Beweislast um, und er selbst ist in der Pflicht.