Wohn­fläche Nach­messen kann bares Geld bringen

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Wohn­fläche - Nach­messen kann bares Geld bringen
Wohn­fläche. Stimmt die im Miet­vertrag ­angegebene Wohn­fläche über­haupt? Darüber streiten Miet­parteien teil­weise heftig. © Adobe Stock / Benis Arapovic

Die Wohn­fläche beein­flusst den Umfang einer Miet­erhöhung und die Höhe der Betriebs­kosten. Nach­messen lohnt! Ist die Wohnung kleiner als vereinbart, kann die Miete sinken.

Die wichtigsten Tipps zur Wohn­fläche

Nach­messen.
Vermessen Sie die Grund­fläche Ihrer Wohnung erst einmal selbst mit einem Zoll­stock oder einem Laser-Mess­gerät. Das gibt Ihnen eine erste Orientierung.
Miete kürzen.
Stellt sich bei einer Miet­wohnung heraus, dass die Wohn­fläche kleiner ist als vereinbart, können Mieter pro fehlendem Quadrat­meter anteilig die Miete mindern – wenn die Abweichung mehr als 10 Prozent beträgt. Auch Voraus­zahlungen auf Neben­kosten werden dann güns­tiger. Zu viel gezahlte Miete können sie für das laufende Kalender­jahr und die drei Jahre davor zurück­fordern. Weitergehende Tipps zur Minderung und zum Mietrecht ganz generell finden sie im Mieter-Set der Stiftung Warentest.
Miet­erhöhung und Betriebs­kosten­abrechnung.
Erhöht der Vermieter die Miete, muss er das auf Basis der tatsäch­lichen Quadrat­meterzahl tun, sofern die Wohnung kleiner als vereinbart ist, auch wenn die Abweichung unter 10 Prozent liegt. Auch für die Betriebs­kosten­abrechnung ist immer die tatsäch­liche Wohn­fläche maßgeblich (zum Special Betriebskostenabrechnung).
Immobilienkauf.
Ist eine Kaufimmobilie in Wirk­lich­keit kleiner als verbindlich vereinbart, kann der Käufer den Preis mindern, Schaden­ersatz verlangen oder das ganze Geschäft wieder rück­gängig machen („Rück­tritt“). Es hilft, wenn er bei Vertrags­abschluss auf einem detaillierten Berechnungs­nach­weis der Wohn­fläche bestanden hatte. Eine Flächen­angabe gilt etwa dann as verbindliche „Beschaffen­heits­ver­einbarung“, wenn sie im notariellen Kauf­vertrag erwähnt wird.
Gutachter finden.
Insbesondere wenn Sie die Miete wegen einer Wohn­flächen­abweichung mindern wollen, sollten Sie zuvor einen Sach­verständigen die Wohn­fläche ermitteln lassen. Viele Mieter­ver­eine koope­rieren mit Gutachtern. Fragen Sie dort nach Empfehlungen. Mitglieder bekommen mitunter Sonderpreise. Wenn sich Mieter und Vermieter auf einen Gutachter einigen und sein Ergebnis als verbindlich vereinbaren, kann ein teurer Rechts­streit vor Gericht vermieden werden.

Miete mindern bei Wohn­flächen­abweichung

Stellt sich beim Nach­messen der Wohnung heraus, dass die Wohnung um mehr als 10 Prozent kleiner ist als im Miet­vertrag vereinbart, können Mieter die Miete mindern.

Beispiel Miet­minderung: Eine Frau zieht in eine Dach­geschoss­wohnung, die laut Miet­vertrag 64 Quadrat­meter groß ist. Später misst sie die Grund­fläche aus und rechnet selbst aus, wie viel der Fläche ihrer Räume mit Dach­schrägen und ihr Balkon laut Wohn­flächen­ver­ordnung recht­lich über­haupt als Wohn­fläche zählt. Sie kommt am Ende auf 55 Quadrat­meter. Die Differenz zwischen Miet­vertrag und Realität beträgt 9 Quadrat­meter, das sind rund 14 Prozent bezogen auf die Flächen­angabe im Miet­vertrag. Bislang bezahlt sie eine Miete in Höhe von 770 Euro warm. Nun senkt sie die Miete um 14 Prozent, auf rund 662 Euro pro Monat.

Zirka-Angaben in Miet­verträgen

In einigen Miet­verträgen ist die Wohn­fläche mit einer „ca.“-Angabe versehen. Das macht die Angabe jedoch nicht weniger verbindlich und entlastet den Vermieter bei einer großen Wohn­flächendifferenz daher nicht (Bundes­gerichts­hof, Az. VIII ZR 33/18 und Az. VIII ZR 26/20).

Flächen­angabe in Zeitungs­annonce

Macht der Miet­vertrag keine Angaben zur Wohn­fläche, stand eine Angabe aber in der von der Maklerin aufgegebenen Annonce, kann diese Flächen­angabe dennoch eine verbindliche Vereinbarung über die Wohnungs­größe sein (Bundes­gerichts­hof, Az. VIII ZR 256/09).

Rück­zahlung zu viel gezahlter Miete

Steht fest, dass die Flächen­abweichung mehr als 10 Prozent beträgt, kann der Mieter nicht nur die Miete für die Zukunft senken, sondern unter Umständen sogar die in der Vergangenheit zu viel gezahlte Miete ersetzt verlangen. Ende 2013 klagte ein Mieter erfolg­reich vor dem Land­gericht München I die Rück­zahlung von rund 11 330 Euro zu viel gezahlter Miete wegen einer erheblichen Flächen­abweichung ein (Az. 31 S 6768/13) (Mieter bekommt 11 330 Euro zurück“).

Vermieter können Minderung mit Klausel ausschließen

Allerdings können Vermieter eine Flächen­angabe im Miet­vertrag mit einer ergänzenden Klausel relati­vieren und dem Mieter damit das Recht auf Miet­minderung nehmen. Der Bundes­gerichts­hof hat im Jahr 2010 folgende Klausel als wirk­sam erachtet (Az. VIII ZR 306/09):

„Vermietet werden (…) folgende Räume: Die Wohnung (…) bestehend aus (…) zur Benut­zung als Wohn­raum, deren Größe ca. xx Quadrat­meter beträgt. Diese Angabe dient wegen möglicher Mess­fehler nicht zur Fest­legung des Miet­gegen­standes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Anzahl der vermieteten Räume.“

Diese Klausel steht zum Beispiel in dem Mietvertrags-Formular, das der Berliner Grund­eigentum-Verlag verkauft. In vielen älteren Miet­verträgen fehlt eine solche Klausel. Auch in neuen Vertrags­formularen fehlt sie zum Teil.

Sparen bei der Betriebs­kosten­abrechnung

Eine Wohn­flächen­abweichung spielt bei den Betriebs­kosten eine große Rolle, weil viele Positionen wie Garten­pflege, Hausmeister­kosten, Müll­abfuhr und in der Regel sogar ein Teil der Heiz­kosten eines Miets­hauses nach der Wohn­fläche auf die Mieter im Haus umge­legt werden. Da hier keine 10-Prozent-Regel gilt, wirkt sich eine kleinere Wohn­fläche bei der Betriebs­kosten­abrechnung immer positiv aus.

Beispiel Betriebs­kosten: Der Hausmeister eines vermieteten Mehr­familien­hauses hat im Jahr 2019 insgesamt 2 000 Euro gekostet. Das Haus hat eine Gesamt­fläche von 1 000 Quadrat­metern. Der Vermieter hat im Miet­vertrag mit seinen Mietern vereinbart, dass die Hausmeister­kosten nach der Wohn­fläche auf die Miet­parteien umge­legt werden. Jeder Mieter zahlt demnach für das Jahr 2019 pro ­Quadrat­meter 2 Euro. Ist die Wohnung einer Mieterin nicht wie im Miet­vertrag angegeben 120 Quadrat­meter, sondern tatsäch­lich nur 100 Quadrat­meter groß, kann der Vermieter für den Hausmeister von der Mieterin nur 200 Euro statt 240 Euro verlangen.

Korrektur der Betriebs­kosten­abrechnung

Wie im Beispiel angegeben muss der Vermieter bei allen nach Quadrat­metern umge­legten Betriebs­kosten vorgehen. Durch die Berück­sichtigung der richtigen Wohn­fläche wird die Betriebs­kosten­nach­zahlung des Mieters geringer oder es ergibt sich sogar ein Erstattungs­betrag.

Jahres­frist für Beschwerden beachten: Eine Betriebs­kosten­abrechnung auf Basis einer falschen Wohnungs­größe ist ein inhalt­licher Fehler der Abrechnung. Diesen muss der Mieter inner­halb eines Jahres nach Zugang der Betriebs­kosten­abrechnung beim Mieter monieren und Korrektur erlangen (mehr zur Betriebskostenabrechnung).

Die Wohn­fläche bei Miet­erhöhung

Auch wenn der Vermieter im laufenden Miet­verhältnis die Miete auf die orts­übliche Vergleichs­miete anheben will, muss er die tatsäch­liche Wohn­fläche berück­sichtigen. Auch hier gibt es keine 10-Prozent-Regel (Bundes­gerichts­hof, Az. VIII ZR 220/17).

Beispiel Miet­erhöhung: Erlaubt die Vergleichs­miete eine Miet­erhöhung auf 8 Euro pro Quadrat­meter und ist die Wohnung nur 50 statt wie im Miet­vertrag angegeben 55 Quadrat­meter groß, darf der Vermieter die Miete nur auf 400 Euro, nicht auf 440 erhöhen.

Eine Miet­erhöhung kann auch wirk­sam sein, wenn der Vermieter sie ­irrtümlich mit einer zu großen Wohn­fläche begründet hat. Laut Bundes­gerichts­hof gilt sie, wenn der Mieter zuge­stimmt hatte und der Vermieter die neue Miete auch auf Basis der tatsäch­lichen Fläche hätte fordern können (Az. VIII ZR 234/18).

Flächenbe­rechnung nach Wohn­flächen­ver­ordnung

Wenn Mieter die Grund­fläche ihrer Wohnung ausgemessen haben, stellt sich die Frage, wie viel davon recht­lich über­haupt als Wohn­fläche zählt. Wenn im Miet­vertrag nichts Konkretes steht, gilt für Miet­verträge, die vor 2004 abge­schlossen wurden, für die Flächenbe­rechnung in der Regel die sogenannte „Zweite Berechnungsverordnung“. Für Verträge ab 2004 gilt in der Regel die Wohnflächenverordnung. Am häufigsten streiten Mieter und Vermieter um die Anrechnung von Freiflächen wie Balkon, Loggia, Dachgarten und Terrasse.

Die Wohn­flächen­ver­ordnung sieht zum Beispiel vor:

  • Balkon/Terrasse: Die Grund­fläche von Balkon oder Terrasse zählt in der Regel nur zu 25 Prozent als Wohn­fläche. In Ausnahefällen (etwa bei besonders guter Lage oder Ausstattung) kann die Grund­fläche auch bis zu 50 Prozent als Wohn­fläche ange­rechnet werden.
  • Dach­schrägen/Flächen unter Treppen: Grund­fläche unter 1 Meter Höhe gilt gar nicht als Wohn­fläche. Grund­fläche zwischen 1 und 2 Metern Höhe zählt zu 50 Prozent als Wohn­fläche.
  • Keller: Die Grund­fläche von vermieteten Kellerräumen zählt laut Wohn­flächen­ver­ordnung nicht als Wohn­fläche. Von diesem Grund­satz kann es aber Ausnahmen geben (siehe nächster Zwischen­titel „Wann Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter vorgehen“).

Mehr dazu in der Tabelle Was zur Wohnfläche gehört.

Wann Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter vorgehen

Die Wohn­flächen­ver­ordnung gilt zwar in der Regel als Maßstab dafür, wie viel Grund­fläche recht­lich als Wohn­fläche gilt. Ausnahms­weise kann die Verordnung aber zum Beispiel durch Vereinbarungen der Miet­parteien verdrängt werden. Etwa wenn die Mieter und Vermieter im Miet­vertrag gemein­sam etwas ausdrück­lich als Wohn­fläche bestimmt haben, was nach Wohn­flächen­ver­ordnung eigentlich keine Wohn­fläche sein kann. Dann geht die Vereinbarung der Verordnung vor. So stufte der Bundes­gerichts­hof im Juni 2021 zum Beispiel vom Mieter als Wohn­raum genutzte Kellerräume ausnahms­weise doch als Wohn­fläche ein. Im Miet­vertrag war fest­gehalten worden, dass die Kellerräume „zur Benut­zung als Wohn­raum“ mitgemietet sind (Bundes­gerichts­hof, Az. VIII ZR 26/20).

Vereinbarung zählt nicht bei Miet­erhöhung: Die als Wohn­raum vereinbarte Kellerfläche wird in einem solchen Fall zwar bei der Umlage der Betriebs­kosten und bei der Berechnung einer möglichen Miet­minderung wegen einer großen Flächen­abweichung mitgezählt, aber nicht bei Miet­erhöhungen. Hier bleiben Vereinbarungen unbe­rück­sichtigt. Für den Umfang einer Miet­erhöhung (Quadrat­meter­preis x Wohn­fläche) ist stets nur die tatsäch­liche Wohn­fläche maßgeblich (Bundes­gerichts­hof, Az. VIII ZR 26/20).

So wird die Wohn­fläche gemessen

Laut Wohn­flächen­ver­ordnung ist der freie Raum zwischen zwei Wänden zu messen – auch wenn sie gefliest oder vertäfelt sind. Fuß- und Scheuer­leisten zählen zur Wohn­fläche, gemessen wird also darüber. Auf dem Balkon gilt das Geländer als Begrenzung. Kniff­lig sind Dach­geschoss­wohnungen: Oft treffen Dach­schrägen, Gauben, Wand­verkleidungen, Pfeiler und Stützen sowie Innentreppen aufeinander. Nach der Zweiten Berechnungs­ver­ordnung gelten „lichte“ Maße ohne Wand­bekleidung oder die Rohbaumaße minus 3 Prozent „Putz­abzug“.

Vorsicht bei Din 277: Grund­fläche gleich Wohn­fläche

Vorsicht ist geboten, wenn im Miet­vertrag vorgegeben ist, dass die Wohn­fläche nach Din 277 ermittelt wird: Dann zählen Balkon, Keller und Räume unter Dach­schrägen zu 100 Prozent mit. Es ist umstritten, ob ein Vermieter im Miet­vertrags­formular, dass er bei Einzug dem Mieter zur Unter­schrift vorlegt, diesem die für Mieter ungüns­tige Din 277 als Regel­werk zur Flächenbe­rechnung aufzwingen kann. Das Land­gericht Berlin hat das im Jahr 2012 für möglich gehalten (Az. 65 S 94/12).

Genauer messen mit Lot und Laser

Mit klassischen Mess­instru­menten lässt sich allenfalls die Fläche einfach geschnittener Wohnungen ermitteln. Bereits bei Wandlängen über zwei Meter sind jedoch Fehler programmiert, weil man Zoll­stock oder Maßband mehr­fach ansetzen muss.

Tipp: Milli­metergenau messen Laser-Entfernungs­mess­geräte. Sie sind ab 50 Euro zu haben, lassen sich aber bei Werk­zeug­verleihern auch kostengünstig mieten.

Unter Dach­schrägen leistet ein Lot gute Dienste. Dazu knoten Hobby-Vermesser einen Faden von mindestens zwei Metern Länge ans Griffloch einer Schere, messen an der hängenden Schnur 1 und 2 Meter ab und markieren die Stellen mit Klebeband. Die Teilmaße für die Räume lassen sich am besten in einer Tabelle fest­halten. Wer eine Grund­riss­zeichnung hat, über­prüft die darin vermerkten Maße.

Käuferrechte bei falscher Flächen­angabe

Auch für Immobilienkäufer sind fehler­hafte Quadrat­meter­angaben ärgerlich. Doch sie können sich wehren. Die besten Chancen besitzt, wer bei Vertrags­abschluss auf einem detaillierten Berechnungs­nach­weis der Wohn­fläche bestanden hat. Sind exakt 100 Quadrat­meter vereinbart, ist jede Abweichung ein Mangel. Käufer können Schaden­ersatz verlangen, den Kauf­preis mindern oder vom Kauf­vertrag zurück­treten.

Eine mutmaß­liche Flächen­abweichung wird oft nach den Berechnungs­regeln der Wohn­flächen­ver­ordnung über­prüft, solange zwischen Käufer und Verkäufer nichts andere vereinbart wurde. Eine Flächendifferenz gilt in der Regel erst dann als recht­lich relevanter Mangel, wenn die Wohnung mehr als 10 Prozent kleiner ist als vereinbart (Bundes­gerichts­hof, Az. VIII ZR 144/09). Allerdings sehen einige Gerichte etwa schon bei einer Flächen­abweichung von 5 Prozent einen Mangel (im Jahr 2018: Ober­landes­gericht Stutt­gart, Az.14 U 44/18).

Fehler in den Flächen­angaben eines Bauträgers

Neuere Verträge sehen deshalb oft eine Toleranz­grenze von 2 Prozent vor. Erster Ansprech­partner bei Bean­standungen ist der Verkäufer. Stellt er sich stur, können ein Bauherren­verband oder ein Fach­anwalt für Baurecht helfen. Auch Bauträger weisen bei ihren Immobilien nicht immer die richtige Fläche aus.

Wer vermutet, dass Quadrat­meter fehlen, sollte seinen Verdacht schon bei der Abnahme ins Protokoll schreiben. Kommt es zum Streit, muss der Bauträger beweisen, dass seine Zahlen stimmen. Kann er das nicht, darf der Käufer den Preis anteilig mindern. Nimmt der Käufer die zu kleine Wohnung ab, kehrt sich die Beweislast um, und er selbst ist in der Pflicht.

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Profilbild Stiftung_Warentest am 25.11.2020 um 16:08 Uhr
Balkon, Fenster, Rinne, Gemeinschaftseigentum

@MarkRad: Zu 1.: Nach Paragraf 3 Absatz 3 Nummer 4 der Wohnflächenverordnung bleiben bei der Berechnung der Grundfläche außer Betracht: Fenster- und offene Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen ODER bis zum Fußboden herunterreichen und 0,13 Meter oder weniger tief sind. Zu 2.: Die Regenrinne wird von der Wohnflächenverordnung nicht ausdrücklich erwähnt. Versteht man die Rinne auf dem Balkon als "freiliegende Installation" im Sinne von Paragraf 3 Absatz Nummer 4, dann zählt die unter ihr liegende Grundfläche zur Wohnfläche. Zählt man die Regenrinne eher zu Gegenständen wie "Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehenden Pfeilern und Säulen" im Sinne von Paragraf 3 Absatz 3 Nummer 1, dann zählt die Grundfläche darunter nicht mit.
(dda)

MarkRad am 24.11.2020 um 21:46 Uhr
Balkon, Fensterbank, Rinne, Gemeinschaftseigentum

Vielen Dank für Ihren Artikel und die bisherigen Antworten.
1. Zählen bei einem Balkon Fensterbänke an der Hauswandseite (18 cm hoch, 20 cm tief) anteilig zur Wohnfläche, wenn es Fensternischen sind?
2. Zählt eine 11cm breite und 2 cm tiefe Regenablaufrinne vor Fensterbänken auf dem Balkon anteilig zur Wohnfläche? Die Rinne ist Gemeinschaftseigentum, wenn ich die Hausordnung richtig verstanden habe.

Profilbild Stiftung_Warentest am 23.11.2020 um 14:55 Uhr
Vereinbarung - Balkonfläche zu 50% Wohnfläche

@MarkRad: Da uns Ihr Mietvertrag nicht vorliegt und wir auch nicht zur Einzelfallberatung befugt sind, können wir nur allgemeine Aussagen zu Ihren Fragen treffen. Für eine rechtssichere Einzelfallberatung sollten Sie einen Fachanwalt für Mietrecht zu Rate ziehen oder eine Beratung beim örtlichen Mieterverein in Anspruch nehmen.
Zu 1: Die Anrechnung der Balkonfläche laut Mietvertrag ist nur eine unverbindliche Orientierung. Wahrscheinlich gilt für Ihren Mietvertrag die Wohnflächenverordnung. Danach wird der Balkon grundsätzlich nur mit 25 Prozent seiner Grundfläche angerechnet und nur ausnahmsweise bei besonderer Qualität bzw. guter Lage mit 50 Prozent. In einem möglichen Gerichtsstreit um die Balkonanrechnung würde wahrscheinlich ein Richter auf Basis eines Sachverständigengutachten des Balkon bewerten. Hier gibt es immer eine gewisse Rechtsunsicherheit, weil man nie genau vorhersagen kann, wie der zuständige Amtsrichter in einem möglichen Prozess den Balkon einstuft.
Zu 2. Bei der Bestimmung der Miethöhe im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens des Vermieters ist die tatsächliche Wohnungsgröße maßgeblich (was im Mietvertrag steht ist unerheblich).
Zu 3. Uns ist keine mietrechtliche Konstellation bekannt, in der die Größe eines einzelnen Zimmers eine Rolle spielt. Bei Fragen rund um die Betriebskostenabrechnung und Mieterhöhung ist immer nur die Gesamtwohnungsgröße maßgeblich (es gilt immer die tatsächliche, richtige Wohnungsgröße). Eine Mietminderung wegen eines Wohnungsmangels ist immer erst dann möglich, wenn die Wohnung mehr als 10 Prozent kleiner ist als im Mietvertrag angegeben. (maa)

MarkRad am 23.11.2020 um 01:06 Uhr
Vereinbarung - Balkonfläche zu 50% Wohnfläche

Mein Vermieter hat in den Mietvertrag geschrieben: "Die Balkonfläche wird zu 50% als Wohnfläche berechnet." (der Balkon ist ok, aber an einer Straßenkreuzung gelegen).
1. Gilt die Vereinbarung im Mietvertrag generell oder kann ich 25% zu insgesamt fehlenden Quadratmetern addieren?
2. Gilt die Vereinbarung im Mietvertrag für die Berechnung der Wohnfläche nach dem Berliner Mietendeckel und der Mietpreisbremse?
Es wurde nicht im Vertrag festgehalten, ob die „Zweite Berechnungsverordnung“ oder die Wohnflächenverordnung gilt (der Vertrag wurde 2020 geschlossen).
3. Die einzelnen Räume der Wohnung wurden vom Vermieter alle einzeln in der Fläche berechnet und dies als Anlage zum Vertrag aufgenommen. Dabei hat der Vermieter (ein Dr. Ing.) sich erblich zu seinen Gunsten verrechnet (ein Raum ist verwinkelt; in Summe sind es weniger als 10%; der Fehler wurde bereits indirekt eingestanden). Kann man die Fehler bei einzelnen Räumen geltend machen?

jimbob24 am 18.03.2020 um 19:43 Uhr
Erstattung durch entfallenden Abstellraum

Durch Ihren Artikel und obige ergänzende Anmerkung sind wir sehr sicher, eine Erstattung von mehr als 4.000 € heraus holen zu können, da die im Vertrag vereinbarte, zulässige 2%-ige Abweichung überschritten wurde. Dafür unser Dankeschön!
Abzuwarten bleibt noch, ob die ausgeführten Raumgrößen mit den der Wohnflächenberechnung zugrundeliegenden Plänen übereinstimmen. Auch hier gibt es zuweilen Abweichungen.
Ob weitergehende Ansprüche durch die entsprechend zuviel gezahlte Grundsteuer und die Notargebühren gegenüber dem Bauträger geltend gemacht werden können, bleibt abzuwarten.