Die Wohnfläche beeinflusst den Umfang einer Mieterhöhung und die Höhe der Betriebskosten. Nachmessen lohnt! Ist die Wohnung kleiner als vereinbart, kann die Miete sinken.
Die wichtigsten Tipps zur Wohnfläche
- Nachmessen.
- Vermessen Sie die Grundfläche Ihrer Wohnung erst einmal selbst mit einem Zollstock oder einem Laser-Messgerät. Das gibt Ihnen eine erste Orientierung.
- Miete kürzen.
- Stellt sich bei einer Mietwohnung heraus, dass die Wohnfläche kleiner ist als vereinbart, können Mieter pro fehlendem Quadratmeter anteilig die Miete mindern – wenn die Abweichung mehr als 10 Prozent beträgt. Auch Vorauszahlungen auf Nebenkosten werden dann günstiger. Zu viel gezahlte Miete können sie für das laufende Kalenderjahr und die drei Jahre davor zurückfordern. Weitergehende Tipps zur Minderung und zum Mietrecht ganz generell finden sie im Mieter-Set der Stiftung Warentest.
- Mieterhöhung und Betriebskostenabrechnung.
- Erhöht der Vermieter die Miete, muss er das auf Basis der tatsächlichen Quadratmeterzahl tun, sofern die Wohnung kleiner als vereinbart ist, auch wenn die Abweichung unter 10 Prozent liegt. Auch für die Betriebskostenabrechnung ist immer die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich (zum Special Betriebskostenabrechnung).
- Immobilienkauf.
- Ist eine Kaufimmobilie in Wirklichkeit kleiner als verbindlich vereinbart, kann der Käufer den Preis mindern, Schadenersatz verlangen oder das ganze Geschäft wieder rückgängig machen („Rücktritt“). Es hilft, wenn er bei Vertragsabschluss auf einem detaillierten Berechnungsnachweis der Wohnfläche bestanden hatte. Eine Flächenangabe gilt etwa dann as verbindliche „Beschaffenheitsvereinbarung“, wenn sie im notariellen Kaufvertrag erwähnt wird.
- Gutachter finden.
- Insbesondere wenn Sie die Miete wegen einer Wohnflächenabweichung mindern wollen, sollten Sie zuvor einen Sachverständigen die Wohnfläche ermitteln lassen. Viele Mietervereine kooperieren mit Gutachtern. Fragen Sie dort nach Empfehlungen. Mitglieder bekommen mitunter Sonderpreise. Wenn sich Mieter und Vermieter auf einen Gutachter einigen und sein Ergebnis als verbindlich vereinbaren, kann ein teurer Rechtsstreit vor Gericht vermieden werden.
Miete mindern bei Wohnflächenabweichung
Stellt sich beim Nachmessen der Wohnung heraus, dass die Wohnung um mehr als 10 Prozent kleiner ist als im Mietvertrag vereinbart, können Mieter die Miete mindern.
Beispiel Mietminderung: Eine Frau zieht in eine Dachgeschosswohnung, die laut Mietvertrag 64 Quadratmeter groß ist. Später misst sie die Grundfläche aus und rechnet selbst aus, wie viel der Fläche ihrer Räume mit Dachschrägen und ihr Balkon laut Wohnflächenverordnung rechtlich überhaupt als Wohnfläche zählt. Sie kommt am Ende auf 55 Quadratmeter. Die Differenz zwischen Mietvertrag und Realität beträgt 9 Quadratmeter, das sind rund 14 Prozent bezogen auf die Flächenangabe im Mietvertrag. Bislang bezahlt sie eine Miete in Höhe von 770 Euro warm. Nun senkt sie die Miete um 14 Prozent, auf rund 662 Euro pro Monat.
Zirka-Angaben in Mietverträgen
In einigen Mietverträgen ist die Wohnfläche mit einer „ca.“-Angabe versehen. Das macht die Angabe jedoch nicht weniger verbindlich und entlastet den Vermieter bei einer großen Wohnflächendifferenz daher nicht (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 33/18 und Az. VIII ZR 26/20).
Flächenangabe in Zeitungsannonce
Macht der Mietvertrag keine Angaben zur Wohnfläche, stand eine Angabe aber in der von der Maklerin aufgegebenen Annonce, kann diese Flächenangabe dennoch eine verbindliche Vereinbarung über die Wohnungsgröße sein (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 256/09).
Rückzahlung zu viel gezahlter Miete
Steht fest, dass die Flächenabweichung mehr als 10 Prozent beträgt, kann der Mieter nicht nur die Miete für die Zukunft senken, sondern unter Umständen sogar die in der Vergangenheit zu viel gezahlte Miete ersetzt verlangen. Ende 2013 klagte ein Mieter erfolgreich vor dem Landgericht München I die Rückzahlung von rund 11 330 Euro zu viel gezahlter Miete wegen einer erheblichen Flächenabweichung ein (Az. 31 S 6768/13) (Mieter bekommt 11 330 Euro zurück“).
Vermieter können Minderung mit Klausel ausschließen
Allerdings können Vermieter eine Flächenangabe im Mietvertrag mit einer ergänzenden Klausel relativieren und dem Mieter damit das Recht auf Mietminderung nehmen. Der Bundesgerichtshof hat im Jahr 2010 folgende Klausel als wirksam erachtet (Az. VIII ZR 306/09):
„Vermietet werden (…) folgende Räume: Die Wohnung (…) bestehend aus (…) zur Benutzung als Wohnraum, deren Größe ca. xx Quadratmeter beträgt. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Anzahl der vermieteten Räume.“
Diese Klausel steht zum Beispiel in dem Mietvertrags-Formular, das der Berliner Grundeigentum-Verlag verkauft. In vielen älteren Mietverträgen fehlt eine solche Klausel. Auch in neuen Vertragsformularen fehlt sie zum Teil.
Sparen bei der Betriebskostenabrechnung
Eine Wohnflächenabweichung spielt bei den Betriebskosten eine große Rolle, weil viele Positionen wie Gartenpflege, Hausmeisterkosten, Müllabfuhr und in der Regel sogar ein Teil der Heizkosten eines Mietshauses nach der Wohnfläche auf die Mieter im Haus umgelegt werden. Da hier keine 10-Prozent-Regel gilt, wirkt sich eine kleinere Wohnfläche bei der Betriebskostenabrechnung immer positiv aus.
Beispiel Betriebskosten: Der Hausmeister eines vermieteten Mehrfamilienhauses hat im Jahr 2019 insgesamt 2 000 Euro gekostet. Das Haus hat eine Gesamtfläche von 1 000 Quadratmetern. Der Vermieter hat im Mietvertrag mit seinen Mietern vereinbart, dass die Hausmeisterkosten nach der Wohnfläche auf die Mietparteien umgelegt werden. Jeder Mieter zahlt demnach für das Jahr 2019 pro Quadratmeter 2 Euro. Ist die Wohnung einer Mieterin nicht wie im Mietvertrag angegeben 120 Quadratmeter, sondern tatsächlich nur 100 Quadratmeter groß, kann der Vermieter für den Hausmeister von der Mieterin nur 200 Euro statt 240 Euro verlangen.
Korrektur der Betriebskostenabrechnung
Wie im Beispiel angegeben muss der Vermieter bei allen nach Quadratmetern umgelegten Betriebskosten vorgehen. Durch die Berücksichtigung der richtigen Wohnfläche wird die Betriebskostennachzahlung des Mieters geringer oder es ergibt sich sogar ein Erstattungsbetrag.
Jahresfrist für Beschwerden beachten: Eine Betriebskostenabrechnung auf Basis einer falschen Wohnungsgröße ist ein inhaltlicher Fehler der Abrechnung. Diesen muss der Mieter innerhalb eines Jahres nach Zugang der Betriebskostenabrechnung beim Mieter monieren und Korrektur erlangen (mehr zur Betriebskostenabrechnung).
Die Wohnfläche bei Mieterhöhung
Auch wenn der Vermieter im laufenden Mietverhältnis die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben will, muss er die tatsächliche Wohnfläche berücksichtigen. Auch hier gibt es keine 10-Prozent-Regel (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 220/17).
Beispiel Mieterhöhung: Erlaubt die Vergleichsmiete eine Mieterhöhung auf 8 Euro pro Quadratmeter und ist die Wohnung nur 50 statt wie im Mietvertrag angegeben 55 Quadratmeter groß, darf der Vermieter die Miete nur auf 400 Euro, nicht auf 440 erhöhen.
Eine Mieterhöhung kann auch wirksam sein, wenn der Vermieter sie irrtümlich mit einer zu großen Wohnfläche begründet hat. Laut Bundesgerichtshof gilt sie, wenn der Mieter zugestimmt hatte und der Vermieter die neue Miete auch auf Basis der tatsächlichen Fläche hätte fordern können (Az. VIII ZR 234/18).
Flächenberechnung nach Wohnflächenverordnung
Wenn Mieter die Grundfläche ihrer Wohnung ausgemessen haben, stellt sich die Frage, wie viel davon rechtlich überhaupt als Wohnfläche zählt. Wenn im Mietvertrag nichts Konkretes steht, gilt für Mietverträge, die vor 2004 abgeschlossen wurden, für die Flächenberechnung in der Regel die sogenannte „Zweite Berechnungsverordnung“. Für Verträge ab 2004 gilt in der Regel die Wohnflächenverordnung. Am häufigsten streiten Mieter und Vermieter um die Anrechnung von Freiflächen wie Balkon, Loggia, Dachgarten und Terrasse.
Die Wohnflächenverordnung sieht zum Beispiel vor:
- Balkon/Terrasse: Die Grundfläche von Balkon oder Terrasse zählt in der Regel nur zu 25 Prozent als Wohnfläche. In Ausnahefällen (etwa bei besonders guter Lage oder Ausstattung) kann die Grundfläche auch bis zu 50 Prozent als Wohnfläche angerechnet werden.
- Dachschrägen/Flächen unter Treppen: Grundfläche unter 1 Meter Höhe gilt gar nicht als Wohnfläche. Grundfläche zwischen 1 und 2 Metern Höhe zählt zu 50 Prozent als Wohnfläche.
- Keller: Die Grundfläche von vermieteten Kellerräumen zählt laut Wohnflächenverordnung nicht als Wohnfläche. Von diesem Grundsatz kann es aber Ausnahmen geben (siehe nächster Zwischentitel „Wann Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter vorgehen“).
Mehr dazu in der Tabelle Was zur Wohnfläche gehört.
Wann Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter vorgehen
Die Wohnflächenverordnung gilt zwar in der Regel als Maßstab dafür, wie viel Grundfläche rechtlich als Wohnfläche gilt. Ausnahmsweise kann die Verordnung aber zum Beispiel durch Vereinbarungen der Mietparteien verdrängt werden. Etwa wenn die Mieter und Vermieter im Mietvertrag gemeinsam etwas ausdrücklich als Wohnfläche bestimmt haben, was nach Wohnflächenverordnung eigentlich keine Wohnfläche sein kann. Dann geht die Vereinbarung der Verordnung vor. So stufte der Bundesgerichtshof im Juni 2021 zum Beispiel vom Mieter als Wohnraum genutzte Kellerräume ausnahmsweise doch als Wohnfläche ein. Im Mietvertrag war festgehalten worden, dass die Kellerräume „zur Benutzung als Wohnraum“ mitgemietet sind (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 26/20).
Vereinbarung zählt nicht bei Mieterhöhung: Die als Wohnraum vereinbarte Kellerfläche wird in einem solchen Fall zwar bei der Umlage der Betriebskosten und bei der Berechnung einer möglichen Mietminderung wegen einer großen Flächenabweichung mitgezählt, aber nicht bei Mieterhöhungen. Hier bleiben Vereinbarungen unberücksichtigt. Für den Umfang einer Mieterhöhung (Quadratmeterpreis x Wohnfläche) ist stets nur die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 26/20).
So wird die Wohnfläche gemessen
Laut Wohnflächenverordnung ist der freie Raum zwischen zwei Wänden zu messen – auch wenn sie gefliest oder vertäfelt sind. Fuß- und Scheuerleisten zählen zur Wohnfläche, gemessen wird also darüber. Auf dem Balkon gilt das Geländer als Begrenzung. Knifflig sind Dachgeschosswohnungen: Oft treffen Dachschrägen, Gauben, Wandverkleidungen, Pfeiler und Stützen sowie Innentreppen aufeinander. Nach der Zweiten Berechnungsverordnung gelten „lichte“ Maße ohne Wandbekleidung oder die Rohbaumaße minus 3 Prozent „Putzabzug“.
Vorsicht bei Din 277: Grundfläche gleich Wohnfläche
Vorsicht ist geboten, wenn im Mietvertrag vorgegeben ist, dass die Wohnfläche nach Din 277 ermittelt wird: Dann zählen Balkon, Keller und Räume unter Dachschrägen zu 100 Prozent mit. Es ist umstritten, ob ein Vermieter im Mietvertragsformular, dass er bei Einzug dem Mieter zur Unterschrift vorlegt, diesem die für Mieter ungünstige Din 277 als Regelwerk zur Flächenberechnung aufzwingen kann. Das Landgericht Berlin hat das im Jahr 2012 für möglich gehalten (Az. 65 S 94/12).
Genauer messen mit Lot und Laser
Mit klassischen Messinstrumenten lässt sich allenfalls die Fläche einfach geschnittener Wohnungen ermitteln. Bereits bei Wandlängen über zwei Meter sind jedoch Fehler programmiert, weil man Zollstock oder Maßband mehrfach ansetzen muss.
Tipp: Millimetergenau messen Laser-Entfernungsmessgeräte. Sie sind ab 50 Euro zu haben, lassen sich aber bei Werkzeugverleihern auch kostengünstig mieten.
Unter Dachschrägen leistet ein Lot gute Dienste. Dazu knoten Hobby-Vermesser einen Faden von mindestens zwei Metern Länge ans Griffloch einer Schere, messen an der hängenden Schnur 1 und 2 Meter ab und markieren die Stellen mit Klebeband. Die Teilmaße für die Räume lassen sich am besten in einer Tabelle festhalten. Wer eine Grundrisszeichnung hat, überprüft die darin vermerkten Maße.
Käuferrechte bei falscher Flächenangabe
Auch für Immobilienkäufer sind fehlerhafte Quadratmeterangaben ärgerlich. Doch sie können sich wehren. Die besten Chancen besitzt, wer bei Vertragsabschluss auf einem detaillierten Berechnungsnachweis der Wohnfläche bestanden hat. Sind exakt 100 Quadratmeter vereinbart, ist jede Abweichung ein Mangel. Käufer können Schadenersatz verlangen, den Kaufpreis mindern oder vom Kaufvertrag zurücktreten.
Eine mutmaßliche Flächenabweichung wird oft nach den Berechnungsregeln der Wohnflächenverordnung überprüft, solange zwischen Käufer und Verkäufer nichts andere vereinbart wurde. Eine Flächendifferenz gilt in der Regel erst dann als rechtlich relevanter Mangel, wenn die Wohnung mehr als 10 Prozent kleiner ist als vereinbart (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 144/09). Allerdings sehen einige Gerichte etwa schon bei einer Flächenabweichung von 5 Prozent einen Mangel (im Jahr 2018: Oberlandesgericht Stuttgart, Az.14 U 44/18).
Fehler in den Flächenangaben eines Bauträgers
Neuere Verträge sehen deshalb oft eine Toleranzgrenze von 2 Prozent vor. Erster Ansprechpartner bei Beanstandungen ist der Verkäufer. Stellt er sich stur, können ein Bauherrenverband oder ein Fachanwalt für Baurecht helfen. Auch Bauträger weisen bei ihren Immobilien nicht immer die richtige Fläche aus.
Wer vermutet, dass Quadratmeter fehlen, sollte seinen Verdacht schon bei der Abnahme ins Protokoll schreiben. Kommt es zum Streit, muss der Bauträger beweisen, dass seine Zahlen stimmen. Kann er das nicht, darf der Käufer den Preis anteilig mindern. Nimmt der Käufer die zu kleine Wohnung ab, kehrt sich die Beweislast um, und er selbst ist in der Pflicht.
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So prüfen Mieter die Betriebskostenabrechnung
- Eine Betriebskostenabrechnung kann an vielen Stellen falsch sein. Wie Mieter ihre Nebenkostenabrechnung prüfen und wann sie sich gegen Nachzahlungen wehren können.
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Was zulässig ist und was nicht
- Bis zu 20 Prozent Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren sind zulässig. Obergrenze ist die Vergleichsmiete. Häufig machen Vermietern Fehler, Mieter können sich wehren.
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Regeln zum Schutz von Nichtrauchern
- Rauchen ist laut Bundesregierung eine „der größten Risikofaktoren für die Gesundheit“. Darum bemüht sich der Staat die Raucherquote zu senken.
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@MarkRad: Zu 1.: Nach Paragraf 3 Absatz 3 Nummer 4 der Wohnflächenverordnung bleiben bei der Berechnung der Grundfläche außer Betracht: Fenster- und offene Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen ODER bis zum Fußboden herunterreichen und 0,13 Meter oder weniger tief sind. Zu 2.: Die Regenrinne wird von der Wohnflächenverordnung nicht ausdrücklich erwähnt. Versteht man die Rinne auf dem Balkon als "freiliegende Installation" im Sinne von Paragraf 3 Absatz Nummer 4, dann zählt die unter ihr liegende Grundfläche zur Wohnfläche. Zählt man die Regenrinne eher zu Gegenständen wie "Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehenden Pfeilern und Säulen" im Sinne von Paragraf 3 Absatz 3 Nummer 1, dann zählt die Grundfläche darunter nicht mit.
(dda)
Vielen Dank für Ihren Artikel und die bisherigen Antworten.
1. Zählen bei einem Balkon Fensterbänke an der Hauswandseite (18 cm hoch, 20 cm tief) anteilig zur Wohnfläche, wenn es Fensternischen sind?
2. Zählt eine 11cm breite und 2 cm tiefe Regenablaufrinne vor Fensterbänken auf dem Balkon anteilig zur Wohnfläche? Die Rinne ist Gemeinschaftseigentum, wenn ich die Hausordnung richtig verstanden habe.
@MarkRad: Da uns Ihr Mietvertrag nicht vorliegt und wir auch nicht zur Einzelfallberatung befugt sind, können wir nur allgemeine Aussagen zu Ihren Fragen treffen. Für eine rechtssichere Einzelfallberatung sollten Sie einen Fachanwalt für Mietrecht zu Rate ziehen oder eine Beratung beim örtlichen Mieterverein in Anspruch nehmen.
Zu 1: Die Anrechnung der Balkonfläche laut Mietvertrag ist nur eine unverbindliche Orientierung. Wahrscheinlich gilt für Ihren Mietvertrag die Wohnflächenverordnung. Danach wird der Balkon grundsätzlich nur mit 25 Prozent seiner Grundfläche angerechnet und nur ausnahmsweise bei besonderer Qualität bzw. guter Lage mit 50 Prozent. In einem möglichen Gerichtsstreit um die Balkonanrechnung würde wahrscheinlich ein Richter auf Basis eines Sachverständigengutachten des Balkon bewerten. Hier gibt es immer eine gewisse Rechtsunsicherheit, weil man nie genau vorhersagen kann, wie der zuständige Amtsrichter in einem möglichen Prozess den Balkon einstuft.
Zu 2. Bei der Bestimmung der Miethöhe im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens des Vermieters ist die tatsächliche Wohnungsgröße maßgeblich (was im Mietvertrag steht ist unerheblich).
Zu 3. Uns ist keine mietrechtliche Konstellation bekannt, in der die Größe eines einzelnen Zimmers eine Rolle spielt. Bei Fragen rund um die Betriebskostenabrechnung und Mieterhöhung ist immer nur die Gesamtwohnungsgröße maßgeblich (es gilt immer die tatsächliche, richtige Wohnungsgröße). Eine Mietminderung wegen eines Wohnungsmangels ist immer erst dann möglich, wenn die Wohnung mehr als 10 Prozent kleiner ist als im Mietvertrag angegeben. (maa)
Mein Vermieter hat in den Mietvertrag geschrieben: "Die Balkonfläche wird zu 50% als Wohnfläche berechnet." (der Balkon ist ok, aber an einer Straßenkreuzung gelegen).
1. Gilt die Vereinbarung im Mietvertrag generell oder kann ich 25% zu insgesamt fehlenden Quadratmetern addieren?
2. Gilt die Vereinbarung im Mietvertrag für die Berechnung der Wohnfläche nach dem Berliner Mietendeckel und der Mietpreisbremse?
Es wurde nicht im Vertrag festgehalten, ob die „Zweite Berechnungsverordnung“ oder die Wohnflächenverordnung gilt (der Vertrag wurde 2020 geschlossen).
3. Die einzelnen Räume der Wohnung wurden vom Vermieter alle einzeln in der Fläche berechnet und dies als Anlage zum Vertrag aufgenommen. Dabei hat der Vermieter (ein Dr. Ing.) sich erblich zu seinen Gunsten verrechnet (ein Raum ist verwinkelt; in Summe sind es weniger als 10%; der Fehler wurde bereits indirekt eingestanden). Kann man die Fehler bei einzelnen Räumen geltend machen?
Durch Ihren Artikel und obige ergänzende Anmerkung sind wir sehr sicher, eine Erstattung von mehr als 4.000 € heraus holen zu können, da die im Vertrag vereinbarte, zulässige 2%-ige Abweichung überschritten wurde. Dafür unser Dankeschön!
Abzuwarten bleibt noch, ob die ausgeführten Raumgrößen mit den der Wohnflächenberechnung zugrundeliegenden Plänen übereinstimmen. Auch hier gibt es zuweilen Abweichungen.
Ob weitergehende Ansprüche durch die entsprechend zuviel gezahlte Grundsteuer und die Notargebühren gegenüber dem Bauträger geltend gemacht werden können, bleibt abzuwarten.