Wenn die Heizung streikt: Was Mieter verlangen dürfen

Eigentlich müssen sich Mieter erst an den Vermieter wenden ...

Unpassender konnte der Zeit­punkt kaum sein: Ausgerechnet am Wochen­ende, ausgerechnet als eisiger Frost kam, streikte bei einer Mieterin im Müns­terland die Gast­herme. Und ausgerechnet jetzt konnte sie die Telefon­nummer des Vermieters nicht finden. In ihrer Not rief sie einen Hand­werker. Der reparierte die Heizung, kassierte aber 611 Euro. Viel Geld, das die Frau vom Vermieter zurück­haben wollte. Der lehnte ab. Die Mieterin hätte vorher Bescheid geben müssen, meinte er.

... doch in Notfällen dürfen sie selber einen Hand­werker beauftragen

Damit hat er eigentlich recht: Ist im Haus etwas kaputt, müssen Mieter dem Vermieter Gelegenheit geben, den Schaden zu prüfen und selber zu beseitigen. Schließ­lich ist die Wohnung sein Eigentum. Doch in dem Müns­teraner Fall war Sofort­hilfe nötig. In klirrender Kälte konnte die Frau nicht lange warten. Und wenn es schnell gehen muss, dürfen Mieter selber einen Hand­werker beauftragen. Ein Ausfall der Heizung bei Frost ist nach Ansicht der meisten Gerichte ein Notfall. Daher musste der Vermieter die 611 Euro erstatten (Amts­gericht Münster, Az. 4 C 2725/09).

Welche Maßnahmen sind wirk­lich sofort nötig?

Dennoch empfiehlt es sich, als Mieter möglichst nicht eigenmächtig Hand­werker zu rufen, sondern den Vermieter zu verständigen – schon aus praktischen Gründen. Denn erstatten muss der Vermieter nur die Ausgaben für unbe­dingt nötige Sofortmaßnahmen. Und welcher Laie kann schon kontrollieren, ob alles, was die Hand­werker gemacht haben, wirk­lich sofort nötig ist? In der Wohnung in Münster zum Beispiel reparierte die Firma die Gast­herme provisorisch. Dabei stellte der Monteur fest, dass das Abgas­rohr aus Sicher­heits­gründen erneuert werden musste. Daher rückte er ein paar Tage später erneut an. Die Mieterin zahlte weitere 456 Euro. Auf diesem Betrag blieb sie sitzen. Denn das waren keine sofort fälligen Arbeiten. Sie hätte Zeit gehabt, den Vermieter zu informieren.

Vermieter ist für die Heizung zuständig

Grund­sätzlich gilt, dass der Vermieter für die Heizung zuständig ist. Solange im Miet­vertrag nichts anderes steht, trägt er die Kosten für Wartung und Reparaturen, egal ob Zentralhei­zung oder Gas­therme. Anders ist das bei Fern­wärme: Da schließen Mieter einen Vertrag meist mit dem Heiz­werk ab. Während der Heiz­periode muss der Vermieter dafür sorgen, dass Mieter ihre Wohnung auf angenehme Temperaturen beheizen können. Das klingt deutlich, wirft aber Fragen auf.

Wie lang ist die Heiz­periode?

Das ist gesetzlich nicht fest­gelegt. Viele Gerichte meinen, sie dauere von 1. Oktober bis 30. April. Andere setzen sie groß­zügiger an, von etwa Mitte September bis Mitte Mai.

Was ist in der Über­gangs­zeit?

Außer­halb der Heiz­periode muss der Vermieter die Heizung dann einschalten, wenn es besonders kalt ist. Das gilt, wenn die Innen­temperatur unter 17 Grad fällt und in den nächsten Tagen keine Wetter­besserung zu erwarten ist. Fällt die Zimmertemperatur tags­über unter 16 Grad, muss die Heizung sofort laufen, denn hier ist die Grenze der Gesund­heits­gefähr­dung über­schritten.

Wie viel Grad sind nötig?

Die meisten Gerichte sagen: Mindestens 20 Grad müssen schon sein. Einige Richter gehen noch weiter. Das Land­gericht Berlin hält Temperaturen von 20 bis 22 Grad für angemessen (Az. 65 S 9/91). Das Ober­verwaltungs­gericht Berlin bezieht sich auf Vorgaben des Gesund­heits­senat­ors, wonach 20 bis 21 Grad ausreichend sind, in Bädern sollen es 23 Grad sein (Az. 2 B 40.79).

Was ist nachts?

Nachts darf die Raum­temperatur nied­riger sein. Viele Gerichte meinen, dass 18 Grad zwischen 23 und 6 Uhr reichen (Land­gericht Berlin, Az. 64 S 266/97). Noch weniger ist aber nicht erlaubt. Stehen im Miet­vertrag nied­rigere Temperaturen oder kürzere Zeiten, ist das in der Regel ungültig.

Vorsicht beim Mindern

Werden diese Vorgaben nicht erreicht, ist eine Minderung der Miete möglich. Mieter sollten aber vorsichtig sein. Über­steigt die einbehaltene Summe im Lauf der Zeit den Betrag einer Monats­miete, kann das den Vermieter zu einer frist­losen Kündigung berechtigen (Bundes­gerichts­hof, Az. VIII ZR 138/11). Zwar behält der Mieter seine Wohnung, falls sich später vor Gericht zeigt, dass die Minderung okay war. Aber falls nicht, ist sie weg (Unser Rat).

Tipp: Antworten auf die zehn häufigsten Fragen zum Thema Mietrecht gibt unser FAQ Mietrecht.