Schimmel in der Wohnung Special

Schimmel in der Wohnung ist unangenehm und manchmal sogar gefähr­lich. Oft führt er zu Streit zwischen Mieter und Vermieter. Beide haben Rechte und Pflichten. Die Rechts­experten der Stiftung Warentest erklären, welche Regeln gelten und wie betroffene Mieter am besten vorgehen.

Heizen im Hoch­sommer

Schimmel in der Wohnung Special

„Ohne die Hilfe eines Anwalts wären wir nicht so schnell aus der ‚Schimmelwohnung‘ rausge­kommen.“ Hamit Mert aus Berlin-Schöne­berg

Hamit Mert aus Berlin ist heute noch wütend, wenn er an die Zeit in der Schimmel­wohnung in Berlin-Schöne­berg denkt. „Der Hausmeister hat uns bei der Wohnungs­besichtigung damals nicht die Wahr­heit gesagt“, sagt der 47-Jährige. Heute wohnt die Familie ein paar Straßen weiter und hat keine „Schimmel­probleme“ mehr. Hamit Mert war 2010 mit seiner Frau Sevda, 41, der damals sechs Monate alten Tochter Melis und dem dreijäh­rigen Sohn Taylan in eine Vier-Zimmer-Wohnung in die Saar­straße in Berlin-Schöne­berg gezogen. „Bei der Besichtigung habe ich nach Problemen mit Schimmel in der Wohnung gefragt, aber der Hausmeister meinte nur, es sei frisch reno­viert worden und deshalb seien die Fenster auf Kipp und die Heizung aufgedreht – mitten im Hoch­sommer“, erzählt Mert.

Stoß­lüften und Schimmelfarbe

Bereits im ersten Winter traten Probleme in der 90-Quadrat­meter-Wohnung im ersten Stock des Hauses auf. Zunächst zeigten sich die Schimmelflecken nur in der Küche. Familie Mert zeigte den Mangel an, informierte den Hausmeister. Der schickte einen Maler, der die schwarzen Flecken mit „Schimmelfarbe“ an der Decke beseitigte. Aber der Schimmel kam wieder, breitete sich auch im Bade­zimmer, Schlaf­zimmer und Wohn­zimmer aus. „Nur im Kinder­zimmer war zum Glück nichts zu sehen“, so Hamit Mert. „Trotzdem bekamen als Erstes die Kinder gesundheitliche Probleme“, erzählt der Vater der heute acht und elf Jahre alten Kinder. Trotz wieder­holter Kontakt­aufnahme mit der Haus­verwaltung blieb diese bei ihrer Strategie: Sie schickte den Maler mit Schimmelfarbe und der erklärte Familie Mert, sie lüfte nicht richtig und solle die Wäsche im Keller aufhängen. „Dabei haben wir mehr­mals täglich stoß­gelüftet“, sagt Hamit Mert. „Als der Maler dann das dritte Mal kam, habe ich ihn raus­geschmissen.“

Tipp: Weitere Informationen neben den Rechts­informationen an dieser Stelle erhalten Sie in unserem FAQ Schimmel im Haus.

Vermieter muss Mangel in angemessener Frist beseitigen

Wibke Werner, stell­vertretende Geschäfts­führerin des Berliner Mieter­ver­eins, hält diese Reaktion für nach­voll­zieh­bar und völlig legitim. „Als Mieter bin ich verpflichtet, jeden Mangel anzu­zeigen. Dann sollte ich dem Vermieter eine angemessene Frist setzen, um den Mangel zu beseitigen. Maßnahmen, die völlig unzu­reichend sind, muss ich nicht mehr dulden, sondern kann eine grund­sätzliche und nach­haltige Mängel­beseitigung fordern.“

Beweis­pflicht liegt beim Vermieter

Generell gilt: Erst­mal ist der Vermieter in der Beweis­pflicht. Er muss darlegen, dass der Schimmel nicht aufgrund von mangelhafter Bauqualität entsteht. Erst wenn ihm dieser Beweis gelingt, muss der Mieter beweisen, dass er ausreichend lüftet. Dafür kann ein Lüftungs­protokoll hilf­reich sein. „Beim Thema Lüften darf der Vermieter aber nichts fordern, was nicht zumut­bar ist“, sagt Wibke Werner vom Mieter­ver­ein (siehe unten: So haben Gerichte entschieden). „Es kann beispiels­weise nicht verlangt werden, dass ich im Winter bei minus 15 Grad zehn Minuten stoß­lüfte.“

15 Grad im Schlaf­zimmer sind okay

Wenn Schimmel im Schlaf­zimmer auftritt, ist auch die Raum­temperatur ein häufiger Streit­punkt. „Wenn ich ein Mensch bin, der gerne in einem kalten Schlaf­zimmer schläft – was vermutlich für die meisten Menschen zutrifft – dann darf ich das. Ich muss nur aufpassen, dass keine Schäden entstehen, also zum Beispiel die Rohre einfrieren“, sagt Wibke Werner „Aber 15 Grad im Schlaf­zimmer sollten völlig in Ordnung sein.“

So sollten Mieter vorgehen

Mietern mit Schimmel in der Wohnung empfiehlt die Stiftung Warentest folgende Vorgehens­weise:

  • Mangel beim Vermieter anzeigen.
  • Schimmel­stellen fotografieren und deren Entwick­lung dokumentieren.
  • Nach­barn oder Vormieter fragen, ob sie Probleme mit Schimmel oder Feuchtig­keit haben oder hatten.
  • Dem Vermieter eine Frist setzen, um den Schimmel zu beseitigen.
  • Falls nichts passiert: Rechts­rat einholen und Miete unter Vorbehalt zahlen.

Vorsicht bei Miet­minderung

„Es ist eine objektive Einschät­zung sinn­voll“, rät Wibke Werner. Dass das in der Realität schwierig ist, weiß sie allerdings auch: „Gerade wenn Kinder im Spiel sind, wird es oft hoch­emotional, weil Eltern Sorge um deren Gesundheit haben. Da empfindet man einen Fleck in der Ecke eines Zimmer als so gravierend, dass man sofort um mindestens 80 Prozent die Miete mindern will“, sagt die 41-Jährige. „Ist aus recht­licher Sicht dann aber nur eine Miet­minderung von 10 Prozent zulässig, kann das für die Mieter zum Problem werden.“ Wibke Werner warnt: „Wird zu viel Miete gemindert, entstehen Zahlungs­rück­stände, die ab einer Monats­miete und einem Cent den Vermieter zu einer ordentlichen Kündigung berechtigen können.“

Miete unter Vorbehalt zahlen

Eine frist­lose Kündigung ist möglich, wenn Mieter für zwei Monate in Zahlungs­rück­stand sind. Deshalb ist es ratsam, die Miete unter Vorbehalt zu zahlen. So geraten die Bewohner zu keiner Zeit in einen Mietrück­stand.

Rechts­beistand kann hilf­reich sein

Später kann dann bestimmt werden, welche Miet­minderung angemessen ist – am besten mit juristischer Hilfe vom Mieter­ver­ein oder einem Anwalt. Dafür ist die Dokumentation des Schimmels wichtig. Mithilfe dieser lässt sich eine angemessene Miet­minderungs­quote von der Bruttomiete berechnen. In der Praxis sieht das so aus: Der Mieter teilt dem Vermieter schriftlich mit, dass er aufgrund des beschriebenen Mangels die Miete ab sofort unter Vorbehalt zahlt. Das sollte zusätzlich auf der Über­weisung vermerkt sein, zum Beispiel „Mietzahlung unter Vorbehalt“. Ist der Mangel behoben, kann die zu viel gezahlte Miete vom Vermieter einge­fordert oder als Miet­minderung einbehalten werden.

So haben Gerichte entschieden

Lüften. Mehr als sechs­mal stoß­lüften pro Tag ist unzu­mutbar (LG Berlin, Az. 65 S 400/15). Einem berufs­tätigen Mieter ist es zuzu­muten, täglich drei- bis viermal stoß­zulüften. (LG Frank­furt, Az. 17 S 51/14).

Miete mindern. 10 Prozent bei Schimmel im Schlaf­zimmer (LG Hamburg, Az. 16 S 211/83). 80 Prozent bei Schimmel und Modergeruch in Küche, Wohn- und Schlaf­zimmer und wenn zum Aufenthalt nur ein kleines Zimmer bleibt (LG Berlin, Az. 65 S 205/89). 100 Prozent bei Schimmel in allen Räumen – bis 80 Zenti­meter hoch (AG München Az. 412 C 11503/09).

Kündigen. Der Mieter darf frist­los kündigen, wenn der Verdacht einer Gesund­heits­gefähr­dung besteht; auch, wenn sich später heraus­stellt, dass der Verdacht unbe­gründet war (LG Lübeck, Az. 6 S 161/100). Der Vermieter darf frist­los kündigen, wenn der Mieter zu viel Miete mindert und für den Schimmel verantwort­lich ist (BGH, Az. VIII ZR 138/11).

Manchmal bleibt nur der Auszug

Auch Familie Mert nahm sich schließ­lich einen Anwalt. In Absprache mit ihm minderten sie die Miete um 15 Prozent. Aber auch das brachte den Eigentümer des Hauses nicht dazu, ihre Schimmel­probleme zu lösen. Die Merts wussten mitt­lerweile, dass auch Nach­barn und Vormieter betroffen waren. Als die gesundheitlichen Probleme der Familie zu groß wurden, blieb ihnen nur noch der Auszug. Mithilfe des Anwalts erreichten sie eine außerge­richt­liche Einigung, kündigten frist­los, bekamen ihre Kaution zurück und mussten keine Schön­heits­reparaturen erledigen. „Zum Glück haben wir kurz­fristig eine neue Wohnung gefunden und konnten von heute auf morgen raus“, sagt Hamit Mert.

Beratungs­termin beim Gesund­heits­amt

Mieter, die Schimmel in der Wohnung haben und sich Sorgen um ihre oder die Gesundheit der Kinder machen, können beim Gesund­heits­amt einen Beratungs­termin vereinbaren. Außerdem ist die jeweils zuständige Wohnungs­aufsicht Ansprech­partner, wenn bauliche Mängel als Ursache vermutet werden. Natürlich können Mieter auch einen Gutachter beauftragen, nur kostet der in der Regel viel Geld und muss aus eigener Tasche gezahlt werden. „Und wenn ein Streit dann vor Gericht landet, beauftragt das Gericht ohnehin oft einen eigenen Gutachter, um die Ursache für den Schimmel zu klären“ so Wibke Werner vom Berliner Mieter­ver­ein.

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