
Schimmel an der Wand. Kein schöner Anblick – und vor allem gesundheitsgefährdend. © Adobe Stock / amixstudio
Schimmel in der Wohnung führt oft zu Krach mit dem Vermieter. Wir sagen, welche Rechte und Pflichten Sie als Mieter haben.
Der erste Winter in der Energiekrise liegt bald hinter uns. In einigen Wohnungen ist die Heizung angesichts hoher Energiepreise häufiger als früher ausgeblieben. Das freut den Schimmel. „Wer die Heizung komplett abstellt, riskiert zu hohe Feuchte in den Wohnräumen, die zu Schimmel an den Wänden und in den Raumecken führt“, warnt der Sachverständigenverband BVS. Und weiter: „Bei Raumtemperaturen unter 18 Grad sehen wir bereits die Gefahr von Schimmelbildung.“ Sobald der ungebetene Gast im Haus ist, stellt sich die Frage, wer kümmert sich um die Beseitigung des Schimmels, wer bezahlt sie – und: Darf der Mieter die Miete kürzen? Üblicherweise schieben sich Vermieter und Mieter gegenseitig die Schuld am Schimmel zu: „Sie haben zu wenig geheizt und gelüftet“, heißt es oft von Vermieterseite. „Die Schimmelursache muss im Gebäude liegen“, entgegnen darauf viele Mieter. Stiftung Warentest stellt die Rechtslage dar.
Unser Rat
Befall anzeigen. Haben Sie Schimmel in der Wohnung entdeckt, sollten Sie das umgehend dem Vermieter melden. Fordern Sie ihn zur Beseitigung des Schimmels und der Schimmelursache auf – wenn Sie sicher sind, dass Sie selbst alles unternommen haben, um Schimmel vorzubeugen (So vermeiden Sie Schimmel in Ihren Räumen).
Miete mindern. Bei Schimmel in der Wohnung dürfen Sie die Miete kürzen. Lassen Sie sich vorher von einem Mieterverein oder Anwalt beraten. Mindern Sie auf eigene Faust, sollte der Gesamtbetrag aller Kürzungen die Summe einer Monatsmiete nicht erreichen. Sonst droht eine Kündigung, falls Sie als Schimmelverursacher ermittelt werden. Wie Gerichte in der Vergangenheit entschieden haben, zeigt unsere Tabelle.
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Mietrecht: Wann Schimmel als Mangel gilt
Entdecken Mieter Schimmelflecken, gelten diese rechtlich als Mangel der Wohnung. Für diesen Mangel haften Vermieter aber nur dann, wenn der Schimmel auf den Zustand des Gebäudes – etwa Risse in Wand oder Dach – zurückzuführen ist, und der Mieter die Schimmelbildung durch zumutbares Heizen und Lüften nicht verhindern konnte.
Mieter müssen durch Heizen und Lüften Schimmel vorbeugen
Ob sich Schimmel in einer Mietwohnung bildet, wird auch davon beeinflusst, wie Mieter heizen und lüften. Warme Luft nimmt Feuchtigkeit auf, durch die Lüftung gelangt diese nach draußen.
Es gibt viele Gerichtsentscheidungen zu der Frage, wie lange und wie oft Mieter lüften müssen. Diese Urteile können aber nur als grobe Richtschnur dienen, denn der Lüftungsbedarf hängt vom Einzelfall ab: Wie viele Menschen und Tiere in der Wohnung leben, ob es dort viele Pflanzen oder zum Beispiel Aquarien gibt.
Wer mietet, ist in der Regel rechtlich auf der sicheren Seite, wenn er oder sie drei- bis viermal pro Tag jeweils für fünf bis zehn Minuten lüftet („Stoßlüften“). Es reicht nicht, die Fenster bloß zu kippen (So vermeiden Sie Schimmel in Ihren Räumen).
Zur Vermeidung von Schimmelbildung müssen Mieterin oder Mieter die Wohnung beheizen. Feste gesetzliche Temperaturvorgaben gibt es nicht. Manchmal stehen solche zwar im Mietvertrag. Aber aufgrund der „Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über kurzfristig wirksame Maßnahmen“ (Paragraf 3 EnSikuMaV) gelten diese derzeit nicht.
In der Vergangenheit hat die Rechtsprechung Mieter oft in der Pflicht gesehen, Wohnräume tagsüber auf mindestens etwa 20 Grad Celsius zu beheizen. Nachts darf die Temperatur in der Regel niedriger sein, insbesondere im Schlafzimmer.
Schimmel an den Wänden
Grundsätzlich dürfen Mieter ihre Möbel aufstellen, wo sie wollen. Aber natürlich spielt der Abstand zur Wand bei der Schimmelbildung eine wichtige Rolle: Feuchte Luft hinter dicht an der Wand stehenden Schränken lässt sich durchs Lüften nur schwer nach draußen befördern. Die Gefahr von Schimmel an den Wänden besteht insbesondere, wenn Möbel direkt an einer ungedämmten Außenwand stehen. Im Zweifel sollten Möbel daher mit einem Abstand von etwa 10 Zentimetern von der Wand abgerückt sein.
Viele Vermieter händigen ihren Mietern bei Abschluss des Mietvertrags ein Merkblatt aus – mit konkreten Handlungsvorgaben für „Richtiges Lüften, Heizen, Möbel platzieren“. Es ist umstritten, inwiefern solche vorformulierten Blätter für Mieter bindend sind. Aus Eigeninteresse an einer schimmelfreien Wohnung und um in einem künftigen Schimmelstreit gut dazustehen, ist es aber ratsam, solche Tipps zu berücksichtigen.
Wichtig: Beweise sammeln und notieren
Um für einen möglichen Schimmelstreit vor Gericht gerüstet zu sein, sollten Mieter den Schimmelbefall mit Fotos und Videos dokumentieren. Um auch das eigene Heiz- und Lüftungsverhalten beweisen zu können, ist es empfehlenswert, etwa beim Besuch von Freunden zu lüften. Diese Personen könnten dann in einem Prozess als Zeugen aussagen.
Schimmel im Altbau
Mieter, die in einen Altbau ohne Wärmedämmung einziehen, müssen besonders schimmelsensibel sein. Oft existieren in diesen Gebäuden sogenannte baubedingte geometrische Wärmebrücken, die Schimmelbildung verursachen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat im Jahr 2018 entschieden, dass Vermieter für Schimmel durch solche Wärmebrücken dann nicht haften, wenn diese zur Zeit des Gebäudebaus typisch waren. Das gilt etwa für Gebäude, die zwischen 1947 und 1978 gebaut wurden.
Damals gab es keine Pflicht zur Wärmedämmung. Wärmebrücken an Außenwänden sind in diesen Gebäuden üblich. Der Bundesgerichtshof sprach dem Mieter in dem konkreten Fall daher das Recht zur Mietkürzung wegen Schimmelbefalls ab. Altbau-Mieter müssen an Außenwänden also mit Schimmel rechnen und mit Heizen, Lüften und Möbelabrücken gegensteuern (BGH, Az. VIII ZR 67/18 und VIII ZR 271/17).
Ist der Schimmel auf andere Baumängel zurückzuführen, etwa einen Riss in der Wand, haftet der Vermieter einer Altbauwohnung oder eines alten Hauses freilich weiterhin. Dass Neubau-Vermieter auch für Schimmel durch geometrische Wärmebrücken verantwortlich sind, hat auch das BGH-Urteil aus dem Jahr 2018 nicht verändert.
Mietminderung bei Schimmel
Ein Mieter kann in solchen Fällen die Beseitigung des Schimmels und der Schimmelursache verlangen. Bis zur Schimmelbeseitigung darf er außerdem die Miete kürzen (Beispiele in unserer Urteilsliste). Von diesem Recht sollten Mieter allerdings mit Augenmaß Gebrauch machen. Führt so eine Kürzung doch oft zu einer „Eiszeit“ zwischen den Mietparteien. Außerdem kann sich im Nachhinein durchaus auch einmal herausstellen, dass der Mieter selbst (mit) schuld am Schimmel ist.
Ist eine Wohnung stark von Schimmelpilzen befallen und führen diese zu einer erheblichen Gesundheitsgefährdung des Bewohners, darf dieser den Mietvertrag außerordentlich kündigen. Das Amtsgericht Saarbrücken hat eine solche Kündigung zum Beispiel im Fall einer schwangeren Mieterin bejaht, deren Wand in der Küche an mehreren Stellen großflächig mit Schimmel befallen war (Az. 4 C 348/16).
Gutachten hilft Ursache des Schimmelbefalls zu klären
Es empfiehlt sich also für Mieter und Vermieter, einen Rechtsstreit zu vermeiden. In der Regel wird vor Gericht ein Sachverständiger eingeschaltet, der ermitteln soll, ob ein Baumangel oder das Wohnverhalten des Mieters die Schimmelursache ist. Der Verlierer des Prozesses muss das Gutachten und die Prozesskosten bezahlen. Da können mehrere Tausend Euro zusammenkommen. Werden sich Mieter und Vermieter nicht einig, können sie ein „selbstständiges Beweisverfahren“ bei Gericht beantragen. Zwar sucht auch dann ein vom Gericht bestellter Gutachter nach der Schimmelursache. Dieses spezielle Verfahren ist aber kostengünstiger als ein normales Gerichtsverfahren.
Lieber nicht zu viel Miete kürzen
Solange es kein Gutachten zur Schimmelursache gibt, sollten Mieter beim Mindern der Miete vorsichtig sein. Es ist schwer, ohne anwaltliche Hilfe oder Beratung vom Mieterverein, die angemessene Minderungsquote zu finden. Kleine Schimmelstellen, die nur unschön aussehen, können eine Mietkürzung um 5 Prozent rechtfertigen. Ist die ganze Wohnung befallen und die Gesundheit des Mieters gefährdet, darf er die komplette Miete einbehalten. Unsere Urteilsübersicht kann allenfalls grobe Anhaltspunkte fürs Miete kürzen geben. Da jedes Urteil eine Einzelfallentscheidung ist, können Mieter alte Fälle nicht einfach auf sich übertragen.
Tipp: Um eine Kündigung wegen ungerechtfertigter oder zu üppiger Mietminderung zu vermeiden, sollten Sie mit dem Kürzen spätestens dann aufhören, wenn die Summe eine Monatsmiete zu übersteigen droht. Die fristlose Kündigung droht Mietern zwar erst ab zwei Mieten (ungerechtfertigten) Mietrückstands. Vermieter dürfen aber bereits ab einem Rückstand einer Monatsmiete ordentlich, also unter Einhaltung der Kündigungsfrist, kündigen.
Alternative: Miete unter Vorbehalt weiterzahlen
Wer das Risiko, sich bei der Mietminderung zu verkalkulieren, gar nicht erst eingehen will, kann alternativ auch dem Vermieter mitteilen, dass er die Miete zunächst einmal voll weiter bezahlen wird, sich aber eine spätere Rückforderung des Minderungsbetrags vorbehält.
Schimmel wächst ziemlich schnell
Wie rasch sich Schimmel ausbreiten kann, zeigen die Bilder unten auf Basis einer Probe in einem Fitnessraum eindrucksvoll. Schon nach fünf Tagen war die Hälfte der Probe von Schimmel überwuchert. Ausdünstungen der Sportler sorgten hier allerdings auch für eine sehr hohe Luftfeuchte. Die Lüftungsanlage reichte gleichzeitig nicht aus, um diese feuchte Luft abzutransportieren.

© Nando Reichert, Linh Nguyen
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@Georg4712: Wir bitten um Verständnis, hier ist nicht der Ort für eine individuelle Rechtsberatung. Eine Hausratversicherung zahlt hauptsächlich für Schäden, die durch Leitungswasser, Sturm, Einbruch oder Feuer entstehen. Schimmelbefall gehört nicht dazu. Ob und in welchem Umfang der Vermieter für Schäden an den Möbeln des Mieters haftet, kommt immer auf den Einzelfall an. Eine Rechtsberatung hierzu bekommt man beim örtlichen Mieterverein oder in der Mieterberatung der Verbraucherzentrale.
Wenn der Schimmelbefall so heftig ist, dass der gesamte Hausrat befallen ist, aber keine Hausratversicherung existiert, zahlt dann der Vermieter, falls den Mieter keine Schuld trifft?
Der Fairness halber sollten hier zusätzlich die aktuellen Urteile zu diesem sehr komplexen Themenkreis publiziert werden.
Urteile vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18
Regelmäßig melden sich Mieter bei mir mit der Frage wie sie mit der Situation des Schimmelbefalls in ihrer Wohnung umgehen können. Grundsätzlich obliegt dabei die medizinische Bewertung den Medizinern. Bezüglich der gutachterlichen Tätigkeit wird darüber hinaus darauf hingewiesen, dass eine sachgemäße Untersuchung der Ursachen und des Umfangs regelmäßig kostenintensiv ist. Ich rate einem Mieter daher zunächst den Weg zum Fachanwalt für Mietrecht. Dieser sollte klären, ob eine privat in Auftrag gegebene Begutachtung in dem jeweiligen Fall notwendig und der richtige Weg ist.
Faßbender Bausachverständiger