Mietwohnungen. Bei niedriger Inflation sind Indexmieten günstig für Mieter. Bei hoher Inflation allerdings steigen die Mieten schnell. © Getty Images / Grand Warszawski
Die Miete bei Indexmietverträgen selbst auszurechnen, ist kompliziert. Unser Indexmiete-Rechner macht es leicht. Vereinzelt ist sogar eine Mietsenkung drin.
Bei Mietverhältnissen mit Indexmietvertrag hängt die Miete von der Entwicklung der Lebenshaltungskosten ab. Mieterhöhungen lassen sich anhand des vom Bundesamt für Statistik ermittelten Verbraucherpreisindex genau ausrechnen. Ein Beispiel für eine solche Vereinbarung im Mietvertrag: „Der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex für Deutschland bestimmt den Mietzins“. So lässt es § 557b des Bürgerlichen Gesetzbuchs ausdrücklich zu. Jede Vereinbarung, die die Miete an eine andere Preisentwicklung koppelt, ist allerdings unwirksam. Nur der offizielle Verbraucherpreisindex darf Maßstab sein.
Nicht ausreichend ist es, die Vereinbarung der Indexmiete im Kleingedruckten unter „Sonstige Vereinbarungen“ zu verstecken und nur auf die Indexmiet-Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch zu verweisen ohne zu sagen, worum es überhaupt geht. Das ist sowohl überraschend, als auch intransparent und damit unwirksam. Die Mieter einer Wohnung in Berlin-Schöneberg zahlen jetzt weiter wie kurz vor Ende 2021 vereinbart 1 100 Euro und nicht wie von der Vermieterin inzwischen gefordert 1 232,22 Euro, entschieden die Gerichte in Berlin.
Amtsgericht Berlin-Schöneberg, Urteil vom 11.04.2024
Aktenzeichen: 13 C 174/23
Landgericht Berlin II, (Hinweis-)Beschluss vom 13.01.2025
Aktenzeichen: 63 S 138/24
Mieterinnenanwalt: Cornelius Krakau, Berlin
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@Mangelhafd: Wirksam ist ein Mieterhöhungsverlangen, wenn es den wesentlichen formalen Anforderungen genügt, sich also an alle Mieter wendet, die Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag angibt. Es wird nicht dadurch unwirksam, dass es Fehler enthält. Geschuldet ist dann vom übernächsten Monat die Miete, die sich bei korrekter Berechnung ergibt.
Hallo, wie ist die rechtliche Lage, wenn der Mieter die Mieterhöhung fehlerhaft berechnet, sich also zum Beispiel zum Nachteil des Mieter verrechnet? Muss er dann ein neues Mieterhöhungsverlangen raussenden, das dann erst zum übernächsten Monat wirksam wird, sodass man Zeit gewinnt? Oder kann der Vermieter einfach das fehlerhafte Schreiben rückwirkend ändern? In unserem Fall hat der Vermieter Ende September ein fehlerhaftes Schreiben gesendet, mit dem er die Miete ab November erhöhen wollte. Dieses fehlerhafte Schreiben hat er nun bereits zwei mal nachträglich korrigiert (einmal Anfang Nov und einmal Ende Nov). Er verlangt nun, dass wir seine Korrekturen rückwirkend berücksichtigen. Wir sollen also rückwirkend die höhere Miete zahlen, obwohl sie zum Zeitpunkt des Zugangs des Schreiben falsch berechnet war.
@Annette11: Bitte haben Sie Verständnis: Zu Ihrem Einzelfall können wir uns nicht äußern. Das wäre Rechtsberatung, wie sie von Gesetzes wegen Rechtsanwälten und Verbraucherzentralen vorbehalten ist.
Die Stiftung Warentest informiert jedoch gern über die Rechtslage allgemein. Danach gilt: Bei Mieterhöhungsverlangen, die seit März 2023 bei dem Mieter oder der Mieterin eingegangen, ist auf jeden Fall mit den Werten aus dem aktuellen Verbraucherpreisindex Basis = 2020 zu rechnen, auch wenn bei Mietvertragsabschluss noch eine alte Version mit ganz anderen Werten galt. Unserer Auffassung nach ist der Vermieter berechtigt, die neue Miete stets wieder vom Anfang des Mietverhältnisses aus neu zu berechnen. Dazu gibt es aber auch andere Meinungen, wonach von der letzten Mieterhöhung aus zu rechnen ist. Das ist für Mieter/innen in der Regel etwas günstiger. Groß wird der Unterschied aber nicht sein. Sie können das mit unserem Rechner (mit Flatrate kostenlos) überprüfen. Zumindest die Miete, die sich bei günstigerer Berechnung ergibt, sollten Mieter/innen ab dem vom Vermieter genannten Zeitpunkt zahlen. Die/der Vermieter/in können dann versuchen, die Zahlung der vermutlich wenig höheren Miete rechtlich durchzusetzen, die sich bei Berechnung vom Anfang des Mietverhältnisses aus ergibt. Falls Sie das mit Ihrer/m Vermieter/in ausfechten: Halten Sie uns bitte auf dem Laufenden, wir wüssten gern, wie Gerichte in solchen Fällen urteilen.
Guten Tag,
zu Dezember wird meine Miete um 13,49 % von 103,8 Punkten (Sept. 2021) auf 117,8 Punkte erhöht.
Im Vermieterschreiben heißt es, mein bisheriger Indexstand liege bei 103,8 Punkte. Meine letzte Mieterhöhung benennt dagegen 110,1 Punkte als letzten Indexstand – was für mich natürlich viel günstiger wäre. Die 103,8 sind laut der Tabelle 2020=100 korrekt.
Nun habe ich zwei Fragen:
1.) Die 110,1 Punkte orientieren sich noch an der Tabelle 2015=100 und wurden mir damals so mitgeteilt. Gelten dann jetzt trotzdem die 103,8 Punkte?
2.) Die letzte Erhöhung aus Sept 2021 wurde erst im Juli 2022 wirksam wegen starker Einschränkungen durch Baumaßnahmen. Wortlaut: „Mietanpassung wird zurückgenommen und mit Wirksamkeit zum 1.7.2022 neu ausgesprochen.“ Bleibt es aber trotzdem bei den 103,8 Punkte (Sept 2021) zur Berechnung oder müsste Juli 2022 der Berechnungszeitpunkt sein (also 110, 3 Punkte)?
Ich freue mich über Ihre Einschätzung dazu! Viele Dank und Grüße, Annette
@Grumpf.eee: Wir haben zu dem Thema in der Urteilsdatenbank juris kein einziges Urteil gefunden. Mit welchem Monatswert des Verbraucherpreisindex als Ausgangspunkt für Mieterhöhungen zu rechnen ist, hängt von der Auslegung der Vertragsvereinbarungen ab. Sofern dort ausdrücklich der Indexwert für den Monat des Mietbeginns genannt ist und sich aus den Regelungen zur Mietpreisgarantie nichts anderes ergibt, dürfte das unserer Einschätzung nach wirksam sein. Die "Mietpreisgarantie" erscheint dann als ein befristeter Verzicht auf Mieterhöhungen. Klar: Nach Ablauf des Garantiezeitraums kann die Miete bei Inflationsraten, wie sie im Augenblick herrschen, einen ziemlich heftigen Sprung machen.