Aktuell häufig: Miet­erhöhungen bis weit über die Traufhöhe.

Vermieter dürfen ihre Wohnungen modernisieren. Die Mieter müssen sich dann an den Kosten beteiligen. Doch sie müssen sich längst nicht alles gefallen lassen. Luxussanierungen können sie stoppen. Bei den Bauarbeiten muss der Vermieter die Interessen der Bewohner berück­sichtigen. Die Stiftung Warentest sagt, was Vermieter dürfen – und wann Mieter zahlen müssen. Neu: Kosten, die für Reparaturen modernisierter Bauteile angefallen wären, dürfen nicht auf die Mieter umge­legt werden.

Investition gibt Recht zur Miet­erhöhung

Soweit Vermieter die Wohnung verbessern, dürfen sie einen Teil der Kosten auf die Miete umlegen. Doch strenge Regeln im Bürgerlichen Gesetz­buch schützen die Mieter. Sie schreiben vor, was der Vermieter beachten muss, wenn er in die Wohnungen seiner Mieter investieren will.

Modernisierungs­umlage: 8 Prozent sind erlaubt

Schutz für Mieter

Wenn Vermieter eine Wohnung ­modernisieren, dürfen sie die Jahres­miete um acht Prozent der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungs­kosten erhöhen. Höchs­tens darf die Miete wegen Modernisierungen inner­halb von sechs Jahren um drei Euro je Quadrat­meter und Monat steigen. Das gilt aber erst seit Anfang 2019. Für bis Ende 2018 wirk­sam angekündigte Modernisierungen galt: Elf Prozent der Baukosten je Wohnung können auf die Mieten umge­legt werden.

Beispiel: Der Vermieter lässt sein vermietetes Mehr­familien­haus für 100 000 Euro dämmen. Die Gesamt­wohn­fläche des Gebäudes beträgt 1 000 Quadrat­meter. Acht Prozent der Dämm­kosten, also 8 000 Euro, darf der Vermieter auf seine Mieter umlegen. Das bedeutet: Die Jahres­miete pro Quadrat­meter erhöht sich für jeden um Acht Euro. Monatlich macht das eine Erhöhung um rund 67 Cent je Quadrat­meter aus. Mieter A, der bisher für seine 80-Quadrat­meter-Wohnung 500 Euro gezahlt hat, muss nach der Dämmung monatlich dauer­haft rund 54 Euro mehr zahlen. Nach dem bis Ende 2018 geltenden Recht wären es rund 73 Euro gewesen.

Neue Ansage vom Bundes­gerichts­hof: Vermieter müssen sich Kosten anrechnen lassen, die sie sonst für eine Reparatur der modernisierten Bauteile hätten aufbringen müssen. Das gilt auch, wenn die Reparatur nicht sofort fällig gewesen wäre. Es muss dann der dem Grad der Abnut­zung entsprechende Teil der Reparatur­kosten von den Kosten der Modernisierung abge­zogen werden. Die Gerichte dürfen schätzen (Urteile zur Modernisierung).

Beispiel: Der Vermieter lässt die 60 Jahre alten Fenster einer Wohnung durch solche mit Schall- und Wärme­isolierung und Sicher­heits­schlössern austauschen. Das kostet 20 000 Euro. Die alten hätten schät­zungs­weise noch 20 und damit insgesamt 80 Jahre gehalten, bis ein Austausch nötig ist. Der hätte 12 000 Euro gekostet. Der Vermieter muss (12 000 / 80 Jahre * 60 Jahre =) 9 000 Euro auf die Modernisierungs­kosten anrechnen und darf also 11 000 Euro auf die Miete umlegen. Die Jahres­miete steigt um acht Prozent davon, also 880 Euro, und die Monats­miete dementsprechend um 73,33 Euro.

Höchs­tens drei Euro je Quadrat­meter inner­halb von sechs Jahren

Insgesamt dürfen Modernisierungen die Monats­miete inner­halb von sechs Jahren maximal um drei Euro pro Quadrat­meter erhöhen. Beträgt die Miete weniger als sieben Euro pro Quadrat­meter, darf die Monats­miete durch die Modernisierung in sechs Jahren sogar nur um maximal zwei Euro je Quadrat­meter steigen.

Beispiel: Im oben genannten Beispiel zahlt Mieter A vor der Modernisierung pro Quadrat­meter 6,25 Euro. Außer der 100 000 Euro für die Dämmung investiert der Vermieter noch insgesamt 400 000 Euro in bessere Bade­zimmer für jede der Wohnungen. Er kann also insgesamt 40 000 Euro pro Jahr und 40 Euro je Quadrat­meter auf die Mieter umlegen. Macht pro Monat und Quadrat­meter: 3,33 Euro – zu viel. Die Miete von Mieter A darf um höchs­tens zwei Euro auf 8,25 Euro steigen. Mieter B, der für die ebenfalls 80 Quadrat­meter große Dach­geschoss­wohnung bisher 7,70 Euro je Quadrat­meter gezahlt hat, muss nun mehr 10,70 Euro je Quadrat­meter und damit insgesamt 856 Euro statt der bisherigen 616 Euro monatlich an den Vermieter über­weisen.

Unterschiedliche Rege­lungen für kleine und große Modernisierungen

Um Mieter vor Über­forderung und der Umlage von unzu­lässigen Kosten zu schützen, müssen Vermieter zahlreiche Vorschriften beachten, wenn Sie eine Modernisierung auf Kosten der Mieter durch­führen wollen.

  • Modernisierung. Zulässig ist nur die Umlage von Investitionen, durch die das Haus besser bewohn­bar wird. Dazu gehört auch alles, was die Energieeffizienz steigert und Energie- und Wasser­verbrauch auf Dauer reduziert.
  • Kein Luxus. Luxussanierungen schließ­lich müssen Mieter nicht nur nicht zahlen, sondern können sie komplett stoppen.
    Beispiel: Der Vermieter will in einen einfachen Altbau Bade­zimmer mit schi­cken italienischen Fliesen sowie teuren Design-Wannen, -Becken und -Armaturen einbauen.
    Das ist über­trieben. Die Mieter müssen sich das nicht gefallen lassen. Wo die Modernisierung aufhört und der Luxus anfängt, ist im Einzel­fall allerdings schwer zu sagen. Immer ist es zulässig, Wohnungen auf den heute üblichen Stan­dard zu bringen – auch wenn schon das zu einer drastischen Miet­erhöhung führt. Auch Verbesserungen über den Stan­dard hinaus können zulässig sein.
  • Ankündigungs­schreiben. Der Vermieter muss die Bauarbeiten spätestens drei Monate vor Beginn ankündigen und dem Mieter sagen, um wie viel Euro die Miete voraus­sicht­lich steigt.
  • Berechnung. Soweit die Kosten auch für eine Reparatur angefallen wären, dürfen sie nicht umge­legt werden. Nur um acht Prozent des auf die Verbesserung der Wohnungen entfallenden Geldes darf der Vermieter die Mieter bezahlen lassen. Insbesondere die notwendigen Instandhaltungen und Reparaturen am Gebäude muss der Vermieter selbst bezahlen.
    Beispiel: Die Dämmung kostet 100 000 Euro Kosten. Darin enthalten sind 25 000 Euro fürs Baugerüst. Das wäre aber auch für Reparaturen am Außenputz nötig gewesen. Die Reparatur des Putzes hätte weitere 25 000 Euro gekostet. Der Vermieter kann daher nur 50 000 und nicht 100 000 Euro auf die Mieter umlegen.
  • Härtefall. Die Miete darf nicht stärker steigen, als es den Mietern zumut­bar ist. Erscheint die Modernisierungs­miet­erhöhung als Härte für die Mieter, die sich auch bei Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht recht­fertigen lässt, hat sie zu unterbleiben. Ausnahme: Soll das Haus auf den inzwischen üblichen Stan­dard gebracht werden, darf der Vermieter das, auch wenn es die Mieter hart trifft. Das gleich gilt, wenn die Arbeiten aus Gründen nötig sind, die der Vermieter nicht zu verantworten hat.

Miet­erhöhung im vereinfachten Verfahren

Etwas mehr Spielraum haben Vermieter bei so genannten „kleinen Modernisierungen“, die pro Wohnung nicht mehr als 10 000 Euro kosten.

Ankündigung. Der Vermieter muss die Bauarbeiten zwar wie bei einer normalen Modernisierung spätestens drei Monate vor Beginn ankündigen und dem Mieter die zu erwartende Erhöhung mitteilen. Aber er muss in der Ankündigung keine Angaben mehr zu künftigen Betriebs­kosten machen.

Erleichterte Berechnung. Der Vermieter braucht die in der Modernisierung enthaltenen „Erhaltungs­maßnahmen“ nicht zu benennen. Im vereinfachten Verfahren reicht es, wenn er pauschal 30 Prozent von den Gesamt­kosten der Modernisierung für Erhaltungs­arbeiten abzieht, bevor er sie auf die Mieter umlegt.

Kein Härte-Einwand. Bei kleinen Modernisierung kann der Mieter nicht mehr einwenden, die erhöhte Miete stelle für ihn eine besondere Härte dar.

Mehrere Modernisierungen. Hat ein Vermieter etwa 2019 die Miete im vereinfachten Verfahren erhöht, ist in den folgenden fünf Jahren eine Erhöhung wegen einer „normalen“ Modernisierung (Paragraf 559 Bürgerliches Gesetzbuch) ausgeschlossen. Eine wichtige Ausnahme gilt für vermietete Eigentums­wohnungen: Hier sind Miet­erhöhungen für „normale“ Modernisierungen nur zwei Jahre lang ausgeschlossen.

Schaden­ersatz: Schikanen am Bau

Mieter können unter Umständen Schaden­ersatz verlangen, wenn sich Vermieter bei Modernisierungs­arbeiten pflicht­widrig verhalten. Ein solches Fehl­verhalten kann etwa sein:

  • monate­langes Verhängen von Fens­tern mit einer blick­dichten Plane, ohne dass ein Baufort­schritt zu erkennen ist;
  • das länger­fristige Abstellen von Wasser;
  • das lang­fristige Aushängen der Haustür;
  • laute Bauarbeiten, die ohne Grund sehr früh morgens oder sehr spät ausgeführt werden.

Ein schuldhaftes Verhalten des Vermieters wird in solchen Fällen vermutet. Der Vermieter kann die Vermutung aber entkräften, wenn er nach­voll­zieh­bare Gründe nennt, warum zum Beispiel die Bauarbeiten so früh oder so spät statt­fanden. Absicht­liches „Heraus­modernisieren“ kann jetzt auch mit einer Geldbuße von bis zu 100 000 Euro bestraft werden. Allerdings ist es nicht leicht, dem Vermieter Absicht nach­zuweisen.

nach oben

Tipps für Mieter

Wenn der Vermieter eine Modernisierung ankündigt, sollten Sie sofort damit beginnen zu prüfen, ob der Vermieter das Recht dazu hat. Sie haben nur einen Monat Zeit, womöglich gegen die Modernisierung und/oder die damit verbundene Miet­erhöhung sprechende Argumente zu nennen. In der Regel ist sinn­voll, wenn sich mehrere von einer Modernisierung betroffene Mieter gemein­sam informieren und ggf. Widerstand leisten.

  • Ankündigung. Prüfen Sie zunächst, ob die Modernisierungs­ankündigung wirk­sam ist. Wenn sie es nicht ist, müssen Sie gar nichts unternehmen. Fragen Sie unbe­dingt den Mieter­ver­ein oder einen erfahrenen Mieter­anwalt, wenn Sie sich nicht sicher sind. Wenn die Ankündigung nicht wirk­sam ist, sollten sie gar nichts unternehmen, damit der Vermieter seinen Form­fehler möglichst nicht so bald bemerkt und korrigiert. Sollte der Vermieter mit nicht wirk­sam angekündigten Arbeiten beginnen, schalten sie den Mieter­ver­ein oder einen erfahrenen Mieter­anwalt ein und beauftragen Sie sie, die Arbeiten sofort stoppen zu lassen.
  • Einwände. Wenn die Modernisierungs­ankündigung wirk­sam ist und der Vermieter korrekt auf die Frist hinweist, müssen Sie alle Ihre Einwände – gegen die Modernisierung und die zu erwartende Miet­erhöhung – inner­halb eines Monats ab Zugang per E-Mail, Fax oder Brief äußern. Entscheidend ist, wann Ihr Wider­spruch beim Vermieter ankommt. Finanztest empfiehlt: Schreiben Sie nach Rück­sprache mit dem Mieter­ver­ein oder Ihrem Anwalt recht­zeitig einen Brief und lassen Sie ihn von einem zuver­lässigen Boten zum Vermieter bringen oder schi­cken Sie ihn per Einschreiben.
  • Härte. Wenn die Modernisierung für Sie eine besondere Härte darstellt, muss der Vermieter sie stoppen. Beispiele: Der Austausch von Fens­tern im Winter ist unzu­mutbar. Wer die Wohnung wegen Krankheit nicht verlassen kann, braucht keine größeren Arbeiten in der Wohnung zu dulden. Wenn sich die Raum­aufteilung ändert, kann das ebenfalls unzu­mutbar sein.
  • Miet­erhöhung. Führt die Modernisierung zu einer Miete, die für Sie eine besondere Härte darstellt, müssen Sie zwar die Modernisierung dulden. Der Vermieter muss aber auf die Miet­erhöhung verzichten und wird daher die Modernisierung vielleicht absagen.
nach oben

Tipps für Vermieter

Wenn Sie Ihre Miet­wohnung oder Ihr Miet­haus modernisieren wollen, müssen Sie genug Zeit für die Vorbereitung einplanen.

  • Ankündigung. Kündigen Sie die Modernisierung möglichst recht­zeitig an. Soweit möglich sollten Sie die Aufträge für die Arbeiten erst nach Ablauf von einem Monat nach Zugang der Modernisierungs­ankündigung bei den Mietern erteilen. Erst dann liegen Ihnen alle Einwände der Mieter vor und können Sie abschätzen, ob Ihr Plan aufgeht. Wenn mehrere Mieter sich unter Verweis auf eine besondere Härte gegen die Miet­erhöhung wehren können, müssen sie unter Umständen neu kalkulieren.
  • Formalien. Halten Sie unbe­dingt alle nach den einschlägigen Regeln im Bürgerlichen Gesetz­buch notwendigen Form­vorschriften ein. Wenn Sie die Modernisierung unwirk­sam ankündigen, können die Mieter den Beginn der Arbeiten stoppen und dürfen Sie unter Umständen die Miete nicht oder erst später erhöhen. Lassen Sie sich im Zweifel zum Beispiel vom Haus- und Grund­eigentümer­verband oder von einem erfahrenen Vermieter­anwalt beraten, wenn Sie sich nicht selbst sicher sind.
  • Absicherung. Nehmen Sie es ernst, wenn Ihre Mieter Widerstand gegen die Arbeiten als solches ankündigen, weil sie Ihre Pläne etwa für eine unzu­lässige Luxussanierung halten oder die Durch­führung der Arbeiten für eine unzu­mutbare besondere Härte halten. Lassen Sie die Einwände im Zweifel prüfen. Bringt auch das kein eindeutiges Ergebnis, sollten Sie vor Erteilung der Aufträge an die Baufirmen und/oder Hand­werker gericht­lich klären lassen, ob Sie dazu berechtigt sind, die Arbeiten durch­führen zu lassen und einen Teil der Kosten auf ihre Mieter umzu­legen. Sie laufen sonst Gefahr, dass Ihnen die Gerichte die Bauarbeiten stoppen und/oder Sie trotz Ihrer Investition keine Miet­erhöhung fordern dürfen.
nach oben

Urteile zu Modernisierungen

  • Reparatur­kosten­anrechnung. Wenn ohne die Modernisierung eine Reparatur nötig gewesen wäre, müssen Vermieter die Kosten der Modernisierung um die fiktiven Kosten dieser Reparatur kürzen. Das gilt auch dann, wenn die Reparatur noch nicht sofort fällig gewesen wäre. Es reicht aus, wenn die betroffenen Bauteilen einen erheblichen Teil ihrer Lebens­erwartung hinter sich haben. Es ist dann der diesem Teil entsprechende Anteil der für den Austausch oder die Reparatur nötigen Kosten anzu­rechnen. Vermieter könnten sich sonst doch wieder indirekt bloße Instandset­zungen von ihren Mietern finanzieren lassen.
    Wie genau der Anteil der Reparatur­kosten zu ermitteln ist, um den Vermieter den Modernisierungs­aufwand kürzen müssen, sagt der Bundes­gerichts­hof nicht. Laut Gesetz dürfen die Gerichte schätzen. Ärgerlich sowohl für Mieter als auch Vermieter: Der mit einer solchen Schät­zung verbundene Spielraum führt vor allem beim Austausch noch recht junger Bauteile zu einem unkalkulier­baren Prozess­risiko. Wird etwa um den Austausch 10 Jahre alter Fenster gestritten, sind die anzu­rechnenden fiktiven Reparatur­kosten bei einer geschätzten Lebens­erwartung von 40 Jahren doppelt so hoch, als wenn der Richter 80 Jahre ansetzt.
    Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 17.06.2020
    Aktenzeichen: VIII ZR 81/19
  • Drastische Erhöhung. Ein Mieter muss auch eine Modernisierung mit drastischer Miet­erhöhung dulden, wenn der Eigentümer die Wohnung dabei nur auf einen heute üblichen Stan­dard bringen will. Allerdings: Das Urteil erging zu einem Fall, für den die gesetzlichen Rege­lungen noch die Umlage von elf Prozent der Modernisierungs­kosten erlaubte. Seit 1. Januar 2019 sind es nur noch acht Prozent.
    Amts­gericht München, Urteil vom 30.12.2016
    Aktenzeichen: 453 C 22061/15
  • Vorgezogene Ankündigung. Vermieter durften die Ankündigung für eine Modernisierung nicht Jahre schi­cken, bevor die Arbeiten über­haupt beginnen. Hintergrund: Die Max-Emanuel-Immobilien GmbH wollte so noch von der bis Ende 2018 gültigen Rechts­lage zu profitieren, wonach sie berechtigt war, elf Prozent der Kosten einer Modernisierung auf die Mieter umzu­legen. Seit 1.1.2019 sind das nur noch acht Prozent. Weitere Einzel­heiten zur Muster­fest­stellungs­klage eines Münchener Mieter­ver­eins in unserem Bericht Musterfeststellungsklage Was für Verbraucher drin ist.
    Ober­landes­gericht München, Urteil vom 15.10.2019
    Aktenzeichen: MK 1/19
    Verbraucher­vertreter: Rechtsanwalt Volker Rastätter, München
  • Wärmebedarfs­berechnung. Es reicht, wenn Vermieter nach Wärmedämm­maßnahmen den neuen Wärmedurch­gangs­wert der Wand („k – Wert“) belegen. Eine Wär­mebe­darfs­berechnung zum Beleg der Energie­einsparung ist nicht erforderlich.
    Bundes­gerichts­hof, Beschluss vom 10.04.2002
    Aktenzeichen: VIII ARZ 3/01
nach oben

Dieser Artikel ist hilfreich. 41 Nutzer finden das hilfreich.