
Vermieter dürfen in ihre Wohnungen investieren und Mieter an den Kosten beteiligen. Doch es gibt Grenzen. Luxussanierungen können Mieter stoppen.
Streit um Modernisierung
Bei Bauarbeiten muss der Vermieter die Interessen der Bewohner angemessen berücksichtigen. Falls der Vermieter über die Stränge schlägt, können Mieter die Bauarbeiten gerichtlich stoppen. test.de erklärt im Folgenden, was Vermieter dürfen – und wann Mieter zahlen müssen.
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Hier sind Mieterhöhungen wegen Modernisierung Thema.
Alles zu Mieterhöhungen...
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Investition gibt Recht zur Mieterhöhung
Soweit Vermieter die Wohnung verbessern, dürfen sie einen Teil der Kosten auf die Miete umlegen. Doch strenge Regeln im Bürgerlichen Gesetzbuch schützen die Mieter. Sie schreiben vor, was der Vermieter beachten muss, wenn er in die Wohnungen seiner Mieter investieren will.
Gedeckelte Modernisierungsumlage soll Mieter schützen
Miete darf um höchstens 8 Prozent der Modernisierungskosten steigen
Wenn Vermieter eine Wohnung modernisieren, dürfen sie die Jahresmiete um acht Prozent der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten erhöhen. Höchstens darf die Miete wegen Modernisierungen innerhalb von sechs Jahren um drei Euro je Quadratmeter und Monat steigen. Das gilt aber erst seit Anfang 2019. Für bis Ende 2018 wirksam angekündigte Modernisierungen galt: Elf Prozent der Baukosten je Wohnung können auf die Mieten umgelegt werden.
Beispiel: Der Vermieter lässt sein vermietetes Mehrfamilienhaus für 100 000 Euro dämmen. Die Gesamtwohnfläche des Gebäudes beträgt 1 000 Quadratmeter. Acht Prozent der Dämmkosten, also 8 000 Euro, darf der Vermieter auf seine Mieter umlegen. Das bedeutet: Die Jahresmiete erhöht sich für jeden Quadratmeter um 8 Euro. Monatlich macht das eine Erhöhung um rund 67 Cent je Quadratmeter aus (800 / 12 =67). Mieter A, der bisher für seine 80-Quadratmeter-Wohnung 500 Euro gezahlt hat, muss nach der Dämmung monatlich dauerhaft rund 54 Euro mehr zahlen. Nach dem bis Ende 2018 geltenden Recht wären es rund 73 Euro gewesen.
Neue Ansage vom Bundesgerichtshof: Vermieter müssen sich Kosten anrechnen lassen, die sie sonst für eine Reparatur der modernisierten Bauteile hätten aufbringen müssen. Das gilt auch, wenn die Reparatur nicht sofort fällig gewesen wäre. Es muss dann der dem Grad der Abnutzung entsprechende Teil der Reparaturkosten von den Kosten der Modernisierung abgezogen werden. Die Gerichte dürfen schätzen (Urteile zur Modernisierung).
Beispiel: Der Vermieter lässt die 60 Jahre alten Fenster einer Wohnung durch solche mit Schall- und Wärmeisolierung und Sicherheitsschlössern austauschen. Das kostet 20 000 Euro. Die alten hätten schätzungsweise noch 20 und damit insgesamt 80 Jahre gehalten, bis ein Austausch nötig ist. Der hätte 12 000 Euro gekostet. Der Vermieter muss (12 000 / 80 Jahre * 60 Jahre =) 9 000 Euro auf die Modernisierungskosten anrechnen und darf also 11 000 Euro auf die Miete umlegen. Die Jahresmiete steigt um acht Prozent davon, also 880 Euro, und die Monatsmiete dementsprechend um 73,33 Euro.
Höchstens drei Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren
Insgesamt dürfen Modernisierungen die Monatsmiete innerhalb von sechs Jahren maximal um drei Euro pro Quadratmeter erhöhen. Beträgt die Miete weniger als sieben Euro pro Quadratmeter, darf die Monatsmiete durch die Modernisierung in sechs Jahren sogar nur um maximal zwei Euro je Quadratmeter steigen.
Beispiel: Im oben genannten Beispiel zahlt Mieter A vor der Modernisierung pro Quadratmeter 6,25 Euro. Außer in die Dämmung investiert der Vermieter in bessere Badezimmer für jede der Wohnungen. Insgesamt kostet die Modernisierung nun 500 000 Euro. Der Vermieter kann also insgesamt 40 000 Euro pro Jahr und 40 Euro je Quadratmeter auf die Mieter umlegen. Macht pro Monat und Quadratmeter: 3,33 Euro – zu viel. Die Miete von Mieter A darf um höchstens zwei Euro auf 8,25 Euro steigen. Mieter B, der für die ebenfalls 80 Quadratmeter große Dachgeschosswohnung bisher 7,70 Euro je Quadratmeter gezahlt hat, muss nun 10,70 Euro je Quadratmeter und damit insgesamt 856 Euro statt der bisherigen 616 Euro monatlich an den Vermieter überweisen.
Unterschiedliche Regelungen für kleine und große Modernisierungen
Um Mieter vor Überforderung und Umlage von unzulässigen Kosten zu schützen, müssen Vermieter zahlreiche Vorschriften beachten, wenn sie eine Modernisierung auf Kosten der Mieter durchführen wollen.
- Modernisierung. Zulässig ist nur die Umlage von Investitionen, durch die das Haus besser bewohnbar wird. Dazu gehört auch alles, was die Energieeffizienz steigert und Energie- und Wasserverbrauch auf Dauer reduziert.
- Kein Luxus. Luxussanierungen schließlich müssen Mieter nicht nur nicht zahlen, sondern können sie komplett stoppen.
Beispiel: Der Vermieter will in einen einfachen Altbau Badezimmer mit schicken italienischen Fliesen sowie teuren Design-Wannen, -Becken und -Armaturen einbauen.
Das ist übertrieben. Die Mieter müssen sich das nicht gefallen lassen. Wo die Modernisierung aufhört und der Luxus anfängt, ist im Einzelfall allerdings schwer zu sagen. Immer ist es zulässig, Wohnungen auf den heute üblichen Standard zu bringen – auch wenn schon das zu einer drastischen Mieterhöhung führt. Auch Verbesserungen über den Standard hinaus können zulässig sein. - Ankündigungsschreiben. Der Vermieter muss die Bauarbeiten spätestens drei Monate vor Beginn ankündigen und dem Mieter sagen, um wie viel Euro die Miete voraussichtlich steigt.
- Berechnung. Soweit die Kosten auch für eine Reparatur angefallen wären, dürfen sie nicht umgelegt werden. Nur um acht Prozent des auf die Verbesserung der Wohnungen entfallenden Geldes darf der Vermieter die Miete erhöhen. Insbesondere die notwendigen Instandhaltungen und Reparaturen am Gebäude muss der Vermieter selbst bezahlen.
Beispiel: Die Dämmung kostet 100 000 Euro. Darin enthalten sind 25 000 Euro fürs Baugerüst. Diese Kosten wären aber auch für Reparaturen am Außenputz angefallen. Die Reparatur des Putzes hätte weitere 25 000 Euro gekostet. Der Vermieter kann daher nur 50 000 und nicht 100 000 Euro auf die Mieter umlegen. - Härtefall. Die Miete darf nicht stärker steigen, als es den Mietern zumutbar ist. Erscheint die Modernisierungsmieterhöhung als Härte für die Mieter, die sich auch bei Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht rechtfertigen lässt, hat sie zu unterbleiben. Ausnahme: Soll das Haus auf den inzwischen üblichen Standard gebracht werden, darf der Vermieter das, auch wenn es die Mieter hart trifft. Das gleich gilt, wenn die Arbeiten aus Gründen nötig sind, die der Vermieter nicht zu verantworten hat.
Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren
Etwas mehr Spielraum haben Vermieter bei sogenannten „kleinen Modernisierungen“, die pro Wohnung nicht mehr als 10 000 Euro kosten.
Ankündigung. Der Vermieter muss die Bauarbeiten zwar wie bei einer normalen Modernisierung spätestens drei Monate vor Beginn ankündigen und dem Mieter die zu erwartende Erhöhung mitteilen. Aber er muss in der Ankündigung keine Angaben mehr zu künftigen Betriebskosten machen.
Erleichterte Berechnung. Der Vermieter braucht die in der Modernisierung enthaltenen „Erhaltungsmaßnahmen“ nicht zu benennen. Im vereinfachten Verfahren reicht es, wenn er pauschal 30 Prozent von den Gesamtkosten der Modernisierung für Erhaltungsarbeiten abzieht, bevor er sie auf die Mieter umlegt.
Kein Härte-Einwand. Bei einer kleinen Modernisierung kann der Mieter nicht mehr einwenden, die erhöhte Miete stelle für ihn eine besondere Härte dar.
Mehrere Modernisierungen. Hat ein Vermieter etwa 2019 die Miete im vereinfachten Verfahren erhöht, ist in den folgenden fünf Jahren eine Erhöhung wegen einer „normalen“ Modernisierung (Paragraf 559 Bürgerliches Gesetzbuch) ausgeschlossen. Eine wichtige Ausnahme gilt für vermietete Eigentumswohnungen: Hier sind Mieterhöhungen für „normale“ Modernisierungen nur zwei Jahre lang ausgeschlossen.
Schadenersatz: Schikanen am Bau
Mieter können unter Umständen Schadenersatz verlangen, wenn sich Vermieter bei Modernisierungsarbeiten pflichtwidrig verhalten. Ein solches Fehlverhalten kann etwa sein:
- monatelanges Verhängen von Fenstern mit einer blickdichten Plane, ohne dass ein Baufortschritt zu erkennen ist;
- das längerfristige Abstellen von Wasser;
- das langfristige Aushängen der Haustür;
- laute Bauarbeiten, die ohne Grund sehr früh morgens oder sehr spät ausgeführt werden.
Ein schuldhaftes Verhalten des Vermieters wird in solchen Fällen vermutet. Der Vermieter kann die Vermutung aber entkräften, wenn er nachvollziehbare Gründe nennt, warum zum Beispiel die Bauarbeiten so früh oder so spät stattfanden. Absichtliches „Herausmodernisieren“ kann jetzt auch mit einer Geldbuße von bis zu 100 000 Euro bestraft werden. Allerdings ist es nicht leicht, dem Vermieter Absicht nachzuweisen.
Tipps für Mieter
Wenn der Vermieter eine Modernisierung ankündigt, sollten Sie sofort damit beginnen zu prüfen, ob der Vermieter das Recht dazu hat. Sie haben nur einen Monat Zeit, womöglich gegen die Modernisierung und/oder die damit verbundene Mieterhöhung sprechende Argumente zu nennen. In der Regel ist sinnvoll, wenn sich mehrere von einer Modernisierung betroffene Mieter gemeinsam informieren und ggf. Widerstand leisten.
- Ankündigung. Prüfen Sie zunächst, ob die Modernisierungsankündigung wirksam ist. Wenn sie es nicht ist, müssen Sie gar nichts unternehmen. Fragen Sie unbedingt den Mieterverein oder einen erfahrenen Mieteranwalt, wenn Sie sich nicht sicher sind. Wenn die Ankündigung nicht wirksam ist, sollten sie gar nichts unternehmen, damit der Vermieter seinen Formfehler möglichst nicht so bald bemerkt und korrigiert. Sollte der Vermieter mit nicht wirksam angekündigten Arbeiten beginnen, schalten sie den Mieterverein oder einen erfahrenen Mieteranwalt ein und beauftragen Sie sie, die Arbeiten sofort stoppen zu lassen.
- Einwände. Wenn die Modernisierungsankündigung wirksam ist und der Vermieter korrekt auf die Frist hinweist, müssen Sie alle Ihre Einwände – gegen die Modernisierung und die zu erwartende Mieterhöhung – innerhalb eines Monats ab Zugang per E-Mail, Fax oder Brief äußern. Entscheidend ist, wann Ihr Widerspruch beim Vermieter ankommt. test.de empfiehlt: Schreiben Sie nach Rücksprache mit dem Mieterverein oder Ihrem Anwalt rechtzeitig einen Brief und lassen Sie ihn von einem zuverlässigen Boten zum Vermieter bringen oder schicken Sie ihn per Einschreiben.
- Härte. Wenn die Modernisierung für Sie eine besondere Härte darstellt, muss der Vermieter sie stoppen. Beispiele: Der Austausch von Fenstern im Winter ist unzumutbar. Wer die Wohnung wegen Krankheit nicht verlassen kann, braucht keine größeren Arbeiten in der Wohnung zu dulden. Wenn sich die Raumaufteilung ändert, kann das ebenfalls unzumutbar sein.
- Mieterhöhung. Führt die Modernisierung zu einer Miete, die für Sie eine besondere Härte darstellt, müssen Sie zwar die Modernisierung dulden. Der Vermieter muss aber auf die Mieterhöhung verzichten und wird daher die Modernisierung vielleicht absagen.
Tipps für Vermieter
Wenn Sie Ihre Mietwohnung oder Ihr Miethaus modernisieren wollen, müssen Sie genug Zeit für die Vorbereitung einplanen.
- Ankündigung. Kündigen Sie die Modernisierung möglichst rechtzeitig an. Soweit möglich sollten Sie die Aufträge für die Arbeiten erst nach Ablauf von einem Monat nach Zugang der Modernisierungsankündigung bei den Mietern erteilen. Erst dann liegen Ihnen alle Einwände der Mieter vor und können Sie abschätzen, ob Ihr Plan aufgeht. Wenn mehrere Mieter sich unter Verweis auf eine besondere Härte gegen die Mieterhöhung wehren können, müssen sie unter Umständen neu kalkulieren.
- Formalien. Halten Sie unbedingt alle nach den einschlägigen Regeln im Bürgerlichen Gesetzbuch notwendigen Formvorschriften ein. Wenn Sie die Modernisierung unwirksam ankündigen, können die Mieter den Beginn der Arbeiten stoppen und dürfen Sie unter Umständen die Miete nicht oder erst später erhöhen. Lassen Sie sich im Zweifel zum Beispiel vom Haus- und Grundeigentümerverband oder von einem erfahrenen Vermieteranwalt beraten, wenn Sie sich nicht selbst sicher sind.
- Absicherung. Nehmen Sie es ernst, wenn Ihre Mieter Widerstand gegen die Arbeiten als solches ankündigen, weil sie Ihre Pläne etwa für eine unzulässige Luxussanierung halten oder die Durchführung der Arbeiten für eine unzumutbare besondere Härte halten. Lassen Sie die Einwände im Zweifel prüfen. Bringt auch das kein eindeutiges Ergebnis, sollten Sie vor Erteilung der Aufträge an die Baufirmen und/oder Handwerker gerichtlich klären lassen, ob Sie dazu berechtigt sind, die Arbeiten durchführen zu lassen und einen Teil der Kosten auf ihre Mieter umzulegen. Sie laufen sonst Gefahr, dass Ihnen die Gerichte die Bauarbeiten stoppen und/oder Sie trotz Ihrer Investition keine Mieterhöhung fordern dürfen.
Urteile zu Modernisierungen
- Gesamtkosten. Für die Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung nach Abschluss einer Modernisierung reicht es aus, wenn der Vermieter die Gesamtkosten angibt, wie viel Instandsetzungsaufwand entfällt und daher von den Gesamtkosten abzuziehen ist und wie sich daraus die Mieterhöhung für die jeweilige Wohnung errechnet. Der Vermieter muss nicht aufschlüsseln, welche Beträge auf welche Arbeiten entfallen. Ob es sich wirklich um Kosten handelt, die den Vermieter zur Umlage auf die Mieten berechtigt, ist aber auf Einwendungen des Mieters hin anschließend im Detail zu prüfen.
Bundesgerichtshof, Urteile vom 20.07.2022
Aktenzeichen: VIII ZR 337/21, VIII ZR 339/21 und VIII ZR 361/21
Pressemitteilung des Gerichts dazu mit weiteren Einzelheiten - Reparaturkostenanrechnung. Wenn ohne die Modernisierung eine Reparatur nötig gewesen wäre, müssen Vermieter die Kosten der Modernisierung um die fiktiven Kosten dieser Reparatur kürzen. Das gilt auch dann, wenn die Reparatur noch nicht sofort fällig gewesen wäre. Es reicht aus, wenn die betroffenen Bauteilen einen erheblichen Teil ihrer Lebenserwartung hinter sich haben. Es ist dann der diesem Teil entsprechende Anteil der für den Austausch oder die Reparatur nötigen Kosten anzurechnen. Vermieter könnten sich sonst doch wieder indirekt bloße Instandsetzungen von ihren Mietern finanzieren lassen.
Wie genau der Anteil der Reparaturkosten zu ermitteln ist, um den Vermieter den Modernisierungsaufwand kürzen müssen, sagt der Bundesgerichtshof nicht. Laut Gesetz dürfen die Gerichte schätzen. Ärgerlich sowohl für Mieter als auch Vermieter: Der mit einer solchen Schätzung verbundene Spielraum führt vor allem beim Austausch noch recht junger Bauteile zu einem unkalkulierbaren Prozessrisiko. Wird etwa um den Austausch 10 Jahre alter Fenster gestritten, sind die anzurechnenden fiktiven Reparaturkosten bei einer geschätzten Lebenserwartung von 40 Jahren doppelt so hoch, als wenn der Richter 80 Jahre ansetzt.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 17.06.2020
Aktenzeichen: VIII ZR 81/19 - Drastische Erhöhung. Ein Mieter muss auch eine Modernisierung mit drastischer Mieterhöhung dulden, wenn der Eigentümer die Wohnung dabei nur auf einen heute üblichen Standard bringen will. Allerdings: Das Urteil erging zu einem Fall, für den die gesetzlichen Regelungen noch die Umlage von elf Prozent der Modernisierungskosten erlaubte. Seit 1. Januar 2019 sind es nur noch acht Prozent.
Amtsgericht München, Urteil vom 30.12.2016
Aktenzeichen: 453 C 22061/15 - Modernisierung nach regulärer Mieterhöhung. Vermieter dürfen die Miete nach einer Modernisierung auch dann erhöhen, wenn sie sie zuvor schon nach den allgemeinen Regeln unter Berücksichtigung der Verbesserungen erhöht haben. Obergrenze ist aber die ursprüngliche Miete zuzüglich acht Prozent der auf die Wohnung entfallenden Investition.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.12.2020
Aktenzeichen: VIII ZR 367/18 - Teilunwirksamkeit. Kündigt der Vermieter mehrere von einander unabhängige Modernisierungen an und sind diese Ankündigungen teilweise unwirksam, darf er die Miete wegen der wirksam angekündigten Modernisierung erhöhen.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 17.06.2020
Aktenzeichen: VIII ZR 81/19 - Vorgezogene Ankündigung. Vermieter dürfen die Ankündigung für eine Modernisierung auch lange vor dem Beginn der Arbeiten schicken. So konnte ein Vermieter aus München noch von der bis Ende 2018 gültigen Rechtslage zu profitieren, wonach er berechtigt war, elf Prozent der Kosten einer Modernisierung auf die Mieter umzulegen. Seit 1.1.2019 sind das nur noch acht Prozent.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.03.2021
Aktenzeichen: VIII ZR 305/19 - Wärmebedarfsberechnung. Es reicht, wenn Vermieter nach Wärmedämmmaßnahmen den neuen Wärmedurchgangswert der Wand („k – Wert“) belegen. Eine Wärmebedarfsberechnung zum Beleg der Energieeinsparung ist nicht erforderlich.
Bundesgerichtshof, Beschluss vom 10.04.2002
Aktenzeichen: VIII ARZ 3/01
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@th23: Selbstverständlich darf der Vermieter modernisieren ohne die Miete zu erhöhen. Die Ankündigung der Modernisierung hat auch die zu erwartende Mieterhöhung zu umfassen. Allerdings: Aus § 559b ergibt sich: Auch wegen einer gar nicht angekündigten Modernisierung darf der Vermieter die Miete erhöhen. Allerdings wird die Mieterhöhung erst drei Monate später wirksam.
www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559b.html
Das ist einschränkend auszulegen. Soweit Mieter berechtigt gewesen wären, die Modernisierung bei korrekter Ankündigung ganz oder teilweise zu stoppen, darf der Vermieter für eine nicht oder nicht korrekt angekündigte Modernisierung nicht die Miete erhöhen.
Für die Modernisierung müssen die Mieter zahlen, denen sie zugutekommt. Soweit Maßnahmen mehrere Wohnungen verbessern, sind die Kosten angemessen auf diese Wohnungen zu verteilen (§ 559 Abs. 3 BGB):
www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559.html
Eine wirklich gute Übersicht, viele Dank!
Allerdings erschließt sich mir 2 Punkte nicht ganz:
1) Wenn ein Vermieter zwar eine Modernisierung ankündigt, aber keine Mieterhöhung. Kann er dann später die Miete noch wegen der Modernisierung anheben - oder verwirkt er dieses Recht?
2) Wenn in einem Haus einzelne Wohnungen modernisiert werden (zB neue Fenster bekommen), kann der Vermieter diese Kosten als Mieterhöhung einfach nach Quadratmeter über alle Parteien im Haus verteilen - oder nur auf die Wohnungen, wo auch tatsächlich etwas gemacht wurde, zB neue Fenster eingebaut wurden?
Vielen Dank!