Modernisierung: Wann Mieter zahlen müssen, wenn der Vermieter modernisiert

Investition gibt Recht zur Miet­erhöhung

Soweit Vermieter die Wohnung verbessern, dürfen sie einen Teil der Kosten auf die Miete umlegen. Doch strenge Regeln im Bürgerlichen Gesetz­buch schützen die Mieter. Sie schreiben vor, was der Vermieter beachten muss, wenn er in die Wohnungen seiner Mieter investieren will.

Miete darf um höchs­tens 8 Prozent steigen

Wenn Vermieter eine Wohnung ­modernisieren, dürfen sie die Jahres­miete um acht Prozent der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungs­kosten erhöhen. Höchs­tens darf die Miete wegen Modernisierungen inner­halb von sechs Jahren um drei Euro je Quadrat­meter und Monat steigen. Das gilt aber erst seit Anfang 2019. Für bis Ende 2018 wirk­sam angekündigte Modernisierungen galt: Elf Prozent der Baukosten je Wohnung können auf die Mieten umge­legt werden.

Beispiel: Der Vermieter lässt sein vermietetes Mehr­familien­haus für 100 000 Euro dämmen. Die Gesamt­wohn­fläche des Gebäudes beträgt 1 000 Quadrat­meter. Acht Prozent der Dämm­kosten, also 8 000 Euro, darf der Vermieter auf seine Mieter umlegen. Das bedeutet: Die Jahres­miete erhöht sich für jeden Quadrat­meter um 8 Euro. Monatlich macht das eine Erhöhung um rund 67 Cent je Quadrat­meter aus (800 / 12 =67). Mieter A, der bisher für seine 80-Quadrat­meter-Wohnung 500 Euro gezahlt hat, muss nach der Dämmung monatlich dauer­haft rund 54 Euro mehr zahlen. Nach dem bis Ende 2018 geltenden Recht wären es rund 73 Euro gewesen.

Neue Ansage vom Bundes­gerichts­hof: Vermieter müssen sich Kosten anrechnen lassen, die sie sonst für eine Reparatur der modernisierten Bauteile hätten aufbringen müssen. Das gilt auch, wenn die Reparatur nicht sofort fällig gewesen wäre. Es muss dann der dem Grad der Abnut­zung entsprechende Teil der Reparatur­kosten von den Kosten der Modernisierung abge­zogen werden. Die Gerichte dürfen schätzen (Urteile zur Modernisierung).

Beispiel: Der Vermieter lässt die 60 Jahre alten Fenster einer Wohnung durch solche mit Schall- und Wärme­isolierung und Sicher­heits­schlössern austauschen. Das kostet 20 000 Euro. Die alten hätten schät­zungs­weise noch 20 und damit insgesamt 80 Jahre gehalten, bis ein Austausch nötig ist. Der hätte 12 000 Euro gekostet. Der Vermieter muss (12 000 / 80 Jahre * 60 Jahre =) 9 000 Euro auf die Modernisierungs­kosten anrechnen und darf also 11 000 Euro auf die Miete umlegen. Die Jahres­miete steigt um acht Prozent davon, also 880 Euro, und die Monats­miete dementsprechend um 73,33 Euro.

Höchs­tens drei Euro je Quadrat­meter inner­halb von sechs Jahren

Insgesamt dürfen Modernisierungen die Monats­miete inner­halb von sechs Jahren maximal um drei Euro pro Quadrat­meter erhöhen. Beträgt die Miete weniger als sieben Euro pro Quadrat­meter, darf die Monats­miete durch die Modernisierung in sechs Jahren sogar nur um maximal zwei Euro je Quadrat­meter steigen.

Beispiel: Im oben genannten Beispiel zahlt Mieter A vor der Modernisierung pro Quadrat­meter 6,25 Euro. Außer den 100 000 Euro für die Dämmung investiert der Vermieter noch insgesamt 500 000 Euro in bessere Bade­zimmer für jede der Wohnungen. Er kann also insgesamt 40 000 Euro pro Jahr und 40 Euro je Quadrat­meter auf die Mieter umlegen. Macht pro Monat und Quadrat­meter: 3,33 Euro – zu viel. Die Miete von Mieter A darf um höchs­tens zwei Euro auf 8,25 Euro steigen. Mieter B, der für die ebenfalls 80 Quadrat­meter große Dach­geschoss­wohnung bisher 7,70 Euro je Quadrat­meter gezahlt hat, muss nun 10,70 Euro je Quadrat­meter und damit insgesamt 856 Euro statt der bisherigen 616 Euro monatlich an den Vermieter über­weisen.

Unterschiedliche Rege­lungen für kleine und große Modernisierungen

Um Mieter vor Über­forderung und Umlage von unzu­lässigen Kosten zu schützen, müssen Vermieter zahlreiche Vorschriften beachten, wenn sie eine Modernisierung auf Kosten der Mieter durch­führen wollen.

• Modernisierung. Zulässig ist nur die Umlage von Investitionen, durch die das Haus besser bewohn­bar wird. Dazu gehört auch alles, was die Energieeffizienz steigert und Energie- und Wasser­verbrauch auf Dauer reduziert.
• Kein Luxus. Luxussanierungen schließ­lich müssen Mieter nicht nur nicht zahlen, sondern können sie komplett stoppen.
  Beispiel: Der Vermieter will in einen einfachen Altbau Bade­zimmer mit schi­cken italienischen Fliesen sowie teuren Design-Wannen, -Becken und -Armaturen einbauen.
  Das ist über­trieben. Die Mieter müssen sich das nicht gefallen lassen. Wo die Modernisierung aufhört und der Luxus anfängt, ist im Einzel­fall allerdings schwer zu sagen. Immer ist es zulässig, Wohnungen auf den heute üblichen Stan­dard zu bringen – auch wenn schon das zu einer drastischen Miet­erhöhung führt. Auch Verbesserungen über den Stan­dard hinaus können zulässig sein.
• Ankündigungs­schreiben. Der Vermieter muss die Bauarbeiten spätestens drei Monate vor Beginn ankündigen und dem Mieter sagen, um wie viel Euro die Miete voraus­sicht­lich steigt.
• Berechnung. Soweit die Kosten auch für eine Reparatur angefallen wären, dürfen sie nicht umge­legt werden. Nur um acht Prozent des auf die Verbesserung der Wohnungen entfallenden Geldes darf der Vermieter die Miete erhöhen. Insbesondere die notwendigen Instandhaltungen und Reparaturen am Gebäude muss der Vermieter selbst bezahlen.
  Beispiel: Die Dämmung kostet 100 000 Euro. Darin enthalten sind 25 000 Euro fürs Baugerüst. Diese Kosten wären aber auch für Reparaturen am Außenputz angefallen. Die Reparatur des Putzes hätte weitere 25 000 Euro gekostet. Der Vermieter kann daher nur 50 000 und nicht 100 000 Euro auf die Mieter umlegen.
• Härtefall. Die Miete darf nicht stärker steigen, als es den Mietern zumut­bar ist. Erscheint die Modernisierungs­miet­erhöhung als Härte für die Mieter, die sich auch bei Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht recht­fertigen lässt, hat sie zu unterbleiben. Ausnahme: Soll das Haus auf den inzwischen üblichen Stan­dard gebracht werden, darf der Vermieter das, auch wenn es die Mieter hart trifft. Das gleich gilt, wenn die Arbeiten aus Gründen nötig sind, die der Vermieter nicht zu verantworten hat.

Miet­erhöhung im vereinfachten Verfahren

Etwas mehr Spielraum haben Vermieter bei sogenannten „kleinen Modernisierungen“, die pro Wohnung nicht mehr als 10 000 Euro kosten.

Ankündigung. Der Vermieter muss die Bauarbeiten zwar wie bei einer normalen Modernisierung spätestens drei Monate vor Beginn ankündigen und dem Mieter die zu erwartende Erhöhung mitteilen. Aber er muss in der Ankündigung keine Angaben mehr zu künftigen Betriebs­kosten machen.

Erleichterte Berechnung. Der Vermieter braucht die in der Modernisierung enthaltenen „Erhaltungs­maßnahmen“ nicht zu benennen. Im vereinfachten Verfahren reicht es, wenn er pauschal 30 Prozent von den Gesamt­kosten der Modernisierung für Erhaltungs­arbeiten abzieht, bevor er sie auf die Mieter umlegt.

Kein Härte-Einwand. Bei einer kleinen Modernisierung kann der Mieter nicht mehr einwenden, die erhöhte Miete stelle für ihn eine besondere Härte dar.

Mehrere Modernisierungen. Hat ein Vermieter etwa 2019 die Miete im vereinfachten Verfahren erhöht, ist in den folgenden fünf Jahren eine Erhöhung wegen einer „normalen“ Modernisierung (Paragraf 559 Bürgerliches Gesetzbuch) ausgeschlossen. Eine wichtige Ausnahme gilt für vermietete Eigentums­wohnungen: Hier sind Miet­erhöhungen für „normale“ Modernisierungen nur zwei Jahre lang ausgeschlossen.

Schaden­ersatz: Schikanen am Bau

Mieter können unter Umständen Schaden­ersatz verlangen, wenn sich Vermieter bei Modernisierungs­arbeiten pflicht­widrig verhalten. Ein solches Fehl­verhalten kann etwa sein:

• monate­langes Verhängen von Fens­tern mit einer blick­dichten Plane, ohne dass ein Baufort­schritt zu erkennen ist;
• das länger­fristige Abstellen von Wasser;
• das lang­fristige Aushängen der Haustür;
• laute Bauarbeiten, die ohne Grund sehr früh morgens oder sehr spät ausgeführt werden.

Ein schuldhaftes Verhalten des Vermieters wird in solchen Fällen vermutet. Der Vermieter kann die Vermutung aber entkräften, wenn er nach­voll­zieh­bare Gründe nennt, warum zum Beispiel die Bauarbeiten so früh oder so spät statt­fanden. Absicht­liches „Heraus­modernisieren“ kann jetzt auch mit einer Geldbuße von bis zu 100 000 Euro bestraft werden. Allerdings ist es nicht leicht, dem Vermieter Absicht nach­zuweisen.