Miet­erhöhung Was zulässig ist und was nicht

Hier erklären die Miet­rechts­experten der Stiftung Warentest, wie oft und mit welchen Einschränkungen Vermieter berechtigt sind, bei Miet­verträgen ohne besondere Vereinbarungen dazu die Miete zu erhöhen, warum es immer wieder Streit gibt – und wie Vermieter und Mieter ihre Rechte wahren. Einen schnellen Über­blick liefert unsere Tabelle Die Regeln für Mieterhöhungen.

Ausgeschlossen sind nach­trägliche Miet­erhöhungen, wenn schon im Miet­vertrag Steigerungen fest vereinbart sind. Bei einem Staffelmietvertrag sind von bestimmten Zeit­punkten an höhere Mieten zu zahlen. Staffelmiet­verträge sind zulässig. Sie können aber gegen die Miet­preisbremse verstoßen. Weder die erste noch für später vorgesehene Mieten dürfen höher liegen als nach den gesetzlichen Regeln zulässig. Ausführ­liche Erläuterungen dazu finden Sie in unserem Special Mietpreisbremse: Wie Sie sich gegen zu hohe Mieten wehren.

Der Vermieter allein kann die Miete nicht erhöhen. Das ist eine Änderung des Miet­vertrags und erfordert daher die Zustimmung des oder der Mieter. Allerdings: Der Vermieter darf die Zustimmung zu einer Miet­erhöhung – nach Ablauf bestimmter Zeiten und unter Beachtung der Ober­grenzen – fordern. Auf diese Zustimmung darf er auch vor Gericht klagen. Die erhöhte Miete ist zwar erst fällig, nachdem Mieter zuge­stimmt haben. Wenn Mieter die Zustimmung nicht recht­zeitig erteilt haben, müssen sie dem Vermieter aber dadurch entgangene Zahlungen als Verzugs­schaden ersetzen.

Achtung: Da die Frist für die Zustimmung in der Regel abläuft, bevor die erhöhte Miete zu zahlen ist, ist es nicht empfehlens­wert, einfach nur still­schweigend den Dauer­auftrag anzu­passen. So laufen Sie Gefahr, dass der Vermieter Sie verklagt, weil er von Ihrer Zustimmung nicht recht­zeitig erfährt.

Nach der Miet­erhöhung ist vor der Miet­erhöhung. Frühestens ein Jahr nach der letzten Miet­erhöhung darf der Vermieter erneut eine Miet­erhöhung fordern, die dann frühestens nach drei weiteren Monaten in Kraft tritt. Oft kommt also alle 15 Monate wieder Post vom Vermieter: Andere Wohnungen seien noch teurer, steht da meist sinn­gemäß. Jetzt sei auch für diese Bleibe eine höhere Miete fällig. Als Begründung für eine Forderung auf Zustimmung einer Miet­erhöhung reicht das im Grunde aus. Der Vermieter muss aber erläutern, wie er darauf kommt, das andere Mieter für vergleich­bare Wohnungen mehr bezahlen. Er darf sich dabei auf Mietspiegel, die Auskunft aus einer Miet­daten­bank, Gutachten vereidigter Sach­verständiger und Mieten von mindestens drei Vergleichs­wohnungen beziehen.

Um mehr als 20 Prozent inner­halb von drei Jahren dürfen Mieten nicht steigen. Etwas zusätzliche Erleichterung bringen Mietern in Ballungs­gebieten sogenannte Kappungs­grenzen­ver­ordnungen. Die Landes­regierungen dürfen darin Gebiete fest­setzen, in denen „die Versorgung (...) mit Miet­wohnungen (...) zu angemessenen Bedingungen (...) besonders gefährdet ist“, heißt es im Bürgerlichen Gesetzbuch. In solchen Gebieten dürfen Vermieter die Miete nur um höchs­tens 15 Prozent inner­halb von drei Jahren erhöhen. Für so ziemlich alle Groß­städte und die umliegenden Kommunen gibt es solche Verordnungen.

Eigentümer von frei finanzierten Wohnungen oder Häusern dürfen die Miete stets nur bis zur sogenannten orts­üblichen Vergleichs­miete erhöhen. Das heißt: Mieter müssen es sich nicht gefallen lassen, wenn der Vermieter für ihre Wohnung auf einmal mehr will, als andere Mieter für eine solche Wohnung durch­schnitt­lich zahlen.

Trotz der eigentlich klaren Rege­lungen zu Miet­erhöhungen im Bürgerlichen Gesetz­buch gibt es oft Streit zwischen Mietern und Vermietern.

Rechts­rat einholen. Lassen Sie sich unbe­dingt vom Mieter­ver­ein oder von einem auf die Vertretung von Mietern spezialisierten Anwalt beraten, bevor Sie auf das Schreiben des Vermieters reagieren. Ob ein Miet­erhöhungs­verlangen formal wirk­sam ist, können Laien nicht zuver­lässig beur­teilen. Und wenn der Vermieter Ihnen ein unwirk­sames Miet­erhöhungs­verlangen geschickt hat, ist es meist richtig, gar nicht zu antworten. Solange der Vermieter den Fehler nicht bemerkt, kann er ihn nämlich auch nicht korrigieren, und die Miete bleibt erst mal noch unver­ändert.

Belege einfordern. Als Mieter einer Sozial­wohnung können Sie vom Vermieter Auskunft über die Ermitt­lung und Zusammenset­zung der Kostenmiete verlangen und sich die Genehmigung zeigen lassen. Erkundigen Sie sich bei der zuständigen Stelle, wenn der Vermieter nicht oder unzu­reichend antwortet. Je nach Bundes­land sind Kommunen, Städte oder Kreise zuständig. Hat der Vermieter mehr als zulässig kassiert, muss er das über­zahlte Geld mit Zinsen erstatten.

Form wahren. Bereiten Sie Miet­erhöhungen gut vor. Lassen Sie im Zweifel die Forderungs­schreiben von den Juristen eines Vermieter- oder Haus­besitzer-Verbands oder einem erfahrenen Vermieter­anwalt prüfen. Besonders ärgerlich sind formale Fehler, die zur Unwirk­samkeit Ihres Forderungs­schreibens führen.

Behörde einschalten. Wenden Sie sich an die zuständige Behörde, wenn Sie im sozialen Wohnungs­bau errichtete Wohnungen haben und mit der Miete nicht auskommen, um die Kosten zu bestreiten. Je nach Bundes­land sind Kommunen, Städte oder Kreise zuständig.

Mietspiegel muss nicht vorliegen. Vermieter müssen den Mietspiegel, auf den sie sich beziehen, wenn sie eine höhere Miete verlangen, nicht unbe­dingt vorlegen. Es reicht aus, wenn dieser allgemein zugäng­lich ist. Es ist auch nicht nötig, dass sie Mieter auf Spielräume hinweisen. So hat es der Bundes­gerichts­hof für einen Fall aus Nürn­berg erschienen. Der Mietspiegel dort nennt einen Basis­preis, der nur von der Größe der Wohnung abhängt. Ausstattung, Lage, Baujahr und weitere Faktoren führen zu Zu- oder Abschlägen. Die Vergleichs­miete liegt dann laut Nürn­berger Mietspiegel bei dem sich aus Basismiete mit Zu- und Abschlägen ergebenen Betrag plus/minus 20 Prozent. Der Vermieter hatte keinen Mietspiegel beigefügt und den sich für die Wohnung ergebenden Mittel­wert gefordert, ohne die Spanne zu erwähnen, die laut Mietspiegel außerdem noch bleibt. Das Amts- und das Land­gericht hatten seine Klage auf Zustimmung zur Miet­erhöhung abge­wiesen, weil er es nicht ausreichend begründet habe. Das hat der Bundes­gerichts­hof als falsch beur­teilt. Das Land­gericht in Nürn­berg muss den Fall jetzt neu aufrollen und genau prüfen, ob der Mieter verpflichtet war, der Miet­erhöhung voll­ständig zuzu­stimmen oder ob sich der Vermieter inner­halb des Mietspiegel-Spielraums doch noch einen Abschlag gefallen lassen muss.
Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 07.07.2021
Aktenzeichen: VIII ZR 167/20

Mietspiegel muss nicht kostenlos sein. Ein Mietspiegel ist auch dann allgemein zugäng­lich, wenn Mieter eine geringe Schutz­gebühr zahlen müssen, um ihn zu bekommen. So urteilte der Bundes­gerichts­hof im Fall des Vermieters einer Wohnung in Krefeld. Der Mietspiegel dort kostete damals 4 Euro. Amts- und Land­gericht hatten geur­teilt: Der Vermieter hat die Miet­erhöhung nicht wirk­sam begründet. Er hätte den Mietspiegel beifügen müssen. Doch der Bundes­gerichts­hof urteilte vermieterfreundlich: Es ist Mietern zumut­bar, 4 Euro für den Mietspiegel auszugeben. Der Bundes­gerichts­hof hob die Abweisung der Klage dieses Vermieters auf Zustimmung zu der Miet­erhöhung auf.
Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 30.09.2009
Aktenzeichen: VIII ZR 276/08