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Die Mieten steigen vielerorts rasant. Bis zu 20 Prozent Erhöhung innerhalb von drei Jahren sind zulässig, bei Modernisierungen kann die Miete sogar noch stärker steigen. Doch häufig unterlaufen Vermietern Fehler und Mieter können sich wehren. Finanztest erklärt, nach welchen Regeln Vermieter die Miete erlaubterweise erhöhen dürfen und gibt Mietern Tipps, wie sie sich am besten gegen unlautere Mieterhöhungen zur Wehr setzen.
Alle 15 Monate Post vom Vermieter
Nach der Mieterhöhung ist vor der Mieterhöhung. Oft kommt alle 15 Monate wieder Post vom Vermieter: Andere Wohnungen seien noch teurer, steht da meist sinngemäß. Jetzt sei auch für diese Bleibe eine höhere Miete fällig. Steht im Vertrag nichts zur Mieterhöhung, können Eigentümer von frei finanzierten Wohnungen die Miete bis zur sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Maximal darf die Miete innerhalb von drei Jahren um 20 Prozent steigen. Anders ausgedrückt: Innerhalb von nur gut elf Jahren kann sich die Miete verdoppeln. Mehrere Mieterhöhungen nacheinander wirken nämlich wie Zins und Zinseszins.
Änderung des Mietrechts
Die Entwicklung der Mieten in Berlin
Bei Mietverträgen mit einer Staffel- oder einer Indexmiete dagegen steigt die Miete automatisch. Entweder erhöht sie sich, wie es die Staffelvereinbarung im Vertrag vorsieht, oder entsprechend einem Index wie dem für die allgemeinen Lebenshaltungskosten. Mieterhöhungen aus anderem Anlass sind bei solchen Mietverträgen nur ausnahmsweise möglich siehe Tabelle. Andere Regeln gelten für Sozialwohnungen. Die Höhe der Miete ergibt sich aus den von den Kommunen oder Landkreisen genehmigten Kosten. Etwas Erleichterung für Mieter kann eine vom Bundestag beschlossene Änderung des Mietrechts bringen. Danach dürfen die Landesregierungen per Verordnung Gebiete festsetzen, in denen „die Versorgung (...) mit Mietwohnungen (...) zu angemessenen Bedingungen (...) besonders gefährdet ist“. In solchen Gebieten dürfen Vermieter die Miete nur noch um höchstens 15 Prozent innerhalb von drei Jahren erhöhen. Allerdings muss das Gesetz noch in den Bundesrat. Die Ländervertreter können Einspruch erheben. Den kann der Bundestag überstimmen. Die Regelung wirkt ohnehin nur und erst, wenn die Landesregierungen entsprechende Verordnungen verabschiedet haben. Das kann noch mal Monate zusätzlich dauern.
Häufig Fehler bei der Mieterhöhung
Trotz der eigentlich klaren Regelungen lohnt sich der Widerstand oft. Der Mieterverein Berlin entdeckte bei jeder vierten geprüften Mieterhöhung Mängel. Die Vermieter wenden zuweilen den Mietspiegel falsch an oder berufen sich auf ein ungültiges Zahlenwerk. Unwirksam ist eine Mieterhöhung beispielsweise, wenn der Vermieter sie nicht von allen verlangt, die als Mieter im Vertrag stehen. Im Detail ist die Rechtslage vertrackt und für Laien undurchschaubar. Wer eine Erhöhung nicht akzeptieren will, sollte sich unbedingt von einem Mietrechtsspezialisten beraten lassen (siehe Unser Rat). Falsch zu reagieren, kann teuer werden. Stimmt der Mieter zu, gilt eine Mietererhöhung auch dann, wenn der Vermieter sie gar nicht verlangen durfte. Verweigert er dagegen die Zustimmung, obwohl die Mieterhöhung korrekt ist, kann der Vermieter klagen und der Mieter muss dann auch noch Gerichtskosten und Rechtsanwaltshonorare tragen.
Keine Modernisierung in Härtefällen
Bei Modernisierungen dürfen Vermieter 11 Prozent der Investition auf die Jahresmiete umlegen. Die Begrenzung der Mieterhöhung auf höchstens 20 Prozent in drei Jahren zählt hier nicht. Der Einbau einer Gasetagenheizung für 10 000 Euro in einen bisher ofenbeheizten Altbau führt so zu einer Mietsteigerung von 92 Euro monatlich. Dabei zählen aber nur Investitionen, die die Energieeffizienz oder den Wohnwert auf Dauer verbessern. Kosten für Renovierungen und Reparaturen dürfen Vermieter nicht umlegen. Wer sich gegen steigende Miete nach einer Modernisierung wehren will, sollte sich schon bei Ankündigung der Maßnahme beraten lassen. Wenn die Modernisierung für ihn eine Härte darstellt, kann er sie und die Mieterhöhung stoppen. Besonders heftig steigt die Miete meist bei Umzügen. Betroffene können sich kaum wehren. Sie müssen zahlen, was der Vermieter fordert – oder weitersuchen. Mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen, ist eigentlich als Mietwucher verboten. Doch das Verbot greift nur, wenn der Vermieter einen Mangel an Wohnraum ausnutzt, um überhöhte Miete zu kassieren. Beweisen müssen das Mieter, und das gelingt nur sehr selten.
