Schön­heits­reparaturen: Millionen Mieter müssen nicht zahlen

Vermieter in der Pflicht

Für das Gesetz ist die Sache eindeutig: Vermieter müssen eine Wohnung in geeignetem Zustand übergeben und sie in diesem auch erhalten. So regelt es das Bürgerliche Gesetz­buch (BGB). Für die Abnut­zung einer Wohnung durch vertrags­mäßigem Gebrauch ist der Vermieter zuständig. Seine Aufgabe ist es, ganz normale Gebrauchs­spuren zu beseitigen. Er muss ­also beispiels­weise Wände und/oder Türen streichen, wenn sie mit der Zeit unansehnlich geworden sind. Im Mietrecht heißt das Schön­heits­reparaturen. Sie umfassen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließ­lich Heiz­rohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Beispiel: In einem Berliner Fall meldete ein Mieter seinem Vermieter nach zwölf Jahren Miet­zeit Reno­vierungs­bedarf. Der Vermieter weigerte sich. Das Amts­gericht verurteilte ihn dazu, die erforderlichen Arbeiten vorzunehmen. Dabei darf er die Wände auch nicht gelb streichen lassen, sondern muss wie von den Mietern gewünscht weiße Farbe verwenden.

Amts­gericht Berlin-Mitte,
Aktenzeichen: 8 C 23/16
Land­gericht Berlin, (Hinweis-)Beschluss vom 23.05.2017
Aktenzeichen: 67 S 416/17

Den Miet­vertrag auf Reno­vierungs­klausel checken

Allerdings: Vermieter dürfen ihre Reno­vierungs­pflicht auf Mieter abwälzen. So ist es auch üblich. In den allermeisten Miet­verträgen finden sich deshalb Klauseln, die dem Mieter die Schön­heits­reparaturen aufhalsen. Doch diese Klauseln sind nur wirk­sam, wenn sie fair sind. Wibke Werner, stell­vertretende Geschäfts­führerin des Berliner Mieter­ver­eins, stellt fest: „Je jünger ein Vertrag ist, desto wahr­scheinlicher ist es, dass die Klausel zur Schön­heits­reparatur wirk­sam ist.“ Besonders bei Verträgen aus der Zeit vor 2005 stehen die Chancen gut, dass die Klausel unwirk­sam ist. Ab 2005 erklärte der BGH nach und nach einige Klauseln für unwirk­sam und viele Vermieter änderten ihre Verträge. Dennoch lohnt auch hier ein Blick ins Klein­gedruckte.

Ohne ausdrück­liche Regelung keine Reno­vierungs­pflicht

Übrigens: Wenn sich im Miet­vertrag über­haupt keine Schön­heits­reparaturen-Klausel findet, dann gilt ebenfalls entsprechend der gesetzlichen Regelung: Der Vermieter muss reno­veren.

Einzug in unreno­vierte Wohnung – wer muss malern?

Ganz egal, was im Miet­vertrag vereinbart ist: Wer in eine unreno­vierte Wohnung einzieht, muss diese auch nicht reno­viert zurück­geben – es sei denn, er bekommt dafür einen angemessenen Ausgleich. Verlangt der Vermieter etwas anderes, benach­teiligt er den Mieter. Das macht die Klausel unwirk­sam. Selbst wenn es eine Vereinbarung mit dem Vormieter gibt, muss nicht reno­viert werden.

Beispiel: Ein Mieter war in eine unreno­vierte Wohnung einge­zogen, hatte aber mit seiner Vormieterin die Vereinbarung getroffen, ihr die Schön­heits­reparaturen abzu­nehmen. Als er Jahre später selbst ausziehen wollte, hielt er sich an diese Absprache und reno­vierte. Die Vermieterin war nicht zufrieden und verlangte Schaden­ersatz. Der Fall ging vor Gericht. Dort wurde klar: Eigentlich hätte der Mieter gar nicht ­reno­vieren müssen. Erst recht bekommt der Vermieter keinen Schaden­ersatz. Er darf sich nicht auf die Vereinbarung zwischen Mieter und Vormieter berufen.

Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 22.08.2018
Aktenzeichen: VIII ZR 277/16

Schön­heits­reparaturen: Richter sind streng mit Vermietern

Die meisten Miet­verträge sind sogenannte Formular­verträge, also solche, die nicht individuell zwischen Vermieter und Mieter ausgehandelt werden. Die Klauseln in solchen Verträgen gelten nur, wenn sie fair sind und den Mieter nicht unan­gemessen benach­teiligen. Dabei kommt es auf jedes Wort an. Grund­lage für die Beur­teilung ist die für den Mieter ungüns­tigste Auslegung der Rege­lungen.
Beispiel: Im Miet­vertrag steht, dass „(...) Fenster und Türen (...)“ zu streichen sind. Das heißt im für den Mieter ungüns­tigsten Fall: Sie sind komplett, also auch außen zu streichen. Außen­anstriche sind aber keine Schön­heits­reparatur, sondern stets vom Vermieter zu über­nehmende Instandhaltung. Die Klausel ist demnach unwirk­sam und der Mieter muss über­haupt nicht reno­vieren.

Keine Reno­vierungs­pflicht bei starren Fristen und Quoten­abgeltungs­klauseln

Folgende Klauseln hat der Bundes­gerichts­hof als unfair und damit unwirk­sam beur­teilt:

• Starre Fristen. Verlangt ein Vermieter im Vertrag, dass nach gewisser Frist stets zu reno­vieren ist, ist die Klausel unwirk­sam. Reno­viert werden muss nur, wenn es notwendig ist, nicht wenn eine Frist abläuft. Klauseln mit starren Fristen sind demnach immer unwirk­sam. Aber Achtung: Ist die Klausel abge­schwächt mit Formulierungen wie „in der Regel“ oder „im Allgemeinen“, ist sie wirk­sam.
• Quotenklauseln. Wenn ein Mieter auszieht, bevor Reno­vierungs­bedarf besteht, und er sich dann anteilig an den künftigen Kosten beteiligen soll, ist das unwirk­sam. Das hat der BGH für alle Quoten­abgeltungs­klauseln entschieden, die sich in Stan­dard­verträgen finden.
• Farbe. Mieter dürfen ihre Wände in der Farbe streichen, die sie wollen. Alle Klauseln, die Gegen­teiliges andeuten, benach­teiligen den Mieter und sind unwirk­sam. Nur bei Rück­gabe der Wohnung kann der Vermieter eine neutrale Farbe verlangen. Will er die Wände aber ausdrück­lich in Weiß zurück, ist die Klausel unwirk­sam, weil das ihn schon währen der Miet­zeit dazu zwingt, die Wände zumindest hell zu streichen und ihn damit unzu­lässig einengt.
• Umfang. Schön­heits­reparaturen sind nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließ­lich Heiz­rohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Verlangt der Vermieter mehr, ist die Klausel unwirk­sam.
• Hand­werker. Klauseln, die verlangen, dass Schön­heits­reparaturen von Fachleuten auszuführen sind, sind unwirk­sam. Jeder Mieter hat das Recht, selbst zu reno­vieren. Er muss das aber fachgerecht tun.
• Endreno­vierung. Klauseln, die verlangen, dass bei Auszug zwangs­läufig zu reno­vieren ist, sind unwirk­sam, denn sie nehmen keine Rück­sicht auf den tatsäch­lichen Renovie­rungs­bedarf.
• Einzel­heiten. Beispiele für unwirk­same Klauseln und die Daten der Bundes­gerichts­hofs­urteile dazu finden Sie in unserer Tabelle.

Wann Mieter die Wohnung streichen müssen

„Schön­heits­reparaturen und ihre Kosten sind Sache des Mieters“ oder „Die Kosten der Schön­heits­reparaturen trägt der Mieter“: Diese schlichten Formulierung sind nach der Recht­sprechung des Bundes­gerichts­hof wirk­sam. Wer eine wirk­same Klausel im Miet­vertrag hat, muss die Schön­heits­reparaturen selbst vornehmen. Klar: Dazu ist er erst verpflichtet, wenn sie auch wirk­lich nötig sind. Bei Wohnungen, in denen selten jemand zuhause ist, kann das sehr viel länger dauern, als die typischen 3, 5 und 7 Jahre für Küchen und Bäder, Schlaf- sowie Wohn­zimmer.

Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 14.07.2004
Aktenzeichen: VIII ZR 339/03

Die Wohnung selbst reno­vieren – aber fachgerecht

Wichtig ist, dass die Arbeiten fachgerecht gemacht werden. Laien müssen zwar nicht streichen wie ein Profi. Fleckige Wände muss der Vermieter aber nicht akzeptieren. Mieter, die schludern, riskieren, nachbessern zu müssen. Eine angemessene Portion Selbst­kontrolle bewahrt vor viel ­Ärger. Kontroll­frage: Wie würde ein objektiver Dritter die Wohnung beur­teilen? Ist der Vermieter berechtigter­weise unzufrieden, kann er Schaden­ersatz für die nötige Nachbesserung verlangen. Das kann teuer werden. Wibke Werner vom Berliner Mieter­ver­ein rät Mietern: „Machen Sie mit dem Vermieter einen Termin zur Vorabnahme, das kann späteren Streitig­keiten vorbeugen.“

Was ist mit Kleinre­paraturen?

Schön­heits­reparaturen dürfen nicht mit Kleinre­paraturen verwechselt werden. Typisches Beispiel: der tropfende Wasser­hahn. Gibt es für diese im Vertrag keine Extraklausel, ist auch hier der Vermieter zuständig. Ähnlich wie bei Schön­heits­reparaturen probieren viele Vermieter, Kleinre­paraturen auf Mieter abzu­wälzen. Die Erfahrung zeigt, viele Klauseln sind ebenfalls unwirk­sam. Dann muss der Mieter nichts über­nehmen. Details dazu liefern wir im Special Kleinreparaturen.

Miet­verträge auf dem Prüf­stand

Spätestens, wenn es ums Ausziehen geht, lohnt sich auf jeden Fall ein kritischer Blick in den Miet­vertrag. Bei Verdacht auf Ungereimtheiten ist es sinn­voll, den Vertrag von Fachleuten prüfen zu lassen. Es kommt auf jedes Wort an. Schon kleine Zusätze können Klauseln wirk­sam oder unwirk­sam machen. Daher können nur erfahrene Mietrechtler zuver­lässig beur­teilen, ob die Schön­heits­reparaturenklausel wirk­sam oder unwirk­sam ist. Mitglieder im Mieter­ver­ein können ihren Miet­vertrag dort schnell und kostenlos prüfen lassen. Die Chancen auf unwirk­same Klauseln stehen tatsäch­lich relativ gut. Auch Fach­anwälte für Mietrecht beraten. Eine Vertrags­prüfung ist auch im Internet möglich, etwa über das Portal Wenigermiete.de. Das Unternehmen prüft den Miet­vertrag und verlangt nur ein Honorar, wenn die Reno­vierungs­pflicht erfolg­reich abge­wendet werden konnte.

Aufgepasst – Ansprüche verjähren schnell

Forderungen von Mietern wegen zu Unrecht erbrachter Schön­heits­reparaturen verjähren nur sechs Monate nach Ende des Miet­vertrags. Entscheidend ist dabei nicht, wann der oder die Mieter oder Mieterin ausgezogen ist, sondern bis wann der Mieter­vertrag lief. Bei einer Kündigung ist das das Ende der Kündigungs­frist. Vereinbaren Mieter und Vermieter ein vorzeitiges Ende des Miet­vertrags, entscheidet dieses Datum. Um die Verjährung zu stoppen, reicht es nicht aus, die Erstattung gezahlter Beträge oder die Bezahlung des Werts von Reno­vierungs­arbeiten vom Vermieter zu fordern. Dazu sind gericht­liche Schritte nötig. Wer sich auskennt, kann diese theoretisch auch selbst einleiten. Es gibt keinen Anwalts­zwang. Doch dabei geschehen schnell Fehler. test.de empfiehlt deshalb, spätestens fünf Monate nach Ende des Miet­vertrags einen Anwalt oder den Mieter­ver­ein einzuschalten.

Hier können Sie einen unserer Musterbriefe für die Rückforderung auf Ihren Rechner herunter­laden.

Auch die Anwalts­kosten müssen erstattet werden

Wer als Mieter zuvor recht­zeitig selbst Erstattung von Reno­vierungs­kosten fordert, hat auch Anspruch auf Ersatz aller Anwalts­honorare. Aber aufgepasst: Wer dem Vermieter wegen der drohenden Verjährung vor Einschaltung des Anwalts nicht mehr als zwei Wochen Zeit für die Erfüllung der Forderung geben kann, muss die Kosten für die außerge­richt­liche Tätig­keit eines Anwalts wahr­scheinlich selbst zahlen. Muss der Anwalt allerdings auch noch vor Gericht tätig werden, zahlt diese Kosten immer der Vermieter, wenn sich der Mieter am Ende durch­setzt. Setzt sich am Ende der Vermieter durch, muss der Mieter alle Kosten tragen und auch den Anwalt des Vermieters bezahlen. Ist er Mitglied eines Mieter­ver­eins oder hat der Miet­rechts­schutz, zahlen die.

Wer jetzt Geld zurück­fordern darf

Anspruch auf Erstattung von Zahlungen oder Bezahlung von Reno­vierungs­arbeiten haben alle Mieter, in deren Vertrag sich eine Schön­heits­reparaturklausel findet, die nach den strengen Kriterien des Bundes­gerichts­hofs nicht wirk­sam ist.

Geld zurück für die Reno­vierung – so fordern Sie richtig

Einfach ist die Rück­forderung für Mieter, von denen der Vermieter aufgrund einer unwirk­samen Klausel eine Zahlung verlangt hat. Sie können Erstattung der Zahlung fordern. Ähnlich einfach: Sie haben für eine vom Miet­vertrag unwirk­sam vorgeschriebene Reno­vierung einen Maler beauftragt und diesen bezahlt. Solange der Preis nicht über­höht war und der Hand­werker anständig gearbeitet hat, können Sie die Zahlung des Rechnungs­betrags vom Vermieter verlangen. Schwieriger wird es, wenn Sie selbst reno­viert haben. Sie haben gegen den Vermieter eigentlich Anspruch auf Ersatz des Werts ihrer Arbeiten. Er bemisst sich nach der Recht­sprechung des BGH aber nur nach dem, was Sie als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeits­leistung Ihrer Helfer aus dem Verwandten- und Bekann­tenkreis aufgewendet haben oder hätten aufwenden müssen. Außerdem haben Sie Anspruch auf einen Ausgleich für den Einsatz Ihrer Frei­zeit. Einzelne Gerichts­urteile und Miet­rechts-Spezialisten halten acht bis zwölf Euro pro Stunde für angemessen. Kommt es zum Rechts­streit, kann der zuständige Richter Ihren Aufwand schätzen.

Hier können Sie unsere Musterbriefe für die Rückforderung auf Ihren Rechner herunter­laden.

test.de empfiehlt: Stellen Sie so genau wie möglich dar, was Sie gemacht haben, wie lange es gedauert hat, und was Sie an Material benötigt haben. Wenn Sie Belege haben, legen Sie diese vor. Fehlen die Belege, schätzen Sie anhand aktueller Angebote, was das Material gekostet hat.

Nicht zu ändern

Obwohl betroffene Vermieter bei der Formulierung des Vertrags alle damaligen Vorgaben des BGH beachtet haben, müssen sie jetzt nach der mieterfreundlichen Änderung der Recht­sprechung für alle Schön­heits­reparaturen oft selbst zahlen. Zu ändern ist es nicht. Vermieter können weder Verträge mit der unwirk­samen Klausel kündigen noch zum Ausgleich eine Miet­erhöhung fordern. Sie haben wegen der Änderung der Rechts­sprechung auch keinen Anspruch auf eine Entschädigung. Es ist auch nicht angemessen, von Mietern zu erwarten, auf die Rechte zu verzichten, die ihnen die neuen Urteile des BGH bescheren.

So können Vermieter den Schaden begrenzen

test.de sagt, was Vermieter tun können, um ihre Einbußen so gering wie möglich zu halten.

• Prüfung. Gehen Sie auf Ihre Mieter zu, wenn diese auf Grund der neuen Urteile berechtigte Forderungen stellen. Sagen Sie zumindest eine Prüfung zu. Wenn Sie solche Forderungen aus dem ersten Ärger heraus ablehnen, werden Sie oft auch noch Rechts­anwalts- und/oder Gerichts­gebühren zahlen müssen. Sie müssen mit an Sicherheit grenzender Wahr­scheinlich­keit auch die vor Verkündung der BGH-Urteile für Reno­vierungen gezahlten Beträge erstatten und für vorgenommene Arbeiten zahlen müssen, die Mieter in Unkennt­nis der Klausel-Unwirk­samkeit geleistet haben – sofern der Miet­vertrag vor weniger als sechs Monaten endete. Es gibt keinen Vertrauen­schutz im Hinblick auf die alte BGH-Recht­sprechung, wonach die von Ihnen verwendete Klausel wirk­sam war.
• Verjährung. Forderungen Ihrer Mieter verjähren genau sechs Monate nach Ende des Miet­vertrags. Bei einer Kündigung beginnt die Verjährung mit dem Ablauf der Kündigungs­frist. Wenn Sie mit Ihren Mietern eine Aufhebung des Vertrags vereinbaren, kommt es auf das dort für das Ende des Miet­verhält­nisses vereinbarte Datum an. Nur die Einleitung gericht­licher Schritte stoppt die Verjährung. Wenn Mieter von Ihnen unmittel­bar vor Ende der Verjährung über­haupt erst Zahlung fordern, brauchen Sie darauf nicht mehr zu reagieren. Haben die Mieter unter Zeit­druck vor Ablaufen der Verjährung gericht­liche Schritte einge­leitet, ohne Ihnen zuvor genügend Zeit für die Prüfung der Forderung einzuräumen, müssen Sie berechtigte Forderungen zwar erfüllen, können aber dem Gericht gegen­über ein sofortiges Anerkennt­nis erklären. Die Mieter müssen dann Gerichts- und Anwalts­kosten selbst zahlen.
• Wohnungs­über­gabe. Normale – bei entsprechend langer Miet­zeit auch starke – Abnut­zung einer Wohnung müssen Sie hinnehmen, wenn die Schön­heits­reparaturklausel unwirk­sam ist. Sie sollten aber sorgfältig prüfen, ob Schäden und/oder Abnut­zung jenseits dessen vorliegen, was bei vertrags­gemäßem Gebrauch der Wohnung entstehen kann. Dafür müssen Mieter Sie entschädigen.
• Reno­vierungs­arbeiten. Wenn Sie wegen Unwirk­samkeit der Schön­heits­reparaturklausel auf Verlangen von Mietern Arbeiten vornehmen müssen, können Sie den Mietern Folgendes anbieten: Die Mieter mögen gegen Zahlung eines angemessenen Betrags auf die Ausführung der Schön­heits­reparaturen durch Sie verzichten und die Arbeiten selbst erledigen. Das wird in aller Regel erheblich billiger sein, als Hand­werker zu beauftragen. Vermeiden Sie es, die Mieter eine nicht von Juristen Ihres Vertrauens sorgfältig geprüfte Formular­ver­einbarung unterzeichnen zu lassen. Die wird oft unwirk­sam sein. Oft wird es ausreichen, sich von den Mietern eine Quittung geben zu lassen über den Betrag, den diese als Gegen­leistung für die selbst vorgenommenen Schön­heits­reparaturen erhalten haben.
• Miet­erhöhung. Eine Miet­erhöhung ist nur zulässig, wenn die Mieter sie freiwil­lig akzeptieren oder die sonst notwendigen Voraus­setzungen dafür vorliegen. Die wichtigsten Regeln werden in unserem Artikel Mieterhöhung: Was geht und was nicht geht erklärt. Der BGH hat Zuschlägen zur Miete wegen der Über­nahme der Schön­heits­reparaturen bereits mehr­fach eine Absage erteilt (Aktenzeichen: VIII ZR 87/11 und VIII ZR 181/07). Ob und unter welchen Voraus­setzungen Sie sich bei einer Miet­erhöhung auf eine höhere Vergleichs­miete beziehen können, weil Ihr Miet­vertrag Sie – und nicht wie sonst üblich den oder die Mieter – zu Schön­heits­reparaturen verpflichtet, ist unklar. Beachten Sie die Hinweise der Vermieter­verbände zur Rechts­lage. Sicher werden diese sich in den nächsten Wochen und Monaten dazu äußern. Die Rechts­experten der Stiftung Warentest gehen aber davon aus, dass sich kaum ein nennens­werter Spielraum für Vermieter ergeben wird.
• Schaden­ersatz. Wenn Sie sich Ihre Miet­vertrags­formulare gekauft haben oder Sie sogar eigens für Ihre Zwecke einen Vertrags­text haben entwerfen lassen, können Sie unter Umständen Schaden­ersatz fordern, wenn die Schön­heits­reparaturen-Klausel darin unwirk­sam ist. Lassen Sie sich unbe­dingt von einem in solchen Fällen erfahrenen Anwalt beraten. Beachten Sie: Verschiedene Verbände haben ihren Mitgliedern Vertrags­texte mit unwirk­samen Klauseln empfohlen. Sie können nicht erwarten, dass Verbände sie wegen gegen den Verband selbst gerichteten Schaden­ersatz­ansprüchen unabhängig beraten.