Schön­heits­reparaturen Special

Der Bundes­gerichts­hof hat entschieden: Wer in eine unreno­vierte Wohnung einge­zogen ist, braucht bei Auszug nicht reno­vieren. Dasselbe gilt, wenn im Vertrag eine sogenannte Quotenklausel steht. Wer eine unwirk­same Klausel im Vertrag hat und schon reno­viert hat, darf vom Vermieter Geld zurück­fordern. test.de erklärt die Rechts­lage, hilft Mietern mit einem Musterbrief – und sagt auch, wie Vermieter das Beste aus der Situation machen.

Zwei Paukenschläge aus Karls­ruhe

Ausziehen ohne zu reno­vieren – das erlaubt der Bundes­gerichts­hof jetzt Millionen Mietern. In zwei Aufsehen erregenden Urteilen kehrt er seine bisherige Recht­sprechung um:

  • Urteil 1: Die erste mieterfreundliche Entscheidung betrifft Fälle, in denen Mieter in eine unreno­vierte Wohnung einge­zogen sind und Reno­vierungs­klauseln im Vertrag haben (Aktenzeichen VIII ZR 185/14).
  • Urteil 2: Die zweite Entscheidung erklärt sogenannte Quotenklauseln für unwirk­sam. Nach solchen Klauseln mussten Mieter bislang die anteiligen Kosten fürs Streichen und Tapezieren bezahlen, wenn sie vor Ablauf der üblichen Reno­vierungs­intervalle ausziehen (Aktenzeichen VIII ZR 242/13).

Millionen Mieter sind jetzt aus dem Schneider

Die Folgen der Entscheidungen sind weitreichend. Millionen betroffene Mieter brauchen beim Auszug jetzt keine Schön­heits­reparaturen mehr zu leisten. Mehr noch: Viele können sogar Geld vom Vermieter zurück verlangen, wenn sie die Arbeiten bereits durch­geführt haben. Sie müssen sich damit aber beeilen: „Diese Ansprüche verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Miet­verhält­nisses“, erklärt Ulrich Ropertz, Presse­sprecher des Deutschen Mieterbunds.

Tipp: Wichtige Informationen zur Rück­forderung sowie einen Muster­brief finden Sie im Unter­artikel Tipps für Mieter.

Fall 1: Einzug in eine unreno­vierte Wohnung

Im BGH-Fall hatten sich Berliner Mieter geweigert, die Wohnung bei ihrem Auszug im Jahr 2011 zu reno­vieren. Sie waren 2002 einge­zogen. Im Miet­vertrag hatten sie unter­schrieben, die Reno­vierungs­arbeiten in drei Zimmern selber zu über­nehmen. Nun sollten sie erneut malern. Das brauchen sie nicht, urteilte der BGH. Denn eigentlich trifft laut Gesetz die Pflicht zu Schön­heits­reparaturen den Vermieter. Zwar kann er diese Pflicht auf die Mieter abwälzen. Aber dann darf er sie nur zu Reno­vierungen verpflichten, die Abnut­zungen beseitigen, die der Mieter während der Miet­zeit selbst verursacht hat. Im vorliegenden Fall sollten die Mieter aber beim Einzug Gebrauchs­spuren der Vormieter beseitigen. Sie hätten also im Ergebnis die Wohnung in einem besseren Zustand zurück­geben müssen, als sie sie beim Einzug vorgefunden hatten. Das ist eine unan­gemessene Benach­teiligung, meint der BGH.

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Vermieter muss selbst reno­vieren

Damit wurde die gesamte Klausel zu Schön­heits­reparaturen unwirk­sam. Sie sah vor, dass die Mieter alle während der Mietdauer anfallenden Arbeiten auf eigene Kosten durch­zuführen hatten: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, der Heizkörper, Innentüren sowie Fenster und Außentüren von innen. Da die Klausel unwirk­sam wurde, gilt an ihrer Stelle die gesetzliche Regelung, nach der der Vermieter für Schön­heits­reparaturen zuständig ist. Die betroffenen Mieter können nun verlangen, dass er die Maler­arbeiten von jetzt an auf eigene Kosten durch­führt. Sobald neue Tapeten oder ein neuer Anstrich notwendig sind, können Mieter von ihm die Ausführung der notwendigen Arbeiten einfordern. Anders ist das aber, wenn die Mieter beim Einzug einen angemessenen Ausgleich für ihre Reno­vierungs­arbeiten bekommen haben. Dann kann die Verpflichtung zu Schön­heits­reparaturen auch bei Einzug in eine unreno­vierte Wohnung Bestand haben, meint der BGH. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter den Mietern als Entgegen­kommen eine halbe Monats­miete erlassen. Das war den Richtern zu wenig.

Fall 2: Quotenklauseln sind ungültig

Im zweiten Verfahren kippte der BGH die sogenannte Quotenklausel. Solche Rege­lungen sehen vor, dass Mieter anteilige Maler­kosten zahlen, wenn sie vor Ende der üblichen Reno­vierungs­intervalle ausziehen. Beispiel: Im Miet­vertrag steht, dass Küchen und Bäder in der Regel alle drei Jahre zu reno­vieren sind. Zieht der Mieter schon nach einem Jahr aus, soll er ein Drittel der voraus­sicht­lichen Maler­kosten zahlen, bei Auszug nach zwei Jahren zwei Drittel. Diese Regelung ist dem BGH zu ungenau. Wenn der Mieter den Vertrag unter­schreibt, wisse er gar nicht, ob tatsäch­lich alle drei Jahre Reno­vierungen in Küche und Bad fällig werden. Wäre es seltener, würde sein Kosten­anteil geringer ausfallen. Wäre es öfter, müsste er mit höheren Kosten rechnen. Seine finanzielle Belastung kann er also nicht verläss­lich ermitteln. Außerdem könne man, sobald der Mieter auszieht, nur sein bisheriges Wohn­verhalten hypothetisch für die Zukunft fort­schreiben bis zum Ende des üblichen Reno­vierungs­intervalls, monierten die Richter: Wie würde die Küche aussehen, wenn er weiter dort gewohnt hätte? Tatsäch­lich kann sich aber die Lebens­situationen ändern: Der Mieter könnte plötzlich mit dem Rauchen aufhören oder sein Kind könnte ausziehen, sodass Küche und Bad weniger abge­nutzt werden als bisher. Diese Unwäg­barkeiten greifen immer, egal ob der Mieter die Wohnung frisch reno­viert oder unreno­viert über­nommen hat. Quotenklauseln sind daher unwirk­sam, entschieden die Richter. Mieter können damit einfach vor Ablauf der üblichen Reno­vierungs­fristen ausziehen, ohne irgend­etwas zu bezahlen. Wichtig: Das Gericht erklärte zwar die Quotenklausel für unwirk­sam. Eine unwirk­same Quotenklausel bedeutet aber nicht auto­matisch, dass auch die Klausel unwirk­sam ist, die dem Mieter Reno­vierungen während der Miet­zeit aufbürdet – anders als im Fall 1, wo die gesamte Schön­heits­reparaturklausel unwirk­sam wurde.

Vorteil für Mieter – ärgerlich für Vermieter

Für betroffene Mieter sind die Urteile bares Geld wert. Für Vermieter hingegen sind die Folgen ärgerlich: Sie übergeben eine frisch reno­vierte Wohnung, müssen aber akzeptieren, dass ein Mieter beispiels­weise schon nach einem Jahr auszieht, ohne sich an den Schön­heits­reparaturen zu beteiligen. Dennoch müssen sie dem nächsten Mieter eine reno­vierte Wohnung geben, wenn die Reno­vierungs­klausel im Miet­vertrag wirk­sam sein soll. Zieht auch der nächste Mieter früh aus, muss der Vermieter wieder selber malern – trotz wirk­samer Reno­vierungs­klausel. „Damit gerät die Mietkalkulation aus den Fugen“, warnt Haupt­geschäfts­führer Kai Warn­ecke vom Eigentümer­verband Haus & Grund: „Das belastet gerade private Vermieter stark.“ Immerhin werden bundes­weit etwa zwei Drittel der Miet­wohnungen von Privat­eigentümern angeboten. Der BGH hat in den vergangenen Jahren viele der bis dahin gültigen Reno­vierungs­klauseln für unwirk­sam erklärt. Nun fordert der Verband eine neue gesetzliche Regelung der Schön­heits­reparaturen.

Wann ist eine Wohnung unreno­viert?

Für Vermieter ist es jetzt noch schwerer, eine wirk­same Klausel zu formulieren, mit der sie den Mieter zu Schön­heits­reparaturen verpflichten können. Zumal im Einzel­fall strittig sein kann, wann eine Wohnung als reno­viert beziehungs­weise unreno­viert zu gelten hat. Laut BGH kommt es auf den Gesamt­eindruck an, nicht auf einzelne Kratzer oder Flecken. Eventuell vorhandene Gebrauchs­spuren fallen nur ins Gewicht, wenn sie erheblich sind. In der Praxis können die Meinungen darüber weit auseinander gehen. „Am Ende kommt es immer auf die jeweiligen Umstände des Einzel­falls an“, meint Miet­rechts­expertin Inka-Marie Storm von Haus & Grund. Umso wichtiger wird es daher künftig sein, bei Einzug ein Über­gabepro­tokoll zu erstellen.

Mieter können Geld zurück verlangen

Konsequenz aus den Urteilen ist auch: „Wer beim Auszug reno­viert oder nach Quotenklausel anteilig bezahlt hat, obwohl nach der aktuellen Recht­sprechung keine Verpflichtung dazu bestand, kann Geld vom Vermieter zurück­fordern“, erklärt Mieterbund Sprecher Ropertz. Das hatte der BGH schon im Jahr 2011 klar­gestellt (Aktenzeichen VIII ZR 195/10). Haben Mieter in Eigen­leistung reno­viert, bekommen sie eine Entschädigung. In der Praxis macht das aber – so der BGH – meist nur einen Bruch­teil dessen aus, was ein Hand­werker berechnet hätte (Aktenzeichen VIII ZR 302/07).

Tipp: Wichtige Informationen zur Rück­forderung sowie einen Muster­brief finden Sie im Unter­artikel Tipps für Mieter.

Nur sechs Monate Verjährungs­frist

Es gilt aber eine kurze Verjährungs­frist: sechs Monaten ab Miet­vertragsende. Wer seine Zahlung zurück haben will, muss sich also beeilen. Weigert sich der Vermieter, ist es wichtig, die Verjährung zu stoppen. Betroffene sollten sich daher schnell an einen Mieter­ver­ein oder einen Rechts­anwalt wenden. Der Eigentümer­verband Haus & Grund hingegen sieht keine Basis für Rück­forderungen, wenn „die alten Miet­verhält­nisse nach bisher geltendem Recht voll­ständig abge­wickelt wurden“, sagt Juristin Inka-Marie Storm. Habe der Mieter schon vor Wochen gezahlt, sei der Vertrag ihrer Ansicht nach abge­wickelt. Das genieße Vertrauens­schutz.

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