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Der Bundesgerichtshof hat entschieden: Wer in eine unrenovierte Wohnung eingezogen ist, braucht bei Auszug nicht renovieren. Dasselbe gilt, wenn im Vertrag eine sogenannte Quotenklausel steht. Wer eine unwirksame Klausel im Vertrag hat und schon renoviert hat, darf vom Vermieter Geld zurückfordern. test.de erklärt die Rechtslage, hilft Mietern mit einem Musterbrief – und sagt auch, wie Vermieter das Beste aus der Situation machen.
Zwei Paukenschläge aus Karlsruhe
Ausziehen ohne zu renovieren – das erlaubt der Bundesgerichtshof jetzt Millionen Mietern. In zwei Aufsehen erregenden Urteilen kehrt er seine bisherige Rechtsprechung um:
- Urteil 1: Die erste mieterfreundliche Entscheidung betrifft Fälle, in denen Mieter in eine unrenovierte Wohnung eingezogen sind und Renovierungsklauseln im Vertrag haben (Aktenzeichen VIII ZR 185/14).
- Urteil 2: Die zweite Entscheidung erklärt sogenannte Quotenklauseln für unwirksam. Nach solchen Klauseln mussten Mieter bislang die anteiligen Kosten fürs Streichen und Tapezieren bezahlen, wenn sie vor Ablauf der üblichen Renovierungsintervalle ausziehen (Aktenzeichen VIII ZR 242/13).
Millionen Mieter sind jetzt aus dem Schneider
Die Folgen der Entscheidungen sind weitreichend. Millionen betroffene Mieter brauchen beim Auszug jetzt keine Schönheitsreparaturen mehr zu leisten. Mehr noch: Viele können sogar Geld vom Vermieter zurück verlangen, wenn sie die Arbeiten bereits durchgeführt haben. Sie müssen sich damit aber beeilen: „Diese Ansprüche verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses“, erklärt Ulrich Ropertz, Pressesprecher des Deutschen Mieterbunds.
Tipp: Wichtige Informationen zur Rückforderung sowie einen Musterbrief finden Sie im Unterartikel Tipps für Mieter.
Fall 1: Einzug in eine unrenovierte Wohnung
Im BGH-Fall hatten sich Berliner Mieter geweigert, die Wohnung bei ihrem Auszug im Jahr 2011 zu renovieren. Sie waren 2002 eingezogen. Im Mietvertrag hatten sie unterschrieben, die Renovierungsarbeiten in drei Zimmern selber zu übernehmen. Nun sollten sie erneut malern. Das brauchen sie nicht, urteilte der BGH. Denn eigentlich trifft laut Gesetz die Pflicht zu Schönheitsreparaturen den Vermieter. Zwar kann er diese Pflicht auf die Mieter abwälzen. Aber dann darf er sie nur zu Renovierungen verpflichten, die Abnutzungen beseitigen, die der Mieter während der Mietzeit selbst verursacht hat. Im vorliegenden Fall sollten die Mieter aber beim Einzug Gebrauchsspuren der Vormieter beseitigen. Sie hätten also im Ergebnis die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgeben müssen, als sie sie beim Einzug vorgefunden hatten. Das ist eine unangemessene Benachteiligung, meint der BGH.
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Vermieter muss selbst renovieren
Damit wurde die gesamte Klausel zu Schönheitsreparaturen unwirksam. Sie sah vor, dass die Mieter alle während der Mietdauer anfallenden Arbeiten auf eigene Kosten durchzuführen hatten: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, der Heizkörper, Innentüren sowie Fenster und Außentüren von innen. Da die Klausel unwirksam wurde, gilt an ihrer Stelle die gesetzliche Regelung, nach der der Vermieter für Schönheitsreparaturen zuständig ist. Die betroffenen Mieter können nun verlangen, dass er die Malerarbeiten von jetzt an auf eigene Kosten durchführt. Sobald neue Tapeten oder ein neuer Anstrich notwendig sind, können Mieter von ihm die Ausführung der notwendigen Arbeiten einfordern. Anders ist das aber, wenn die Mieter beim Einzug einen angemessenen Ausgleich für ihre Renovierungsarbeiten bekommen haben. Dann kann die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen auch bei Einzug in eine unrenovierte Wohnung Bestand haben, meint der BGH. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter den Mietern als Entgegenkommen eine halbe Monatsmiete erlassen. Das war den Richtern zu wenig.
Fall 2: Quotenklauseln sind ungültig
Im zweiten Verfahren kippte der BGH die sogenannte Quotenklausel. Solche Regelungen sehen vor, dass Mieter anteilige Malerkosten zahlen, wenn sie vor Ende der üblichen Renovierungsintervalle ausziehen. Beispiel: Im Mietvertrag steht, dass Küchen und Bäder in der Regel alle drei Jahre zu renovieren sind. Zieht der Mieter schon nach einem Jahr aus, soll er ein Drittel der voraussichtlichen Malerkosten zahlen, bei Auszug nach zwei Jahren zwei Drittel. Diese Regelung ist dem BGH zu ungenau. Wenn der Mieter den Vertrag unterschreibt, wisse er gar nicht, ob tatsächlich alle drei Jahre Renovierungen in Küche und Bad fällig werden. Wäre es seltener, würde sein Kostenanteil geringer ausfallen. Wäre es öfter, müsste er mit höheren Kosten rechnen. Seine finanzielle Belastung kann er also nicht verlässlich ermitteln. Außerdem könne man, sobald der Mieter auszieht, nur sein bisheriges Wohnverhalten hypothetisch für die Zukunft fortschreiben bis zum Ende des üblichen Renovierungsintervalls, monierten die Richter: Wie würde die Küche aussehen, wenn er weiter dort gewohnt hätte? Tatsächlich kann sich aber die Lebenssituationen ändern: Der Mieter könnte plötzlich mit dem Rauchen aufhören oder sein Kind könnte ausziehen, sodass Küche und Bad weniger abgenutzt werden als bisher. Diese Unwägbarkeiten greifen immer, egal ob der Mieter die Wohnung frisch renoviert oder unrenoviert übernommen hat. Quotenklauseln sind daher unwirksam, entschieden die Richter. Mieter können damit einfach vor Ablauf der üblichen Renovierungsfristen ausziehen, ohne irgendetwas zu bezahlen. Wichtig: Das Gericht erklärte zwar die Quotenklausel für unwirksam. Eine unwirksame Quotenklausel bedeutet aber nicht automatisch, dass auch die Klausel unwirksam ist, die dem Mieter Renovierungen während der Mietzeit aufbürdet – anders als im Fall 1, wo die gesamte Schönheitsreparaturklausel unwirksam wurde.
Vorteil für Mieter – ärgerlich für Vermieter
Für betroffene Mieter sind die Urteile bares Geld wert. Für Vermieter hingegen sind die Folgen ärgerlich: Sie übergeben eine frisch renovierte Wohnung, müssen aber akzeptieren, dass ein Mieter beispielsweise schon nach einem Jahr auszieht, ohne sich an den Schönheitsreparaturen zu beteiligen. Dennoch müssen sie dem nächsten Mieter eine renovierte Wohnung geben, wenn die Renovierungsklausel im Mietvertrag wirksam sein soll. Zieht auch der nächste Mieter früh aus, muss der Vermieter wieder selber malern – trotz wirksamer Renovierungsklausel. „Damit gerät die Mietkalkulation aus den Fugen“, warnt Hauptgeschäftsführer Kai Warnecke vom Eigentümerverband Haus & Grund: „Das belastet gerade private Vermieter stark.“ Immerhin werden bundesweit etwa zwei Drittel der Mietwohnungen von Privateigentümern angeboten. Der BGH hat in den vergangenen Jahren viele der bis dahin gültigen Renovierungsklauseln für unwirksam erklärt. Nun fordert der Verband eine neue gesetzliche Regelung der Schönheitsreparaturen.
Wann ist eine Wohnung unrenoviert?
Für Vermieter ist es jetzt noch schwerer, eine wirksame Klausel zu formulieren, mit der sie den Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichten können. Zumal im Einzelfall strittig sein kann, wann eine Wohnung als renoviert beziehungsweise unrenoviert zu gelten hat. Laut BGH kommt es auf den Gesamteindruck an, nicht auf einzelne Kratzer oder Flecken. Eventuell vorhandene Gebrauchsspuren fallen nur ins Gewicht, wenn sie erheblich sind. In der Praxis können die Meinungen darüber weit auseinander gehen. „Am Ende kommt es immer auf die jeweiligen Umstände des Einzelfalls an“, meint Mietrechtsexpertin Inka-Marie Storm von Haus & Grund. Umso wichtiger wird es daher künftig sein, bei Einzug ein Übergabeprotokoll zu erstellen.
Mieter können Geld zurück verlangen
Konsequenz aus den Urteilen ist auch: „Wer beim Auszug renoviert oder nach Quotenklausel anteilig bezahlt hat, obwohl nach der aktuellen Rechtsprechung keine Verpflichtung dazu bestand, kann Geld vom Vermieter zurückfordern“, erklärt Mieterbund Sprecher Ropertz. Das hatte der BGH schon im Jahr 2011 klargestellt (Aktenzeichen VIII ZR 195/10). Haben Mieter in Eigenleistung renoviert, bekommen sie eine Entschädigung. In der Praxis macht das aber – so der BGH – meist nur einen Bruchteil dessen aus, was ein Handwerker berechnet hätte (Aktenzeichen VIII ZR 302/07).
Tipp: Wichtige Informationen zur Rückforderung sowie einen Musterbrief finden Sie im Unterartikel Tipps für Mieter.
Nur sechs Monate Verjährungsfrist
Es gilt aber eine kurze Verjährungsfrist: sechs Monaten ab Mietvertragsende. Wer seine Zahlung zurück haben will, muss sich also beeilen. Weigert sich der Vermieter, ist es wichtig, die Verjährung zu stoppen. Betroffene sollten sich daher schnell an einen Mieterverein oder einen Rechtsanwalt wenden. Der Eigentümerverband Haus & Grund hingegen sieht keine Basis für Rückforderungen, wenn „die alten Mietverhältnisse nach bisher geltendem Recht vollständig abgewickelt wurden“, sagt Juristin Inka-Marie Storm. Habe der Mieter schon vor Wochen gezahlt, sei der Vertrag ihrer Ansicht nach abgewickelt. Das genieße Vertrauensschutz.
