Schön­heits­reparaturen Mieter müssen oft weder reno­vieren noch zahlen

Schön­heits­reparaturen - Mieter müssen oft weder reno­vieren noch zahlen
Schön­heits­reparaturen. Ob Mieter bei Auszug dafür bezahlen müssen, hängt von Klauseln im Miet­vertrag ab. © Stiftung Warentest / René Reichelt

In fast jedem Miet­vertrag steht: Reno­vieren ist Sache der Mieter. Doch die Klauseln über Schön­heits­reparaturen sind oft unwirk­sam. test.de informiert und gibt Tipps.

Inhalt

Das Wichtigste in Kürze

Schön­heits­reparaturen – darauf sollten Sie achten

Definition.
Im Mietrecht sind Schön­heits­reparaturen das Tapezieren, Anstreichen und Kalken der Wände und Decken, das Streichen von Fußböden, Heizkörpern einschließ­lich Heizungs­rohren und das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Verlangt die Klausel im Miet­vertrag mehr von den Mietern, ist sie unwirk­sam.
Miet­vertrag.
Enthält Ihr Miet­vertrag keine Klauseln zu „Schön­heits­reparaturen“, können Sie ausziehen, ohne zu reno­vieren. Das Bürgerliche Gesetz­buch sieht in diesem Fall Ihren Vermieter in der Pflicht. Die Instandhaltung ist seine Sache, solange nichts anderes wirk­sam vereinbart ist.
Klauseln.
In vielen Miet­verträgen stehen unwirk­same Klauseln. Lassen Sie Ihren Miet­vertrag prüfen, bevor Sie selbst reno­vieren, zum Beispiel von einem Mieter­ver­ein, einem Fach­anwalt für Mietrecht oder einem Portal wie wenigermiete.de. test.de liefert Ihnen eine Tabelle mit Renovierungsklauseln, die der Bundes­gerichts­hof für unfair hielt und die deshalb unwirk­sam sind.
Zustand.
Sind Sie in eine unreno­vierte Wohnung gezogen, müssen Sie generell nicht streichen. Ausnahme: Ihr Vermieter hat Ihnen einen angemessenen Ausgleich für die fehlende Reno­vierung gewährt. Die Schön­heits­reparaturen-Klausel muss aber auch sonst wirk­sam sein.
Beweise.
Machen Sie bei Ein- und Auszug Fotos der Wohnung. So können Sie den tatsäch­lichen Reno­vierungs­zustand leicht belegen. Sie können aber auch Zeugen benennen, zum Beispiel Freunde oder Hand­werker, die bei Ihrem Einzug im Einsatz waren.
Reno­vierungs­bedarf.
Wenn später eine Reno­vierung ansteht, dann ist der Vermieter in der Pflicht, wenn der Miet­vertrag keine oder – so wie insbesondere bei älteren Verträgen ganz häufig – nur eine unfaire und damit unwirk­same Regelung enthält. Maßstab ist der Zustand der Wohnung beim Einzug. War sie da unreno­viert und gab‘s auch keine Vereinbarung über eine Einzugs­renovierung, dann zahlen Mieter und Vermieter in der Regel je die Hälfte.

Schön­heits­reparaturen – Wann Mieter wirk­lich streichen müssen

Wer auszieht, muss streichen. Das denken auch heute noch die meisten Mieter – und so steht es auch noch in vielen Miet­verträgen. Doch das stimmt gar nicht. Der Bundes­gerichts­hof hat von 2006 an zahlreiche Schön­heits­reparaturklauseln als unwirk­sam beur­teilt. Vor allem bei älteren Miet­verträgen lohnt sich deshalb der Blick ins Klein­gedruckte. Unsere Übersicht unwirksamer Klauseln zeigt, welche Klauseln nicht gelten. Bei jüngeren Miet­verträgen ist der Anteil mit unwirk­samen Rege­lungen geringer. Doch auch bei ihnen finden sich immer mal wieder unfaire und damit unwirk­same Rege­lungen.

Schön­heits­reparatur – Vermieter in der Pflicht

Für das Gesetz ist die Sache eindeutig: „Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertrags­gemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu über­lassen und sie während der Miet­zeit in diesem Zustand zu erhalten“, heißt es im Bürgerlichen Gesetz­buch. So gilt es stets, wenn Vermieter und Mieter nichts anderes vereinbart haben. Es ist Aufgabe des Vermieters, die normalen Gebrauchs­spuren zu beseitigen.

Er muss also beispiels­weise Wände und/oder Türen streichen, wenn sie mit der Zeit unansehnlich geworden sind. Im Mietrecht heißt das Schön­heits­reparaturen. Sie umfassen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließ­lich Heiz­rohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Beispiel: In einem Berliner Fall meldete ein Mieter seinem Vermieter nach zwölf Jahren Miet­zeit Reno­vierungs­bedarf. Der Vermieter weigerte sich, dafür zu zahlen. Das Amts­gericht verurteilte ihn dazu, die erforderlichen Arbeiten vorzunehmen. Dabei darf er die Wände auch nicht gelb streichen lassen, sondern muss, wie von den Mietern, gewünscht weiße Farbe verwenden.
Amts­gericht Berlin-Mitte,
Aktenzeichen: 8 C 23/16
Land­gericht Berlin, (Hinweis-)Beschluss vom 23.05.2017
Aktenzeichen: 67 S 416/17

Streit um bei Einzug unreno­vierte Wohnungen

Maßstab für die Instandhaltung ist der Zustand der Wohnung bei Einzug. Hat sich dieser Zustand verschlechtert, dann muss der Vermieter auf seine Kosten reno­vieren. Dies gilt im Grund­satz auch, wenn der Mieter in eine unreno­vierte Wohnung gezogen ist und es zur Frage der Einzugs­renovierung keine Vereinbarung im Miet­vertrag gibt.

In so einem Fall gilt: Der Vermieter muss auf Verlangen des Mieters reno­vieren, wenn sich der Zustand der Wohnung weiter verschlechtert. Er kann aber eine Kostenbe­teiligung des Mieters fordern. In der Regel zahlen beide je die Hälfte, heißt es in den beiden Grund­satz­urteilen zum Thema.

Hintergrund: Würde der Mieter die Reno­vierung auf volle Kosten des Vermieters fordern können, würde er eine Wohnung bekommen, die besser ist, als die, die er gemietet hat. Das wäre dem Vermieter gegen­über unfair.
Bundes­gerichts­hof, Urteile vom 08.07.2020
Aktenzeichen: VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18

Mieter und Vermieter können selbst­verständlich abweichende Vereinbarungen treffen. Oft wird für beide Seiten fair sein: Die Mieter reno­vieren selbst. Dafür über­nimmt der Vermieter die Kosten fürs Material.

Den Miet­vertrag auf Reno­vierungs­klausel checken

Allerdings dürfen Vermieter ihre Reno­vierungs­pflicht auf Mieter abwälzen. So ist es auch üblich. In den allermeisten Miet­verträgen finden sich deshalb Klauseln, die dem Mieter die Schön­heits­reparaturen aufhalsen. Doch diese Klauseln sind nur wirk­sam, wenn sie fair sind. Wibke Werner, stell­vertretende Geschäfts­führerin des Berliner Mieter­ver­eins, stellt fest: „Je jünger ein Vertrag ist, desto wahr­scheinlicher ist es, dass die Klausel zur Schön­heits­reparatur wirk­sam ist.“ Besonders bei Verträgen aus der Zeit vor 2005 stehen die Chancen gut, dass die Klausel unwirk­sam ist. Ab 2005 erklärte der BGH nach und nach etliche Klauseln für unwirk­sam und viele Vermieter änderten ihre Verträge. Dennoch lohnt auch bei jüngeren Verträgen oft ein Blick ins Klein­gedruckte.

Einzug in unreno­vierte Wohnung – wer muss malern?

Ganz egal, was im Miet­vertrag vereinbart ist: Wer in eine unreno­vierte Wohnung einzieht, muss diese auch nicht reno­viert zurück­geben – es sei denn, er bekommt dafür einen angemessenen Ausgleich. Verlangt der Vermieter etwas anderes, benach­teiligt er den Mieter. Das macht die Klausel unwirk­sam. Selbst wenn es eine Vereinbarung mit dem Vormieter gibt, muss nicht reno­viert werden. Allerdings: Im laufenden Miet­verhältnis nötige Reno­vierungen muss der Vermieter nicht alleine bezahlen, siehe dazu oben im Absatz „Streit um bei Einzug unreno­vierte Wohnungen“.

Beispiel: Ein Mieter war in eine unreno­vierte Wohnung einge­zogen, hatte aber mit seiner Vormieterin die Vereinbarung getroffen, ihr die Schön­heits­reparaturen abzu­nehmen. Als er Jahre später selbst ausziehen wollte, hielt er sich an diese Absprache und reno­vierte. Die Vermieterin war nicht zufrieden und verlangte Schaden­ersatz. Der Fall ging vor Gericht. Dort wurde klar: Eigentlich hätte der Mieter gar nicht reno­vieren müssen. Erst recht bekommt der Vermieter keinen Schaden­ersatz. Er darf sich nicht auf die Vereinbarung zwischen Mieter und Vormieter berufen.
Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 22.08.2018
Aktenzeichen: VIII ZR 277/16

Reno­viert im Sinne der Recht­sprechung des Bundes­gerichts­hofs ist eine Wohnung nur, wenn sie wirk­lich reno­viert wurde und allenfalls minimale Gebrauchs­spuren hat. Es reicht nicht aus, wenn sie noch ganz ansehnlich ist und eine erneute Reno­vierung nicht als nötig erscheint.
Land­gericht Krefeld, Urteil vom 25.08.2021
Aktenzeichen: 2 S 26/20

Schön­heits­reparaturen: Richter sind streng mit Vermietern

Die meisten Miet­verträge sind sogenannte Formular­verträge, also solche, bei denen der Vermieter einen fertig formulierten Text vorgeschlagen und nicht individuell mit den Mietern ausgehandelt hat. Die Klauseln in solchen Verträgen gelten nur, wenn sie fair sind und den Mieter nicht unan­gemessen benach­teiligen. Dabei kommt es auf jedes Wort an. Grund­lage für die Beur­teilung ist die für den Mieter ungüns­tigste Auslegung der Rege­lungen.

Beispiel: Im Miet­vertrag steht, dass „(...) Fenster und Türen (...)“ zu streichen sind. Das heißt im für den Mieter ungüns­tigsten Fall: Sie sind komplett, also auch außen zu streichen. Außen­anstriche sind aber keine Schön­heits­reparatur, sondern stets vom Vermieter zu über­nehmende Instandhaltung. Die Klausel ist demnach unwirk­sam und der Mieter muss über­haupt nicht reno­vieren.

Nur selten kommen Vermieter durch, die sich auf individuelle Vereinbarungen berufen wollen. Dafür reicht nicht aus, wenn der Vermieter sagt: „Wir können über alles reden“ oder der er in den Vertrag schreibt: „Alle Rege­lungen sind individuell ausgehandelt“. Indiz für einzelne Invi­dual­ver­einbarungen: Mieter und Vermieter haben einzelne Passagen gestrichen und andere Formulierungen in den Vertrag aufgenommen. Im Zweifel muss der Vermieter darlegen und beweisen, dass eine Vereinbarung individuell getroffen wurde und nicht auf vom Vermieter vorgeschlagenem Text beruht.

Keine Reno­vierungs­pflicht bei starren Fristen und Quoten­abgeltungs­klauseln

Folgende Klauseln hat der Bundes­gerichts­hof als unfair und damit unwirk­sam beur­teilt:

  • Starre Fristen. Verlangt ein Vermieter im Vertrag, dass nach gewisser Frist stets zu reno­vieren ist, ist die Klausel unwirk­sam. Reno­viert werden muss nur, wenn es notwendig ist, nicht wenn eine Frist abläuft. Klauseln mit starren Fristen sind demnach immer unwirk­sam. Aber Achtung: Ist die Klausel abge­schwächt mit Formulierungen wie „in der Regel“ oder „im Allgemeinen“, ist sie wirk­sam.
    Urteil vom 23.06.2004, Aktenzeichen: VIII ZR 361/03
  • Quotenklauseln. Wenn ein Mieter auszieht, bevor Reno­vierungs­bedarf besteht, und er sich dann anteilig an den künftigen Kosten beteiligen soll, ist das unwirk­sam. Das hat der BGH für alle Quoten­abgeltungs­klauseln entschieden, die sich in Stan­dard­verträgen finden.
    Urteil vom 18.03.2015, Aktenzeichen: VIII ZR 242/13
  • Farbe. Mieter dürfen ihre Wände in der Farbe streichen, die sie wollen. Alle Klauseln, die Gegen­teiliges andeuten, benach­teiligen den Mieter und sind unwirk­sam. Nur bei Rück­gabe der Wohnung kann der Vermieter eine neutrale Farbe verlangen. Will er die Wände aber ausdrück­lich in Weiß zurück, ist die Klausel unwirk­sam, weil das den Mieter schon während der Miet­zeit dazu zwingt, die Wände zumindest hell zu streichen und ihn damit unzu­lässig einengt.
    Urteil vom 18.06.2008, Aktenzeichen: VIII ZR 224/07
    Achtung: Enthält der Miet­vertrag eine nach den Ansagen des Bundes­gerichts­hofs wirk­same Klausel, wonach die Wohnung in neutralen Farben zurück­gegeben werden muss, kann dass dazu führen, dass Mieter reno­vieren müssen, obwohl das eigentlich noch gar nicht nötig ist. Das Amts­gericht Paderborn jedenfalls urteilte: Mieter, die ihre Wohnung in einem intensiven blau-grünen Farbton gestrichen hatten, müssen dafür zahlen, dass der Vermieter die Wohnung nach ihrem Auszug in einer neutralen Farbe neu strich.
    Amts­gericht Paderborn, Urteil vom 03.12.2020
    Aktenzeichen: 57 C 44/20
  • Umfang. Schön­heits­reparaturen sind nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließ­lich Heiz­rohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Verlangt der Vermieter mehr, ist die Klausel unwirk­sam.
    Urteil vom 10.02.2010, Aktenzeichen: VIII ZR 222/09
  • Hand­werker. Klauseln, die verlangen, dass Schön­heits­reparaturen von Fachleuten auszuführen sind, sind unwirk­sam. Jeder Mieter hat das Recht, selbst zu reno­vieren. Er muss das aber fachgerecht tun.
    Urteil vom 09.06.2010, Aktenzeichen: VIII ZR 294/09
  • Endreno­vierung. Klauseln, die verlangen, dass bei Auszug zwangs­läufig zu reno­vieren ist, sind unwirk­sam, denn sie nehmen keine Rück­sicht auf den tatsäch­lichen Renovie­rungs­bedarf.
    Urteil vom 05.04.2006, Aktenzeichen: VIII ZR 109/05
  • Einzel­heiten. Beispiele für unwirk­same Klauseln finden Sie in unserer Tabelle.

Wann Mieter die Wohnung streichen müssen

„Schön­heits­reparaturen und ihre Kosten sind Sache des Mieters“ oder „Die Kosten der Schön­heits­reparaturen trägt der Mieter“: Diese schlichten Formulierungen sind nach der Recht­sprechung des Bundes­gerichts­hof wirk­sam. Wer eine wirk­same Klausel im Miet­vertrag hat, muss die Schön­heits­reparaturen selbst vornehmen. Dazu ist er aber erst verpflichtet, wenn sie auch wirk­lich nötig sind. Wenn Mieter selten zu Hause sind und/oder sehr schonend mit ihrer Wohnung umgehen, kann das sehr viel länger dauern, als die typischen drei, fünf und sieben Jahre für Küchen und Bäder, Schlaf- sowie Wohn­zimmer.

Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 14.07.2004
Aktenzeichen: VIII ZR 339/03

Miet­verträge auf dem Prüf­stand

Spätestens, wenn es ums Ausziehen geht, lohnt sich auf jeden Fall ein kritischer Blick in den Miet­vertrag. Bei Verdacht auf Ungereimtheiten ist es sinn­voll, den Vertrag von Fachleuten prüfen zu lassen. Es kommt auf jedes Wort an. Schon kleine Zusätze können Klauseln wirk­sam oder unwirk­sam machen. Daher können nur erfahrene Mietrechtler zuver­lässig beur­teilen, ob die Schön­heits­reparaturen-Klausel wirk­sam oder unwirk­sam ist. Mitglieder im Mieter­ver­ein können ihren Miet­vertrag dort schnell und kostenlos prüfen lassen. Die Chancen auf unwirk­same Klauseln stehen tatsäch­lich relativ gut. Auch Fach­anwälte für Mietrecht beraten. Eine Vertrags­prüfung ist auch im Internet möglich, etwa über das Portal Conny.legal (ehemals wenigermiete.de). Das Unternehmen prüft den Miet­vertrag und verlangt nur ein Honorar, wenn die Reno­vierungs­pflicht erfolg­reich abge­wendet werden konnte.

Schön­heits­reparaturen - Was genau zu tun ist

Wenn der Miet­vertrag eine wirk­same Klausel enthält und Schön­heits­reparaturen Pflicht für die Mieter sind, gibt es oft Streit darüber, ob die Arbeiten richtig und voll­ständig ausgeführt wurden.

Die Wohnung selbst reno­vieren – aber fachgerecht

Fest steht: Mieter müssen keine Hand­werker einschalten. Sie haben das Recht, die Arbeiten selbst vorzunehmen. Wichtig ist aber, dass die Arbeiten fachgerecht gemacht werden. Laien müssen zwar nicht streichen wie ein Profi. Fleckige Wände muss der Vermieter aber nicht akzeptieren. Mieter, die schludern, riskieren, nachbessern oder doch noch einen Hand­werker bezahlen zu müssen. Eine angemessene Portion Selbst­kontrolle bewahrt vor zeitraubendem oder kost­spieligem ­Ärger.

Kontroll­frage: Wie würde ein Durch­schnitts­mieter die Wohnung beim Einzug beur­teilen? Ist der Vermieter berechtigter­weise unzufrieden, kann er Schaden­ersatz für die nötige Nachbesserung verlangen. Das kann teuer werden. Tipps von Wibke Werner vom Berliner Mieter­ver­ein: „Machen Sie mit dem Vermieter einen Termin zur Vorabnahme, das kann späteren Streitig­keiten vorbeugen.“

Nur übliche Ausführung ist nötig

Mieter müssen die Arbeiten nur in der üblichen Art und Weise ausführen, wenn nichts anderes vereinbart ist. Beispiels­fall: Ein Vermieter in Berlin verlangte Schaden­ersatz, weil die Mieter eine abge­beizte Tür weiß gestrichen und nicht geölt hatten. Urteil des Land­gerichts Berlin: Berliner Altbauten haben üblicher­weise weiß gestrichene Türen und müssen Mieter deshalb nicht mehr machen.
Land­gericht Berlin, Urteil vom 06.07.2021
Aktenzeichen: 65 S 292/20
Allerdings dürfen Mieter eine bereits geölte Tür nicht einfach anstreichen. Das ist nicht fachgerecht und hält nicht. Solange eine Tür aber wie im Fall, den das Land­gericht Berlin zu beur­teilen hatte, nicht geölt ist, dürfen Mieter sie streichen.

Was ist mit Kleinre­paraturen?

Schön­heits­reparaturen dürfen nicht mit Kleinre­paraturen verwechselt werden. Typisches Beispiel ist der tropfende Wasser­hahn. Gibt es für diese im Vertrag keine Extraklausel, ist auch hier der Vermieter zuständig. Ähnlich wie bei Schön­heits­reparaturen probieren viele Vermieter, Kleinre­paraturen auf Mieter abzu­wälzen. Auch wegen solcher Klauseln gilt: Sie sind oft unwirk­sam und muss dann der Vermieter dafür sorgen, dass alles funk­tioniert. Details dazu liefern wir im Special Kleinreparaturen.

Schön­heits­reparaturen – Tipps und Muster­briefe für Mieter

Nach zahlreichen mieterfreundlichen Urteilen des Bundes­gerichts­hof zu Schön­heits­reparaturen steht fest: Viele Mieter, die ohne wirk­same Verpflichtung reno­viert haben, können vom Vermieter fordern, die Wohnung zu reno­vieren – wenn dies nötig ist. Haben Sie selbst reno­viert, obwohl Sie dazu nicht verpflichtet waren, können Sie Erstattung oder Bezahlung des Werts der Arbeiten verlangen.

Unsere Muster­briefe für alle Fälle

Wir bieten verschiedene Musterbriefe - etwa für den Fall, wenn Sie gerade eine unwirk­same Klausel in Ihrem Miet­vertrag entdeckt haben oder wenn Ihnen bereits Kosten für unrecht­mäßig geforderte Reno­vierungs­arbeiten entstanden sind, die Sie vom Vermieter zurück­verlangen wollen.

Aktenzeichen.
Zum Ausfüllen der Muster­briefe benötigen Sie das passende Aktenzeichen zum Urteil vom Bundes­gerichts­hofs. Sie finden es über unsere Tabelle: Typische Formulierungen. Verlangt Ihr Miet­vertrag etwa, dass Sie Reno­vierungs­arbeiten von einem Hand­werker ausführen lassen, ist die Klausel unwirk­sam. Verweisen Sie in diesem Fall auf das Urteil des Bundes­gerichts­hofs vom 09.06.2010, mit dem Aktenzeichen VIII ZR 294/09.

Reno­vierung im laufenden Miet­verhältnis – so fordern Sie richtig

Wenn Schön­heits­reparaturen im Miet­vertrag nicht wirk­sam anders vereinbart ist, müssen Vermieter reno­vieren, sobald es nötig ist. Dafür gelten die üblichen Kriterien. Der Ablauf einer bestimmten Zeit allein reicht nicht aus. Die Wohnung muss sich gegen­über dem Zustand bei Einzug deutlich verschlechtert haben. Dabei zählt nur die übliche Abnut­zung. Schäden durch vertrags­widrige Nutzung müssen Mieter selbst beseitigen. Die wegen normaler Abnut­zung der Wohnung nötige Reno­vierung hat der Vermieter zu organisieren und bezahlen. Wer lieber selbst reno­vieren will, sollte zuvor mit dem Vermieter sprechen.

Fair dürfte oft sein: Der Vermieter zahlt das Material und eine pauschale Entschädigung für die von den Mietern für die Reno­vierung geopferte Frei­zeit. Das dürfte für den Vermieter oft immer noch güns­tiger sein, als von sich aus Anstreicher zu schi­cken.

Streichen bei Auszug – Ansprüche verjähren schnell

Forderungen von Mietern wegen zu Unrecht erbrachter Schön­heits­reparaturen verjähren nur sechs Monate nach Ende des Miet­vertrags. Entscheidend ist dabei nicht, wann der oder die Mieter oder Mieterin ausgezogen ist, sondern bis wann der Mieter­vertrag lief. Bei einer Kündigung ist das das Ende der Kündigungs­frist. Vereinbaren Mieter und Vermieter ein vorzeitiges Ende des Miet­vertrags, entscheidet dieses Datum. Um die Verjährung zu stoppen, reicht es nicht aus, die Erstattung gezahlter Beträge oder die Bezahlung des Werts von Reno­vierungs­arbeiten vom Vermieter zu fordern. Dazu sind gericht­liche Schritte nötig. Wer sich auskennt, kann diese theoretisch auch selbst einleiten. Es gibt keinen Anwalts­zwang. Doch dabei geschehen schnell Fehler. test.de empfiehlt deshalb, spätestens fünf Monate nach Ende des Miet­vertrags einen Anwalt oder den Mieter­ver­ein einzuschalten.

Hier können Sie einen unserer Musterbriefe für die Rückforderung auf Ihren Rechner herunter­laden.

Auch die Anwalts­kosten müssen erstattet werden

Wer als Mieter zuvor recht­zeitig selbst Erstattung von Reno­vierungs­kosten fordert, hat auch Anspruch auf Ersatz aller Anwalts­honorare. Aber aufgepasst: Wer dem Vermieter wegen der drohenden Verjährung vor Einschaltung des Anwalts nicht mehr als zwei Wochen Zeit für die Erfüllung der Forderung geben kann, muss die Kosten für die außerge­richt­liche Tätig­keit eines Anwalts wahr­scheinlich selbst zahlen. Muss der Anwalt allerdings auch noch vor Gericht tätig werden, zahlt diese Kosten immer der Vermieter, wenn sich der Mieter am Ende durch­setzt.

Setzt sich am Ende der Vermieter durch, muss der Mieter alle Kosten tragen und auch den Anwalt des Vermieters bezahlen. Ist er Mitglied eines Mieter­ver­eins oder hat eine Rechtsschutzversicherung, zahlen die.

Wer jetzt Geld zurück­fordern darf

Anspruch auf Erstattung von Zahlungen oder Bezahlung von Reno­vierungs­arbeiten haben alle Mieter, in deren Vertrag sich eine Schön­heits­reparaturklausel findet, die nach den strengen Kriterien des Bundes­gerichts­hofs nicht wirk­sam ist. Wo die Klausel unwirk­sam ist, weil die Wohnung bei Einzug nicht reno­viert war und es auch keine Vereinbarung über die Einzugs­renovierung gibt, müssen Mieter und Vermieter sich die Kosten für die Reno­vierung in der Regel teilen.

Geld zurück für die Reno­vierung – so fordern Sie richtig

Einfach ist die Rück­forderung für Mieter, von denen der Vermieter aufgrund einer unwirk­samen Klausel eine Zahlung verlangt hat. Sie können Erstattung der Zahlung fordern. Ähnlich einfach: Sie haben für eine vom Miet­vertrag unwirk­sam vorgeschriebene Reno­vierung einen Maler beauftragt und diesen bezahlt. Solange der Preis nicht über­höht war und der Hand­werker anständig gearbeitet hat, können Sie die Zahlung des Rechnungs­betrags vom Vermieter verlangen.

Schwieriger wird es, wenn Sie selbst reno­viert haben. Sie haben gegen den Vermieter eigentlich Anspruch auf Ersatz des Werts ihrer Arbeiten. Er bemisst sich nach der Recht­sprechung des BGH aber nur nach dem, was Sie als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeits­leistung Ihrer Helfer aus dem Verwandten- und Bekann­tenkreis aufgewendet haben oder hätten aufwenden müssen. Außerdem haben Sie Anspruch auf einen Ausgleich für den Einsatz Ihrer Frei­zeit. Einzelne Gerichts­urteile und Miet­rechts-Spezialisten halten acht bis zwölf Euro pro Stunde für angemessen. Kommt es zum Rechts­streit, kann der zuständige Richter Ihren Aufwand schätzen.

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test.de empfiehlt: Stellen Sie so genau wie möglich dar, was Sie gemacht haben, wie lange es gedauert hat, und was Sie an Material benötigt haben. Wenn Sie Belege haben, legen Sie diese vor. Fehlen die Belege, schätzen Sie anhand aktueller Angebote, was das Material gekostet hat.

Schön­heits­reparaturen – Tipps für Vermieter

Zahlreiche Vermieter, viele davon Privatleute, kommen die mieterfreundlichen Urteile des Bundes­gerichts­hofs (BGH) teuer zu stehen. test.de gibt Tipps, wie Vermieter mit der Situation am besten umgehen und den Verlust gering halten.

Nicht zu ändern

Obwohl betroffene Vermieter bei der Formulierung des Vertrags alle damaligen Vorgaben des BGH beachtet haben, müssen sie jetzt nach der mieterfreundlichen Änderung der Recht­sprechung für alle Schön­heits­reparaturen oft selbst zahlen. Zu ändern ist es nicht. Vermieter können weder Verträge mit der unwirk­samen Klausel kündigen noch zum Ausgleich eine Miet­erhöhung fordern. Sie haben wegen der Änderung der Recht­sprechung auch keinen Anspruch auf eine Entschädigung. Es ist auch nicht angemessen, von Mietern zu erwarten, auf die Rechte zu verzichten, die ihnen die neuen Urteile des BGH bescheren.

So können Vermieter den Schaden begrenzen

test.de sagt, was Vermieter tun können, um ihre Einbußen so gering wie möglich zu halten.

  • Prüfung. Gehen Sie auf Ihre Mieter zu, wenn diese auf Grund der neuen Urteile berechtigte Forderungen stellen. Sagen Sie zumindest eine Prüfung zu. Wenn Sie solche Forderungen aus dem ersten Ärger heraus ablehnen, werden Sie oft auch noch Rechts­anwalts- und/oder Gerichts­gebühren zahlen müssen. Sie müssen mit an Sicherheit grenzender Wahr­scheinlich­keit auch die vor Verkündung der BGH-Urteile von Mietern für Reno­vierungen gezahlten Beträge erstatten und für Arbeiten zahlen, die Mieter in Unkennt­nis der Klausel-Unwirk­samkeit selbst vorgenommen haben. Es gibt keinen Vertrauens­schutz im Hinblick auf die alte BGH-Recht­sprechung, wonach die von Ihnen verwendete Klausel wirk­sam war.
  • Verjährung. Forderungen Ihrer Mieter verjähren genau sechs Monate nach Ende des Miet­vertrags. Bei einer Kündigung beginnt die Verjährung mit dem Ablauf der Kündigungs­frist. Wenn Sie mit Ihren Mietern eine Aufhebung des Vertrags vereinbaren, kommt es auf das dort für das Ende des Miet­verhält­nisses vereinbarte Datum an. Nur die Einleitung gericht­licher Schritte stoppt die Verjährung. Wenn Mieter von Ihnen unmittel­bar vor Ende der Verjährung über­haupt erst Zahlung fordern, brauchen Sie darauf nicht mehr zu reagieren. Haben die Mieter unter Zeit­druck vor Ablaufen der Verjährung gericht­liche Schritte einge­leitet, ohne Ihnen zuvor genügend Zeit für die Prüfung der Forderung einzuräumen, müssen Sie berechtigte Forderungen zwar erfüllen, können aber dem Gericht gegen­über ein sofortiges Anerkennt­nis erklären. Die Mieter müssen dann Gerichts- und Anwalts­kosten selbst zahlen.
  • Wohnungs­über­gabe. Normale – bei entsprechend langer Miet­zeit auch starke – Abnut­zung einer Wohnung müssen Sie hinnehmen, wenn die Schön­heits­reparaturklausel unwirk­sam ist. Sie sollten aber sorgfältig prüfen, ob Schäden und/oder Abnut­zung jenseits dessen vorliegen, was bei vertrags­gemäßem Gebrauch der Wohnung entstehen kann. Dafür müssen Mieter Sie entschädigen. Achten Sie darauf, dass Ihre Hand­werker alle Arbeiten genau dokumentieren und einzeln abrechnen. Zahlen Sie für die in der Wohnung insgesamt erforderlichen Arbeiten einen nicht weiter aufgeschlüsselten Gesamt­betrag, dann haben Sie kaum eine Chance, Ersatz­forderungen für von Ihren Mietern vertrags­widrig herbeigeführten Schäden durch­zusetzen.
  • Reno­vierungs­arbeiten. Wenn Sie wegen Unwirk­samkeit der Schön­heits­reparaturklausel auf Verlangen von Mietern Arbeiten vornehmen müssen, können Sie den Mietern Folgendes anbieten: Die Mieter mögen gegen Zahlung eines angemessenen Betrags auf die Ausführung der Schön­heits­reparaturen durch Sie verzichten und die Arbeiten selbst erledigen. Das wird in aller Regel erheblich billiger sein, als Hand­werker zu beauftragen. Vermeiden Sie es, die Mieter eine nicht von Juristen Ihres Vertrauens sorgfältig geprüfte Formular­ver­einbarung unterzeichnen zu lassen. Die wird oft unwirk­sam sein. Oft wird es ausreichen, sich von den Mietern eine Quittung geben zu lassen über den Betrag, den diese als Gegen­leistung für die selbst vorgenommenen Schön­heits­reparaturen erhalten haben. Wo es nichts Schriftliches gibt, kann eine Vereinbarung nicht als allgemeine Geschäfts­bedingung unwirk­sam sein.
  • Miet­erhöhung. Eine Miet­erhöhung ist nur zulässig, wenn Ihre Mieter sie freiwil­lig akzeptieren oder die sonst notwendigen Voraus­setzungen dafür vorliegen. Die wichtigsten Regeln werden in unserem Artikel Mieterhöhung: Was geht und was nicht geht erklärt. Der BGH hat Zuschlägen zur Miete wegen der Über­nahme der Schön­heits­reparaturen bereits mehr­fach eine Absage erteilt.
    Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 09.11.2011
    Aktenzeichen: VIII ZR 87/11
    Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 09.07.2008
    Aktenzeichen: VIII ZR 181/07
  • Schaden­ersatz. Wenn Sie sich Ihre Miet­vertrags­formulare gekauft haben oder Sie sogar eigens für Ihre Zwecke einen Vertrags­text haben entwerfen lassen, können Sie unter Umständen Schaden­ersatz fordern, wenn die Schön­heits­reparaturen-Klausel darin unwirk­sam ist. Lassen Sie sich unbe­dingt von einem in solchen Fällen erfahrenen Anwalt beraten.
    Beachten Sie: Verschiedene Verbände haben ihren Mitgliedern Vertrags­texte mit unwirk­samen Klauseln empfohlen. Sie können nicht erwarten, dass Verbände sie wegen gegen den Verband selbst gerichteten Schaden­ersatz­ansprüchen unabhängig beraten.

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56 Kommentare Diskutieren Sie mit

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Nutzer­kommentare können sich auf einen früheren Stand oder einen älteren Test beziehen.

Profilbild Stiftung_Warentest am 03.02.2022 um 16:41 Uhr
Quotenklausel?

@Bernhard_55: Beachten Sie dazu den Leitsatz des Bundesgerichtshofs: "Quotenabgeltungsklauseln benachteiligen den Mieter (...) unangemessen und sind daher unwirksam, weil sie von dem Mieter bei Vertragsschluss verlangen, zur Ermittlung der auf ihn im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrfach hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen." (komplett: http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=0&nr=71088&pos=0&anz=1&Blank=1.pdf) Aus unserer Sicht ist das eindeutig und ist es nicht mehr möglich, Mietern per vorformulierter Geschäftsbedingung einen Teil der Renovierungskosten aufzuerlegen, wenn Schönheitsreparaturen als solche noch nicht fällig sind.

Bernhard_55 am 02.02.2022 um 20:47 Uhr
Quotenklausel

Liebes SWT-Team,
wäre eine Quotenklausel wie die folgende, somit unwirksam?
„Falls der Mieter bereits die in § 7 dieses Vertrages genannten Schönheitsreparaturen durchgeführt hat und eine erneute Durchführung dieser Arbeiten turnusgemäß noch nicht fällig ist, so kann der Vermieter zeitanteilig einen geldwerten Ersatz hierfür verlangen, sofern die Notwendigkeit zu erneuten Schönheitsreparaturen bestehen sollte. Der Mieter kann diesen Anspruch vermeiden, wenn er selbst diese Arbeiten vornimmt oder vornehmen lässt.“

Bernhard_55 am 02.02.2022 um 20:43 Uhr

Kommentar vom Autor gelöscht.

Profilbild Stiftung_Warentest am 21.09.2021 um 08:52 Uhr
Gelten Urteile nur für Formularverträge

@JMieter: Zu Einzelanfragen dürfen wir uns auf Grund des Rechtsberatungsgesetzes nicht äußern. Die Stiftung Warentest informiert über die Rechtslage allgemein. Danach gilt: Tatsächlich can Eine Nutzungsvereinbarung Nur unwirksam Sein, WENN ES Sich Um Eine Geschäftsbedingung handelt, sterben der Vermieter dem Mieter gegenüber used hat. Allgemein ist eine Geschäftsbedingung, wenn sie Krieg vorformuliert und der Vermieter sie für mehrere Verträge verwenden will. Davon gehen sterben Gerichte für alle Regelungen im Vertrag regelmäßig aus, WENN der Vermieter den Text für den Mietvertrag vorgeschlagen und der Mieter ihn akzeptiert hat. If der Vermieter machen will, dass sterben oder andere Regelung individuell ausgehandelt ist, muss er das darlegen und beweisen. Dabei sind die Gerichte kritisch. Allgemeine Formulierungen wie "Wir können über alles sprechen" oder sogar entsprechende Formulierungen im Mietvertrag reichen nicht; eine Klausel wie "Dieser Vertrag ist individuell ausgehandelt" ist selbst als Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam. Mit anderen Worten: Wenn der Text für den Mietvertrag vom Vermieter kommt, hat der es ganz schwer, Regelungen darin als Individualvereinbarung zur Geltung zu bringen, die Nicht der Inhaltskontrolle für allgemeine Geschäftsbedingungen unterliegt. Ein Anzeichen für Individualvereinbarungen ist es, wenn bei den Gesprächen zwischen Mieter und Vermieter vom vorgeschlagenen Formulierungen geändert wurden und sterben Neuen Formulierungen in den Vertrag aufgenommen wurden. (dda) oder sogar entsprechende Formulierungen im Mietvertrag reichen nicht; eine Klausel wie "Dieser Vertrag ist individuell ausgehandelt" ist selbst als Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam. Mit anderen Worten: Wenn der Text für den Mietvertrag vom Vermieter kommt, hat der es ganz schwer, Regelungen darin als Individualvereinbarung zur Geltung zu bringen, die Nicht der Inhaltskontrolle für allgemeine Geschäftsbedingungen unterliegt. Ein Anzeichen für Individualvereinbarungen ist es, wenn bei den Gesprächen zwischen Mieter und Vermieter vom Vermieter vorgeschlagene Formulierungen geändert wurden und sterben Neuen Formulierungen in den Vertrag aufgenommen wurden. (dda) oder sogar entsprechende Formulierungen im Mietvertrag reichen nicht; eine Klausel wie "Dieser Vertrag ist individuell ausgehandelt" ist selbst als Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam. Mit anderen Worten: Wenn der Text für den Mietvertrag vom Vermieter kommt, hat der es ganz schwer, Regelungen darin als Individualvereinbarung zur Geltung zu bringen, die Nicht der Inhaltskontrolle für allgemeine Geschäftsbedingungen unterliegt. Ein Anzeichen für Individualvereinbarungen ist es, wenn bei den Gesprächen zwischen Mieter und Vermieter vom vorgeschlagenen Formulierungen geändert wurden und sterben Neuen Formulierungen in den Vertrag aufgenommen wurden. (dda) Wenn der Text für den Mietvertrag vom Vermieter kommt, hat der es ganz schwer, Regelungen darin als Individualvereinbarung zur Geltung zu bringen, die Nicht der Inhaltskontrolle für allgemeine Geschäftsbedingungen unterliegt. Ein Anzeichen für Individualvereinbarungen ist es, wenn bei den Gesprächen zwischen Mieter und Vermieter vom vorgeschlagenen Formulierungen geändert wurden und sterben Neuen Formulierungen in den Vertrag aufgenommen wurden. (dda) Wenn der Text für den Mietvertrag vom Vermieter kommt, hat der es ganz schwer, Regelungen darin als Individualvereinbarung zur Geltung zu bringen, die Nicht der Inhaltskontrolle für allgemeine Geschäftsbedingungen unterliegt. Ein Anzeichen für Individualvereinbarungen ist es, wenn bei den Gesprächen zwischen Mieter und Vermieter vom vorgeschlagenen Formulierungen geändert wurden und sterben Neuen Formulierungen in den Vertrag aufgenommen wurden. (dda) WENN bei den Gesprächen zwischen Mieter und Vermieter vom Vermieter vorgeschlagene Formulierungen geändert wurden und sterben neuen Formulierungen in den Vertrag aufgenommen wurden. (dda) WENN bei den Gesprächen zwischen Mieter und Vermieter vom Vermieter vorgeschlagene Formulierungen geändert wurden und sterben neuen Formulierungen in den Vertrag aufgenommen wurden.

JMieter am 21.09.2021 um 08:19 Uhr
Gelten Urteile nur für Formularverträge

Hallo,
wir haben den Fall, dass wir eine Wohnung unrenoviert übernommen haben und jetzt den Mietvertrag gekündigt haben.
Auf eine Kostenteilung für die Renovierung bezogen auf die BGH Urteile von 2015 und 2018 lässt sich die Vermieterin nicht ein.
Ein Argument von ihr ist, das die Urteile sich nur auf Formularvertäge beziehen und anwendbar wären. Sie hätte aber einen individuellen Vertrag ausgearbeitet.
Ist die Behauptung korrekt?
Vielen Dank