
In fast jedem Mietvertrag steht: Renovieren ist Sache der Mieter. Doch die Klauseln über Schönheitsreparaturen sind oft unwirksam. test.de informiert und gibt Tipps.
Das Wichtigste in Kürze
Schönheitsreparaturen – darauf sollten Sie achten
- Definition.
- Im Mietrecht sind Schönheitsreparaturen das Tapezieren, Anstreichen und Kalken der Wände und Decken, das Streichen von Fußböden, Heizkörpern einschließlich Heizungsrohren und das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Verlangt die Klausel im Mietvertrag mehr von den Mietern, ist sie unwirksam.
- Mietvertrag.
- Enthält Ihr Mietvertrag keine Klauseln zu „Schönheitsreparaturen“, können Sie ausziehen, ohne zu renovieren. Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht in diesem Fall Ihren Vermieter in der Pflicht. Die Instandhaltung ist seine Sache, solange nichts anderes wirksam vereinbart ist.
- Klauseln.
- In vielen Mietverträgen stehen unwirksame Klauseln. Lassen Sie Ihren Mietvertrag prüfen, bevor Sie selbst renovieren, zum Beispiel von einem Mieterverein, einem Fachanwalt für Mietrecht oder einem Portal wie wenigermiete.de. test.de liefert Ihnen eine Tabelle mit Renovierungsklauseln, die der Bundesgerichtshof für unfair hielt und die deshalb unwirksam sind.
- Zustand.
- Sind Sie in eine unrenovierte Wohnung gezogen, müssen Sie generell nicht streichen. Ausnahme: Ihr Vermieter hat Ihnen einen angemessenen Ausgleich für die fehlende Renovierung gewährt. Die Schönheitsreparaturen-Klausel muss aber auch sonst wirksam sein.
- Beweise.
- Machen Sie bei Ein- und Auszug Fotos der Wohnung. So können Sie den tatsächlichen Renovierungszustand leicht belegen. Sie können aber auch Zeugen benennen, zum Beispiel Freunde oder Handwerker, die bei Ihrem Einzug im Einsatz waren.
- Renovierungsbedarf.
- Wenn später eine Renovierung ansteht, dann ist der Vermieter in der Pflicht, wenn der Mietvertrag keine oder – so wie insbesondere bei älteren Verträgen ganz häufig – nur eine unfaire und damit unwirksame Regelung enthält. Maßstab ist der Zustand der Wohnung beim Einzug. War sie da unrenoviert und gab‘s auch keine Vereinbarung über eine Einzugsrenovierung, dann zahlen Mieter und Vermieter in der Regel je die Hälfte.
Schönheitsreparaturen – Wann Mieter wirklich streichen müssen
Wer auszieht, muss streichen. Das denken auch heute noch die meisten Mieter – und so steht es auch noch in vielen Mietverträgen. Doch das stimmt gar nicht. Der Bundesgerichtshof hat von 2006 an zahlreiche Schönheitsreparaturklauseln als unwirksam beurteilt. Vor allem bei älteren Mietverträgen lohnt sich deshalb der Blick ins Kleingedruckte. Unsere Übersicht unwirksamer Klauseln zeigt, welche Klauseln nicht gelten. Bei jüngeren Mietverträgen ist der Anteil mit unwirksamen Regelungen geringer. Doch auch bei ihnen finden sich immer mal wieder unfaire und damit unwirksame Regelungen.
Schönheitsreparatur – Vermieter in der Pflicht
Für das Gesetz ist die Sache eindeutig: „Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten“, heißt es im Bürgerlichen Gesetzbuch. So gilt es stets, wenn Vermieter und Mieter nichts anderes vereinbart haben. Es ist Aufgabe des Vermieters, die normalen Gebrauchsspuren zu beseitigen.
Er muss also beispielsweise Wände und/oder Türen streichen, wenn sie mit der Zeit unansehnlich geworden sind. Im Mietrecht heißt das Schönheitsreparaturen. Sie umfassen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
Beispiel: In einem Berliner Fall meldete ein Mieter seinem Vermieter nach zwölf Jahren Mietzeit Renovierungsbedarf. Der Vermieter weigerte sich, dafür zu zahlen. Das Amtsgericht verurteilte ihn dazu, die erforderlichen Arbeiten vorzunehmen. Dabei darf er die Wände auch nicht gelb streichen lassen, sondern muss, wie von den Mietern, gewünscht weiße Farbe verwenden.
Amtsgericht Berlin-Mitte,
Aktenzeichen: 8 C 23/16
Landgericht Berlin, (Hinweis-)Beschluss vom 23.05.2017
Aktenzeichen: 67 S 416/17
Streit um bei Einzug unrenovierte Wohnungen
Maßstab für die Instandhaltung ist der Zustand der Wohnung bei Einzug. Hat sich dieser Zustand verschlechtert, dann muss der Vermieter auf seine Kosten renovieren. Dies gilt im Grundsatz auch, wenn der Mieter in eine unrenovierte Wohnung gezogen ist und es zur Frage der Einzugsrenovierung keine Vereinbarung im Mietvertrag gibt.
In so einem Fall gilt: Der Vermieter muss auf Verlangen des Mieters renovieren, wenn sich der Zustand der Wohnung weiter verschlechtert. Er kann aber eine Kostenbeteiligung des Mieters fordern. In der Regel zahlen beide je die Hälfte, heißt es in den beiden Grundsatzurteilen zum Thema.
Hintergrund: Würde der Mieter die Renovierung auf volle Kosten des Vermieters fordern können, würde er eine Wohnung bekommen, die besser ist, als die, die er gemietet hat. Das wäre dem Vermieter gegenüber unfair.
Bundesgerichtshof, Urteile vom 08.07.2020
Aktenzeichen: VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18
Mieter und Vermieter können selbstverständlich abweichende Vereinbarungen treffen. Oft wird für beide Seiten fair sein: Die Mieter renovieren selbst. Dafür übernimmt der Vermieter die Kosten fürs Material.
Den Mietvertrag auf Renovierungsklausel checken
Allerdings dürfen Vermieter ihre Renovierungspflicht auf Mieter abwälzen. So ist es auch üblich. In den allermeisten Mietverträgen finden sich deshalb Klauseln, die dem Mieter die Schönheitsreparaturen aufhalsen. Doch diese Klauseln sind nur wirksam, wenn sie fair sind. Wibke Werner, stellvertretende Geschäftsführerin des Berliner Mietervereins, stellt fest: „Je jünger ein Vertrag ist, desto wahrscheinlicher ist es, dass die Klausel zur Schönheitsreparatur wirksam ist.“ Besonders bei Verträgen aus der Zeit vor 2005 stehen die Chancen gut, dass die Klausel unwirksam ist. Ab 2005 erklärte der BGH nach und nach etliche Klauseln für unwirksam und viele Vermieter änderten ihre Verträge. Dennoch lohnt auch bei jüngeren Verträgen oft ein Blick ins Kleingedruckte.
Einzug in unrenovierte Wohnung – wer muss malern?
Ganz egal, was im Mietvertrag vereinbart ist: Wer in eine unrenovierte Wohnung einzieht, muss diese auch nicht renoviert zurückgeben – es sei denn, er bekommt dafür einen angemessenen Ausgleich. Verlangt der Vermieter etwas anderes, benachteiligt er den Mieter. Das macht die Klausel unwirksam. Selbst wenn es eine Vereinbarung mit dem Vormieter gibt, muss nicht renoviert werden. Allerdings: Im laufenden Mietverhältnis nötige Renovierungen muss der Vermieter nicht alleine bezahlen, siehe dazu oben im Absatz „Streit um bei Einzug unrenovierte Wohnungen“.
Beispiel: Ein Mieter war in eine unrenovierte Wohnung eingezogen, hatte aber mit seiner Vormieterin die Vereinbarung getroffen, ihr die Schönheitsreparaturen abzunehmen. Als er Jahre später selbst ausziehen wollte, hielt er sich an diese Absprache und renovierte. Die Vermieterin war nicht zufrieden und verlangte Schadenersatz. Der Fall ging vor Gericht. Dort wurde klar: Eigentlich hätte der Mieter gar nicht renovieren müssen. Erst recht bekommt der Vermieter keinen Schadenersatz. Er darf sich nicht auf die Vereinbarung zwischen Mieter und Vormieter berufen.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 22.08.2018
Aktenzeichen: VIII ZR 277/16
Renoviert im Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine Wohnung nur, wenn sie wirklich renoviert wurde und allenfalls minimale Gebrauchsspuren hat. Es reicht nicht aus, wenn sie noch ganz ansehnlich ist und eine erneute Renovierung nicht als nötig erscheint.
Landgericht Krefeld, Urteil vom 25.08.2021
Aktenzeichen: 2 S 26/20
Schönheitsreparaturen: Richter sind streng mit Vermietern
Die meisten Mietverträge sind sogenannte Formularverträge, also solche, bei denen der Vermieter einen fertig formulierten Text vorgeschlagen und nicht individuell mit den Mietern ausgehandelt hat. Die Klauseln in solchen Verträgen gelten nur, wenn sie fair sind und den Mieter nicht unangemessen benachteiligen. Dabei kommt es auf jedes Wort an. Grundlage für die Beurteilung ist die für den Mieter ungünstigste Auslegung der Regelungen.
Beispiel: Im Mietvertrag steht, dass „(...) Fenster und Türen (...)“ zu streichen sind. Das heißt im für den Mieter ungünstigsten Fall: Sie sind komplett, also auch außen zu streichen. Außenanstriche sind aber keine Schönheitsreparatur, sondern stets vom Vermieter zu übernehmende Instandhaltung. Die Klausel ist demnach unwirksam und der Mieter muss überhaupt nicht renovieren.
Nur selten kommen Vermieter durch, die sich auf individuelle Vereinbarungen berufen wollen. Dafür reicht nicht aus, wenn der Vermieter sagt: „Wir können über alles reden“ oder der er in den Vertrag schreibt: „Alle Regelungen sind individuell ausgehandelt“. Indiz für einzelne Invidualvereinbarungen: Mieter und Vermieter haben einzelne Passagen gestrichen und andere Formulierungen in den Vertrag aufgenommen. Im Zweifel muss der Vermieter darlegen und beweisen, dass eine Vereinbarung individuell getroffen wurde und nicht auf vom Vermieter vorgeschlagenem Text beruht.
Keine Renovierungspflicht bei starren Fristen und Quotenabgeltungsklauseln
Folgende Klauseln hat der Bundesgerichtshof als unfair und damit unwirksam beurteilt:
- Starre Fristen. Verlangt ein Vermieter im Vertrag, dass nach gewisser Frist stets zu renovieren ist, ist die Klausel unwirksam. Renoviert werden muss nur, wenn es notwendig ist, nicht wenn eine Frist abläuft. Klauseln mit starren Fristen sind demnach immer unwirksam. Aber Achtung: Ist die Klausel abgeschwächt mit Formulierungen wie „in der Regel“ oder „im Allgemeinen“, ist sie wirksam.
Urteil vom 23.06.2004, Aktenzeichen: VIII ZR 361/03 - Quotenklauseln. Wenn ein Mieter auszieht, bevor Renovierungsbedarf besteht, und er sich dann anteilig an den künftigen Kosten beteiligen soll, ist das unwirksam. Das hat der BGH für alle Quotenabgeltungsklauseln entschieden, die sich in Standardverträgen finden.
Urteil vom 18.03.2015, Aktenzeichen: VIII ZR 242/13 - Farbe. Mieter dürfen ihre Wände in der Farbe streichen, die sie wollen. Alle Klauseln, die Gegenteiliges andeuten, benachteiligen den Mieter und sind unwirksam. Nur bei Rückgabe der Wohnung kann der Vermieter eine neutrale Farbe verlangen. Will er die Wände aber ausdrücklich in Weiß zurück, ist die Klausel unwirksam, weil das den Mieter schon während der Mietzeit dazu zwingt, die Wände zumindest hell zu streichen und ihn damit unzulässig einengt.
Urteil vom 18.06.2008, Aktenzeichen: VIII ZR 224/07
Achtung: Enthält der Mietvertrag eine nach den Ansagen des Bundesgerichtshofs wirksame Klausel, wonach die Wohnung in neutralen Farben zurückgegeben werden muss, kann dass dazu führen, dass Mieter renovieren müssen, obwohl das eigentlich noch gar nicht nötig ist. Das Amtsgericht Paderborn jedenfalls urteilte: Mieter, die ihre Wohnung in einem intensiven blau-grünen Farbton gestrichen hatten, müssen dafür zahlen, dass der Vermieter die Wohnung nach ihrem Auszug in einer neutralen Farbe neu strich.
Amtsgericht Paderborn, Urteil vom 03.12.2020
Aktenzeichen: 57 C 44/20 - Umfang. Schönheitsreparaturen sind nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Verlangt der Vermieter mehr, ist die Klausel unwirksam.
Urteil vom 10.02.2010, Aktenzeichen: VIII ZR 222/09 - Handwerker. Klauseln, die verlangen, dass Schönheitsreparaturen von Fachleuten auszuführen sind, sind unwirksam. Jeder Mieter hat das Recht, selbst zu renovieren. Er muss das aber fachgerecht tun.
Urteil vom 09.06.2010, Aktenzeichen: VIII ZR 294/09 - Endrenovierung. Klauseln, die verlangen, dass bei Auszug zwangsläufig zu renovieren ist, sind unwirksam, denn sie nehmen keine Rücksicht auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf.
Urteil vom 05.04.2006, Aktenzeichen: VIII ZR 109/05 - Einzelheiten. Beispiele für unwirksame Klauseln finden Sie in unserer Tabelle.
Wann Mieter die Wohnung streichen müssen
„Schönheitsreparaturen und ihre Kosten sind Sache des Mieters“ oder „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“: Diese schlichten Formulierungen sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof wirksam. Wer eine wirksame Klausel im Mietvertrag hat, muss die Schönheitsreparaturen selbst vornehmen. Dazu ist er aber erst verpflichtet, wenn sie auch wirklich nötig sind. Wenn Mieter selten zu Hause sind und/oder sehr schonend mit ihrer Wohnung umgehen, kann das sehr viel länger dauern, als die typischen drei, fünf und sieben Jahre für Küchen und Bäder, Schlaf- sowie Wohnzimmer.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 14.07.2004
Aktenzeichen: VIII ZR 339/03
Mietverträge auf dem Prüfstand
Spätestens, wenn es ums Ausziehen geht, lohnt sich auf jeden Fall ein kritischer Blick in den Mietvertrag. Bei Verdacht auf Ungereimtheiten ist es sinnvoll, den Vertrag von Fachleuten prüfen zu lassen. Es kommt auf jedes Wort an. Schon kleine Zusätze können Klauseln wirksam oder unwirksam machen. Daher können nur erfahrene Mietrechtler zuverlässig beurteilen, ob die Schönheitsreparaturen-Klausel wirksam oder unwirksam ist. Mitglieder im Mieterverein können ihren Mietvertrag dort schnell und kostenlos prüfen lassen. Die Chancen auf unwirksame Klauseln stehen tatsächlich relativ gut. Auch Fachanwälte für Mietrecht beraten. Eine Vertragsprüfung ist auch im Internet möglich, etwa über das Portal Conny.legal (ehemals wenigermiete.de). Das Unternehmen prüft den Mietvertrag und verlangt nur ein Honorar, wenn die Renovierungspflicht erfolgreich abgewendet werden konnte.
Schönheitsreparaturen - Was genau zu tun ist
Wenn der Mietvertrag eine wirksame Klausel enthält und Schönheitsreparaturen Pflicht für die Mieter sind, gibt es oft Streit darüber, ob die Arbeiten richtig und vollständig ausgeführt wurden.
Die Wohnung selbst renovieren – aber fachgerecht
Fest steht: Mieter müssen keine Handwerker einschalten. Sie haben das Recht, die Arbeiten selbst vorzunehmen. Wichtig ist aber, dass die Arbeiten fachgerecht gemacht werden. Laien müssen zwar nicht streichen wie ein Profi. Fleckige Wände muss der Vermieter aber nicht akzeptieren. Mieter, die schludern, riskieren, nachbessern oder doch noch einen Handwerker bezahlen zu müssen. Eine angemessene Portion Selbstkontrolle bewahrt vor zeitraubendem oder kostspieligem Ärger.
Kontrollfrage: Wie würde ein Durchschnittsmieter die Wohnung beim Einzug beurteilen? Ist der Vermieter berechtigterweise unzufrieden, kann er Schadenersatz für die nötige Nachbesserung verlangen. Das kann teuer werden. Tipps von Wibke Werner vom Berliner Mieterverein: „Machen Sie mit dem Vermieter einen Termin zur Vorabnahme, das kann späteren Streitigkeiten vorbeugen.“
Nur übliche Ausführung ist nötig
Mieter müssen die Arbeiten nur in der üblichen Art und Weise ausführen, wenn nichts anderes vereinbart ist. Beispielsfall: Ein Vermieter in Berlin verlangte Schadenersatz, weil die Mieter eine abgebeizte Tür weiß gestrichen und nicht geölt hatten. Urteil des Landgerichts Berlin: Berliner Altbauten haben üblicherweise weiß gestrichene Türen und müssen Mieter deshalb nicht mehr machen.
Landgericht Berlin, Urteil vom 06.07.2021
Aktenzeichen: 65 S 292/20
Allerdings dürfen Mieter eine bereits geölte Tür nicht einfach anstreichen. Das ist nicht fachgerecht und hält nicht. Solange eine Tür aber wie im Fall, den das Landgericht Berlin zu beurteilen hatte, nicht geölt ist, dürfen Mieter sie streichen.
Was ist mit Kleinreparaturen?
Schönheitsreparaturen dürfen nicht mit Kleinreparaturen verwechselt werden. Typisches Beispiel ist der tropfende Wasserhahn. Gibt es für diese im Vertrag keine Extraklausel, ist auch hier der Vermieter zuständig. Ähnlich wie bei Schönheitsreparaturen probieren viele Vermieter, Kleinreparaturen auf Mieter abzuwälzen. Auch wegen solcher Klauseln gilt: Sie sind oft unwirksam und muss dann der Vermieter dafür sorgen, dass alles funktioniert. Details dazu liefern wir im Special Kleinreparaturen.
Schönheitsreparaturen – Tipps und Musterbriefe für Mieter
Nach zahlreichen mieterfreundlichen Urteilen des Bundesgerichtshof zu Schönheitsreparaturen steht fest: Viele Mieter, die ohne wirksame Verpflichtung renoviert haben, können vom Vermieter fordern, die Wohnung zu renovieren – wenn dies nötig ist. Haben Sie selbst renoviert, obwohl Sie dazu nicht verpflichtet waren, können Sie Erstattung oder Bezahlung des Werts der Arbeiten verlangen.
Unsere Musterbriefe für alle Fälle
Wir bieten verschiedene Musterbriefe - etwa für den Fall, wenn Sie gerade eine unwirksame Klausel in Ihrem Mietvertrag entdeckt haben oder wenn Ihnen bereits Kosten für unrechtmäßig geforderte Renovierungsarbeiten entstanden sind, die Sie vom Vermieter zurückverlangen wollen.
- Aktenzeichen.
- Zum Ausfüllen der Musterbriefe benötigen Sie das passende Aktenzeichen zum Urteil vom Bundesgerichtshofs. Sie finden es über unsere Tabelle: Typische Formulierungen. Verlangt Ihr Mietvertrag etwa, dass Sie Renovierungsarbeiten von einem Handwerker ausführen lassen, ist die Klausel unwirksam. Verweisen Sie in diesem Fall auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 09.06.2010, mit dem Aktenzeichen VIII ZR 294/09.
Renovierung im laufenden Mietverhältnis – so fordern Sie richtig
Wenn Schönheitsreparaturen im Mietvertrag nicht wirksam anders vereinbart ist, müssen Vermieter renovieren, sobald es nötig ist. Dafür gelten die üblichen Kriterien. Der Ablauf einer bestimmten Zeit allein reicht nicht aus. Die Wohnung muss sich gegenüber dem Zustand bei Einzug deutlich verschlechtert haben. Dabei zählt nur die übliche Abnutzung. Schäden durch vertragswidrige Nutzung müssen Mieter selbst beseitigen. Die wegen normaler Abnutzung der Wohnung nötige Renovierung hat der Vermieter zu organisieren und bezahlen. Wer lieber selbst renovieren will, sollte zuvor mit dem Vermieter sprechen.
Fair dürfte oft sein: Der Vermieter zahlt das Material und eine pauschale Entschädigung für die von den Mietern für die Renovierung geopferte Freizeit. Das dürfte für den Vermieter oft immer noch günstiger sein, als von sich aus Anstreicher zu schicken.
Streichen bei Auszug – Ansprüche verjähren schnell
Forderungen von Mietern wegen zu Unrecht erbrachter Schönheitsreparaturen verjähren nur sechs Monate nach Ende des Mietvertrags. Entscheidend ist dabei nicht, wann der oder die Mieter oder Mieterin ausgezogen ist, sondern bis wann der Mietervertrag lief. Bei einer Kündigung ist das das Ende der Kündigungsfrist. Vereinbaren Mieter und Vermieter ein vorzeitiges Ende des Mietvertrags, entscheidet dieses Datum. Um die Verjährung zu stoppen, reicht es nicht aus, die Erstattung gezahlter Beträge oder die Bezahlung des Werts von Renovierungsarbeiten vom Vermieter zu fordern. Dazu sind gerichtliche Schritte nötig. Wer sich auskennt, kann diese theoretisch auch selbst einleiten. Es gibt keinen Anwaltszwang. Doch dabei geschehen schnell Fehler. test.de empfiehlt deshalb, spätestens fünf Monate nach Ende des Mietvertrags einen Anwalt oder den Mieterverein einzuschalten.
Hier können Sie einen unserer Musterbriefe für die Rückforderung auf Ihren Rechner herunterladen.
Auch die Anwaltskosten müssen erstattet werden
Wer als Mieter zuvor rechtzeitig selbst Erstattung von Renovierungskosten fordert, hat auch Anspruch auf Ersatz aller Anwaltshonorare. Aber aufgepasst: Wer dem Vermieter wegen der drohenden Verjährung vor Einschaltung des Anwalts nicht mehr als zwei Wochen Zeit für die Erfüllung der Forderung geben kann, muss die Kosten für die außergerichtliche Tätigkeit eines Anwalts wahrscheinlich selbst zahlen. Muss der Anwalt allerdings auch noch vor Gericht tätig werden, zahlt diese Kosten immer der Vermieter, wenn sich der Mieter am Ende durchsetzt.
Setzt sich am Ende der Vermieter durch, muss der Mieter alle Kosten tragen und auch den Anwalt des Vermieters bezahlen. Ist er Mitglied eines Mietervereins oder hat eine Rechtsschutzversicherung, zahlen die.
Wer jetzt Geld zurückfordern darf
Anspruch auf Erstattung von Zahlungen oder Bezahlung von Renovierungsarbeiten haben alle Mieter, in deren Vertrag sich eine Schönheitsreparaturklausel findet, die nach den strengen Kriterien des Bundesgerichtshofs nicht wirksam ist. Wo die Klausel unwirksam ist, weil die Wohnung bei Einzug nicht renoviert war und es auch keine Vereinbarung über die Einzugsrenovierung gibt, müssen Mieter und Vermieter sich die Kosten für die Renovierung in der Regel teilen.
Geld zurück für die Renovierung – so fordern Sie richtig
Einfach ist die Rückforderung für Mieter, von denen der Vermieter aufgrund einer unwirksamen Klausel eine Zahlung verlangt hat. Sie können Erstattung der Zahlung fordern. Ähnlich einfach: Sie haben für eine vom Mietvertrag unwirksam vorgeschriebene Renovierung einen Maler beauftragt und diesen bezahlt. Solange der Preis nicht überhöht war und der Handwerker anständig gearbeitet hat, können Sie die Zahlung des Rechnungsbetrags vom Vermieter verlangen.
Schwieriger wird es, wenn Sie selbst renoviert haben. Sie haben gegen den Vermieter eigentlich Anspruch auf Ersatz des Werts ihrer Arbeiten. Er bemisst sich nach der Rechtsprechung des BGH aber nur nach dem, was Sie als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung Ihrer Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet haben oder hätten aufwenden müssen. Außerdem haben Sie Anspruch auf einen Ausgleich für den Einsatz Ihrer Freizeit. Einzelne Gerichtsurteile und Mietrechts-Spezialisten halten acht bis zwölf Euro pro Stunde für angemessen. Kommt es zum Rechtsstreit, kann der zuständige Richter Ihren Aufwand schätzen.
Hier können Sie unsere Musterbriefe für die Rückforderung auf Ihren Rechner herunterladen.
test.de empfiehlt: Stellen Sie so genau wie möglich dar, was Sie gemacht haben, wie lange es gedauert hat, und was Sie an Material benötigt haben. Wenn Sie Belege haben, legen Sie diese vor. Fehlen die Belege, schätzen Sie anhand aktueller Angebote, was das Material gekostet hat.
Schönheitsreparaturen – Tipps für Vermieter
Zahlreiche Vermieter, viele davon Privatleute, kommen die mieterfreundlichen Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) teuer zu stehen. test.de gibt Tipps, wie Vermieter mit der Situation am besten umgehen und den Verlust gering halten.
Nicht zu ändern
Obwohl betroffene Vermieter bei der Formulierung des Vertrags alle damaligen Vorgaben des BGH beachtet haben, müssen sie jetzt nach der mieterfreundlichen Änderung der Rechtsprechung für alle Schönheitsreparaturen oft selbst zahlen. Zu ändern ist es nicht. Vermieter können weder Verträge mit der unwirksamen Klausel kündigen noch zum Ausgleich eine Mieterhöhung fordern. Sie haben wegen der Änderung der Rechtsprechung auch keinen Anspruch auf eine Entschädigung. Es ist auch nicht angemessen, von Mietern zu erwarten, auf die Rechte zu verzichten, die ihnen die neuen Urteile des BGH bescheren.
So können Vermieter den Schaden begrenzen
test.de sagt, was Vermieter tun können, um ihre Einbußen so gering wie möglich zu halten.
- Prüfung. Gehen Sie auf Ihre Mieter zu, wenn diese auf Grund der neuen Urteile berechtigte Forderungen stellen. Sagen Sie zumindest eine Prüfung zu. Wenn Sie solche Forderungen aus dem ersten Ärger heraus ablehnen, werden Sie oft auch noch Rechtsanwalts- und/oder Gerichtsgebühren zahlen müssen. Sie müssen mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit auch die vor Verkündung der BGH-Urteile von Mietern für Renovierungen gezahlten Beträge erstatten und für Arbeiten zahlen, die Mieter in Unkenntnis der Klausel-Unwirksamkeit selbst vorgenommen haben. Es gibt keinen Vertrauensschutz im Hinblick auf die alte BGH-Rechtsprechung, wonach die von Ihnen verwendete Klausel wirksam war.
- Verjährung. Forderungen Ihrer Mieter verjähren genau sechs Monate nach Ende des Mietvertrags. Bei einer Kündigung beginnt die Verjährung mit dem Ablauf der Kündigungsfrist. Wenn Sie mit Ihren Mietern eine Aufhebung des Vertrags vereinbaren, kommt es auf das dort für das Ende des Mietverhältnisses vereinbarte Datum an. Nur die Einleitung gerichtlicher Schritte stoppt die Verjährung. Wenn Mieter von Ihnen unmittelbar vor Ende der Verjährung überhaupt erst Zahlung fordern, brauchen Sie darauf nicht mehr zu reagieren. Haben die Mieter unter Zeitdruck vor Ablaufen der Verjährung gerichtliche Schritte eingeleitet, ohne Ihnen zuvor genügend Zeit für die Prüfung der Forderung einzuräumen, müssen Sie berechtigte Forderungen zwar erfüllen, können aber dem Gericht gegenüber ein sofortiges Anerkenntnis erklären. Die Mieter müssen dann Gerichts- und Anwaltskosten selbst zahlen.
- Wohnungsübergabe. Normale – bei entsprechend langer Mietzeit auch starke – Abnutzung einer Wohnung müssen Sie hinnehmen, wenn die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist. Sie sollten aber sorgfältig prüfen, ob Schäden und/oder Abnutzung jenseits dessen vorliegen, was bei vertragsgemäßem Gebrauch der Wohnung entstehen kann. Dafür müssen Mieter Sie entschädigen. Achten Sie darauf, dass Ihre Handwerker alle Arbeiten genau dokumentieren und einzeln abrechnen. Zahlen Sie für die in der Wohnung insgesamt erforderlichen Arbeiten einen nicht weiter aufgeschlüsselten Gesamtbetrag, dann haben Sie kaum eine Chance, Ersatzforderungen für von Ihren Mietern vertragswidrig herbeigeführten Schäden durchzusetzen.
- Renovierungsarbeiten. Wenn Sie wegen Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel auf Verlangen von Mietern Arbeiten vornehmen müssen, können Sie den Mietern Folgendes anbieten: Die Mieter mögen gegen Zahlung eines angemessenen Betrags auf die Ausführung der Schönheitsreparaturen durch Sie verzichten und die Arbeiten selbst erledigen. Das wird in aller Regel erheblich billiger sein, als Handwerker zu beauftragen. Vermeiden Sie es, die Mieter eine nicht von Juristen Ihres Vertrauens sorgfältig geprüfte Formularvereinbarung unterzeichnen zu lassen. Die wird oft unwirksam sein. Oft wird es ausreichen, sich von den Mietern eine Quittung geben zu lassen über den Betrag, den diese als Gegenleistung für die selbst vorgenommenen Schönheitsreparaturen erhalten haben. Wo es nichts Schriftliches gibt, kann eine Vereinbarung nicht als allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam sein.
- Mieterhöhung. Eine Mieterhöhung ist nur zulässig, wenn Ihre Mieter sie freiwillig akzeptieren oder die sonst notwendigen Voraussetzungen dafür vorliegen. Die wichtigsten Regeln werden in unserem Artikel Mieterhöhung: Was geht und was nicht geht erklärt. Der BGH hat Zuschlägen zur Miete wegen der Übernahme der Schönheitsreparaturen bereits mehrfach eine Absage erteilt.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 09.11.2011
Aktenzeichen: VIII ZR 87/11
Bundesgerichtshof, Urteil vom 09.07.2008
Aktenzeichen: VIII ZR 181/07 - Schadenersatz. Wenn Sie sich Ihre Mietvertragsformulare gekauft haben oder Sie sogar eigens für Ihre Zwecke einen Vertragstext haben entwerfen lassen, können Sie unter Umständen Schadenersatz fordern, wenn die Schönheitsreparaturen-Klausel darin unwirksam ist. Lassen Sie sich unbedingt von einem in solchen Fällen erfahrenen Anwalt beraten.
Beachten Sie: Verschiedene Verbände haben ihren Mitgliedern Vertragstexte mit unwirksamen Klauseln empfohlen. Sie können nicht erwarten, dass Verbände sie wegen gegen den Verband selbst gerichteten Schadenersatzansprüchen unabhängig beraten.
-
FAQ Mietrecht Antworten auf die häufigsten Fragen
- Was darf im Mietvertrag stehen? Welche Rechte und Pflichten haben Mieter und Vermieter? Sind Haustiere erlaubt? Was gilt bei Kaution und Kündigung? Wir liefern Antworten.
-
Nebenkostenabrechnung So prüfen Mieter die Betriebskostenabrechnung
- Eine Betriebskostenabrechnung kann an vielen Stellen falsch sein. Wie Mieter die Abrechnung prüfen und wann sie sich gegen Nachzahlungen wehren können – mit Musterbrief.
-
Mietpreisbremse Chance auf Erstattung – mit unserem Musterbrief
- Die Mieten steigen rasant. Und oft stärker als zulässig. Wo die Mietpreisbremse gilt, können Mieter sich gegen überzogene Forderungen wehren. Das ist gar nicht schwer....
56 Kommentare Diskutieren Sie mit
Nur registrierte Nutzer können Kommentare verfassen. Bitte melden Sie sich an. Individuelle Fragen richten Sie bitte an den Leserservice.
Nutzerkommentare können sich auf einen früheren Stand oder einen älteren Test beziehen.
@Bernhard_55: Beachten Sie dazu den Leitsatz des Bundesgerichtshofs: "Quotenabgeltungsklauseln benachteiligen den Mieter (...) unangemessen und sind daher unwirksam, weil sie von dem Mieter bei Vertragsschluss verlangen, zur Ermittlung der auf ihn im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrfach hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen." (komplett: http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=0&nr=71088&pos=0&anz=1&Blank=1.pdf) Aus unserer Sicht ist das eindeutig und ist es nicht mehr möglich, Mietern per vorformulierter Geschäftsbedingung einen Teil der Renovierungskosten aufzuerlegen, wenn Schönheitsreparaturen als solche noch nicht fällig sind.
Liebes SWT-Team,
wäre eine Quotenklausel wie die folgende, somit unwirksam?
„Falls der Mieter bereits die in § 7 dieses Vertrages genannten Schönheitsreparaturen durchgeführt hat und eine erneute Durchführung dieser Arbeiten turnusgemäß noch nicht fällig ist, so kann der Vermieter zeitanteilig einen geldwerten Ersatz hierfür verlangen, sofern die Notwendigkeit zu erneuten Schönheitsreparaturen bestehen sollte. Der Mieter kann diesen Anspruch vermeiden, wenn er selbst diese Arbeiten vornimmt oder vornehmen lässt.“
Kommentar vom Autor gelöscht.
@JMieter: Zu Einzelanfragen dürfen wir uns auf Grund des Rechtsberatungsgesetzes nicht äußern. Die Stiftung Warentest informiert über die Rechtslage allgemein. Danach gilt: Tatsächlich can Eine Nutzungsvereinbarung Nur unwirksam Sein, WENN ES Sich Um Eine Geschäftsbedingung handelt, sterben der Vermieter dem Mieter gegenüber used hat. Allgemein ist eine Geschäftsbedingung, wenn sie Krieg vorformuliert und der Vermieter sie für mehrere Verträge verwenden will. Davon gehen sterben Gerichte für alle Regelungen im Vertrag regelmäßig aus, WENN der Vermieter den Text für den Mietvertrag vorgeschlagen und der Mieter ihn akzeptiert hat. If der Vermieter machen will, dass sterben oder andere Regelung individuell ausgehandelt ist, muss er das darlegen und beweisen. Dabei sind die Gerichte kritisch. Allgemeine Formulierungen wie "Wir können über alles sprechen" oder sogar entsprechende Formulierungen im Mietvertrag reichen nicht; eine Klausel wie "Dieser Vertrag ist individuell ausgehandelt" ist selbst als Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam. Mit anderen Worten: Wenn der Text für den Mietvertrag vom Vermieter kommt, hat der es ganz schwer, Regelungen darin als Individualvereinbarung zur Geltung zu bringen, die Nicht der Inhaltskontrolle für allgemeine Geschäftsbedingungen unterliegt. Ein Anzeichen für Individualvereinbarungen ist es, wenn bei den Gesprächen zwischen Mieter und Vermieter vom vorgeschlagenen Formulierungen geändert wurden und sterben Neuen Formulierungen in den Vertrag aufgenommen wurden. (dda) oder sogar entsprechende Formulierungen im Mietvertrag reichen nicht; eine Klausel wie "Dieser Vertrag ist individuell ausgehandelt" ist selbst als Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam. Mit anderen Worten: Wenn der Text für den Mietvertrag vom Vermieter kommt, hat der es ganz schwer, Regelungen darin als Individualvereinbarung zur Geltung zu bringen, die Nicht der Inhaltskontrolle für allgemeine Geschäftsbedingungen unterliegt. Ein Anzeichen für Individualvereinbarungen ist es, wenn bei den Gesprächen zwischen Mieter und Vermieter vom Vermieter vorgeschlagene Formulierungen geändert wurden und sterben Neuen Formulierungen in den Vertrag aufgenommen wurden. (dda) oder sogar entsprechende Formulierungen im Mietvertrag reichen nicht; eine Klausel wie "Dieser Vertrag ist individuell ausgehandelt" ist selbst als Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam. Mit anderen Worten: Wenn der Text für den Mietvertrag vom Vermieter kommt, hat der es ganz schwer, Regelungen darin als Individualvereinbarung zur Geltung zu bringen, die Nicht der Inhaltskontrolle für allgemeine Geschäftsbedingungen unterliegt. Ein Anzeichen für Individualvereinbarungen ist es, wenn bei den Gesprächen zwischen Mieter und Vermieter vom vorgeschlagenen Formulierungen geändert wurden und sterben Neuen Formulierungen in den Vertrag aufgenommen wurden. (dda) Wenn der Text für den Mietvertrag vom Vermieter kommt, hat der es ganz schwer, Regelungen darin als Individualvereinbarung zur Geltung zu bringen, die Nicht der Inhaltskontrolle für allgemeine Geschäftsbedingungen unterliegt. Ein Anzeichen für Individualvereinbarungen ist es, wenn bei den Gesprächen zwischen Mieter und Vermieter vom vorgeschlagenen Formulierungen geändert wurden und sterben Neuen Formulierungen in den Vertrag aufgenommen wurden. (dda) Wenn der Text für den Mietvertrag vom Vermieter kommt, hat der es ganz schwer, Regelungen darin als Individualvereinbarung zur Geltung zu bringen, die Nicht der Inhaltskontrolle für allgemeine Geschäftsbedingungen unterliegt. Ein Anzeichen für Individualvereinbarungen ist es, wenn bei den Gesprächen zwischen Mieter und Vermieter vom vorgeschlagenen Formulierungen geändert wurden und sterben Neuen Formulierungen in den Vertrag aufgenommen wurden. (dda) WENN bei den Gesprächen zwischen Mieter und Vermieter vom Vermieter vorgeschlagene Formulierungen geändert wurden und sterben neuen Formulierungen in den Vertrag aufgenommen wurden. (dda) WENN bei den Gesprächen zwischen Mieter und Vermieter vom Vermieter vorgeschlagene Formulierungen geändert wurden und sterben neuen Formulierungen in den Vertrag aufgenommen wurden.
Hallo,
wir haben den Fall, dass wir eine Wohnung unrenoviert übernommen haben und jetzt den Mietvertrag gekündigt haben.
Auf eine Kostenteilung für die Renovierung bezogen auf die BGH Urteile von 2015 und 2018 lässt sich die Vermieterin nicht ein.
Ein Argument von ihr ist, das die Urteile sich nur auf Formularvertäge beziehen und anwendbar wären. Sie hätte aber einen individuellen Vertrag ausgearbeitet.
Ist die Behauptung korrekt?
Vielen Dank