Staffelmiete Wenn die Miete auto­matisch steigt

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Staffelmiete - Wenn die Miete auto­matisch steigt
Staffelmiet­vertrag. Miet­erhöhungen der nächsten Jahre sind hier schon im Miet­vertrag enthalten. Die Miete steigt auto­matisch. Dafür sind weitere Miet­erhöhungen ausgeschlossen. © Getty Images/Reinhard Krull/EyeEm

Bei Staffelmiet­verträgen vereinbaren Mieter und Vermieter zukünftige Miet­erhöhungen schon im Voraus. test.de sagt, was zulässig ist und was nicht.

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Hier sind Miet­erhöhungen bei Staffelmiet­verträgen Thema.

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Außerdem wichtig:

Mietpreisbremse: Wie Sie sich gegen zu hohe Mieten wehren

Nebenkostenabrechnung: So prüfen Mieter die Betriebs­kosten­abrechnung

Miet­staffel erlaubt

Das ist ohne weiteres zulässig: „Die Miete beträgt von 1.7.2022 an 1 000 Euro pro Monat, von 1.7.2023 an 1 050 Euro und von 1.7.2024 an 1 100 Euro“, steht im Miet­vertrag. Staffelmiet­verträge heißen Verträge mit einer solchen Vereinbarung. Nicht erlaubt ist allerdings, wenn Vermieter in den Vertrag schreiben: „Die Miete steigt jedes Jahr um drei Prozent“. § 557a des Bürgerlichen Gesetzbuchs regelt ausdrück­lich: Die neue Miete oder die Miet­erhöhung müssen als Geld­betrag ausgewiesen sein. Ansonsten ist die Regelung unwirk­sam. Fehlt die Angabe des Betrags für spätere Jahre, dann bleiben für die ersten Jahre des Miet­vertrags als Betrag angegebene Miet­staffeln aber wirk­sam.
Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 15.02.2012
Aktenzeichen: VIII ZR 197/11

Noch zu beachten: Die Miete muss jeweils für ein Jahr unver­ändert bleiben. Erst danach darf die nächste Miet­staffel fällig werden. Für Mieter und Miete­rinnen erfreuliche Folge von Staffelmiet­ver­einbarungen: Mieterhöhungen sonst sind ausgeschlossen. Zulässig sind diese Miet­erhöhungen aber wieder, wenn die Staffel ausgelaufen ist. Sobald die letzte Staffel mindestens ein Jahr gezahlt worden ist, kann der Vermieter die Miete wieder wie bei Miet­verträgen sonst erhöhen.

Miet­preisbremse gilt für jede Miet­staffel

Grenze aller Staffelmieten ist die Miet­preisbremse. Die gilt – anders als bei Indexmietverträgen, wo nur die ursprüng­lich vereinbarte Miete unter die Miet­preisbremse fällt – für jede der Miet­staffeln. Wenn also die erste Miete die nach Miet­preisbremse zulässige Grenze von orts­üblicher Vergleichs­miete plus zehn Prozent einhält, dann wird die nächst­höhere Miete die Grenze oft über­schreiten und ist dann auf das höchst­zulässige Maß zu kürzen. Unter Mietpreisbremse: Wie Sie sich gegen zu hohe Mieten wehren finden Sie alle Einzel­heiten dazu und ausführ­liche Tipps.

Kündigung von Staffelmiet­verträgen nach spätestens vier Jahren erlaubt

Wie bei anderen Miet­verträgen auch ist es zulässig, das Recht von Mietern zur Kündigung des Vertrags für eine bestimmte Zeit auszuschließen. Vermieter wollen sich durch solche Klauseln davor schützen, schon bald wieder einen neuen Mieter suchen zu müssen. Eine solche Vereinbarung ist auch als Formularklausel im vom Vermieter gestellten Miet­vertrag zulässig.
Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 23.11.2011
Aktenzeichen: VIII ZR 120/11

Zulässig ist das laut Gesetz aber nur für bis zu vier Jahre. Mieter müssen den Vertrag spätestens zum Ablauf dieser vier Jahre kündigen dürfen. Für eine solche Kündigung gilt die normale Frist von mindestens knapp drei Monaten. Soll der Miet­vertrag über eine am 1. September 2018 bezogene Wohnung nach genau vier Jahren am 31. August dieses Jahres enden, dann muss die Kündigung spätestens am dritten Werk­tag des Juni beim Vermieter ankommen. Das ist in diesem Jahr Freitag, der 3. Juni.

Klar: Auch bei Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung können Mieter und Vermieter den Vertrag durch eine außer­ordentliche Kündigung beenden. Voraus­setzung ist, dass ihr Vertrags­partner seine Pflichten aus dem Vertrag erheblich verletzt hat.

Kein Einfluss auf Neben­kosten­abrechnung

Keinen Einfluss hat eine Staffelmiet­ver­einbarung auf das Recht des Vermieters, Mieter die Neben­kosten zahlen zu lassen. Voraus­setzung ist, dass dies vereinbart ist. Alle Einzel­heiten dazu liefern wir unter Nebenkostenabrechnung: So prüfen Mieter die Betriebskostenabrechnung. Zulässig, aber selten: Staffelmiet­verträge können auch eine Warmmiete vorsehen. Steht eine solche im Vertrag, müssen Mieter für die Neben­kosten nicht mehr extra zahlen. Zulässig ist auch, eine so genannte Neben­kostenpauschale zu vereinbaren. Bei einer solchen Vereinbarung zahlt der Mieter zwar extra, sind damit aber wie bei der Warmmiete alle Betriebs­kosten abge­golten – egal, wie hoch die Kosten am Ende tatsäch­lich waren.

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