Immobilien Kaufen oder Mieten?

Immobilien - Kaufen oder Mieten?
Viele Menschen stehen vor einem anstehenden Umzug vor der Frage: Soll ich eine Wohnung oder ein Haus mieten oder die Immobilie lieber gleich kaufen. © Westend61 / Andreas Pacek

Mit dem Finanztest-Rechner können Sie ermitteln, ob Sie als Mieter oder Käufer einer Immobilie güns­tiger fahren und dabei unterschiedliche Szenarien berück­sichtigen.

Vermögens­vergleich zwischen Mieter und Käufer

Mit dem Finanztest-Rechner können Sie Ihren persönlichen Vergleich erstellen. Anhand Ihrer Daten vergleicht der Rechner die Vermögens­entwick­lung von Käufer und Mieter. Das Vermögen des Käufers besteht aus dem Immobilien­wert abzüglich der Rest­schuld für den Kredit. Der Mieter erzielt sein Vermögen, indem er das vorhandene Eigen­kapital und zusätzlich die laufende Ersparnis gegen­über einem Kauf verzins­lich anlegt.

Am besten mehrere Szenarien berechnen

Das Ergebnis hängt von vielen Annahmen ab, zum Beispiel von der Einschät­zung der künftigen Entwick­lung von Mieten und Immobilien­werten. Mitunter kann schon ein halbes Prozent mehr oder weniger den Ausschlag darüber geben, ob in der Prognoserechnung lang­fristig der Eigentümer oder der Mieter im Vorteil ist. Gewiss­heit gibt es nicht. Mit Hilfe des Programms können Sie aber prüfen, unter welchen Voraus­setzungen sich die eigenen vier Wände lohnen. Das bietet eine gute Orientierung für Ihre Entscheidung. Wir empfehlen, mehrere Szenarien mit unterschiedlichen Annahmen insbesondere über die künftige Miet- und Wert­entwick­lung durch­zuspielen.

Voraus­setzung für den Vergleich ist, dass Sie als Käufer oder Bauherr die laufenden Belastungen aus Finanzierung und Bewirt­schaftung lang­fristig tragen können. Das wird in diesem Programm nicht geprüft. Nutzen Sie dafür unseren Hauspreis-Rechner.

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Informationen rund um Immobilienkauf und Hausbau

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Dass sich für Bauherren und Wohnungs­käufer ein Kredit­vergleich auch in Zeiten nied­riger Zinsen lohnt, zeigt unser Test Eigenheimfinanzierung. Wie Sie sich durch Kredit­vergleiche güns­tige Zinsen für ihre Anschluss­finanzierung sichern, zeigt unsere Untersuchung Anschlussfinanzierung. Wo sich der Immobilienkauf in Deutsch­land noch lohnt, zeigt unsere regel­mäßige Unter­suchung Immobilienpreise in Deutschland.

Dieser Rechner wurde im März 2020 auf eine voll­ständig neue tech­nische Basis gestellt. Zuvor gepostete Kommentare beziehen sich auf die alte (Excel-)Version des Rechners. Der Rechner wird regel­mäßig optimiert.

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22 Kommentare Diskutieren Sie mit

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Nutzer­kommentare können sich auf einen früheren Stand oder einen älteren Test beziehen.

Profilbild Stiftung_Warentest am 02.12.2021 um 10:30 Uhr
Endfällige Steuer

@fridolino123: Die im Rechner voreingestellte jährliche Besteuerung der Kapitalerträge ist eine sinnvolle Vereinfachung. Der Rechner kann unmöglich die komplexen Besteuerungsregeln für alle möglichen Kapitalanlagen berücksichtigen, zumal Anleger ihr Geld in der Praxis meist auf verschiedene Anlagenformen verteilen. Es ist auch nicht so, dass Aktiendepots erst bei der Auflösung des Depots besteuert werden. So sind Dividenden im Jahr der Ausschüttung zu versteuern. Außerdem werden in einem Aktiendepot im Laufe von 30 Jahren mit Sicherheit Umschichtungen vorgenommen. Eine Berücksichtigung der Steuerregeln für alle möglichen Kapitalanlagen würde zudem nur eine Scheingenauigkeit suggerieren. Es ist ja eher unwahrscheinlich, dass sich die Besteuerung von Kapitalerträgen in den nächsten 30 Jahren nicht ändert. Der Ansatz einer Steuerpauschale für die durchschnittliche Ertragsminderung pro Jahr reicht deshalb aus unserer Sicht aus. Sie können im Rechner eingestellte jährliche Besteuerung aber umgehen, in dem Sie den Steuersatz auf 0 stellen und bei der Anlagerendite die erwartete Rendite nach Steuern eingeben. Im Ergebnis ändert das aber nichts daran, das sowohl die künftige Rendite als auch die künftigen Steuerabzüge nicht sicher vorausgesagt werden können.

Fridolino123 am 27.11.2021 um 22:04 Uhr
Endfällige Steuer

Der im Rechner vorgesehene jährliche Steuerabzug bei der Alternativanlage verfälscht ja das Ergebnis massiv zulasten des Mieters, wenn diese ein Aktiendepot ist, das erst am Ende der 30 Jahre komplett verkauft wird. Erst dann wird ja Steuer fällig.
Könnten Sie vielleicht in der Ergebnistabelle ausweisen oder erläutern, wie ich manuell ausrechnen kann, wie viel der Mieter
- über 30 Jahre angelegt hat
- hieraus steuerpflichtige Rendite erwirtschaftet hat?
(Den Steuersatz im Rechner auf Null zu setzen und im Renditefeld die Steuern einzupreisen, dürfte das Ergebnis ja ebenso verfälschen)
Vielen Dank.

Profilbild Stiftung_Warentest am 01.11.2021 um 11:15 Uhr
Berücksichtigung Inflation

@Erdlurch: Die allgemeine Inflationsrate wird im Rechner nicht explizit berücksichtigt. Sie können aber Miet-, Wert- und Kostensteigerungen sowie die langfristige Rendite für Alternativanlagen erfassen und darin auch Inflationserwartungen einfließen lassen.

Erdlurch am 27.10.2021 um 14:19 Uhr
Berücksichtigung Inflation

Ich möchte gern wissen in wie fern Inflation in den Betrachtungen mit einfließt, bzw wie ich sie selbst nachträglich bewerten muss.
Würde ein Wertverlust der Immobilie (z.B. weil die Preissteigerung kleiner Inflation) hier als Wertverlust in der Eingabemaske angenommen werden müssen? oder bedeutet höherer Betrag nach Zeit X immer "Rendite"?
Und dann ist es ja so das eine höhere Inflation quasi (auf positive Weise) meiner Zinslast beim Immokredit entgegensteht, wohingegen mein momentanes Kapital bei der alternativen Anlage ja entwertet wird. Bei einem Lohn der mit einer steigenden Inflation mitzieht bliebe nach gewisser Zeit neben der Tilgung für die Immobilie ein monatlich immer höher werdender Differenzbetrag übrig den man parallel ja in z.B. Aktien / ETF´s etc investieren könnte.
Falls Inflation im tool berücksichtigt ist:
In welche Richtung (pro Kaufen oder Mieten) würden sich die Prognosen bei geringerer und höherer als der angenommenen Inflationsrate verschieben?

Profilbild Stiftung_Warentest am 05.08.2021 um 17:27 Uhr
Frage

@Trattem: Doch, der Rechner berücksichtigt auch die Verzinsung der Mehrbelastung, und zwar mit dem Anlagezinssatz, den Sie unter "Alternativanlage" frei eingeben können. Ein Zinssatz von 4 Prozent wird sich derzeit allerdings nicht mit einer sicheren Geldanlage erzielen lassen. Einen Vergleich mit einer alternativen Geldanlage lässt sich übrigens auch anhand der vom Rechner berechneten Eigenkapitalrendite anstellen - wobei zu berücksichtigen ist, dass die Rendite beim Eigenheim keinem Steuerabzug unterliegt.
(dda)