Immobilien­preise Immobilien kaufen trotz Zins-Schock

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Immobilien­preise - Immobilien kaufen trotz Zins-Schock
Immobilien­preise. Vor allem in den begehrten Vierteln in Groß­städten gilt der Markt als über­hitzt. © Getty Images / Tomasz Skoczen

Nach dem Zins-Schock sind eigene vier Wände vieler­orts kaum noch bezahl­bar. Es gibt aber noch erschwing­liche Stand­orte. Wie sich Bauen oder Kaufen noch lohnen kann.

Inhalt

Ob in der Groß­stadt oder auf dem Land: Die Immobilien­preise sind im vergangenen Jahr in die Höhe geschossen. Von Ende 2020 bis Ende 2021 wurde selbst genutztes Wohn­eigentum im Schnitt um 12,4 Prozent teurer. Das war der höchste Anstieg seit Beginn des Immobilienbooms im Jahr 2010.

Noch dramatischer: Seit Jahres­beginn haben sich die Zinsen für Hypothekendarlehen verdreifacht. Statt einer Null oder Eins steht heute meist eine Drei vor dem Komma. Das macht den Haus- oder Wohnungs­kauf zum finanziellen Kraft­akt.

Unsere Preis­tabellen aller Städte und Land­kreise der Bundes­republik zeigen aber auch: Es gibt durch­aus Stand­orte, wo ein Kauf noch erschwing­lich ist. Wir helfen Ihnen, sie zu finden.

Warum sich die Unter­suchung Immobilien­preise für Sie lohnt

  • Immobilien­preise für ganz Deutsch­land. Unsere Immobilien­preis­abfrage umfasst für alle 401 kreisfreien Städte und Land­kreise in Deutsch­land die Preise für Eigentums­wohnungen und Einfamilien­häuser in unterschiedlicher Lage und Ausstattung, außerdem die Wohnungs­mieten und das regionale Kauf­preis-Miete-Verhältnis (Stand: Viertes Quartal 2021). Für die sieben größten deutschen Städte liegen bereits die Zahlen für das erste Quartal 2022 vor. Nach dem Frei­schalten können Sie die Daten für bis zu 20 kreisfreie Städte und Land­kreise Ihrer Wahl abrufen.
  • Beispiel­rechnungen. Wir zeigen anhand von Beispielen, mit welcher Monats­belastung Bauherren und Wohnungs­käufer heute rechnen müssen und wie hoch Kreditraten und Bewirt­schaftungs­kosten im Vergleich zur Miete ausfallen.
  • Kaufen oder Mieten? Die Finanztest-Experten erläutern, für wen sich Kaufen trotz hoher Anfangs­belastung noch lohnen kann und warum es wichtig ist, auf das örtliche Kauf­preis-Miete-Verhältnis zu achten.
  • Grafiken zu Mieten und Preisen. Unsere Deutsch­land­karte zeigt auf einen Blick die Quadrat­meter­preise für Eigentums­wohnungen in allen Städten und Kreisen. Außerdem: Grafiken zur Preis- und Miet­entwick­lung in Deutsch­land und in den sieben größten deutschen Städten.
  • Heft­artikel als PDF. Nach dem Frei­schalten erhalten Sie den Heftartikel aus Finanztest 08/2022 zum Download, außerdem weitere Artikel zum Immobilienmarkt, die in Finanztest seit Januar 2021 erschienen sind.

Quadrat­meter­preise unter 2 500 Euro

Die Über­sicht der Immobilien­preise zeigt, wo Immobilien besonders teuer sind und wo nicht. Die regionalen Unterschiede sind groß. Die Daten helfen dabei heraus­zufinden, wo die eigenen vier Wände für Normal­verdiener noch erschwing­lich sind und wo nicht mehr – und unter welchen Voraus­setzungen sich Kaufen über­haupt noch lohnt.

Die gute Nach­richt: In den meisten Städten und Land­kreisen sieht die Rechnung für Käufer viel besser aus als in den Metro­polen mit hohen Immobilien­preisen wie in München und Berlin. Die Quadrat­meter­preise sind dort nied­riger und auch im Verhältnis zu den Mieten deutlich güns­tiger.

In 173 der 401 Land­kreise und kreisfreien Städte Deutsch­lands gibt es auch in guten Lagen noch Eigentums­wohnungen für weniger als 2 500 Euro pro Quadrat­meter, darunter auch in zehn kreisfreien Städten mit mehr als 100 000 Einwohnern. In fast der Hälfte aller Kreise kosten Wohnungen in guten Lagen weniger als 25 Jahres­mieten.

Kaufen kann sich immer noch lohnen

Nach dem Zins­anstieg müssen Haus- und Wohnungs­käufer damit rechnen, anfangs deutlich mehr im Monat fürs Wohnen auszugeben als für eine Miet­wohnung. Damit sie sich nicht finanziell über­nehmen, sollten sie schon vor der Immobilien­suche fest­legen, welchen Kauf­preis sie höchs­tens akzeptieren können. Dabei hilft unser Kurz­check (siehe unten).

Trotz gestiegener Preise und Zinsen: Kaufen kann sich immer noch lohnen. Voraus­setzung sind ein solider Grund­stock an Eigen­kapital und ein ausreichend hohes Einkommen, um die gestiegene Kreditbelastung lang­fristig tragen zu können. Kauf­interes­senten müssen außerdem stärker denn je auf den Preis und eine solide Finanzierung achten. Wir geben fünf Tipps für Ihre Finanzierung.

Wichtig ist dabei das örtliche Kauf­preis-Miete-Verhältnis, das in den Preis­tabellen genannt ist. In vielen Städten kosten Eigentums­wohnungen mehr als 30 und mitunter sogar mehr als 40 Jahres­mieten. Bei so einem hohen Kauf­preis-Miete-Verhältnis sind die eigenen vier Wände kaum noch zu finanzieren. Sie rechnen sich dann auch nur noch bei hohen Miet- und Wert­steigerungen in der Zukunft. Die treten aber vielleicht nicht ein.

Kurz­check: Maximalen Immobilien­preis ermitteln

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Tipp: Wie Sie bei einer Immobilien­finanzierung klug vorgehen und welche Kredit­angebote am besten sind, zeigt unser großer Vergleich Immobilienfinanzierung.

Preis­entwick­lung am Immobilienmarkt

Was ein Haus oder eine Wohnung kostet, wie viel Eigen­kapital Käufer mindestens aufbringen müssen und welche Monats­belastung auf sie zukommt – das hängt in erster Linie vom Stand­ort ab. Ein Preis­atlas hilft bei der Orientierung. Die Stiftung Warentest gibt für alle 401 kreisfreien Städte und Kreise einen detaillierten Über­blick über Kauf­preise und Mieten, die je nach Lage und Ausstattung Ende 2021 gezahlt wurden. Für die sieben größten deutschen Städte sind die Preise und Mieten zum ersten Quartal 2022 aktualisiert.

Die Daten stammen von vdp Research, dem Forschungs­institut des Verbands deutscher Pfand­brief­banken (vdp). Für die Preis­er­mitt­lung werten die Experten jähr­lich rund 350 000 Immobilien­verkäufe aus, die von rund 700 Banken finanziert und detailliert erfasst wurden. Das Besondere an den von vdpResearch ermittelten Preisen: Sie beruhen auf tatsäch­lich abge­schlossenen Kauf­verträgen, nicht auf Annoncen oder Makler­umfragen.

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Nutzer­kommentare können sich auf einen früheren Stand oder einen älteren Test beziehen.

Profilbild Stiftung_Warentest am 18.07.2022 um 11:35 Uhr
Kaufpreis-Miet-Verhältnis

@mmp1960: Bei diesem Rechner handelt es sich um ein Tool, mit dem Sie berechnen können, wie teuer die Immobilie werden darf, wenn diese in 30 Jahren abbezahlt sein soll.
Das Kauf-Preis-Mietverhältnis dient hier allein dazu, zu prüfen, ob es sich um eine teure oder günstige Immobilie handelt.
Die Frage, für wen sich der Kauf einer Immobilie im Vergleich zur Miete lohnt, gibt es einen weiteren Finanztest-Rechner, den Sie im folgenden Artikel finden. Mit dem können Sie ermitteln, ob Sie als Mieter oder Käufer einer Immobilie günstiger fahren und dabei unterschiedliche Szenarien berücksichtigen.
www.test.de/Immobilien-Kaufen-oder-Mieten-1159353-0

mmp1960 am 16.07.2022 um 08:41 Uhr
Kaufpreis-Miete-Verhältnis

Mir stellen sich einige Fragen: Ist es sinnvoll, nur auf 30 Jahre hochzurechnen? Was ist dannach? Wir werden im Schnitt mind. 85 Jahre alt. Sind auf der Mieterseite auch regelmäßige Mieterhöhungen eingerechnet? Bleiben Mieter vergleichbar lange in der gemieteten Wohnung/Haus? Umzüge kosten auch Geld.

Profilbild Stiftung_Warentest am 31.01.2022 um 16:57 Uhr
Einfamilienhaus

@Matthias_123: Der Preisvergleich der vdp Research, dem die dargestellten Preise entnommen worden sind, macht keinen Unterschied zwischen einem Einfamilienhaus, einer Doppelhaushälfte, einem Reihenmittel- und Reiheneckhaus.

Matthias_123 am 24.01.2022 um 14:58 Uhr
Definition Einfamilienhaus

Ich würde gerne wissen ob Doppelhaushälften, Reihenmittelhäuser und Reiheneckhäuser unter der Kategorie Einfamilienhaus fallen, oder sich die Kategorie lediglich auf freistehende Häuser bezieht?

Profilbild Stiftung_Warentest am 16.08.2021 um 09:19 Uhr
Max. 20 Auswertungen

@blinten: Der Grund für die Beschränkung ist urheberrechtlicher Natur. Die Stiftung Warentest hat die Daten nicht selbst erhoben, sondern bekommt sie vom vdp zur Verfügung gestellt, um diese Verbrauchern in beschränktem Maße zugänglich zu machen. Für die Herstellung eines unbeschränkten Zugriffes auf alle Daten besitzt Finanztest nicht das Veröffentlichungsrecht. (maa)