Nirgendwo in Deutsch­land sind die Immobilien­preise so hoch wie in München. Hier müssen Käufer bis 12 000 Euro pro Quadrat­meter zahlen.

Seit Jahren steigen die Preise für Häuser und Wohnungen. Beendet Corona die Preisrallye? Derzeit deutet wenig darauf hin. Bis September 2020 hat sich der Preis­aufschwung jedenfalls unver­mindert fortgesetzt. Da die Zinsen immer noch nied­rig sind, kann sich der Immobilienkauf dennoch lohnen. Genug Eigen­kapital voraus­gesetzt, ist die monatliche Belastung nach dem Kauf vieler­orts nicht höher als für eine vergleich­bare Miet­wohnung. Das zeigt der Immobilien­preis-Check der Stiftung Warentest – ein detaillierter Über­blick über Preise und Mieten in 160 Städten und Kreisen. Für die sieben größten deutschen Städte liegen jetzt die aktualisierten Preise für das dritte Quartal 2020 vor.

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TestImmobilienmarkt08.12.2020
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Preis­anstieg bei Immobilien hält an

Fast über­all in Deutsch­land mussten Immobilienkäufer auch im vergangenen Jahr wieder tiefer in die Tasche greifen. In den 160 Städten und Land­kreisen unseres Preis­vergleichs zahlten sie im vierten Quartal 2019 für Eigentums­wohnungen durch­schnitt­lich 5,6 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Einfamilien­häuser sind sogar um 6,1 Prozent teurer geworden. Das ermittelte vdp Research, das Forschungs­institut des Verbands deutscher Pfand­brief­banken (vdp). Und trotz Corona sind die Preise in den ersten neuen Monaten des Jahres 2020 im Schnitt sogar noch etwas stärker gestiegen.

Das bietet der große Check Immobilien­preise

Immobilien­preise für 160 Städte und Land­kreise. Nach dem Frei­schalten können Sie unsere Immobilienpreisabfrage nutzen. Sie zeigt für alle kreisfreien Städte und 53 Land­kreise die Durch­schnitts­preise für Eigentums­wohnungen und Einfamilien­häuser in unterschiedlicher Lage und Ausstattung, außerdem die Wohnungs­mieten und die Spanne des Kauf­preis-Miete-Verhält­nisses in der Region (Stand: 4. Quartal 2019). Für Berlin, Düssel­dorf, Frank­furt am Main, Hamburg, Köln, München und Stutt­gart liegen bereits die Zahlen für das dritte Quartal 2020 vor.

Ist Kaufen güns­tiger? Der Testbe­richt zeigt mithilfe von Beispiel­rechnungen, wann sich der Kauf einer eigenen Immobilie voraus­sicht­lich lohnt.

Über­sichts-Grafiken. Unsere Deutsch­land­karte zeigt auf einen Blick den Preis­anstieg von Ende 2016 bis Ende 2019 für Eigentums­wohnungen in allen Städten und Kreisen. Für Berlin, Hamburg und Köln gibt es detaillierte Grafiken mit dem Preis­niveau für Eigentums­wohnungen in einzelnen Stadt­teilen im dritten Quartal 2020. Eine weitere Grafik zeigt, ob Immobilienkäufer nach dem Kauf mehr oder weniger Geld fürs Wohnen ausgeben müssen als für eine vergleich­bare Miet­wohnung – je nach Finanzierung und dem Verhältnis ­Kauf­preis - örtliche Miete.

Preis­entwick­lung. Sie erhalten Zugriff auf die jüngsten Berichte aus Finanztest 1/2021 und Finanztest 8/2020, außerdem auf die Vorgänger­unter­suchungen aus den Jahren 2015-2019 als PDF. So können Sie sehen, wie sich die Preise seit 2014 entwickelt haben.

Corona verstärkt den Trend ins Umland

Auch dieses Jahr ist die Nach­frage nach Wohn­immobilien ungebrochen – trotz der Pandemie. Regional könnte Corona jedoch unterschiedliche Auswirkungen haben, schätzen Experten. So erwarten viele, dass sich ein Trend verstärkt, der schon 2018 und 2019 zu beob­achten war: Investoren und Selbst­nutzer zieht es weniger in die großen Städte, sie weichen zunehmend in die umliegenden Regionen aus.

Übrigens: Güns­tige Banken und Vermittler finden Sie in unserem großen Vergleich Immobilienfinanzierung.

In den großen Städten steigen die Preise lang­samer

In den sieben größten deutschen Städten hat sich der Preis­anstieg deutlich verlang­samt und ist sogar um einiges geringer als im Bundes­durch­schnitt. Doch das Preis­niveau bleibt hoch. Vor allem in den großen Ballungs­räumen benötigen Käufer deshalb reichlich Eigen­kapital.

Wer etwa in Berlin oder Hamburg eine 100 Quadrat­meter große Wohnung in guter Lage sucht, braucht in der Regel mindestens 110 000 Euro Eigen­kapital. Das reicht gerade einmal, um 10 Prozent des Kauf­preises sowie die Grund­erwerb­steuer, den Makler, den Notar und das Grund­buch­amt zu bezahlen. In beiden Städten sind die Kauf­preise auch im Verhältnis zu den Mieten hoch. Käufer müssen damit rechnen, dass sie jahre­lang einige hundert Euro mehr im Monat fürs Wohnen ausgeben müssen als ein Mieter.

Tipp: Wie Sie bei einer Immobilien­finanzierung klug vorgehen und welche Kredite-Angebote am besten sind, zeigt unser großer Vergleich Immobilienfinanzierung.

So stiegen Preise und Mieten

Anstieg vom 3. Quartal 2019 bis 3. Quartal 2020. Die Preise wurden für Einfamilien­häuser und Eigentums­wohnungen, die Mieten für Wohnungen in Mehr­familien­häusern ermittelt.

Quelle: vdpResearch

Kaufen zu miet­ähnlichen Belastungen ist vieler­orts möglich

Die gute Nach­richt: In den meisten Städten und Land­kreisen sieht die Rechnung für Käufer viel besser aus, weil die Preise nied­riger und im Verhältnis zu den Mieten deutlich güns­tiger sind. Nach einem Kauf ist die Monats­belastung in vielen Regionen nicht oder nur wenig höher als nach Abschluss eines neuen Miet­vertrags – mitunter sogar nied­riger. Das gilt sogar für große Städte wie Köln. Ist genug Eigen­kapital da, gibt es keinen Grund, Kauf­pläne aufzuschieben.

Riesige Preis­unterschiede beim Immobilienkauf

Was ein Haus oder eine Wohnung kostet, wie viel Eigen­kapital Käufer mindestens aufbringen müssen und welche Monats­belastung auf sie zukommt – das hängt in erster Linie vom Stand­ort ab. Wie unterschiedlich Käufer kalkulieren müssen, zeigt sich zum Beispiel beim Kauf eines 140 Quadrat­meter großen Einfamilien­hauses:

Bremerhaven. Hier kostet so ein Haus in guter Lage und guter Ausstattung etwa 235 000 Euro. Ein Eigen­kapital von gut 50 000 Euro genügt hier, um die Neben­kosten inklusive Maklerprovision und zusätzlich 10 Prozent des Kauf­preises zu zahlen.

Stutt­gart. Hier kostet ein entsprechendes Haus fast 850 000 Euro. Da reichen 50 000 Euro gerade mal für die Grund­erwerb­steuer.

Detaillierte Immobilien­preise für 160 Städte und Land­kreise

Aktuelle Preise. Die beste Grund­lage für einen Immobilienkauf ist eine gute Kennt­nis des örtlichen Immobilienmarkts. Die Stiftung Warentest gibt für 160 Städte und Kreise einen detaillierten Über­blick über Kauf­preise und Mieten, die je nach Lage und Ausstattung Ende 2019 gezahlt wurden. Für die sieben größten deutschen Städte sind die Preise und Mieten zum dritten Quartal 2020 aktualisiert. Die Daten stammen von vdp Research, dem Forschungs­institut des Verbands deutscher Pfand­brief­banken (vdp).

Harte Fakten. Basis für den Preis­vergleich sind rund 350 000 Immobilien­verkäufe, die von etwa 700 Banken finanziert wurden. Das Besondere an den von vdp Research ermittelten Preisen: Sie beruhen auf den Daten aus tatsäch­lich abge­schlossenen Kauf­verträgen, nicht auf Annoncen oder Makler­umfragen.

Diese Unter­suchung wird regel­mäßig aktualisiert. Ältere Nutzer­kommentare können sich daher auf frühere Veröffent­lichungen beziehen.

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