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Nirgendwo in Deutschland sind die Immobilienpreise so hoch wie in München. Hier müssen Käufer bis 12 000 Euro pro Quadratmeter zahlen.
Seit Jahren steigen die Preise für Häuser und Wohnungen. Beendet Corona die Preisrallye? Derzeit deutet wenig darauf hin. Da die Zinsen immer noch niedrig sind, kann sich der Immobilienkauf dennoch lohnen. Genug Eigenkapital vorausgesetzt, ist die monatliche Belastung nach dem Kauf vielerorts nicht höher als für eine vergleichbare Mietwohnung. Das zeigt der Immobilienpreis-Check der Stiftung Warentest – ein detaillierter Überblick über Preise und Mieten in 160 Städten und Kreisen.
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Preisanstieg bei Immobilien hält an
Fast überall in Deutschland mussten Immobilienkäufer auch im vergangenen Jahr wieder tiefer in die Tasche greifen. In den 160 Städten und Landkreisen unseres Preisvergleichs zahlten sie im vierten Quartal 2019 für Eigentumswohnungen durchschnittlich 5,6 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Einfamilienhäuser sind sogar um 6,1 Prozent teurer geworden. Das ermittelte vdpResearch, das Forschungsinstitut des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp).
Das bietet der große Check Immobilienpreise
Immobilienpreise für 160 Städte und Landkreise. Nach dem Freischalten können Sie unsere Immobilienpreisabfrage nutzen. Sie zeigt für alle kreisfreien Städte und 53 Landkreise die Durchschnittspreise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in unterschiedlicher Lage und Ausstattung, außerdem die Wohnungsmieten und die Spanne des Kaufpreis-Miete-Verhältnisses in der Region.
Preisentwicklung. Im Testbericht lesen Sie die Prognose der Experten über die Preisentwicklung im Corona-Jahr 2020. Außerdem zeigt er mithilfe von Beispielrechnungen, wann sich der Kauf einer eigenen Immobilie voraussichtlich lohnt.
Übersichts-Grafiken. Unsere Deutschlandkarte zeigt auf einen Blick den Preisanstieg vom 4. Quartal 2016 bis zum 4. Quartal 2019 für Eigentumswohnungen in allen Städten und Kreisen. Eine Grafik zeigt, ob Immobilienkäufer nach dem Kauf mehr oder weniger Geld fürs Wohnen ausgeben müssen als für eine vergleichbare Mietwohnung – je nach Finanzierung und dem Verhältnis des Kaufpreises zu den örtlichen Mieten.
Preisentwicklung. Sie erhalten Zugriff auf den jüngsten Bericht aus Finanztest 8/2020 (ebenfalls mit Preisen für 160 Städte und Landkreise) sowie die Vorgängeruntersuchungen aus den Vorjahren bis ins Jahr 2015 als PDF. Damit können Sie sehen, wie sich die Preise seit 2014 entwickelt haben.
Corona verstärkt den Trend ins Umland
Auch dieses Jahr ist die Nachfrage nach Wohnimmobilien ungebrochen – trotz der Pandemie. Das zeigen erste Analysen unter anderem von Immobilienportalen und der Bundesbank. Regional könnte Corona jedoch unterschiedliche Auswirkungen haben, schätzen Experten. So erwarten viele, dass sich ein Trend verstärkt, der schon 2018 und 2019 zu beobachten war. Investoren und Selbstnutzer zieht es weniger in die großen Städte, sie weichen zunehmend in die umliegenden Regionen aus.
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In den großen Städten steigen die Preise langsamer
In den sieben größten deutschen Städten hat sich der Preisanstieg deutlich verlangsamt und ist sogar um einiges geringer als im Bundesdurchschnitt. Doch das Preisniveau bleibt hoch. Vor allem in den großen Ballungsräumen benötigen Käufer deshalb reichlich Eigenkapital.
Wer etwa in Berlin oder Hamburg eine 100 Quadratmeter große Wohnung in guter Lage sucht, braucht in der Regel über 120 000 Euro Eigenkapital. Das reicht gerade einmal, um 10 Prozent des Kaufpreises sowie die Grunderwerbsteuer, den Makler, den Notar und das Grundbuchamt zu bezahlen. In beiden Städten sind die Kaufpreise auch im Verhältnis zu den Mieten hoch. Käufer müssen damit rechnen, dass sie jahrelang einige hundert Euro mehr im Monat fürs Wohnen ausgeben müssen als ein Mieter.
Tipp: Wie Sie bei einer Immobilienfinanzierung klug vorgehen und welche Kredite-Angebote am besten sind, zeigt unser großer Vergleich Immobilienfinanzierung.
Grafik: Kaufpreise für eine 100-Quadratmeter-Wohnung
Kaufen zu mietähnlichen Belastungen ist vielerorts möglich
Die gute Nachricht: In den meisten Städten und Landkreisen sieht die Rechnung für Käufer viel besser aus, weil die Preise niedriger und im Verhältnis zu den Mieten deutlich günstiger sind. Nach einem Kauf ist die Monatsbelastung in vielen Regionen nicht oder nur wenig höher als nach Abschluss eines neuen Mietvertrags – mitunter sogar niedriger. Das gilt sogar für eine große Städte wie Köln. Ist genug Eigenkapital da, gibt es keinen Grund, Kaufpläne aufzuschieben.
Riesige Preisunterschiede beim Immobilienkauf
Was ein Haus oder eine Wohnung kostet, wie viel Eigenkapital Käufer mindestens aufbringen müssen und welche Monatsbelastung auf sie zukommt – das hängt in erster Linie vom Standort ab. Wie unterschiedlich Käufer kalkulieren müssen, zeigt sich zum Beispiel beim Kauf eines 140 Quadratmeter großen Einfamilienhauses:
Bremerhaven. Hier kostet so ein Haus in guter Lage und guter Ausstattung etwa 235 000 Euro. Ein Eigenkapital von gut 50 000 Euro genügt hier, um die Nebenkosten inklusive Maklerprovision und zusätzlich 10 Prozent des Kaufpreises zu zahlen.
Stuttgart. Hier kostet so ein Haus fast 850 000 Euro. Da reichen 50 000 Euro gerade mal für die Grunderwerbsteuer.
Detaillierte Immobilienpreise für 160 Städte und Landkreise
Die beste Grundlage für einen Immobilienkauf ist eine gute Kenntnis des örtlichen Immobilienmarkts. Die Stiftung Warentest gibt für 160 Städte und Kreise einen detaillierten Überblick über Kaufpreise und Mieten, die je nach Lage und Ausstattung Ende 2019 gezahlt wurden. Die Daten stammen von vdpResearch, dem Forschungsinstitut des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp).
Basis für den Preisvergleich sind rund 350 000 Immobilienverkäufe, die von etwa 700 Banken finanziert wurden. Das Besondere an den von vdpResearch ermittelten Preisen: Sie beruhen auf den Daten aus tatsächlich abgeschlossenen Kaufverträgen, nicht auf Annoncen oder Maklerumfragen.
Nutzerkommentare, die vor dem 21. Juli 2020 gepostet wurden, beziehen sich auf frühere Untersuchungen.
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