Frankfurt am Main. In der Bankenstadt sind die Preise für Wohneigentum im dritten Quartal 2022 gefallen. © Getty Images / Westend61
Zum ersten Mal seit Jahren sind die Preise für Wohnimmobilien im dritten Quartal 2022 gegenüber dem Vorquartal gesunken. Auf Jahressicht legten sie aber noch mal zu.
Immobilien kaufen trotz Zins-Schock
Ob in der Großstadt oder auf dem Land: Immobilien sind im vergangenen Jahr noch einmal teurer geworden. So erhöhten sich die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser im Vergleich zum Vorjahr um 8,4 Prozent und für Eigentumswohnungen um 7,8 Prozent. Gegenüber dem Vorquartal fiel der Preisanstieg mit 0,5 Prozent und 0,7 Prozent aber schon deutlich geringer aus.
Noch dramatischer: Seit Jahresbeginn haben sich die Zinsen für Hypothekendarlehen verdreifacht. Statt einer Null oder Eins steht heute meist eine Drei oder eine Vier vor dem Komma. Das macht den Haus- oder Wohnungskauf zum finanziellen Kraftakt.
Unsere Preistabellen aller Städte und Landkreise der Bundesrepublik zeigen aber auch: Es gibt durchaus Standorte, wo ein Kauf noch erschwinglich ist. Wir helfen Ihnen, sie zu finden.
Warum sich die Untersuchung Immobilienpreise für Sie lohnt
- Immobilienpreise für ganz Deutschland. Unsere Immobilienpreisabfrage umfasst für alle 401 kreisfreien Städte und Landkreise in Deutschland die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in unterschiedlicher Lage und Ausstattung, außerdem die Wohnungsmieten und das regionale Kaufpreis-Miete-Verhältnis (Stand: Viertes Quartal 2021). Für die sieben größten deutschen Städte liegen bereits die Zahlen für das dritte Quartal 2022 vor. Nach dem Freischalten können Sie die Daten für bis zu 20 kreisfreie Städte und Landkreise Ihrer Wahl abrufen.
- Beispielrechnungen. Wir zeigen anhand von Beispielen, mit welcher Monatsbelastung Bauherren und Wohnungskäufer heute rechnen müssen und wie hoch Kreditraten und Bewirtschaftungskosten im Vergleich zur Miete ausfallen.
- Kaufen oder Mieten? Die Finanztest-Experten erläutern, für wen sich Kaufen trotz hoher Anfangsbelastung noch lohnen kann und warum es wichtig ist, auf das örtliche Kaufpreis-Miete-Verhältnis zu achten.
- Grafiken zu Mieten und Preisen. Unsere Deutschlandkarte zeigt auf einen Blick die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in allen Städten und Kreisen. Außerdem: Grafiken zur Preis- und Mietentwicklung in Deutschland und in den sieben größten deutschen Städten.
- Heftartikel als PDF. Nach dem Freischalten erhalten Sie den Heftartikel aus Finanztest 1/2023 zu Immobilienpreisen in den Top-7-Städten sowie aus Finanztest 8/2022 zu Immobilienpreisen bundesweit zum Download, außerdem weitere Artikel zum Immobilienmarkt, die in Finanztest seit Januar 2021 erschienen sind.
Quadratmeterpreise unter 2 500 Euro
Die Übersicht der Preise zeigt, wo Immobilien besonders teuer sind und wo nicht. Die regionalen Unterschiede sind groß. Die Daten helfen dabei herauszufinden, wo die eigenen vier Wände für Normalverdiener noch erschwinglich sind und wo nicht mehr – und unter welchen Voraussetzungen sich Kaufen überhaupt noch lohnt.
Die gute Nachricht: In den meisten Städten und Landkreisen sieht die Rechnung für Käufer viel besser aus als in den Metropolen mit hohen Immobilienpreisen wie in München und Berlin. Die Quadratmeterpreise sind dort niedriger und auch im Verhältnis zu den Mieten deutlich günstiger.
In 173 der 401 Landkreise und kreisfreien Städte Deutschlands gibt es auch in guten Lagen noch Eigentumswohnungen für weniger als 2 500 Euro pro Quadratmeter, darunter auch in zehn kreisfreien Städten mit mehr als 100 000 Einwohnern. In fast der Hälfte aller Kreise kosten Wohnungen in guten Lagen weniger als 25 Jahresmieten.
Kaufen kann sich immer noch lohnen
Nach dem Zinsanstieg müssen Haus- und Wohnungskäufer damit rechnen, anfangs deutlich mehr im Monat fürs Wohnen auszugeben als für eine Mietwohnung. Damit sie sich nicht finanziell übernehmen, sollten sie schon vor der Immobiliensuche festlegen, welchen Kaufpreis sie höchstens akzeptieren können. Dabei hilft unser Kurzcheck (siehe unten).
Trotz gestiegener Preise und Zinsen: Kaufen kann sich immer noch lohnen. Voraussetzung sind ein solider Grundstock an Eigenkapital und ein ausreichend hohes Einkommen, um die gestiegene Kreditbelastung langfristig tragen zu können. Kaufinteressenten müssen außerdem stärker denn je auf den Preis und eine solide Finanzierung achten. Wir geben fünf Tipps für Ihre Finanzierung.
Wichtig ist dabei das örtliche Kaufpreis-Miete-Verhältnis, das in den Preistabellen genannt ist. In vielen Städten kosten Eigentumswohnungen mehr als 30 und mitunter sogar mehr als 40 Jahresmieten. Bei so einem hohen Kaufpreis-Miete-Verhältnis sind die eigenen vier Wände kaum noch zu finanzieren. Sie rechnen sich dann auch nur noch bei hohen Miet- und Wertsteigerungen in der Zukunft. Die treten aber vielleicht nicht ein.
Immobilien kaufen trotz Zins-Schock
Kurzcheck: Maximalen Immobilienpreis ermitteln
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Tipp: Wie Sie bei einer Immobilienfinanzierung klug vorgehen und welche Kreditangebote am besten sind, zeigt unser großer Vergleich Immobilienfinanzierung.
Preisentwicklung am Immobilienmarkt
Was ein Haus oder eine Wohnung kostet, wie viel Eigenkapital Käufer mindestens aufbringen müssen und welche Monatsbelastung auf sie zukommt – das hängt in erster Linie vom Standort ab. Ein Preisatlas hilft bei der Orientierung. Die Stiftung Warentest gibt für alle 401 kreisfreien Städte und Kreise einen detaillierten Überblick über Kaufpreise und Mieten, die je nach Lage und Ausstattung Ende 2021 gezahlt wurden. Für die sieben größten deutschen Städte sind die Preise und Mieten zum dritten Quartal 2022 aktualisiert.
Die Daten stammen von vdp Research, dem Forschungsinstitut des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp). Für die Preisermittlung werten die Experten jährlich rund 350 000 Immobilienverkäufe aus, die von rund 700 Banken finanziert und detailliert erfasst wurden. Das Besondere an den von vdpResearch ermittelten Preisen: Sie beruhen auf tatsächlich abgeschlossenen Kaufverträgen, nicht auf Annoncen oder Maklerumfragen.
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@logwood: Wie gesagt, es handelt sich bei der Darstellung nicht um die Preise von Immobilien, die aktuell zum Verkauf stehen, sondern um Preise der in der Vergangenheit getätigten Verkäufe.
Wer den Neubau einer Immobilie plant, muss aufgrund der aktuellen Marktsituation mit zum Teil erheblichen Abweichungen rechnen. Hier kann die Übersicht helfen, nach Regionen mit einem niedrigen Preisniveau zu suchen.
Ihre Antwort sellt mich nicht zufrieden. Ich denke, wenn die Werte der vdp so weit von der Realität abweichen wie von mir dargestellt, dann kann auf die Veröffentlichung verzichtet werden und die sicherlich nicht unbedeutenden Kosten verzichtet werden.
Oder sollte ich bei meiner Beispielrechnung etwas falsch gemacht haben?
@logwood: Die Daten erheben wir nicht selbst, sondern sie stammen von vdpResearch, dem Forschungsinstitut des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp). Die dort gesammelten und ausgewerteten Daten beruhen auf den Konditionen abgeschlossener Kaufverträge. Dafür wurden ca. 350 000 Immobilienkäufe über ca. 700 Banken ausgewertet. Die Preise gelten für Häuser und Wohnungen, die in den vergangenen zehn Jahren gebaut oder vollständig saniert wurden. Obwohl die Analyse nur wenige Angaben zum Objekt selbst abgefragt hat, ermöglicht sie doch eine realistische Schätzung des Immobilienwertes. Denn im Gegensatz zu anderen Vergleichsportalen sind dies keine Angebotspreise, sondern es handelt sich um tatsächlich erzielte Preise am Markt.
Lt. aktueller Übersicht soll der Kaufpreise im Ostalbkreis (Stand: IV. Quartal 2021) für ein EFH in guter Lage mit mittlerer Ausstattung und 120 qm Wohnfläche 351.000 € kosten.
Mir erscheint dies als nicht realistisch, da bereits ein erschlossener Bauplatz ca. 125.000 € bis 150.000 € kostet. Ein Haus mit den verbleibenden ca. 226.000 € bzw. 201.000 € zu bauen entspricht doch nicht derzeitigen Realität.
@Klingelmann: Nein, der Mietspiegel wurde nicht berücksichtigt. Unsere Daten zeigen ausschließlich Neuvertragsmieten, also die Mieten, die im 4. Quartal 2021 bei neuen Mietverträgen vereinbart wurden. Beim Mietspiegel werden dagegen Mieten berücksichtigt, die in den letzten sechs Jahren vor Erstellung des Mietspiegels vereinbart oder geändert wurden (also auch ältere Vertragsabschlüsse und Mieterhöhungen bei bestehenden Mietverträgen). Die Mietspiegel geben daher nicht die aktuelle Lage auf dem Wohnungsmarkt bei Neuvermietungen wieder (und sollen das auch gar nicht).