Wohnung als Kapital­anlage: Lohnt der Kauf einer vermieteten Wohnung?

Ist die Entscheidung für den Kauf einer Wohnung gefallen, gilt es, die richtige Immobilie zu finden. Die Immobilien­experten der Stiftung Warentest geben Tipps, wie das gelingt.

Angesichts nied­riger Zinsen liegt es nahe, das Ersparte in eine Immobilie zu stecken und jeden Monat Miete dafür zu kassieren. Die Kauf­preise für Eigentums­wohnungen sind indes stark gestiegen – vor allem in Groß­städten. Rentable Immobilien sind nicht einfach zu finden, wie unser Praxis­test beweist. Wir zeigen, wie der Kauf einer Eigentums­wohnung sich trotzdem lohnen kann – wenn Anleger nüchtern kalkulieren und darauf achten, dass der Kauf­preis in angemessenem Verhältnis zur Miete steht.

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SpecialWohnung als Kapital­anlage08.02.2021
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Vermieten kann sich lohnen

Angesichts der stark gestiegenen Preise am Immobilienmarkt können Kapital­anleger heute nicht mehr mit den hohen Renditen der Vergangenheit rechnen. Dafür sind die Kauf­preise inzwischen auch im Verhältnis zu den Mieten zu hoch. Mit dem Vermieten lässt sich trotzdem Geld verdienen. Lang­fristige Renditen von 3 Prozent nach Steuern und mehr sind auch bei vorsichtigen Annahmen über die künftige Miet- und Wert­entwick­lung drin – nicht schlecht in Zeiten, in denen Banken so gut wie keine Zinsen mehr aufs Ersparte zahlen. Eine Wohnung zum Vermieten ist allerdings weder eine einfache noch eine bequeme Geld­anlage. Unser Praxis­test in acht Städten zeigt: Oft stimmt das Kauf­preis-Miete-Verhältnis nicht. Wer nicht aufpasst, riskiert sogar Verluste.

Wohnung als Kapital­anlage – das bietet unser Special

  • Rentabilität ermitteln. Wir sagen, wie Sie ermitteln können, ob sich der Kauf einer angebotenen Eigentums­wohnung voraus­sicht­lich lohnt, welche Risiken ein Immobilienkauf birgt – und wie Sie sich vor geschönten Kalkulationen schützen können.
  • Praxis­test in acht Städten. Um zu prüfen, ob das Kaufpreis-Miete-Verhältnis stimmt, schickten wir eine Testerin auf die Suche nach vermieteten Eigentums­wohnungen in Berlin, Dort­mund, Dresden, Frank­furt, Hamburg, Hannover, Leipzig und Ober­schleiß­heim bei München.
  • Miet­rendite. Unser Rechenschema zeigt, wie Kauf­interes­senten die Miet­rendite und die jähr­lichen Über­schüsse oder Unter­deckungen nach dem Wohnungs­kauf ermitteln.
  • Investitions­plan. Unsere Grafik veranschaulicht anhand eines Beispiels, wie sich Einnahmen und Ausgaben aus dem Wohnungs­kauf in 20 Jahren entwickeln und wie das Vermögen des Anlegers mit zunehmender Kredittilgung steigt. Und eine Tabelle zeigt, wie stark sich die Miet- und Wert­entwick­lung und die Finanzierung auf die zu erwartende Rendite und die laufenden Über­schüsse oder Unter­deckungen auswirken (Vermögensentwicklung und Rendite). Mit dem Renditerechner können Sie Ihre eigene Rechnung aufmachen und unterschiedliche Szenarien berück­sichtigen.
  • Wohnungs­kauf. Wir erläutern, wie Kapital­anleger eine geeignete Wohnung finden, worauf sie vor dem Kauf unbe­dingt achten sollten und was auf sie als Vermieter oder Vermieterin und Mitglied einer Eigentümer­gemeinschaft zukommt.
  • Steuererklärung. Wir sagen, welche Kosten Vermieter steuerlich absetzen können.
  • Heft­artikel. Wenn Sie das Thema frei­schalten, erhalten Sie auch Zugriff auf das PDF zum Artikel aus Finanztest 2/2021.

Wert der Wohnung kann sinken

Vermieter binden viel Kapital auf lange Zeit, haben hohe Neben­kosten – und einigen Aufwand. Immobilien schützen das Vermögen auch nicht vor Verlusten. Wenn die Zinsen steigen, Kredite nicht mehr so günstig sind und andere Anlageformen wieder attraktiver werden, können die Nach­frage nach Häusern und Wohnungen und die Preise sinken.

Puffer einplanen

Außerdem brauchen Vermieter einen ­finanziellen Puffer. Denn die Kreditraten sind jeden Monat zu zahlen. Aber die Wohnung kann leer stehen, oder Mieter zahlen keine oder nur eine geminderte Miete. Dafür kostet das Beseitigen von Schäden unter Umständen mehr als gedacht. Oder das Finanz­amt erkennt angesetzte Beträge nicht an.

Miet­rendite berechnen

Grund­sätzlich rentiert sich der Kauf nur, wenn der Kauf­preis in einem vernünftigen Verhältnis zur erzielten oder erziel­baren Miete steht. Die anfäng­liche Miet­rendite gibt an, wie viel Prozent der Investitions­kosten über die Jahres­miete wieder zurück­fließen.

Die Neben­kosten der Anschaffung können gut 15 Prozent des Kauf­preises betragen und sollten dabei berück­sichtigt werden. Nettomietrenditen samt Neben­kosten von 3 und mehr Prozent sind im grünen Bereich. Bei weniger als 2 Prozent müssen die Käufer auf hohe Wert- und Miet­steigerungen hoffen. Das ist selbst in den Topstädten unsicher.

Die Nettomietrendite hilft auch bei der Wahl zwischen vergleich­baren Wohnungen mit ähnlicher Lage, Größe und Ausstattung.

Investitions­plan über mehrere Jahre

Ob eine Wohnung sich lang­fristig rechnet und finanzier­bar ist, enthüllt ein Investitions­plan, in den alle voraus­sicht­lichen Ausgaben und Einnahmen Jahr für Jahr über mindestens 15 bis 20 Jahre einge­tragen werden. Daraus ergibt sich, ob und in welchem Jahr das Vermieten voraus­sicht­lich Über­schüsse abwirft und wann es ein Zuschuss­geschäft ist. Es ist nötig, Annahmen zu treffen, wie sich Mieten, Kosten, Immobilien­preise und Kreditzinsen künftig entwickeln. Mit unserem Renditerechner ist es einfach, den Investitions­plan unter verschiedenen Szenarien aufzustellen.

Mieten nicht unbe­grenzt erhöh­bar

Es ist keineswegs sicher, dass die Zinsen noch so nied­rig wie heute sind, wenn die Zins­bindung für das ursprüng­liche Immobiliendarlehen ausläuft. Es ist daher ratsam, mit mindestens 4 Prozent Zinsen für den Anschluss­kredit zu rechnen und sich die heute nied­rigen Zinsen möglichst lange zu sichern, am besten für 20 Jahre.

Mehr als 1 bis 2 Prozent Miet­steigerung pro Jahr, angelehnt an die Inflations­rate, sollte die Prognose nicht vorsehen. In begehrten Städten dürfen Vermieter oft gar nicht mehr so viel verlangen, wie sie wollen.

Verkaufs­wert vorsichtig ansetzen

Ein Indikator, ob das Verhältnis von Mieten und Kauf­preisen angemessen ist, ist das Kauf­preis-Miete-Verhältnis. Dafür wird der Kauf­preis durch die Jahres­nettokaltmiete, also die Miete ohne Betriebs­kosten über zwölf Monate, geteilt. Früher galt die Regel, dass das Ergebnis nicht höher als 15 sein sollte, in Ballungs­zentren wie München nicht höher als 20. Mitt­lerweile haben sich die Maßstäbe verrückt. Käufer blättern häufig das 25- oder 30-Fache der Jahres­miete hin – und mehr.

Ob sich das ungewöhnlich hohe Niveau lang­fristig hält, ist ungewiss. Es ist besser, im Investitions­plan beim Wieder­verkaufs­wert nicht mehr als das 25-Fache der prognostizierten Jahres­miete anzu­setzen.

Nutzer­kommentare, die vor dem 19. Januar 2021 gepostet wurden, beziehen sich auf den zuvor an dieser Stelle angebotenen Rendite­rechner.

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