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Ist die Entscheidung für den Kauf einer Wohnung gefallen, gilt es, die richtige Immobilie zu finden. Die Immobilienexperten der Stiftung Warentest geben Tipps, wie das gelingt.
Angesichts niedriger Zinsen liegt es nahe, das Ersparte lieber in eine Immobilie zu stecken und jeden Monat Miete dafür zu kassieren. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind allerdings stark gestiegen – vor allem in Großstädten. Rentable Immobilien sind daher nicht einfach zu finden, wie unser Praxistest beweist. Wir zeigen, wie der Kauf einer Eigentumswohnung sich trotzdem lohnen kann – wenn Anleger nüchtern kalkulieren und darauf achten, dass der Kaufpreis in angemessenem Verhältnis zur Miete steht.
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Vermieten kann sich lohnen
Angesichts der stark gestiegenen Preise am Immobilienmarkt können Kapitalanleger heute nicht mehr mit den hohen Renditen der Vergangenheit rechnen. Dafür sind die Kaufpreise inzwischen auch im Verhältnis zu den Mieten zu hoch. Mit dem Vermieten lässt sich trotzdem Geld verdienen. Langfristige Renditen von 3 Prozent nach Steuern und mehr sind auch bei vorsichtigen Annahmen über die künftige Miet- und Wertentwicklung drin – nicht schlecht in Zeiten, in denen Banken so gut wie keine Zinsen mehr aufs Ersparte zahlen. Eine Wohnung zum Vermieten ist allerdings weder eine einfache noch eine bequeme Geldanlage. Unser Praxistest in acht Städten zeigt: Oft stimmt das Kaufpreis-Miete-Verhältnis nicht. Wer nicht aufpasst, riskiert sogar Verluste.
Wohnung als Kapitalanlage – das bietet unser Special
- Rentabilität ermitteln. Wir sagen, wie Sie ermitteln können, ob sich der Kauf einer angebotenen Eigentumswohnung voraussichtlich lohnt, welche Risiken ein Immobilienkauf birgt – und wie Sie sich vor geschönten Kalkulationen schützen können.
- Praxistest in acht Städten. Um zu prüfen, ob das Kaufpreis-Miete-Verhältnis stimmt, schickten wir eine Testerin auf die Suche nach vermieteten Eigentumswohnungen in Berlin, Dortmund, Dresden, Frankfurt, Hamburg, Hannover, Leipzig und Oberschleißheim bei München.
- Mietrendite. Unser Rechenschema zeigt, wie Kaufinteressenten die Mietrendite und die jährlichen Überschüsse oder Unterdeckungen nach dem Wohnungskauf ermitteln.
- Investitionsplan. Unsere Grafik veranschaulicht anhand eines Beispiels, wie sich Einnahmen und Ausgaben aus dem Wohnungskauf in 20 Jahren entwickeln und wie das Vermögen des Anlegers mit zunehmender Kredittilgung steigt. Und eine Tabelle zeigt, wie stark sich die Miet- und Wertentwicklung und die Finanzierung auf die zu erwartende Rendite und die laufenden Überschüsse oder Unterdeckungen auswirken (Vermögensentwicklung und Rendite). Mit dem Renditerechner können Sie Ihre eigene Rechnung aufmachen und unterschiedliche Szenarien berücksichtigen.
- Wohnungskauf. Wir erläutern, wie Kapitalanleger eine geeignete Wohnung finden, worauf sie vor dem Kauf unbedingt achten sollten und was auf sie als Vermieter oder Vermieterin und Mitglied einer Eigentümergemeinschaft zukommt.
- Steuererklärung. Wir sagen, welche Kosten Vermieter steuerlich absetzen können.
- Heftartikel. Wenn Sie das Thema freischalten, erhalten Sie auch Zugriff auf das PDF zum Artikel aus Finanztest 2/2021.
Wert der Wohnung kann sinken
Vermieter binden viel Kapital auf lange Zeit, haben hohe Nebenkosten – und einigen Aufwand. Immobilien schützen das Vermögen auch nicht vor Verlusten. Wenn die Zinsen steigen, Kredite nicht mehr so günstig sind und andere Anlageformen wieder attraktiver werden, können die Nachfrage nach Häusern und Wohnungen und die Preise sinken.
Puffer einplanen
Außerdem brauchen Vermieter einen finanziellen Puffer. Denn die Kreditraten sind jeden Monat zu zahlen. Aber die Wohnung kann leer stehen, oder Mieter zahlen keine oder nur eine geminderte Miete. Dafür kostet das Beseitigen von Schäden unter Umständen mehr als gedacht. Oder das Finanzamt erkennt angesetzte Beträge nicht an.
Mietrendite berechnen
Grundsätzlich rentiert sich der Kauf nur, wenn der Kaufpreis in einem vernünftigen Verhältnis zur erzielten oder erzielbaren Miete steht. Die anfängliche Mietrendite gibt an, wie viel Prozent der Investitionskosten über die Jahresmiete wieder zurückfließen.
Die Nebenkosten der Anschaffung können gut 15 Prozent des Kaufpreises betragen und sollten dabei berücksichtigt werden. Nettomietrenditen samt Nebenkosten von 3 und mehr Prozent sind im grünen Bereich. Bei weniger als 2 Prozent müssen die Käufer auf hohe Wert- und Mietsteigerungen hoffen. Das ist selbst in den Topstädten unsicher.
Die Nettomietrendite hilft auch bei der Wahl zwischen vergleichbaren Wohnungen mit ähnlicher Lage, Größe und Ausstattung.
Investitionsplan über mehrere Jahre
Ob eine Wohnung sich langfristig rechnet und finanzierbar ist, enthüllt ein Investitionsplan, in den alle voraussichtlichen Ausgaben und Einnahmen Jahr für Jahr über mindestens 15 bis 20 Jahre eingetragen werden. Daraus ergibt sich, ob und in welchem Jahr das Vermieten voraussichtlich Überschüsse abwirft und wann es ein Zuschussgeschäft ist. Es ist nötig, Annahmen zu treffen, wie sich Mieten, Kosten, Immobilienpreise und Kreditzinsen künftig entwickeln. Mit unserem Renditerechner ist es einfach, den Investitionsplan unter verschiedenen Szenarien aufzustellen.
Mieten nicht unbegrenzt erhöhbar
Es ist keineswegs sicher, dass die Zinsen noch so niedrig wie heute sind, wenn die Zinsbindung für das ursprüngliche Immobiliendarlehen ausläuft. Es ist daher ratsam, mit mindestens 4 Prozent Zinsen für den Anschlusskredit zu rechnen und sich die heute niedrigen Zinsen möglichst lange zu sichern, am besten für 20 Jahre.
Mehr als 1 bis 2 Prozent Mietsteigerung pro Jahr, angelehnt an die Inflationsrate, sollte die Prognose nicht vorsehen. In begehrten Städten dürfen Vermieter oft gar nicht mehr so viel verlangen, wie sie wollen.
Verkaufswert vorsichtig ansetzen
Ein Indikator, ob das Verhältnis von Mieten und Kaufpreisen angemessen ist, ist das Kaufpreis-Miete-Verhältnis. Dafür wird der Kaufpreis durch die Jahresnettokaltmiete, also die Miete ohne Betriebskosten über zwölf Monate, geteilt. Früher galt die Regel, dass das Ergebnis nicht höher als 15 sein sollte, in Ballungszentren wie München nicht höher als 20. Mittlerweile haben sich die Maßstäbe verrückt. Käufer blättern häufig das 25- oder 30-Fache der Jahresmiete hin – und mehr.
Ob sich das ungewöhnlich hohe Niveau langfristig hält, ist ungewiss. Es ist besser, im Investitionsplan beim Wiederverkaufswert nicht mehr als das 25-Fache der prognostizierten Jahresmiete anzusetzen.
Nutzerkommentare, die vor dem 19. Januar 2021 gepostet wurden, beziehen sich auf den zuvor an dieser Stelle angebotenen Renditerechner.
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