Wohnung als Kapital­anlage Lohnt der Kauf einer vermieteten Wohnung?

Vermieten kann sich lohnen

Angesichts der stark gestiegenen Preise am Immobilienmarkt können Kapital­anleger heute nicht mehr mit den hohen Renditen der Vergangenheit rechnen. Dafür sind die Kauf­preise inzwischen auch im Verhältnis zu den Mieten zu hoch. Mit dem Vermieten lässt sich trotzdem Geld verdienen. Lang­fristige Renditen von 3 Prozent nach Steuern und mehr sind auch bei vorsichtigen Annahmen über die künftige Miet- und Wert­entwick­lung drin – nicht schlecht in Zeiten, in denen Banken so gut wie keine Zinsen mehr aufs Ersparte zahlen. Eine Wohnung zum Vermieten ist allerdings weder eine einfache noch eine bequeme Geld­anlage. Unser Praxis­test in acht Städten zeigt: Oft stimmt das Kauf­preis-Miete-Verhältnis nicht. Wer nicht aufpasst, riskiert sogar Verluste.

Wert der Wohnung kann sinken

Vermieter binden viel Kapital auf lange Zeit, haben hohe Neben­kosten – und einigen Aufwand. Immobilien schützen das Vermögen auch nicht vor Verlusten. Wenn die Zinsen steigen, Kredite nicht mehr so günstig sind und andere Anlageformen wieder attraktiver werden, können die Nach­frage nach Häusern und Wohnungen und die Preise sinken.

Puffer einplanen

Außerdem brauchen Vermieter einen ­finanziellen Puffer. Denn die Kreditraten sind jeden Monat zu zahlen. Aber die Wohnung kann leer stehen, oder Mieter zahlen keine oder nur eine geminderte Miete. Dafür kostet das Beseitigen von Schäden unter Umständen mehr als gedacht. Oder das Finanz­amt erkennt angesetzte Beträge nicht an.

Miet­rendite berechnen

Grund­sätzlich rentiert sich der Kauf nur, wenn der Kauf­preis in einem vernünftigen Verhältnis zur erzielten oder erziel­baren Miete steht. Die anfäng­liche Miet­rendite gibt an, wie viel Prozent der Investitions­kosten über die Jahres­miete wieder zurück­fließen.

Die Neben­kosten der Anschaffung können gut 15 Prozent des Kauf­preises betragen und sollten dabei berück­sichtigt werden. Nettomietrenditen samt Neben­kosten von 3 und mehr Prozent sind im grünen Bereich. Bei weniger als 2 Prozent müssen die Käufer auf hohe Wert- und Miet­steigerungen hoffen. Das ist selbst in den Topstädten unsicher.

Die Nettomietrendite hilft auch bei der Wahl zwischen vergleich­baren Wohnungen mit ähnlicher Lage, Größe und Ausstattung.

Investitions­plan über mehrere Jahre

Ob eine Wohnung sich lang­fristig rechnet und finanzier­bar ist, enthüllt ein Investitions­plan, in den alle voraus­sicht­lichen Ausgaben und Einnahmen Jahr für Jahr über mindestens 15 bis 20 Jahre einge­tragen werden. Daraus ergibt sich, ob und in welchem Jahr das Vermieten voraus­sicht­lich Über­schüsse abwirft und wann es ein Zuschuss­geschäft ist. Es ist nötig, Annahmen zu treffen, wie sich Mieten, Kosten, Immobilien­preise und Kreditzinsen künftig entwickeln. Mit unserem Renditerechner ist es einfach, den Investitions­plan unter verschiedenen Szenarien aufzustellen.

Mieten nicht unbe­grenzt erhöh­bar

Es ist keineswegs sicher, dass die Zinsen noch so nied­rig wie heute sind, wenn die Zins­bindung für das ursprüng­liche Immobiliendarlehen ausläuft. Es ist daher ratsam, mit mindestens 4 Prozent Zinsen für den Anschluss­kredit zu rechnen und sich die heute nied­rigen Zinsen möglichst lange zu sichern, am besten für 20 Jahre.

Mehr als 1 bis 2 Prozent Miet­steigerung pro Jahr, angelehnt an die Inflations­rate, sollte die Prognose nicht vorsehen. In begehrten Städten dürfen Vermieter oft gar nicht mehr so viel verlangen, wie sie wollen.

Verkaufs­wert vorsichtig ansetzen

Ein Indikator, ob das Verhältnis von Mieten und Kauf­preisen angemessen ist, ist das Kauf­preis-Miete-Verhältnis. Dafür wird der Kauf­preis durch die Jahres­nettokaltmiete, also die Miete ohne Betriebs­kosten über zwölf Monate, geteilt. Früher galt die Regel, dass das Ergebnis nicht höher als 15 sein sollte, in Ballungs­zentren wie München nicht höher als 20. Mitt­lerweile haben sich die Maßstäbe verrückt. Käufer blättern häufig das 25- oder 30-Fache der Jahres­miete hin – und mehr.

Ob sich das ungewöhnlich hohe Niveau lang­fristig hält, ist ungewiss. Es ist besser, im Investitions­plan beim Wieder­verkaufs­wert nicht mehr als das 25-Fache der prognostizierten Jahres­miete anzu­setzen.

Nutzer­kommentare, die vor dem 19. Januar 2021 gepostet wurden, beziehen sich auf den zuvor an dieser Stelle angebotenen Rendite­rechner.