Ferien­haus Wann Kauf und Vermietung lohnen

Ferien­haus - Wann Kauf und Vermietung lohnen
Ferien­immobilie kaufen und vermieten. Klingt verlockend, ist aber längst nicht so einfach und rentabel, wie es die Anbieter oft darstellen. © Getty Images / filipowicz, mauritius images / alamy / kuttig-travel (M)

Lohnt es sich, ein Ferien­haus oder eine Ferien­wohnung zu kaufen und zu vermieten? Unser Praxis­test zeigt: Rendite gibt es nur, wenn die Kalkulation stimmt.

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Ferien­immobilien kaufen – der Praxis­test

Meeresluft, Strand, Ruhe und Natur – das ist der Stoff, aus dem die Sehnsucht nach einem eigenen Ferien­haus entsteht. Und es lockt der Gedanke, gleich­zeitig durch die Vermietung ­attraktive Renditen zu erwirt­schaften. Doch geht diese Rechnung auf? Wir haben den Praxis­test gemacht und uns beispielhaft acht als Kapital­anlage angebotene Ferien­immobilien näher angeschaut. Fazit: Der Kauf einer Ferien­wohnung ist keine sichere Geld­anlage, sondern eine unternehmerische Investition mit Chancen und Risiken.

Ferien­wohnung als Kapital­anlage – das bietet unser Test

  • Ferien­haus kaufen. Ob sich Kauf und Vermietung einer Ferien­immobilie lohnt, darüber entscheiden Preis, Lage, Ausstattung und laufende Kosten – und nicht zuletzt eine professionelle Vermarktung. Die Experten der Stiftung Warentest erklären, worauf es ankommt.
  • Acht Objekte im Praxis­test. Sind Ferien­wohnungen wirk­lich so rentabel, wie es die Anbieter versprechen? Wir haben uns acht zur Kapital­anlage angebotene Ferien­immobilien genauer angesehen – an der Ostsee, der Meck­lenburgischen Seenplatte, im Huns­rück und im Sauer­land.
  • Beispiel­rechnungen. Eine Muster­rechnung zur Ermitt­lung der anfäng­lichen Miet­rendite hilft, alle Erträge und Kosten realistisch einzuschätzen. An einem Beispiel aus dem Praxis­test rechnen wir vor, welche Rendite lang­fristig erziel­bar ist – je nach Miet- und Wert­entwick­lung.
  • Steuern. Wir erläutern, wie die Miet­einnahmen versteuert werden, welche Kosten absetz­bar sind und wann sich Eigentümer von Ferien­immobilien auch um die Umsatz­steuer kümmern müssen.
  • Heft­artikel. Wenn Sie den Artikel frei­schalten, erhalten Sie auch Zugriff auf das PDF zum Artikel in Finanztest 10/2021.

Renditen von 2 bis 5 Prozent sind drin

Unsere Unter­suchung zeigt, dass Renditen von 2 bis 5 Prozent durch­aus möglich sind. Wir fanden aber auch Beispiele, bei denen unterm Strich vermutlich kaum Ertrag übrig bleibt. Teil­weise rechneten die Anbieter mit opti­mistisch hohen Miet­einnahmen und zu nied­rigen Kosten. Wer auf der Suche nach einem Ferien­haus als Geld­anlage ist, sollte beim Kauf deshalb acht Grund­regeln beachten.

Regel 1: Klarheit über die geplante Nutzung schaffen

Am Anfang sollten sich Käufer klar werden, wozu sie eine Ferien­immobilie erwerben wollen. Geht es darum, im eigenen Zuhause Urlaub zu machen, also ein Wochen­endhaus zu kaufen? Oder steht eher die Vermietung an ­Ferien­gäste und damit die Rendite im Vordergrund? Soll das Haus oder die Wohnung ­später eventuell als Alters­ruhesitz dienen?

Regel 2: Die richtige Art des ­Ferien­objekts wählen

Kauf­interes­senten müssen sich entscheiden, was für eine Ferien­immobilie sie interes­siert: ein individuelles Haus, eine Wohnung oder eine Immobilie in einer Ferien­anlage. Der Kauf eines einzelnen Objektes empfiehlt sich für diejenigen, die sich selbst um ihre Immobilie kümmern wollen. Unflexibler, aber bequemer, sind Immobilien, die Teil einer Ferien­anlage sind. Hier gibt es in der Regel einen Vermietungs­service, also Betreiber oder Agenturen, die sich um Verwaltung, Instandhaltung und andere Aufgaben kümmern − zu im Vergleich hohen Neben­kosten.

Regel 3: Die wichtigsten Lagekriterien berück­sichtigen

Der große Vorteil der Ferien­anlagen: Sie bieten den Gästen meist einiges an Drum­herum, etwa Schwimm­bäder oder gar Golf­plätze. Immer geht es dabei darum, die Saison­zeiten zu verlängern und so die Auslastung zu erhöhen. Wie bei anderen Immobilien kommt es bei Ferien­immobilien daher auf die Lage und die Infrastruktur an: die Nähe zu Einkaufs­möglich­keiten und Restaurants, Möglich­keiten für Frei­zeit­aktivi­täten, Erreich­barkeit des Ortes.

Regel 4: Über­teuerte Touristen­hoch­burgen meiden

Die beliebtesten und daher auch teuren Stand­orte für Ferien­immobilien in Deutsch­land sind die Ost-und Nord­seeküsten, die Alpen, der Schwarz­wald. Je gefragter eine Region, desto größer ist die Hoff­nung auf eine gute Auslastung. Gibt es vor Ort sehr viel Konkurrenz, kann der Markt aber bereits über­sättigt sein. Und in Touritesten­hoch­burgen sind die Kauf­preise mitunter so hoch, dass sie über Mieten kaum noch herein­geholt werden können.

Regel 5: Gute Ausstattung bieten

Für eine erfolg­reiche Vermietung kommt es neben Lage und Preis vor allem auf eine gute Ausstattung an. Ferien­gäste legen vor allem Wert auf eine gut ausgestattete Einbauküche, eine stabile Internet­verbindung und ein modernes Bad.

Regel 6: Einnahmen und Ausgaben realistisch kalkulieren

Eine Ferien­immobilie rechnet sich wirt­schaftlich erst, wenn sie im Laufe des Jahres ausreichend vermietet wird. Doch die Auslastung ist die große Unbe­kannte. Im Schnitt beträgt sie laut dem Portal Fewo-direkt gut 50 Prozent. Besser vorher­sagen lassen sich dagegen die Kosten. Dazu zählen nicht nur die ­Betriebs- und Vertriebs­kosten, sondern auch Reno­vierungs- und ­Instandhaltungs­kosten.

Regel 7: Vertrieb und Vermietung richtig organisieren

Genauso wichtig wie das Objekt selbst ist der Vertrieb. Objekte in Ferien­anlagen sind hier im Vorteil. Meist wird die Werbung für alle Wohnungen gemein­sam gemacht, teils mit ­eigener Marke. Aufwendiger, aber güns­tiger ist die Vermietung in Eigen­regie über Onlineportale.

Regel 8: Kauf mit ausreichend Eigen­kapital finanzieren

Klar ist: Der Kauf einer Ferien­wohnung ist mit mehr Risiken verbunden als die Investition in eine fest vermietete Immobilie. Eine Ferien­immobilie als Kapital­anlage ist daher eher für Menschen geeignet, die über genügend Vermögen verfügen und den Kauf komplett mit Eigen­kapital finanzieren können. Das ist auch deshalb von Vorteil, weil nicht alle Banken Kredite für Ferien­immo­bilien vergeben.

Tipp: Sie spielen mit dem Gedanken, eine Wohnung für sich selbst zu kaufen? Unser Immobilienmarkt-Überblick zeigt, wann ein Immobilienkauf eine gute Alternative zur Miete ist.

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4 Kommentare Diskutieren Sie mit

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Nutzer­kommentare können sich auf einen früheren Stand oder einen älteren Test beziehen.

murbanek am 22.09.2021 um 22:05 Uhr
Leaseback Modell

Das beschriebene Leaseback Modell bei dem die Verpachtung über den Anbieter erfolgt hat aus meiner Sicht einen weiteren Pferdefuß: Soweit ich weiß ist die selbstständige Vermietung ohne den Anbieter garnicht möglich.
Das heißt man ist auf Gedeih und Verderb dem Angebot des Anbieters ausgeliefert. In der zugesicherten Periode erhält man natürlich seine 5%, danach gibt es aber keine Garantien und man erhält nur noch 2,5-3%. Selbst vermieten darf man ja nicht und ein Verkauf ist schwierig da ein potentieller Käufer ebenfalls nur eine sehr schmale Rendite erhalten würde. Ein Verkauf ist dann garnicht möglich oder nur zu einem stark reduzierten Preis. Daher ist man gezwungen das Angebot des Anbieters zu akzeptieren.

hubertus0 am 15.09.2021 um 11:49 Uhr
Danke!

Vielen Dank, schauen wir uns an.
Hoffentlich ist das darin Gesagte noch halbwegs aktuell...
Viele Grüße, Hubert Schmitz

Profilbild Stiftung_Warentest am 14.09.2021 um 15:15 Uhr
Auslandsimmobilie

@hubertus0: in 2008 hatten wir dem Thema diesen Artikel gewidmet:
www.test.de/Auslandsimmobilie-Hausbau-mit-Hindernissen-1714086-2714086

hubertus0 am 14.09.2021 um 13:49 Uhr
Alles gut und schön.

Aber was ich vermisse: Auslandsimmobilien.
Mir ist klar, dass die Kosten/Nutzenanalyse dabei noch schwieriger sein dürfte, aber es soll ja Leute geben ;-) die ihren Lebensabend lieber in der warmen Sonne als im unwirtlichen Deutschland verbringen wollen. So hatten meine Frau und ich bereits angedacht, im europäischen Ausland ein Haus zu kaufen, das zunächst als Ferienimmobilie vermietet werden könnte, um uns später als Altersruhesitz zu dienen.
Informationen dazu sind spärlich, oder hat jemand einen Tipp?