Ferien­haus Wann Kauf und Vermietung lohnen

14.09.2021
Ferien­haus - Wann Kauf und Vermietung lohnen
Ferien­immobilie kaufen und vermieten. Klingt verlockend, ist aber längst nicht so einfach und rentabel, wie es die Anbieter oft darstellen. © Getty Images / filipowicz, mauritius images / alamy / kuttig-travel (M)

Lohnt es sich, ein Ferien­haus oder eine Ferien­wohnung zu kaufen und zu vermieten? Unser Praxis­test zeigt: Rendite gibt es nur, wenn die Kalkulation stimmt.

Inhalt

Ferien­immobilien kaufen – der Praxis­test

Meeresluft, Strand, Ruhe und Natur – das ist der Stoff, aus dem die Sehnsucht nach einem eigenen Ferien­haus entsteht. Und es lockt der Gedanke, gleich­zeitig durch die Vermietung ­attraktive Renditen zu erwirt­schaften. Doch geht diese Rechnung auf? Wir haben den Praxis­test gemacht und uns beispielhaft acht als Kapital­anlage angebotene Ferien­immobilien näher angeschaut. Fazit: Der Kauf einer Ferien­wohnung ist keine sichere Geld­anlage, sondern eine unternehmerische Investition mit Chancen und Risiken.

Ferien­wohnung als Kapital­anlage – das bietet unser Test

  • Ferien­haus kaufen. Ob sich Kauf und Vermietung einer Ferien­immobilie lohnt, darüber entscheiden Preis, Lage, Ausstattung und laufende Kosten – und nicht zuletzt eine professionelle Vermarktung. Die Experten der Stiftung Warentest erklären, worauf es ankommt.
  • Acht Objekte im Praxis­test. Sind Ferien­wohnungen wirk­lich so rentabel, wie es die Anbieter versprechen? Wir haben uns acht zur Kapital­anlage angebotene Ferien­immobilien genauer angesehen – an der Ostsee, der Meck­lenburgischen Seenplatte, im Huns­rück und im Sauer­land.
  • Beispiel­rechnungen. Eine Muster­rechnung zur Ermitt­lung der anfäng­lichen Miet­rendite hilft, alle Erträge und Kosten realistisch einzuschätzen. An einem Beispiel aus dem Praxis­test rechnen wir vor, welche Rendite lang­fristig erziel­bar ist – je nach Miet- und Wert­entwick­lung.
  • Steuern. Wir erläutern, wie die Miet­einnahmen versteuert werden, welche Kosten absetz­bar sind und wann sich Eigentümer von Ferien­immobilien auch um die Umsatz­steuer kümmern müssen.
  • Heft­artikel. Wenn Sie den Artikel frei­schalten, erhalten Sie auch Zugriff auf das PDF zum Artikel in Finanztest 10/2021.

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Renditen von 2 bis 5 Prozent sind drin

Unsere Unter­suchung zeigt, dass Renditen von 2 bis 5 Prozent durch­aus möglich sind. Wir fanden aber auch Beispiele, bei denen unterm Strich vermutlich kaum Ertrag übrig bleibt. Teil­weise rechneten die Anbieter mit opti­mistisch hohen Miet­einnahmen und zu nied­rigen Kosten. Wer auf der Suche nach einem Ferien­haus als Geld­anlage ist, sollte beim Kauf deshalb acht Grund­regeln beachten.

Regel 1: Klarheit über die geplante Nutzung schaffen

Am Anfang sollten sich Käufer klar werden, wozu sie eine Ferien­immobilie erwerben wollen. Geht es darum, im eigenen Zuhause Urlaub zu machen, also ein Wochen­endhaus zu kaufen? Oder steht eher die Vermietung an ­Ferien­gäste und damit die Rendite im Vordergrund? Soll das Haus oder die Wohnung ­später eventuell als Alters­ruhesitz dienen?

Regel 2: Die richtige Art des ­Ferien­objekts wählen

Kauf­interes­senten müssen sich entscheiden, was für eine Ferien­immobilie sie interes­siert: ein individuelles Haus, eine Wohnung oder eine Immobilie in einer Ferien­anlage. Der Kauf eines einzelnen Objektes empfiehlt sich für diejenigen, die sich selbst um ihre Immobilie kümmern wollen. Unflexibler, aber bequemer, sind Immobilien, die Teil einer Ferien­anlage sind. Hier gibt es in der Regel einen Vermietungs­service, also Betreiber oder Agenturen, die sich um Verwaltung, Instandhaltung und andere Aufgaben kümmern − zu im Vergleich hohen Neben­kosten.

Regel 3: Die wichtigsten Lagekriterien berück­sichtigen

Der große Vorteil der Ferien­anlagen: Sie bieten den Gästen meist einiges an Drum­herum, etwa Schwimm­bäder oder gar Golf­plätze. Immer geht es dabei darum, die Saison­zeiten zu verlängern und so die Auslastung zu erhöhen. Wie bei anderen Immobilien kommt es bei Ferien­immobilien daher auf die Lage und die Infrastruktur an: die Nähe zu Einkaufs­möglich­keiten und Restaurants, Möglich­keiten für Frei­zeit­aktivi­täten, Erreich­barkeit des Ortes.

Regel 4: Über­teuerte Touristen­hoch­burgen meiden

Die beliebtesten und daher auch teuren Stand­orte für Ferien­immobilien in Deutsch­land sind die Ost-und Nord­seeküsten, die Alpen, der Schwarz­wald. Je gefragter eine Region, desto größer ist die Hoff­nung auf eine gute Auslastung. Gibt es vor Ort sehr viel Konkurrenz, kann der Markt aber bereits über­sättigt sein. Und in Touritesten­hoch­burgen sind die Kauf­preise mitunter so hoch, dass sie über Mieten kaum noch herein­geholt werden können.

Regel 5: Gute Ausstattung bieten

Für eine erfolg­reiche Vermietung kommt es neben Lage und Preis vor allem auf eine gute Ausstattung an. Ferien­gäste legen vor allem Wert auf eine gut ausgestattete Einbauküche, eine stabile Internet­verbindung und ein modernes Bad.

Regel 6: Einnahmen und Ausgaben realistisch kalkulieren

Eine Ferien­immobilie rechnet sich wirt­schaftlich erst, wenn sie im Laufe des Jahres ausreichend vermietet wird. Doch die Auslastung ist die große Unbe­kannte. Im Schnitt beträgt sie laut dem Portal Fewo-direkt gut 50 Prozent. Besser vorher­sagen lassen sich dagegen die Kosten. Dazu zählen nicht nur die ­Betriebs- und Vertriebs­kosten, sondern auch Reno­vierungs- und ­Instandhaltungs­kosten.

Regel 7: Vertrieb und Vermietung richtig organisieren

Genauso wichtig wie das Objekt selbst ist der Vertrieb. Objekte in Ferien­anlagen sind hier im Vorteil. Meist wird die Werbung für alle Wohnungen gemein­sam gemacht, teils mit ­eigener Marke. Aufwendiger, aber güns­tiger ist die Vermietung in Eigen­regie über Onlineportale.

Regel 8: Kauf mit ausreichend Eigen­kapital finanzieren

Klar ist: Der Kauf einer Ferien­wohnung ist mit mehr Risiken verbunden als die Investition in eine fest vermietete Immobilie. Eine Ferien­immobilie als Kapital­anlage ist daher eher für Menschen geeignet, die über genügend Vermögen verfügen und den Kauf komplett mit Eigen­kapital finanzieren können. Das ist auch deshalb von Vorteil, weil nicht alle Banken Kredite für Ferien­immo­bilien vergeben.

Tipp: Sie spielen mit dem Gedanken, eine Wohnung für sich selbst zu kaufen? Unser Immobilienmarkt-Überblick zeigt, wann ein Immobilienkauf eine gute Alternative zur Miete ist.

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14.09.2021
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