
Ein Haus kaufen ohne viel Eigenkapital? Das ist möglich, aber teuer. © Getty Images
Banken verlangen hohe Aufschläge für eine Baufinanzierung mit wenig oder ohne Eigenkapital. Wer etwas mehr Geld einsetzt, spart oft viele Tausend Euro Zinsen.
Eigenkapital wird immer knapper
Die gestiegenen Immobilienpreise werden für Haus- und Wohnungskäufer immer mehr zum Problem. Das Eigenkapital reicht vor allem bei Jüngeren hinten und vorne nicht, um 20 Prozent des Kaufpreises und zusätzlich alle Nebenkosten zu zahlen – ein Vorgehen, das bis heute als Standard für eine solide Finanzierung gilt. Bei vielen Kaufinteressenten und -interessentinnen geht das ganze Eigenkapital bereits für Grunderwerbsteuer, Makler und Notar drauf.
Wegen des niedrigen Zinsniveaus ist eine Finanzierung bis zu 100 Prozent des Kaufpreises heute aber durchaus möglich. Die meisten Banken spielen mit. Kreditnehmer gehen damit aber ein höheres Risiko ein und werden kräftig zur Kasse gebeten.
Unser Rat
- Nebenkosten.
- Lassen Sie sich nicht auf eine Immobilienfinanzierung ganz ohne Eigenkapital ein. Zumindest die Kaufnebenkosten sollten Sie aus eigenen Mitteln zahlen können.
- Vollfinanzierung.
- Nur wenn Sie ein gutes und gesichertes Einkommen haben, sollten Sie sich auf eine Finanzierung des vollen Kaufpreises einlassen. Die Monatsrate sollte 30 bis 40 Prozent Ihres Nettoeinkommens nicht übersteigen.
- Vergleich.
- Bei Finanzierungen mit wenig Eigenkapital sind die Zinsunterschiede zwischen den Banken besonders hoch. Holen Sie sich deshalb immer mehrere Kreditangebote ein.
- Eigenmittel mobilisieren.
- Fragen Sie die Banken stets, wie viel mehr Eigenkapital Sie einsetzen müssen, um einen besseren Zinssatz zu bekommen. Oft reichen dafür schon wenige Tausend Euro, die Sie vielleicht noch einbringen können. Wie viel Zinsen Sie bei Ihrer Finanzierung sparen können, ermittelt unser Grenzzinsrechner.
- Immobilienfinanzierung.
- Sie suchen einen günstigen Baukredit? Dabei hilft unser monatlicher Zinsvergleich und eine Anleitung in zwölf Schritten.
Hohe Zinsaufschläge für Vollfinanzierung
Je geringer das Eigenkapital, desto höher der Zinssatz, den Banken für ihre Kredite verlangen. Wer mehr als 90 Prozent des Kaufpreises auf Pump finanziert, zahlt bei vielen Instituten einen um 0,5 bis über 1 Prozentpunkt höheren Zinssatz als für eine 80-Prozent-Finanzierung. Das zeigt unsere Tabelle Zinsaufschläge. Außerdem wird eine bis zu 60 Prozent höhere Monatsrate fällig.
Hohe Wohnkosten bei Kauf in Großstädten
Für Käufer mit wenig Eigenkapital bedeutet das vor allem in Großstädten, dass sie nach dem Kauf oft mehrere Hundert Euro im Monat mehr fürs Wohnen ausgeben müssen als für eine vergleichbare Mietwohnung. Das kann sich nicht jeder leisten.
Je knapper das Eigenkapital, desto wichtiger wird ein gutes und sicheres Einkommen. Das sollte ausreichen, um neben den Zinsen mindestens 3 Prozent des Kredits im Jahr zu tilgen. So wird das fehlende Eigenkapital durch die Tilgung zügig nachgespart.
Hauskauf ohne Eigenkapital ist riskant
Eigenkapital ist ein wichtiger Sicherheitspuffer, der vor Überschuldung im Fall eines Notverkaufs schützt. Eine Finanzierung voll auf Pump ist deshalb auch in Zeiten niedriger Zinsen eine heikle Angelegenheit. Falls die Immobilie nach einigen Jahren wieder verkauft werden muss, kann es bei knappem Eigenkapital schnell passieren, dass der Verkaufserlös nicht zur Schuldentilgung reicht. Es besteht ein hohes Risiko beim Hauskauf mit wenig Eigenkapital.
Zinsen lange festschreiben
Besonders wichtig ist bei einer hohen Kreditfinanzierung eine lange Zinsbindung. Die Zinsen für Immobilienkredite werden nicht ewig so niedrig bleiben wie heute. Wenn die Zinsbindung bereits nach fünf oder zehn Jahren ausläuft, sind die Kreditschulden in der Regel noch so hoch, dass die Monatsraten nach einer deutlichen Zinserhöhung kaum noch bezahlbar wären.
Deshalb gilt es, den Zinssatz mindestens solange festzuschreiben, bis die Hälfte der Darlehenssumme getilgt ist. Das erfordert meist eine Zinsbindung von 15 oder sogar 20 Jahren.
Zinsen wie beim Dispokredit
Vielen Immobilienkäufern ist gar nicht bewusst, dass ihnen ein Mangel an Eigenkapital teuer zu stehen kommt. Unsere Berechnungen zeigen: Auf den Kreditanteil, der 90 Prozent des Kaufpreises übersteigt, zahlen sie mitunter Zinsen wie bei einem Dispokredit.
Beispiel. Hier eine vereinfachte Rechnung für den Kauf einer 400 000 Euro teuren Immobilie in Berlin: Die Commerzbank verlangt für einen Kredit von 360 000 Euro – 90 Prozent des Kaufpreises – einen Sollzinssatz von 1,41 Prozent bei einer Zinsbindung von 15 Jahren (Stand: 12. Oktober 2021). Das sind im ersten Jahr 5 076 Euro Zinsen. Für einen 380 000-Euro-Kredit – entspricht 95 Prozent des Kaufpreises – steigen der Zinssatz auf 1,85 Prozent und die Jahreszinsen auf 7 030 Euro. Für nur 20 000 Euro mehr Kredit verlangt die Bank satte 1 954 Euro mehr Zinsen im Jahr. Das entspricht einem Zinssatz von 9,77 Prozent.
So teuer sind die letzten 20 000 Euro
Die Käuferin einer 400 000 Euro teuren Wohnung nimmt einen Kredit mit 15 Jahren Zinsbindung auf. Die Grafik zeigt die Zinssätze, die auf die letzten 20 000 Euro entfallen. Beispiel: Finanziert sie 100 Prozent des Kaufpreises, zahlt sie bei der ING auf den Kreditanteil von 20 000 Euro, der 95 Prozent übersteigt, 7,77 Prozent.

Berechnet anhand der Zinssätze für das Gesamtdarlehen in der Tabelle Zinsaufschläge. Stand: 12. Oktober 2021
Zinssatz springt deutlich nach oben
Banken kalkulieren ihre Zinsaufschläge sehr unterschiedlich. Das gilt nicht nur für die Höhe der Aufschläge, sondern auch für die Anzahl und den Abstand der Stufen, ab denen der Kreditzinssatz steigt. Doch eine Tendenz ist eindeutig: Sobald der Kredit 90 Prozent des Kaufpreises übersteigt, springt der Zinssatz bei 11 von 13 Banken in unserer Stichprobe deutlich nach oben. Das zeigt unsere Tabelle Zinsaufschläge. Sechs dieser Banken verlangen einen zusätzlichen Aufschlag, wenn der Kredit 95 Prozent des Kaufpreises übersteigt.
Meist lohnt es sich daher, wenigstens so viel Eigenkapital zu mobilisieren, um den Kredit auf die 90- oder die 95-Prozent-Marke zu drücken. Welche Möglichkeiten es dafür gibt, zeigt die Übersicht über mögliche Geldquellen.
Sparen durch mehr Eigenkapital
Die Grafik unten zeigt das enorme Sparpotenzial. Im Beispiel setzt der Kreditnehmer 10 000 Euro mehr Eigenkapital ein als zunächst geplant und senkt damit die Kreditsumme auf 90 Prozent des Kaufpreises. Ergebnis: Bei 8 von 13 Banken beträgt die Zinsersparnis während der 15-jährigen Zinsbindung 12 300 bis 31 800 Euro. In Prozent heißt das: Die 10 000 Euro Eigenkapital bringen 5,5 bis 10,0 Prozent Rendite im Jahr – absolut sicher, steuerfrei und 15 Jahre lang.
So viel bringen 10 000 Euro mehr Eigenkapital
Ein Käufer zahlt 400 000 für seine Immobilie. Die Grafik zeigt, wie viel Zinsen er spart, wenn er durch den Einsatz von 10 000 Euro mehr Eigenkapital nur 360 000 statt 370 000 Euro Kredit aufnimmt. Beispiel: Das zusätzliche Eigenkapital bringt bei der Allianz bis zum Ende der 15-jährigen Zinsbindung eine Zinsersparnis von 31 819 Euro. Das entspricht einer Rendite von 10 Prozent.

Berechnung anhand Zinsangaben der Banken im Internet (Tabelle Zinsaufschläge). Stand: 12. Oktober 2021
Kombination mit KfW-Darlehen
Für Immobilienkäufer mit wenig Eigenkapital kann es sich lohnen, einen Anteil bis zu 100 000 Euro mit einem Kredit aus dem Wohneigentumsprogramm der staatlichen KfW-Bank zu finanzieren. Diesen Kredit kann jeder für den Bau oder Kauf einer selbst genutzten Immobilie bekommen.
Für eine 80-Prozent-Finanzierung ist das KfW-Darlehen derzeit nicht besonders günstig. Das ändert sich aber, wenn Kunden 90 bis 100 Prozent des Kaufpreises brauchen. Dann wird der Bankkredit meist deutlich teurer, der KfW-Zinssatz aber bleibt gleich. Eine Vollfinanzierung ist daher mit KfW-Kredit oft günstiger als ohne. Mitunter bieten Banken das eigene Darlehen in Kombination mit einem KfW-Darlehen zu einem niedrigeren Zinssatz an.
Den KfW-Kredit gibt es allerdings nur mit längstens zehn Jahren Zinsbindung. Um das Zinserhöhungsrisiko zu begrenzen, sollte er nur mit einem Bankkredit mit deutlich längerer Zinsbindung kombiniert werden.
Rechner. Wie viel Zinsen Sie mit etwas mehr Eigenkapital sparen, ermittelt unser Grenzzinsrechner.
Aktuelle Zinsen. Monatlich aktualisierte Zinssätze für Immobilienkredite, die 60, 80 und 90 Prozent des Kaufpreises abdecken (mit 10, 15 und 20 Jahren Zinsbindung) finden Sie in unserem Hypothekenzinsvergleich.
-
- Mit unserem Rechner können Sie ermitteln, wie viel Kredit Sie für Ihr Haus aufnehmen können und wie viel Ihr Haus oder Ihre Wohnung höchstens kosten darf.
-
- Das passende Finanzierungskonzept ist beim Immobilienkauf wichtiger als niedrige Zinsen. Lesen Sie dieses kostenlose Special, bevor es mit der Baufinanzierung losgeht!
-
- Familien mit Kindern, die bis Ende März 2021 den notariellen Kaufvertrag abgeschlossen oder ihre Baugenehmigung erhalten haben, können nach ihrem Einzug ins Eigenheim...
Diskutieren Sie mit
Nur registrierte Nutzer können Kommentare verfassen. Bitte melden Sie sich an. Individuelle Fragen richten Sie bitte an den Leserservice.
Nutzerkommentare können sich auf einen früheren Stand oder einen älteren Test beziehen.
Kommentar vom Administrator gelöscht. Grund: Schleichwerbung
Verstehe nicht, dass die Ing (dort habe ich meine Baufinanzierung), in Ihrem Test nur sehr eingeschränkt aufgeführt wird.
Durch eine Finanzberatung wurde für mich die Ing mit den besten Konditinen ausgewählt.
Als Baufinanzierungsvermittler kann ich den Aussagen nicht komplett zustimmen! Es ist durchaus möglich und bei uns auch tägliche Praxis mehrere Bausteine zu nutzen. So hat der Kunde einen Großteil zu günstigen Konditionen inklusive Förderkredite und einen weiteren Teil (BeleihungsAuslauf ab z.B. 70% bis in den mittlerweile üblichen Blankoanteil von 50-100.000€, in Ausnahmefällen auch mehr) zu etwas höheren Konditionen. Als guter Vermittler kann man seinem Kunden dann trotz mehrerer Bausteine einen Gesamteffektivzins ausweisen damit der Kunde das Angebot fair vergleichen kann. Wer sich nur 1 Darlehen für die gesamte Summe bei wenig Eigenkapital nimmt zahlt definitiv drauf!
Der Rat ist gut gemeint, aber um unter die Schwellen zu kommen wird doch ein erheblicher Betrag gebraucht, den man sich so lieber nicht von Freunden leihen sollte. Bei Kauf- oder Baupreisen von 400.000€ aufwärts sind die 20% Eigenkapitel + Einmalkosten schnell 100.000€ und mehr. Durch reines Sparen ist das bis zu einem Alter von 40 Jahren nur noch schwer alleine zu erreichen (und wenn man älter als 40 wird, wird der Kredit vor der Rente unter Umständen nicht mehr abbezahlt).
Hier zeigt sich leider immer mehr, dass es zum Großteil davon abhängt, ob einen die Eltern in dieser Größenordnung unterstützen können oder eben nicht. Mal wieder spielt die (gesellschaftlche) Herkunft der Eltern in Deutschland die maßgebliche Rolle.
Man muß sich allerdings fragen, wer zusätzlich zu seiner Miete 30000 € sparen kann, zumal es nirgends Guthabenzinsen gibt. Außerdem dürfte ein vergleichbares Objekt in Ballungszentren bereits nach einem Jahr um diesen Betrag im Preis gestiegen sein.
Da muss man schon solvente Eltern haben.