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Mitunter reicht schon etwas mehr Eigenkapital, um bei der Finanzierung hohe Zinsaufschläge zu vermeiden und viele Tausend Euro Zinsen zu sparen.
So niedrig wie heute waren die Zinsen für Immobilienkredite noch nie. Selbst Kredite mit 20 Jahren Zinsbindung bieten günstige Banken schon ab Zinssätzen um 1,5 Prozent an. Die Kreditexperten der Stiftung Warentest erklären, warum es auch in Zeiten niedriger Zinsen hoch rentabel sein kann, möglichst viel Eigenkapital für die eigenen vier Wände einzusetzen. Unser Rechenbeispiel zeigt: Schon niedrige fünfstellige Beträge können große Auswirkungen auf Ihre Finanzierung haben.
Wer mehr Kredit aufnimmt als nötig, bleibt flüssig ...
Weil Baugeld so billig ist, scheint es gar nicht mehr so wichtig zu sein, viel Eigenkapital für die eigenen vier Wände einzusetzen. Wenn ihr Einkommen stimmt, bekommen Haus- und Wohnungskäufer auch einen Kredit bis zum vollen Kaufpreis. Dann müssen sie nur noch die Kaufnebenkosten mit vorhandenem Geld bezahlen. Es hat durchaus Vorteile, einen Teil seiner verfügbaren Mittel zu behalten, statt es auf Jahrzehnte hinaus in der Immobilie zu binden. Kreditnehmer bleiben so flüssig für unvorhergesehene Ausgaben. Und sie können sich außer der Immobilie noch andere Wünsche erfüllen.
... muss dafür aber tief in die Tasche greifen
Wer weniger Eigenkapital einsetzt als möglich, zahlt dafür allerdings einen hohen Preis. Der Zinssatz für das gesamte Darlehen verschleiert die Tatsache, dass Immobilienkäufer gerade für den Finanzierungsanteil oberhalb von 80 oder 90 Prozent des Kaufpreises oft mehr als doppelt so viel zahlen müssen – bis hin zu Zinssätzen im Dispobereich.
Unser Rat
Eigenkapital. Setzen Sie für die Finanzierung Ihrer Immobilie bis auf eine Sicherheitsreserve möglichst viel Eigenkapital ein. Finanzieren Sie nicht mehr als 80 bis maximal 90 Prozent des Kaufpreises auf Kredit, um hohe ZinsaufschIäge zu vermeiden.
Kreditangebot. Wie viel mehr Eigenkapital als geplant müssten Sie aufbringen, um einen besseren Zinssatz zu bekommen? Fragen Sie alle Banken und Vermittler, bei denen Sie Angebote einholen. Vielleicht können Sie noch Reserven anzapfen oder das nötige Geld günstig über ein Arbeitgeber- oder Verwandtendarlehen bekommen. Sie können auch Kapital aus einem Riester-Vertrag einsetzen.
Internetrechner. Wie hoch die Zinsersparnis ausfällt, die Sie mit mehr Eigenkapital erzielen, ermittelt unser kostenloser Grenzzinsrechner.
Zinssatz steigt mit der Beleihung
Banken staffeln ihre Zinssätze nach dem „Beleihungsauslauf“. Das ist der Anteil des Kredits am Immobilienwert. Topzinsen gelten meist nur für Kredite bis zu 50 oder 60 Prozent des Kaufpreises. Wer damit nicht auskommt, zahlt einen Aufschlag – nicht nur auf den zusätzlichen Kreditbetrag, sondern auf das gesamte Darlehen.
Hohe Zinsaufschläge
Typische Zinssätze für Kredite mit 15 Jahren Zinsbindung und 3 Prozent Tilgung für den Kauf einer selbst genutzten Wohnung in Berlin zum Preis von 300 000 Euro.
1) In Stufen von 5 Prozent. Stand: 14. Mai 2019
Unsere Grafik „Hohe Zinsaufschläge“ zeigt typische Beispiele: Bis zu einer 80-Prozent-Finanzierung steigt der Zinssatz nur langsam. Doch sobald der Kredit die 80-Prozent-Marke erreicht oder überschreitet, schießt der Zinssatz steil nach oben. Besonders teuer wird es, wenn sich Kreditnehmer mehr als 90 Prozent des Kaufpreises von der Bank leihen. Der Zinssatz für eine Vollfinanzierung liegt mindestens einen halben, mitunter sogar einen vollen Prozentpunkt über dem Bestzinssatz der Bank.
Zinsen im Dispobereich
Ob ein Kunde beispielsweise 10 000 oder 30 000 Euro mehr Eigenkapital einsetzt oder nicht, kann die Finanzierungskosten daher enorm beeinflussen.
Beispiel: Ein Ehepaar finanziert den Kauf einer Wohnung für 300 000 Euro bei der Postbank. Die Zinsbindung soll 15 Jahre, die Tilgung 3 Prozent betragen. Bei einer Kreditsumme von 270 000 Euro (90 Prozent des Kaufpreises) verlangt die Bank einen Zinssatz von 1,75 Prozent. Finanziert das Paar den Kaufpreis voll auf Kredit, springt der Zinssatz auf 2,41 Prozent (alle Zinssätze Stand 14. Mai 2019).
Für die Vollfinanzierung erhöht sich die Kreditsumme nur um 30 000 Euro. Doch dafür kassiert die Postbank in den kommenden 15 Jahren rund 27 500 Euro Zinsen zusätzlich. Dadurch steigen die Kreditkosten im Vergleich zur 90-Prozent-Finanzierung um mehr als 50 Prozent.
Für die letzten 30 000 Euro zahlt das Paar daher keineswegs nur 2,41 Prozent Zinsen im Jahr. Tatsächlich sind es 8,81 Prozent. So viel verlangt die Postbank nicht einmal für den Dispokredit auf ihrem Girokonto „Extra Plus“.
Auch andere Banken lassen sich Vollfinanzierungen fürstlich bezahlen. Zinssätze von 6 Prozent und höher für den Kreditanteil von 90 bis 100 Prozent des Kaufpreises ermittelten wir Mitte Mai 2019 beispielsweise auch für Allianz, Commerzbank, Deutsche Bank, Gladbacher Bank, ING und Berliner Volksbank.
So viel kosten die letzten 30 000 Euro
Der Käufer einer 300 000 Euro teuren Wohnung nimmt ein Darlehen mit 15 Jahren Zinsbindung auf. Die Grafik zeigt die Zinssätze, die er für die letzten 30 000 Euro zahlen muss (Berechnet anhand der Zinssätze für das Gesamtdarlehen). Lesebeispiel: Finanziert er 100 Prozent des Kaufpreises, zahlt er bei der ING 6,13 Prozent für den Kreditanteil, der 90 Prozent übersteigt.
1) Zinssenkung ab 200 000 Euro Kreditsumme (hier 67 Prozent des Kaufpreises). Stand: 14. Mai 2019
Eigenkapitaleinsatz hoch rentabel
Für einen Beleihungsauslauf unter 90 Prozent fallen die Zinsaufschläge der Banken geringer aus. Das Sparpotenzial durch den Einsatz von mehr Eigenkapital bleibt aber hoch. Zum Beispiel bei der Berliner Sparkasse. Beträgt der Kaufpreis der Immobilie 300 000 Euro und die Kreditsumme 255 000 Euro (85 Prozent des Kaufpreises), verlangt sie für ein Darlehen mit 15 Jahren Zinsbindung und 3 Prozent Tilgung einen Zinssatz von 1,85 Prozent. Bei 15 000 Euro mehr Eigenkapital sinkt die Kreditsumme auf 240 000 Euro (80 Prozent) und der Zinssatz auf 1,60 Prozent. Käufer sparen 9 750 Euro Zinsen. Umgerechnet bringt der Einsatz von 15 000 Euro mehr Eigenkapital eine garantierte Rendite von 6,24 Prozent – 15 Jahre lang und steuerfrei.
Eigenkapital mobilisieren
Die Stufen, ab denen ein Darlehen teurer wird, fallen bei den Banken sehr unterschiedlich aus. Das Gleiche gilt für die Höhe der Zinsaufschläge. Es lohnt sich aber fast immer, bis auf eine Sicherheitsreserve so viel Eigenkapital wie möglich zu mobilisieren. Das gilt besonders, wenn der Kredit damit unter die kritische Marke von 80 oder 90 Prozent des Kaufpreises gedrückt wird. Mitunter reichen dafür schon wenige Tausend Euro, die Kreditnehmer selbst aufbringen oder sich günstig von Freunden oder Verwandten leihen.
Nach Mengenrabatten fragen
Doch keine Regel ohne Ausnahme. Unabhängig vom Beleihungsauslauf geben viele Banken ab einer Kreditsumme von beispielsweise 200 000 Euro einen Rabatt. Es kann sich sogar lohnen, mehr Kredit aufzunehmen als nötig. Wer zum Beispiel 195 000 Euro Kredit braucht, nimmt bei der Postbank besser 200 000 Euro auf. Dadurch sinkt der Zinssatz für unseren Beispielkredit mit 15 Jahren Zinsbindung von 1,65 auf 1,50 Prozent (siehe Grafik Hohe Zinsaufschläge). Zinsersparnis: rund 2 500 Euro. Beim Bankgespräch sollten Kunden also auch nach Mengenrabatten fragen.
Tipp: Auf unserer Themenseite Immobilienkredite finden Sie viele weitere Informationen, Tests und Tipps für Ihre Baufinanzierung.
