Baufinanzierung Eigen­kapital einsetzen – je mehr, desto besser!

Wer mehr Kredit aufnimmt als nötig, bleibt flüssig ...

Weil Baugeld so billig ist, scheint es gar nicht mehr so wichtig zu sein, viel Eigen­kapital für die eigenen vier Wände einzusetzen. Wenn ihr Einkommen stimmt, bekommen Haus- und Wohnungs­käufer auch einen Kredit bis zum vollen Kauf­preis. Dann müssen sie nur noch die Kauf­neben­kosten mit vorhandenem Geld bezahlen. Es hat durch­aus Vorteile, einen Teil seiner verfügbaren Mittel zu behalten, statt es auf Jahr­zehnte hinaus in der Immobilie zu binden. Kreditnehmer bleiben so flüssig für unvor­hergesehene Ausgaben. Und sie können sich außer der Immobilie noch andere Wünsche erfüllen.

... muss dafür aber tief in die Tasche greifen

Wer weniger Eigen­kapital einsetzt als möglich, zahlt dafür allerdings einen hohen Preis. Der Zins­satz für das gesamte Darlehen verschleiert die Tatsache, dass Immobilienkäufer gerade für den Finanzierungs­anteil ober­halb von 80 oder 90 Prozent des Kauf­preises oft mehr als doppelt so viel zahlen müssen – bis hin zu Zins­sätzen im Dispobereich.

Zins­satz steigt mit der Beleihung

Banken staffeln ihre Zins­sätze nach dem „Beleihungs­auslauf“. Das ist der Anteil des Kredits am Immobilien­wert. Topzinsen gelten meist nur für Kredite bis zu 50 oder 60 Prozent des Kauf­preises. Wer damit nicht auskommt, zahlt einen Aufschlag – nicht nur auf den zusätzlichen Kredit­betrag, sondern auf das gesamte Darlehen.

Hohe Zins­aufschläge

Typische Zins­sätze für Kredite mit 15 Jahren Zins­bindung und 3 Prozent Tilgung für den Kauf einer selbst genutzten Wohnung in Berlin zum Preis von 300 000 Euro.

Unsere Grafik „Hohe Zins­aufschläge“ zeigt typische Beispiele: Bis zu einer 80-Prozent-Finanzierung steigt der Zins­satz nur lang­sam. Doch sobald der Kredit die 80-Prozent-Marke erreicht oder über­schreitet, schießt der Zins­satz steil nach oben. Besonders teuer wird es, wenn sich Kreditnehmer mehr als 90 Prozent des Kauf­preises von der Bank leihen. Der Zins­satz für eine Voll­finanzierung liegt mindestens einen halben, mitunter sogar einen vollen Prozent­punkt über dem Bestzins­satz der Bank.

Zinsen im Dispobereich

Ob ein Kunde beispiels­weise 10 000 oder 30 000 Euro mehr Eigen­kapital einsetzt oder nicht, kann die Finanzierungs­kosten daher enorm beein­flussen.

Beispiel: Ein Ehepaar finanziert den Kauf einer Wohnung für 300 000 Euro bei der Post­bank. Die Zins­bindung soll 15 Jahre, die Tilgung 3 Prozent betragen. Bei einer Kreditsumme von 270 000 Euro (90 Prozent des Kauf­preises) verlangt die Bank einen Zins­satz von 1,75 Prozent. Finanziert das Paar den Kauf­preis voll auf Kredit, springt der Zins­satz auf 2,41 Prozent (alle Zins­sätze Stand 14. Mai 2019).

Für die Voll­finanzierung erhöht sich die Kreditsumme nur um 30 000 Euro. Doch dafür kassiert die Post­bank in den kommenden 15 Jahren rund 27 500 Euro Zinsen zusätzlich. Dadurch steigen die Kredit­kosten im Vergleich zur 90-Prozent-Finanzierung um mehr als 50 Prozent.

Für die letzten 30 000 Euro zahlt das Paar daher keineswegs nur 2,41 Prozent Zinsen im Jahr. Tatsäch­lich sind es 8,81 Prozent. So viel verlangt die Post­bank nicht einmal für den Dispokredit auf ihrem Giro­konto „Extra Plus“.

Auch andere Banken lassen sich Voll­finanzierungen fürst­lich bezahlen. Zins­sätze von 6 Prozent und höher für den Kredit­anteil von 90 bis 100 Prozent des Kauf­preises ermittelten wir Mitte Mai 2019 beispiels­weise auch für Allianz, Commerz­bank, Deutsche Bank, Gladbacher Bank, ING und Berliner Volks­bank.

So viel kosten die letzten 30 000 Euro

Der Käufer einer 300 000 Euro teuren Wohnung nimmt ein Darlehen mit 15 Jahren Zins­bindung auf. Die Grafik zeigt die Zins­sätze, die er für die letzten 30 000 Euro zahlen muss (Berechnet anhand der Zins­sätze für das Gesamt­darlehen). Lesebei­spiel: Finanziert er 100 Prozent des Kauf­preises, zahlt er bei der ING 6,13 Prozent für den Kredit­anteil, der 90 Prozent über­steigt.

Eigen­kapital­einsatz hoch rentabel

Für einen Beleihungs­auslauf unter 90 Prozent fallen die Zins­aufschläge der Banken geringer aus. Das Spar­potenzial durch den Einsatz von mehr Eigen­kapital bleibt aber hoch. Zum Beispiel bei der Berliner Sparkasse. Beträgt der Kauf­preis der Immobilie 300 000 Euro und die Kreditsumme 255 000 Euro (85 Prozent des Kauf­preises), verlangt sie für ein Darlehen mit 15 Jahren Zins­bindung und 3 Prozent Tilgung einen Zins­satz von 1,85 Prozent. Bei 15 000 Euro mehr Eigen­kapital sinkt die Kreditsumme auf 240 000 Euro (80 Prozent) und der Zins­satz auf 1,60 Prozent. Käufer sparen 9 750 Euro Zinsen. Umge­rechnet bringt der Einsatz von 15 000 Euro mehr Eigen­kapital eine garan­tierte Rendite von 6,24 Prozent – 15 Jahre lang und steuerfrei.

Eigen­kapital mobilisieren

Die Stufen, ab denen ein Darlehen teurer wird, fallen bei den Banken sehr unterschiedlich aus. Das Gleiche gilt für die Höhe der Zins­aufschläge. Es lohnt sich aber fast immer, bis auf eine Sicher­heits­reserve so viel Eigen­kapital wie möglich zu mobilisieren. Das gilt besonders, wenn der Kredit damit unter die kritische Marke von 80 oder 90 Prozent des Kauf­preises gedrückt wird. Mitunter reichen dafür schon wenige Tausend Euro, die Kreditnehmer selbst aufbringen oder sich günstig von Freunden oder Verwandten leihen.

Nach Mengenrabatten fragen

Doch keine Regel ohne Ausnahme. Unabhängig vom Beleihungs­auslauf geben viele Banken ab einer Kreditsumme von beispiels­weise 200 000 Euro einen Rabatt. Es kann sich sogar lohnen, mehr Kredit aufzunehmen als nötig. Wer zum Beispiel 195 000 Euro Kredit braucht, nimmt bei der Post­bank besser 200 000 Euro auf. Dadurch sinkt der Zins­satz für unseren Beispiel­kredit mit 15 Jahren Zins­bindung von 1,65 auf 1,50 Prozent (siehe Grafik Hohe Zins­aufschläge). Zins­ersparnis: rund 2 500 Euro. Beim Bank­gespräch sollten Kunden also auch nach Mengenrabatten fragen.

Tipp: Auf unserer Themenseite Immobilienkredite finden Sie viele weitere Informationen, Tests und Tipps für Ihre Baufinanzierung.