Immobilien - Wie Finanz­ämter den Verkehrs­wert ermitteln

Wert­ermitt­lung. Bei Schenkung und Erbschaft von Immobilien wird das Finanz­amt aktiv.

Steigende Immobilien­preise können sich nach­teilig auf Schenkung- oder Erbschaft­steuer auswirken. Die richtet sich nach dem Verkehrs­wert, den das Finanz­amt ermittelt.

Erbschaft­steuer hängt vom Verkehrs­wert ab

Bei einer Schenkung oder Erbschaft geht Vermögen ohne Gegen­leistung vom einen auf den anderen über. Das heißt aber noch lange nicht, dass der Begüns­tigte nicht dennoch zahlen muss. Es könnte Schenkung- oder Erbschaft­steuer fällig werden, die ans Finanz­amt fließt. Ob sie zu zahlen ist, hängt vom Wert der Schenkung oder Erbschaft ab. Bei Immobilien ist der Verkehrs­wert maßgeblich.

Den Verkehrs­wert ermittelt das Finanz­amt in „typisierenden Massen­verfahren“ vom Schreibtisch aus, also nicht individuell – auch wenn es bei der Bewertung von Haus und Hof entscheidend darauf ankommt, wie sie beschaffen sind. Auch bei unbe­bautem Grund und Boden kommt es zu einer Grundstücks­bewertung durch das Finanz­amt. Eine Besichtigung des Objekts findet dabei in der Regel nicht statt.

Immobilien - Wie Finanz­ämter den Verkehrs­wert ermitteln

Tipp: Ausführ­liche Infos zu den Themen Testament, Erbschaft und Schenkung im Zusammen­hang mit einer Immobilie finden Sie in unserem Ratgeber Immobilien verschenken und vererben. Er hat 176 Seiten und ist für 19,90 Euro (E-Book: 14,99 Euro) im test.de-Shop erhältlich. Unter anderem gehen wir auch auf den Sonderfall Auslands­immobilie ein.

Frei­beträge schützen vor Erbschaft­steuer

Für Begüns­tigte ist der Wert eines Geschenks oder einer Erbschaft von großer Bedeutung. Denn Schenkung- oder Erbschaft­steuer wird nicht zwangs­läufig fällig, sondern nur dann, wenn das hinzugekommene Vermögen den Frei­betrag des Beschenkten oder Erben über­schreitet. Die Frei­beträge richten sich nach dem Nähe­verhältnis zum Schenker oder Verstorbenen.

Dem Ehepartner oder einge­tragenen Lebens­partner steht ein Frei­betrag von 500 000 Euro zu, bei den eigenen Kindern sind es 400 000 Euro. Freunde haben einen deutlich nied­rigeren Frei­betrag von 20 000 Euro. Der gilt auch für unver­heiratete Partner. Bleibt die Immobilie inner­halb der Familie, ist eine gänzlich steuerfreie Übertragung möglich.

Tipp: Mehr zum Thema in unserem Special Erbschaftssteuer: Freibeträge nutzen, Steuer sparen. Siehe auch unsere Tabellen zu den persönlichen Freibeträgen und den Steuersätzen bei Schenkung- und Erbschaft­steuer.

Unser Rat

Mitteilungs­pflicht. Unter­richten Sie das Finanz­amt inner­halb von drei Monaten, wenn Sie eine Schenkung erhalten oder eine Erbschaft gemacht haben. Bei Schenkungen trifft diese Pflicht auch die schenkende Person. Das Finanz­amt wird auto­matisch verständigt, wenn es ein notarielles oder gericht­lich eröff­netes Testament gibt, aus dem sich das Verhältnis zwischen dem Verstorbenen und den Erben ergibt. Das gilt auch, wenn eine Schenkung gericht­lich oder notariell beur­kundet wird.

Gutachten. Der vom Finanz­amt ermittelte Wert ist nicht immer zutreffend. Im Zweifels­fall können Sie einen öffent­lich bestellten und vereidigten Sach­verständigen beauftragen – bevor das Amt tätig wird und danach. Kosten: mindestens 1 500 Euro. Rechnen Sie aus, ob sich das im Hinblick auf die steuerlichen Auswirkungen lohnt. Ist der vom Finanz­amt ermittelte Verkehrs­wert zwar zu hoch, bleibt aber unter­halb des Frei­betrages, hat er keine Auswirkungen auf die Steuer und muss deshalb auch nicht unbe­dingt mithilfe eines Gutachtens widerlegt werden.

Finanz­amt ermittelt Verkehrs­wert

Im Regelfall stellt das Finanz­amt den Verkehrs­wert einer Immobilie fest, obwohl jeder Eigentümer die Möglich­keit hat, einen Gutachter zu beauftragen. Zu finden sind diese zum Beispiel über die Industrie- und Handels­kammer, die ein bundesweites Sachverständigenverzeichnis führt. Bei der Wert­ermitt­lung von Immobilien ist – wie bei anderen Vermögens­gegen­ständen auch – der gemeine Wert maßgeblich. Das ist der Wert, der sich bei einem ordnungs­gemäßen Verkauf erzielen ließe, also der sogenannte Verkehrs­wert. Stichtag für die Bewertung ist bei Schenkungen von Immobilien der Tag der Eintragung ins Grund­buch, bei einer Erbschaft der Todes­tag.

Bewertungs­verfahren des Finanz­amts im Über­blick

Um den Verkehrs­wert von Immobilien zu ermitteln, nutzt das Finanz­amt drei Bewertungsverfahren: das Vergleichs­wert­verfahren, das Ertrags­wert­verfahren und das Sach­wert­verfahren. Welches zur Anwendung kommt, hängt von der Art der Immobilie und den verfügbaren Daten ab.

Vergleichs­wert­verfahren. Es wird zum Beispiel bei Eigentums­wohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet. Der Vergleichs­wert orientiert sich an Kauf­preisen, die beim Verkauf ähnlicher Immobilien und Grund­stücke erzielt wurden. Dabei werden zum Beispiel Grundstücks­größe, geografische Lage, Baujahr, Wohn­fläche und Ausstattung berück­sichtigt. Das Verfahren gilt als zuver­lässige Bewertungs­methode.

Ertrags­wert­verfahren. Beim Ertrags­wert­verfahren stehen die Erträge, die wirt­schaftliche Restnut­zungs­dauer und der Boden­wert im Vordergrund. Es kommt für rendite­orientierte Immobilien­arten zur Anwendung, etwa für Mehr­familien- sowie Geschäfts­häuser und Gewerbeimmobilien.

Sach­wert­verfahren. Beim Sach­wert­verfahren sind Substanz­wert und Boden­wert ausschlag­gebend. Es wird für Immobilien einge­setzt, bei denen die Eigennut­zung im Vordergrund steht und bei denen Vergleichs­werte oder übliche Mieten nicht vorliegen, zum Beispiel, weil sie in ländlichen Gebieten liegen oder außergewöhnlich sind, wie Villen oder Burgen.

Beim Ertrags­wert­verfahren und beim Sach­wert­verfahren ist die Markt­anpassung an den lokalen Immobilienmarkt bedeut­sam – nicht immer stehen den Finanz­ämtern diese Markt­daten zur Verfügung.

Steuer­vorteile für vermietete Objekte

Vermietete Immobilien werden bei der Berechnung von Schenkung- oder Erbschaft­steuer nur mit 90 Prozent des ermittelten Verkehrs­werts berück­sichtigt. Die übrigen 10 Prozent können steuerfrei verschenkt oder vererbt werden. Die Steuerbefreiung gilt nicht nur für Mehr­familien­häuser, sondern auch für vermietete Ein- und Zweifamilienhäuser sowie vermietete Eigentums­wohnungen.

Weiterer Steuer­vorteil: Fällt auf vermietete Immobilien Schenkung- oder Erbschaft­steuer an, kann diese über einen Zeitraum von zehn Jahren gestundet werden, falls der neue Eigentümer das Objekt verkaufen müsste, um die Steuer begleichen zu können. Die Regel schützt vor Notverkäufen und gibt Vermietern die Möglich­keit, die Steuer nach und nach aus den Miet­einnahmen zu bezahlen.

Wert­ermitt­lung durch das Finanz­amt hat Schwächen

Die Art und Weise, wie das Finanz­amt den Verkehrs­wert bei Schenkung und Erbschaft und im übrigen auch für die Grund­erwerb­steuer ermittelt, wird durch­aus kritisch gesehen. Gleich­artige Objekte werden gruppiert und mehr oder minder einheitlich bewertet. Dabei können der Bezug zum Bewertungs­objekt und die Nähe zum Markt fehlen. In der Regel führt das zu einer Erhöhung der Bemessungs­grund­lage mit der Folge, dass Immobilien oft zu hoch bewertet werden. Dass Finanz­ämter einen zu hohen Verkehrs­wert ermitteln, gilt aber nicht zwangs­läufig und aller­orts.

Einspruch gegen Wert­ermitt­lung

Wie auch immer die Immobilie bewertet wurde – niemand muss die Fest­stellung des Finanz­amts hinnehmen. Es gibt die Möglich­keit, inner­halb eines Monats nach Zustellung Einspruch gegen den Fest­stellungs­bescheid einzulegen und ein Gutachten eines öffent­lich bestellten und vereidigten Sach­verständigen vorzulegen, das einen anderen Wert belegt. Auch der erzielte Kauf­preis gilt als Nach­weis eines geringeren Wertes, wenn es inner­halb eines Jahres nach Erbschaft oder Schenkung zu einem Verkauf kommt. Dasselbe gilt, falls die Immobilie inner­halb eines Jahres vor Stichtag gekauft wurde.

Verkehrs­wert auch wichtig bei Erbstreitig­keiten

Pflicht­teil. Der Wert einer Immobilie kann auch bei Erbstreitig­keiten eine Rolle spielen, zum Beispiel wenn ein Angehöriger enterbt wurde. Häufig wird um die Höhe des Pflicht­teils gestritten. Der beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils. Befindet sich eine Immobilie im Nach­lass, richtet sich der Anspruch auch nach deren Wert. Der Pflicht­teils­berechtigte hat ein Interesse daran, dass der Immobilie ein möglichst hoher Preis zuerkannt wird. Der Erbe, der etwas vom Nach­lass abgeben soll, möchte genau das Gegen­teil. Der Pflicht­teils­berechtigte kann ein Wert­gut­achten verlangen, das aus dem Nach­lass bezahlt wird. Hält er das Gutachten für falsch, kann er ein weiteres erstellen lassen. Einigen sich beide Parteien nicht, landet der Streit vor Gericht. Ein weiteres Gutachten klärt die Angelegenheit.

Erben­gemeinschaft. Der Wert von Immobilien wird beispiels­weise auch dann relevant, wenn es zur Erbaus­einander­setzung kommt, der Nach­lass also unter den Erben aufgeteilt werden soll. Wenn sich die Erben auf einen gemein­samen Gutachter einigen, spart das oft Ärger und Geld.

Dieser Artikel ist hilfreich. 5 Nutzer finden das hilfreich.