FAQ Airbnb & Co Wer seine Wohnung tage­weise vermieten darf

Einnahmen beim Finanz­amt angeben

Ganz wichtig: Wer seine Wohnung ganz oder teil­weise über Onlineportale vermietet, muss diese Einnahmen beim Finanz­amt angeben. Eigentümer nutzen dafür die Anlage V. Bei Vermietung von Ferien­objekten oder bei Kurz­zeit­vermietung ist zusätzlich die Anlage V-FeWo auszufüllen. Mieter, die unter­vermieten, benötigen die Anlage V-Sons­tiges.

Frei­grenze von 520 Euro pro Jahr

Einnahmen bis 520 Euro pro Jahr bleiben steuerfrei. Wer sich auf diese Vereinfachungs­regel beruft, kann im Gegen­zug keine Kosten absetzen, die ihm durch die Vermietung entstanden sind.

Rechte des Vermieters

Muss ich als Mieter meinen Vermieter um Erlaubnis fragen?

Ja, für eine Vermietung Ihrer Wohnung an Ferien­gäste benötigen Sie die ausdrück­liche Zustimmung Ihres Vermieters. Eine bloße Unter­vermietungs­erlaubnis, die eventuell bereits im Miet­vertrag steht, reicht für das kurz­zeitige Vermieten an beliebige Gäste nicht aus. Die tage­weise Vermietung an wechselnde Ferien­gäste ist etwas völlig anderes als eine auf Dauer, zumindest auf Monate oder Jahre, angelegte klassische Unter­vermietung, urteilte der Bundes­gerichts­hof (BGH, Az. VIII ZR 210/13).

Was steckt hinter der Entscheidung des Bundes­gerichts­hofs?

Im konkreten Fall hatte der Mieter für seine Zwei-Zimmer-Wohnung in Berlin eine Unter­vermietungs­erlaubnis seines Vermieters. Er bot seine Wohnung online tage­weise für Touristen an. Das hielt der Vermieter für vertrags­widrig und mahnte ihn ab. Nachdem das Angebot erneut im Internet abruf­bar war, kündigte er ihm. Die Richter gaben dem Vermieter recht: Der Mieter hätte nicht an Touristen vermieten dürfen, da die Über­lassung an beliebige Gäste etwas anderes sei als eine klassische Unter­vermietung.

Darf mein Vermieter kündigen, wenn ich ohne Erlaubnis vermiete?

Ja, selbst wenn Ihr Vermieter Ihnen erst einmal nur das tage- oder wochen­weise Weitervermieten an wechselnde Gäste für die Zukunft verbietet, kann er Ihnen im schlimmsten Fall kündigen: Wenn Sie ohne Zustimmung an Touristen vermieten, verhalten Sie sich vertrags­widrig und riskieren eine Kündigung, unter Umständen sogar frist­los (Land­gericht Berlin, Az. 67 S 360/14).

Droht eine Kündigung auch, wenn ich nur einmal vermietet habe?

Nein, bei einer einmaligen tagew­eisen Weitervermietung eines Zimmers über ein Onlineportal ohne Erlaubnis des Vermieters, ist der Vertrags­verstoß nicht so schwerwiegend, dass er eine Kündigung recht­fertigen würde (AG Frank­furt, Az. 33 C 2762/15 (51)).

Kann mein Vermieter seine Erlaubnis verweigern?

Der gelegentlichen Vermietung einzelner Zimmer darf Ihr Vermieter kaum wider­sprechen. Vor allem nicht, wenn sich die Vermietung im Rahmen hält. Anders ist es, wenn es dadurch zu Beein­trächtigungen für Nach­barn kommt wie Lärm oder Schmutz. Ablehnen darf Ihr Vermieter aber, wenn Sie die komplette Wohnung unter­vermieten wollen.

Wer haftet für entstandene Schäden an meiner Miet­wohnung?

Als Haupt­mieter müssen Sie gegen­über Ihrem Vermieter für alle Beschädigungen, auch für Lärmbelästigungen durch Ihre Gäste, gerade­stehen. Wieder­holte Ruhe­störungen durch lärmende oder betrunkene Gäste können in schweren Fällen zu einer Kündigung des Miet­verhält­nisses führen.

Zweck­entfremdungs­verbot

Kann eine Weitervermietung auch seitens der Stadt verboten sein?

Ja, wenn es in Ihrem Bundes­land oder Ihrer Stadt eine Bestimmung zur Zweck­entfremdung von Wohn­raum gibt. Dann kann das kurz­zeitige Vermieten der kompletten Wohnung an Touristen unzu­lässig sein. Erkundigen Sie sich, was in Ihrer Ortschaft gilt. Ansonsten können hohe Geldbußen drohen.

Was regelt ein solches Zweck­entfremdungs­verbot?

Diese Verordnungen sollen verhindern, dass bestehender Wohn­raum gewerb­lich genutzt wird. Daher verbieten vor allem Städte mit Wohnungs­knapp­heit das Vermieten von Miet­wohnungen als Geschäfts­raum oder gewerb­liche Ferien­wohnung. Daran müssen sich Haus- und Wohnungs­eigentümer und Mieter gleichermaßen halten. Privatleute, die nur ab und an vermieten und lediglich einzelne Zimmer ihrer Wohnung, fallen aber meist nicht unter das Verbot.

Sind die öffent­lichen Vorschriften über­all gleich?

Die Rege­lungen sind im Detail sehr unterschiedlich. In den meisten Städten greift das Verbot nicht, wenn die Wohnung von dem Inhaber weiter bewohnt wird, er also nur zeitlich und räumlich begrenzt vermietet.

Wo kann ich mich über die konkrete Regelung informieren?

Wenn Sie vorhaben, Ihre Wohnung im Internet häufig für kurze Zeit zur Vermietung anzu­bieten, sollten Sie sich beim jeweiligen Bezirks­amt Ihrer Stadt oder der Gemeinde­verwaltung erkundigen, ob Sie das ohne Einschränkungen dürfen.

Was passiert, wenn ich mich nicht an das Verbot halte?

Bei Verstößen, etwa der Vermietung einer Miet­wohnung als Ferien­wohnung ohne behördliche Genehmigung, drohen hohe Bußgelder von bis zu 50 000 Euro, in Berlin sogar bis 100 000 Euro. München plant eine Erhöhung des Bußgeld­rahmens auf eine halbe Million Euro. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Wohnung direkt an Ferien­gäste oder über Onlineportale vermietet wird. Vorsicht: In Berlin können Nach­barn illegale Ferien­wohnungen anonym im Internet melden.

Gibt es auch Ausnahmen vom Zweck­entfremdungs­verbot?

Ja, bei sinn­losem Leerstand durch eine Nutzungs­untersagung. Das hat der Bayerische Verwaltungs­gerichts­hof ( BayVGH, Az. 12 B 21.913, noch nicht rechts­kräftig) in einem Beschluss entschieden. Danach darf eine Stewardess aus München ihre Wohnung trotz Zweck­entfremdungs­verbot über Airbnb vermieten, wenn sie selbst beruflich unterwegs ist.

Das Zweck­entfremdungs­verbot solle verhindern, dass Wohn­raum verloren geht. Die Eigentums­wohnung der Stewardess würde jedoch nutzlos leer stehen, wenn sie diese während ihrer Dienst­reisen nicht vermieten darf. Die Stadt München müsse ihr daher die Vermietung für bis zu acht Wochen pro Jahr genehmigen, beschlossen die Ober­verwaltungs­richter in Ansbach. Die Stadt München kann aber noch beantragen, die Revision zum Bundes­verwaltungs­gericht zuzu­lassen (Az. 12 B 21.913).

Steuerliche Aspekte

Muss ich meine Einnahmen aus der Vermietung versteuern?

Grund­sätzlich müssen Sie als Eigentümer Ihre Miet­einnahmen in Ihrer Steuererklärung in der „Anlage V“ angeben. Seit 2023 kommt zusätzlich noch die Anlage V-FeWo hinzu. Mieter, die Teile ihrer Wohnung über Airbnb unter­vermieten, deklarieren ihre Einkünfte über die Anlage V-Sons­tiges (Zeile 22). Egal, ob Sie Eigentümer oder Mieter sind, als Gelegen­heits­vermieter profitieren Sie von einer Frei­grenze: Einnahmen bis zu 520 Euro im Jahr bleiben steuerfrei. In diesem Fall können Sie aber keine Kosten aus der Vermietung absetzen. Wichtig: Über­schreiten Sie die genannte Bagatell­grenze, müssen Sie alle Einnahmen voll versteuern, dürfen dafür aber Ihre Kosten gegen­rechnen.

Was muss ich genau versteuern?

Als Eigentümer tragen Sie Ihre Einnahmen auf der Vorderseite der „Anlage V“ ein. Dazu zählen neben der Zimmermiete auch Brötchengeld, Wäsche­service oder Endreinigungs­kosten. Ihre Werbungs­kosten kommen auf die Rück­seite. Hier setzen Sie neben der anteiligen Abschreibung für das Gebäude und die Einrichtung der vermieteten Räume auch anteilig angefallene Schuldzinsen sowie sämtliche Gebühren für Inserate, Vermitt­lungs­provision für Onlineportale und Reinigungs­kosten an. Sogar Geräte, wie Wäschetrockner oder Kaffee­maschine, die Sie extra für die Vermietung ange­schafft haben, können Sie absetzen. Versteuern müssen Sie nur den Über­schuss (Miet­einnahmen minus Werbungs­kosten). Haben Sie einen Verlust erzielt, winkt eine Steuererstattung.

Kann ich als Mieter meine eigene Miete gegen­rechnen?

Ja, Mieter ziehen von den erzielten Miet­einnahmen Ihre anteilige Miete plus Nebenkosten ab. Abzieh­bar sind die Kosten, die flächen- und zeit­anteilig auf die vermieteten Räume entfallen. Seit 2023 müssen Mieter Ihren Über­schuss aus der Unter­vermietung über die Zeile 22 der Anlage V-Sons­tiges extra deklarieren.

Ab wann gelte ich steuerlich als gewerb­licher Gast­geber?

Die Grenzen zwischen privater Vermietung und Gewerbe­betrieb sind fließend: Bieten Sie neben einem Zimmer, einem Brötchen- und Wäsche­service keine weiteren Dienst­leistungen an, bleiben Sie privater Vermieter (FG Berlin-Brandenburg, Az. 14 K 1355/06 B). Die Gewerbe­steuer ist erst ein Thema, wenn Sie sich mit der Kurz­zeit­vermietung ein zweites berufliches Stand­bein aufgebaut haben und Ihr Geschäfts­betrieb mit dem eines Hotels oder einer Pension vergleich­bar ist. Dann müssen Sie bei Ihrer Stadt­verwaltung ein Gewerbe anmelden. Gewerbe­steuer zahlen Sie aber auch dann erst, wenn Ihr Gewinn einen Frei­betrag von 24 500 Euro pro Jahr über­schreitet.

Bin ich bei mehr­maligem Vermieten umsatz­steuer­pflichtig?

Nein. Umsatz­steuer müssen Sie erst zahlen, wenn Ihre Miet­erlöse im ganzen Jahr mehr als 22 000 Euro betragen. Über­schreiten Ihre Einnahmen brutto diese Grenze nicht, können Sie sich als Klein­unternehmer von der Umsatz­steuer­pflicht befreien lassen. Damit zahlen Sie keine Umsatz­steuer auf Ihre Einnahmen, können aber auch keine Vorsteuer aus Rechnungen in Abzug bringen.

Merkt das Finanz­amt, wenn ich meine Einnahmen nicht angebe?

Verdientes Geld sollten Sie nicht unver­steuert einstecken, das Entdeckungs­risiko ist hoch: Die Finanz­ämter über­wachen immer stärker Verdienst­möglich­keiten im Internet, auch Online-Vermitt­lungs­portale wie Airbnb, booking.com, 9flats oder Wimdu. Auf Nach­fragen der Behörden müssen die Portale alle vermittelten Vermietungen der letzten Jahre offenlegen. Erst­mals für 2023 gilt zudem das Plattformen-Steuertransparenzgesetz (PStTG). Die Online-Portale melden dem Finanz­amt auto­matisch die erzielten Umsätze ab einer Grenze von 2 000 Euro.