Miethäuser in Berlin: Das Mieten­deckel-Gesetz dort ist nichtig. Manchem Mieter droht jetzt die Kündigung.

Nachdem das Bundes­verfassungs­gericht das Berliner Mieten­deckel-Gesetz für nichtig erklärt hat, droht manchem Mieter die Kündigung. Oft aber wird‘s glimpf­lich ausgehen.

Karls­ruhe stoppt Gesetz

Berlin als Land durfte keine gesetzliche Rege­lungen zur Miethöhe verabschieden, nachdem der Bundes­tag im Bürgerlichen Gesetz­buch Rege­lungen dazu getroffen hatte, entschieden die Verfassungs­richter in Karls­ruhe. Sie entschieden: Das Mieten­deckel-Gesetz ist insgesamt nichtig.
Bundes­verfassungs­gericht, Beschluss vom 25.03.2021
Aktenzeichen: 2 BvF 1/20, 2 BvL 4/20 und 2 BvL 5/20

Keine Nach­zahlung: Landes­eigene Gesell­schaften, Vonovia

Die Wohnungs­baugesell­schaften im Besitz des Landes Berlin (Degewo, Gesobau, Gewobag, Howoge, Stadt und Land sowie WBM) und über­raschend auch die private Vonovia haben verbindlich zugesichert: Ihre Mieter in Berlin müssen nicht nach­zahlen – und sich so weder finanzielle Sorgen machen, noch um ihre Wohnung bangen.

Nach­zahlungen: Am besten unter Vorbehalt zahlen

Bei allen anderen Vermietern kann das Ende Mieten­deckels im Einzel­fall dramatische Konsequenzen haben: Mancher Mieter muss auf einen Schlag die gesamte Miete nach­zahlen, die er wegen des Mieten­deckels einge­spart hat. Die sicherste Strategie für betroffene Mieter: Wenn Sie sich zur Nach­zahlung verpflichtet sehen und das Geld dafür haben, über­weisen Sie die Nach­zahlung, soweit Sie womöglich berechtigt ist. Behalten Sie sich vor, sie zurück­zufordern, wenn das Geld dem Vermieter doch ganz oder teil­weise nicht zustehen sollte. Schreiben Sie dazu in den Verwendungs­zweck der Über­weisung: „Vorbehaltlich des Bestands Ihrer Forderung“.

Sie haben das Geld nicht: Lassen Sie sich beraten

Lassen Sie sich so schnell wie möglich beraten, wenn Sie sich zu einer Nach­zahlung verpflichtet sehen und Sie das Geld dafür nicht haben. Sobald Sie mit einem Betrag von einer Monats­miete oder mehr in Verzug geraten, ist ihr Miet­vertrag in Gefahr! Als Mitglied in einem Miet­ver­ein bekommen Sie dort Beratung. Fragen Sie sonst einen erfahrenen Miet­rechts­anwalt. Zur Beratung brauchen Sie Ihren Miet­vertrag und alle Schreiben des Vermieters an Sie ab 2019.

Vermieter dürfen Schattenmieten kassieren

Längst nicht immer und schon gar nicht sofort sind Nach­zahlungen fällig. Was gilt, hängt davon ab, wann der Miet­vertrag geschlossen wurde und was genau der Vermieter zum Mieten­deckel gesagt hat. Beachten Sie: Die Stiftung Warentest gibt dazu allgemeine Hinweise. Sie erlauben eine erste Einschät­zung. Soweit Sie sich nicht ganz sicher sind, sollten Sie sich unbe­dingt wie oben empfohlen beraten lassen.

In welchen Fällen Nach­zahlungen fällig werden

Vor-Mieten­deckel-Verträge. Miet­verträge aus der Zeit vor 19. Juni 2019 sind nur betroffen, soweit Mieter aufgrund des Mieten­deckels von November 2020 an weniger Miete als bisher zahlen mussten. Eine Nach­zahlung steht Vermietern zu, wenn sie ihren Mietern erklärt haben: Der Miet­vertrag und die darin vereinbarte Miete bleiben. Sie müssen aber wegen der Absenkung der Miete aufgrund des Mieten­deckels zunächst nur weniger zahlen. Wenn sich der Mieten­deckel als nichtig erweist, sind Nach­zahlungen fällig. Keine Nach­zahlung steht Vermietern zu, wenn sie ihren Mietern gesagt haben: Wegen des Mieten­deckels sinkt die Miete auf x Euro. Entscheidend ist, wie Mieter die Erklärung ihres Vermieters verstehen durften: Hat der Vermieter nur teil­weise auf Zahlung verzichtet oder war er unter dem Druck des Gesetzes mit einer Senkung der Miete einverstanden?

Mieten­deckel-Verträge. Bei ab dem 19. Juni 2019 geschlossenen Miet­verträgen hat der Vermieter ein Recht auf eine Nach­zahlung, wenn er mit Mietern eine Miete vereinbart hat, von der zunächst wegen des Mieten­deckels nur ein Teil zu zahlen ist. Unter der Bedingung, dass der Mieten­deckel wirk­sam ist, verzichtet der Vermieter auf einen Teil der Miete, heißt es in solchen Verträgen beispiels­weise. Gegen­beispiel: Wo der Vermieter wegen des Mieten­deckels nur eine Miete in Höhe von x Euro kassiert, bleibt es trotz der Nichtig­keit des Mieten­deckel-Gesetzes zunächst bei der geringeren Miete. Bis der Vermieter die Miete erhöht, ist keine Nach­zahlung fällig. Wo für den Fall der Wirk­samkeit und der Unwirk­samkeit des Mieten­deckels unterschiedlich hohe Mieten vereinbart sind, dürfte das regel­mäßig dazu führen, dass Mieter jetzt Nach­zahlungen leisten müssen.

Schattenmiet­erhöhungen. Zu Nach­zahlungen können vereinzelt auch so genannte Schattenmiet­erhöhungen führen. Sie liegen vor, wenn Sie als Mieter sich für den Fall der Unwirk­samkeit des Mieten­deckels mit einer Miet­erhöhung einverstanden erklärt haben oder Sie dazu verurteilt wurden.

Wann die Nach­zahlungen fällig werden

Besonders gefähr­lich: Wegen wirk­samer Schattenmiete berechtigte Forderungen auf Nach­zahlungen sind sofort fällig, wenn der Vermieter nichts dazu sagt, wann die Nach­zahlung zu über­weisen ist oder der Vermieter das ausdrück­lich so gesagt hat. Behalten Sie sich die Rück­forderung vor, wenn sich später heraus­stellt, dass das Geld dem Vermieter doch nicht zusteht. Oft haben Vermieter sich allerdings so geäußert: Wenn der Mieten­deckel kippt, werden wir Nach­zahlung der Miete fordern. Oft nennen sie dann sogar eine Frist für die Zahlung. Mieter dürfen dann abwarten, bis der Vermieter die Nach­zahlung tatsäch­lich fordert und die genannte Frist abläuft.

Wann die Kündigung droht

Aber Vorsicht: Wenn Sie mit einem Betrag von mindestens einer Monats­miete in Verzug geraten, droht die Kündigung des Miet­vertrages. Wenn Sie über zwei Mietzahlungs­termine (in der Regel: Dritter Werk­tag des Monats) hinweg einen Betrag mindestens zwei Monats­mieten schuldig bleiben, darf der Vermieter sogar frist­los kündigen.

Wann Mieter sich wehren können

Bei ab 1. Juni 2015 abge­schlossenen Miet­verträgen hilft oft die Miet­preisbremse. Wenn Sie monieren, dass die Miete höher als zulässig ist, steht dem Vermieter von diesem Zeit­punkt an nur noch die gebremste Miete zu. Bei seit 1. April 2020 geschlossenen Verträgen wirkt die Miet­preisbremse sogar rück­wirkend. Unter Umständen gibt Ihnen die Miet­preisbremse das Recht, die Zahlung von Nach­schlägen zumindest vorläufig zu verweigern. Lassen Sich aber unbe­dingt von Mieter­ver­ein oder Fach­anwalt beraten oder beauftragen Sie Conny.legal damit, für sie die Miet­preisbremse durch­zusetzen. Weitere Einzel­heiten im Special Mietpreisbremse: Wie Sie sich gegen zu hohe Mieten wehren.

Worauf Mieter hoffen können

Viele Vermieter, darunter auch Branchengrößen wie die Deutsche Wohnen, haben angekündigt: Sie werden es Mietern auf Antrag ermöglichen, Mieten­deckel-Nach­forderungen raten­weise zu zahlen. Wenn nach Beratung fest­steht, dass Sie zu einer Nach­zahlung verpflichtet sind: Bitten Sie um Zahlungs­aufschub. Sofern Sie Wohn­geld, Arbeits­losengeld II oder Grund­sicherung bekommen: Beantragen Sie bei der Behörde möglichst sofort eine Erhöhung der Leistungen oder sogar Über­nahme der Nach­zahlung.

Wir hatten hier ab Ankündigung des Mieten­deckel-Gesetzes detailliert berichtet und Tipps gegeben. Seit 15. April 2021 berichten wir darüber, welche Folgen die Entscheidung des Bundes­verfassungs­gerichts über das Gesetz hat. Letzte Aktualisierung: 19. April 2021

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