Schlüsselübergabe. Vermieter müssen Mieteinnahmen versteuern, können das Finanzamt aber gleichzeitig an Kosten beteiligen. © Getty Images / Westend61 / Javier Sanchez Mingorance
Wer Wohnungen oder Häuser vermietet, muss Mieteinnahmen daraus versteuern. Gleichzeitig können Vermieter fast alle Kosten ihrer Immobilie absetzen. Wir zeigen, was zählt.
Ob sich eine Immobilie als Geldanlage auszahlt, wissen Vermieterinnen und Vermieter erst im Laufe der Zeit. Steuern sparen sie von Anfang an. Niedrige Zinsen und steigende Immobilienpreise haben zuletzt viele auf die Idee gebracht, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen und anschließend zu vermieten. Ob sich die Geldanlage lohnt, lässt sich vorher schwer abschätzen. Planbar sind hingegen Steuerersparnisse. Denn alle Kosten rund um Haus oder Wohnung senken die Steuer.
Das müssen Sie wissen, wenn Sie vermieten
Alles zur Steuererklärung. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind nicht alles. Im Spezial Steuern von Finanztest finden Sie alle Details und Spartipps zur Steuererklärung, die Sie kennen sollten.
Anlage V. Wenn Sie eine Immobile vermieten, müssen Sie bei der Steuererklärung die Anlage V ausfüllen und abgeben. Das Formular ist sehr detailliert. Auf der Vorderseite tragen Sie Ihre Einnahmen ein, auf der Rückseite alle Ausgaben.
Gebäudeabschreibung (AfA). Die „Abschreibung für Abnutzung“ ist – vor allem in den ersten Jahren nach dem Kauf der Immobilie – besonders lukrativ. Sie schreiben die anteiligen Anschaffungskosten für ein Gebäude ab, das Grundstück nutzt sich nicht ab. Die AfA, in der Regel 2 Prozent über 50 Jahre, ziehen Sie von Ihren Einnahmen aus der Vermietung ab. Umso höher die Afa, umso besser.
Werbungskostenabzug. Ihre Ausgaben rund um das Vermietungsobjekt – die Werbungskosten –setzen Sie in dem Jahr von der Steuer ab, in dem Sie diese bezahlt haben. Abziehbar sind etwa laufende Kosten, Darlehenszinsen, Renovierungskosten und Gebäudeabschreibung.
Verluste. Übersteigen Ihre Werbungskosten die Mieteinnahmen, machen Sie steuerlich gesehen einen Verlust. Diesen können Sie mit Ihren Einnahmen, etwa Ihrem Gehalt, verrechnen. Das spart Steuern.
Verbilligte Vermietung. Eine absichtliche verbilligte Vermietung, um Verluste zu erzielen, lässt das Finanzamt nicht durchgehen. Private Vermieter, die ihrer Verwandtschaft mit einer preiswerten Bleibe unter die Arme greifen, dürfen Werbungskosten nur dann voll abziehen, wenn die Miete mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt.
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@Orteni: Die jeweiligen Prozentsätze für die Gebäudeabschreibung beziehen sich immer auf die Zeit, in der das Gebäude fertig gestellt wurde – bei Fertigstellung bis 1925 liegt der Satz bei 2,5 Prozent, bei Fertigstellung ab 1925 bei 2 Prozent. Und Gebäude, die ab 2023 fertig werden, dürfen voraussichtlich mit 3 Prozent abgeschrieben werden. Selbst wenn Sie heute eine Immobilie kaufen, richtet sich der Abschreibungssatz danach, wann diese zu Ende gebaut wurde. Welche Grundstücke von der Grundsteuer befreit werden können, richtet sich nach den Paragrafen 32 bis 35 Grundsteuergesetz. Ein Erlass für unbebaute Grundstücken ist etwa möglich, wenn diese dem Naturschutz unterliegen oder es sich um eine öffentliche Grünanlage handelt.
Sehr geehrte Damen und Herren,
Sie schreiben, dass eine Immobilie, deren Fertigstellung vor 1925 erfolgte, mit 2,5% des Gebäudewertes über 40 Jahre abgeschrieben werden könne.
Bei so einer alten Immobilie sollte eigentlich das Thema "Abschreibung" längst abgewickelt sein?
Oder meinen Sie, dass die Abschreibung jetzt noch beim Finanzamt beantragt werden könne, sollte sie in der Vergangenheit nicht erfolgt sein?
Sie schreiben ferner, dass ein Erlass der Grundsteuer möglich sei, falls man keinen Mietinteressenten finden würde.
In Baden-Württemberg ist die Grundsteuer ab 2025 ja nur auf den Grund und Boden bezogen, also von einer Bebauung gänzlich unabhängig.
Gibt es für unbebaute Grundstücke ebenfalls Kriterien für einen Erlass der Grundsteuer?
Gerade im Hinblick auf die Grundsteuerreform könnte für solche Grundstücke die Grundsteuer in 2025 dramatisch ansteigen, falls das Grundstück in einer Bodenrichtwertzone mit hohem Bodenrichtwert liegen sollte.
Mit freundlichen Grüßen
Orteni
@sirustag21: Vielen Dank für den Hinweis. Der Link soll nur zur Überschrift etwas weiter unten "Diese Werbungskosten können Sie absetzen" führen. Mit ein bisschen weiter scrollen kommen Sie da ebenfalls hin.
In dem Artikel ist ein Link "Übersicht alle Werbungskosten", der für mich nicht aufrufbar ist.
StWa können Sie dies bitte ändern?
@Zizou21: Die Dreijahresfrist zur Zuordnung der Aufwendungen von Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu den Herstellungskoten ist taggenau zu berechnen und beginnt mit dem Tag der Anschaffung. Das ist der Tag,, an dem Besitz, Nutzen und Lasten auf übergegangen sind.