Miet­einnahmen versteuern Sparen bei Bau, Kauf und Instandset­zung

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Miet­einnahmen versteuern - Sparen bei Bau, Kauf und Instandset­zung
Schlüssel­über­gabe. Vermieter müssen Miet­einnahmen versteuern, können das Finanz­amt aber gleich­zeitig an Kosten beteiligen. © Getty Images, Westend61 / Javier Sanchez Mingorance

Wer Wohnungen oder Häuser vermietet, muss Miet­einnahmen daraus versteuern. Gleich­zeitig können Vermieter fast alle Kosten ihrer Immobilie absetzen. Wir zeigen, was zählt.

Inhalt

Von Anfang an Steuern sparen

Ob sich eine Immobilie als Geld­anlage auszahlt, wissen Vermiete­rinnen und Vermieter erst im Laufe der Zeit. Steuern sparen sie von Anfang an. Nied­rige Zinsen und steigende Immobilien­preise haben zuletzt viele auf die Idee gebracht, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen und anschließend zu vermieten. Ob sich die Geld­anlage lohnt, lässt sich vorher schwer abschätzen. Plan­bar sind hingegen Steuererspar­nisse. Denn alle Kosten rund um Haus oder Wohnung senken die Steuer.

Das müssen Sie wissen, wenn Sie vermieten

Alles zur Steuererklärung.
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind nicht alles. Im Spezial Steuern von Finanztest finden Sie alle Details und Spartipps zur Steuererklärung, die Sie kennen sollten.
Anlage V.
Wenn Sie eine Immobile vermieten, müssen Sie bei der Steuererklärung die Anlage V ausfüllen und abgeben. Das Formular ist sehr detailliert. Auf der Vorderseite tragen Sie Ihre Einnahmen ein, auf der Rück­seite alle Ausgaben.
Gebäude­abschreibung (AfA).
Die „Abschreibung für Abnut­zung“ ist – vor allem in den ersten Jahren nach dem Kauf der Immobilie – besonders lukrativ. Sie schreiben die anteiligen Anschaffungs­kosten für ein Gebäude ab, das Grund­stück nutzt sich nicht ab. Die AfA, in der Regel 2 Prozent über 50 Jahre, ziehen Sie von Ihren Einnahmen aus der Vermietung ab. Umso höher die Afa, umso besser.
Werbungs­kosten­abzug.
Ihre Ausgaben rund um das Vermietungs­objekt (Werbungskosten) setzen Sie in dem Jahr von der Steuer ab, in dem Sie diese bezahlt haben. Abzieh­bar sind etwa laufende Kosten, Darlehens­zinsen, Reno­vierungs­kosten und Gebäude­abschreibung.
Verluste.
Über­steigen Ihre Werbungs­kosten die Miet­einnahmen, machen Sie steuerlich gesehen einen Verlust. Diesen können Sie mit Ihren Einnahmen, etwa Ihrem Gehalt, verrechnen. Das spart Steuern.
Verbilligte Vermietung.
Eine absicht­liche verbilligte Vermietung, um Verluste zu erzielen, lässt das Finanz­amt nicht durch­gehen. Private Vermieter, die ihrer Verwandt­schaft mit einer preis­werten Bleibe unter die Arme greifen, dürfen Werbungs­kosten nur dann voll abziehen, wenn die Miete mindestens 50 Prozent der orts­üblichen Vergleichs­miete beträgt.

Anlage V für Einnahmen und Ausgaben

Alle, die vermieten, geben ihre Einnahmen und Ausgaben im Zusammen­hang mit der vermieteten Immobilie in der Steuererklärung in der Anlage V an. Zu den Einnahmenzählen Nettomieten und voraus­bezahlte Neben­kosten. Hinzu kommen Nach­zahlungen, öffent­liche Zuschüsse und Entgelte für Werbeflächen, Stell­plätze, Mobil­funk­antennen, WLan-Hotspots und Garagen. Eine Mietkaution zählt dagegen nicht. Erst wenn Vermietende diese nutzen, um nicht gezahlte Mieten auszugleichen oder vom Mieter verursachte Schäden zu ersetzen, müssen sie die Kaution einbeziehen.

Unter die Einnahmen fallen außerdem Miet­nach­zahlungen, die Vermietende zunächst laut Berliner Gesetz zur Mieten­begrenzung (Mieten­deckel) nicht fordern durften und nun nach­fordern können, nachdem das Bundes­verfassungs­gericht den Mieten­deckel gekippt hat (Az. 2 BvF 1/20, 4 und 5/20). Die nachgezahlten Mietdifferenzen erklären und versteuern sie in dem Jahr, in dem das Geld auf ihrem Konto einge­gangen ist.

Airbnb: Das Finanz­amt will es wissen

Wer die eigene Wohnung über Onlineportale anbietet, muss die Einnahmen ebenfalls mitteilen – auch für Internet-Vermietende gilt die Steuer­pflicht. Niemand kommt drum­herum: Seit Herbst 2020 über­mittelt etwa Airbnb die Daten deutscher Gast­geber zur Kontrolle an die Finanzbehörden. Zumindest bis 520 Euro im Jahr bleiben steuerfrei. Nutzen Kurz­zeit-Vermietende diese Vereinfachungs­regel, können sie keine Kosten absetzen, die durch die Vermietung entstehen. Nehmen sie mehr ein, müssen sie den Gesamt­betrag versteuern.

Alle, die über Airbnb richtig gut verdienen, sollten zudem die Mehr­wert­steuer bedenken: Ab 22 000 Euro Umsatz im Jahr über­schreiten sie die Klein­unternehmer­grenze.

Tipp: Klären Sie vorher bei Ihrer Stadt- oder Gemeinde­verwaltung, ob eine kurz­fristige Vermietung über Onlineportale über­haupt zulässig ist. Sonst drohen hohe Geldbußen.

Vermietung und Verpachtung klein­rechnen mit Werbungs­kosten

Gluckernde Heizung, undichte Fenster, vergilbte Wände – in Miets­haus oder Miet­wohnung gibt es immer etwas zu warten, reparieren oder reno­vieren. Das kann ins Geld gehen. Vorteil für Vermiete­rinnen und Vermieter: In der Steuererklärung können sie fast alle Kosten rund um ihr Objekt absetzen. Die Werbungs­kosten ihres vermieteten Objektes machen sie ebenfalls in Anlage V geltend. Die Summe ziehen sie von ihren Einnahmen ab. Was alles durch­geht, zeigt die Stiftung Warentest in der Übersicht aller Werbungskosten weiter unten.

Auf Jahr­zehnte sparen Vermietende Steuern auf ihre Miet­einnahmen mit der jähr­lichen Gebäude­abschreibung. Wie hoch diese ausfällt, bestimmen Art und Alter der Immobilie.

Gebäude nach und nach abschreiben

Der größte Posten auf der Ausgabenseite ist oft die jähr­liche Gebäude­abschreibung: Die Kosten der Anschaffung und Herstellung ihrer Immobilie machen Vermiete­rinnen und Vermieter grund­sätzlich 50 Jahre lang mit jeweils 2 Prozent geltend. Wurde das Haus vor 1925 errichtet, verkürzt sich die Frist auf 40 Jahre und jähr­lich gehen je 2,5 Prozent der Immobilien­kosten ab.

Abschreiben können Vermietende allerdings nur die Kosten des Gebäudes, da sich ein Grund­stück nicht abnutzt. Zu den Anschaffungs­kosten gehören ebenso anteilig Notar­kosten, Grund­erwerb­steuer und Gebühren für die Grund­buch­eintragung.

Kauf­interes­sierte legen den Gebäude­wert am besten schon im Kauf­vertrag fest. Dabei können sie sich an einer kürzlich aktualisierten Rechenhilfe der Finanzverwaltung orientieren. Diese ist aber nicht bindend (BFH, Az. IX R 26/19).

Tipp: Sie können den Gebäude­preis sogar abschreiben, wenn Verwandte Ihnen das Geld zum Erwerb oder Bau der Immobilie geschenkt haben (BFH, Az. IX R 26/15).

Kauf­preis­aufteilung: In manchen Fällen braucht es Sach­verständige

Mit der Schätzhilfe der Finanz­verwaltung können Vermiete­rinnen und Vermieter sehen, ob sie den Anteil von Grund und Boden am Kauf­preis realistisch einschätzen. Oder ob der Anteil zu hoch bewertet ist und so zu geringeren Abschreibungs­möglich­keiten führt. Bei Immobilien mit Besonderheiten oder sehr hohen Boden­preisen kann es sein, dass die Schät­zung des Rechners nicht passt.

Ist der Gebäude­wert realistisch, muss das Finanz­amt ihn laut Bundes­finanzhof (BFH) abni­cken (Az. IX R 38/17). Weist das Finanz­amt die Kauf­preis­aufteilung dagegen als unrealistisch zurück, können Betroffene ein Gutachten bei öffent­lich bestellten und vereidigten Sach­verständigen einholen, um das Finanz­amt von der eigenen Auffassung zu über­zeugen. Die Kosten dafür müssen sie allerdings selbst tragen.

Sanierung von Denkmälern besonders attraktiv

Investieren Steuerzahlende in Baudenkmäler oder in Gebäude in Sanierungs­gebieten oder Entwick­lungs­bereichen, helfen sie dabei, städte­bauliche Miss­stände oder Schwächen zu beheben und Wohn­bedingungen wesentlich zu verbessern oder umzu­gestalten. Im Gegen­zug dürfen sie das Gebäude schneller abschreiben als herkömm­liche Immobilien. Neben dem Kauf­preis können sie die Kosten vom ersten bis zum achten Jahr mit jeweils 9 Prozent abschreiben und im neunten bis zum zwölften Jahr mit je 7 Prozent. Bedingung: Die Denkmal­schutz­behörde zieht beim Sanierungs­vorhaben mit.

Sonder­abschreibung für neuen Wohn­raum

Für neue Wohnungen winken Sonder­abschreibungen − zusätzlich zur herkömm­lichen Abschreibung. Der Wohn­raum muss neu gebaut oder in bestehenden Gebäuden neu geschaffen oder bis Ende seines Fertigstellungs­jahres gekauft worden sein. Damit das Finanz­amt die Sonder­abschreibung gewährt, müssen Steuerzahlende einige Bedingungen einhalten:

Bauantrag. Bei einem Neubau müssen Bauherrin oder Bauherr den Bauantrag zwischen dem 1. September 2018 und 31. Dezember 2021 einge­reicht haben. Konnten sie auf Antrag und Genehmigung verzichten und statt­dessen eine güns­tigere Bauanzeige stellen, weil ihr Bauvorhaben dem Bebauungs­plan der Gemeinde entspricht, gibt sich das Finanz­amt auch damit zufrieden.

Baubeginn. Entstehen neue Wohnungen ohne Bauantrag oder -anzeige, orientiert sich das Finanz­amt am Zeit­punkt, an dem die Bauausführung begonnen hat (BMF-Schreiben vom 21.9.2021, Sonder­abschreibung).

Kosten. Die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungs- oder Herstellungs­kosten dürfen bei maximal 3 000 Euro pro Quadrat­meter liegen. Dabei zählen Neben­kosten wie für Notar, Makler und Grund­buch­eintragung mit.

Vermietungs­zeit. Um von der Förderung zu profitieren, muss die Immobilie zudem im Jahr der Fertigstellung und den folgenden neun Jahren vermietet werden. Wer die Wohnung inner­halb der Frist verkauft, selbst einzieht, sie leer stehen lässt oder auf eine kurz­fristige Vermietung an Ferien­gäste umstellt, verliert den Steuer­vorteil rück­wirkend.

Die Sonder­abschreibung gibt es eigentlich für das Fertigstellungs­jahr und die folgenden drei Jahre − aber längs­tens bis 2026. Danach ist endgültig Schluss, auch wenn Vermietende den Förderzeitraum noch nicht ausgeschöpft haben. Wurde der Bauantrag etwa im Jahr 2021 gestellt, aber die Baufirma kann das Gebäude erst 2024 für den Einzug fertigstellen, dürfen Käuferin oder Bauherr die Sonder­abschreibung nur drei Jahre lang − 2024 bis 2026 − geltend machen.

Tipp: Die Sonder­abschreibung ist eine EU-Beihilfe. Deshalb müssen Sie mit der Steuererklärung eine spezielle Checkliste einreichen, die Teil des BMF-Schreibens vom 7. Juli 2020 ist.

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Abschreibungs­möglich­keiten. Vermietende profitieren je nach Alter und Art ihrer Immobilie von Abschreibungen. © Stiftung Warentest / René Reichelt

Reno­vierungs­kosten gut planen

Ausgaben für Instandset­zungs- und Modernisierungs­maßnahmen an einer vermieteten Immobilie zählen ebenfalls steuerlich. Investitionen, die den Stan­dard erhalten, dürfen private Vermiete­rinnen und Vermieter grund­sätzlich sofort oder verteilt über bis zu fünf Jahre absetzen.

Achtung: Kosten für eine neue Einbauküche mit Spüle, Herd und Einbaumöbeln sind kein Erhaltungs­aufwand und somit als Werbungs­kosten sofort abzieh­bar. Statt­dessen müssen die Ausgaben als einheitliches Wirt­schafts­gut über zehn Jahre abge­schrieben werden (BFH, Az. IX R 14/15).

Bei Modernisierungen Zeit beachten

Modernisieren sie aber in den ersten drei Jahren nach Kauf, greifen Einschränkungen: Sie dürfen diese Kosten nur über ein bis fünf Jahre verteilt geltend machen, sofern sie ohne Mehr­wert­steuer höchs­tens 15 Prozent der Gebäude­kosten ausmachen. In der Gesamt­rechnung zählen auch Schön­heits­reparaturen wie Tapezieren oder ein neuer Farb­anstrich für die Wände mit.

Sind die Ausgaben höher, müssen Immobilien­eigentümer diese in der Regel als anschaffungs­nahe Herstellungs­kosten auf 40 oder 50 Jahre verteilen. Es kann sein, dass deshalb das Finanz­amt die Steuer­bescheide in den ersten drei Jahren vorläufig erlässt. Es wartet ab, ob Vermietende die 15-Prozent-Grenze einhalten.

Modernisieren vor dem offiziellen Kauf

Mit einem Kniff lässt sich die Abschreibungs­pflicht allerdings vermeiden. Um auch größere Modernisierungs­kosten sofort abzu­setzen, müssen Vermiete­rinnen und Vermieter einfach vor dem steuerlichen Anschaffungs­zeit­punkt der Immobilie modernisieren. Dazu müssen sich beim Kauf der Immobilie beide Parteien darauf einigen, dass nach dem Abschluss des Kauf­vertrags noch einige Zeit bis zum Lasten­wechsel beziehungs­weise bis zur Über­gabe des Objekts vergeht. Alle in dieser Über­gangs­phase anfallenden Kosten können sie voll­ständig absetzen. Der Bundes­finanzhof hat den Steuertrick abge­segnet (Az. IX B 121/19).

Eine Ausnahme greift auch für alle, die auf Mietnomaden herein­gefallen sind und ihre kurz zuvor gekaufte Wohnung reno­vieren müssen. Sie können die Kosten ausnahms­weise auch über die Grenze für anschaffungs­nahen Aufwand hinaus sofort abziehen (BFH, Az. IX R 6/16).

Übrigens: Ausgaben, die Stan­dard oder Nutz­fläche erhöhen, lassen sich bis zur Höhe von 4 000 Euro pro Jahr sofort abrechnen.

Rück­lage für größere Investitionen

Wer eine Eigentums­wohnung vermietet, zahlt monatlich Neben­kosten an die Verwaltung der Wohn­anlage, etwa für Müll­abfuhr oder Treppen­haus­reinigung. Im sogenannten Hausgeld steckt auch ein Beitrag zur Instandhaltungs­rück­lage.

Daraus finanziert die Eigentümer­gemeinschaft Reparaturen und Reno­vierungen. Ein Werbungs­kosten­abzug ist aber erst möglich, wenn Mittel aus der Rück­lage tatsäch­lich für abzugs­fähige Instandhaltungs­arbeiten verwendet werden. Das muss die Haus­verwaltung bescheinigen.

Diese Werbungs­kosten können Sie absetzen

Besonders wichtig ist die Rück­seite der Anlage V. Darin setzen Vermiete­rinnen und Vermieter sämtliche Ausgaben der vermieteten Immobilie als Werbungs­kosten ab. Ihre Summe ziehen sie anschließend von ihren Einnahmen ab und senken so ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und folg­lich ihre Einkommensteuer.

Betriebs­kosten. Vermietende geben alle Ausgaben an, etwa für Allgemein­strom, Müll­abfuhr, Wasser, Abwasser, Warm­wasser, Schorn­steinfeger, Kanal-, Straßen-, Treppen- und Haus­reinigung, Wartung eines Fahr­stuhls, Garten­pflege, gemeinschaftliche Sat-Anlage oder Kabel­anschluss.

Darlehens­zinsen. Besteht die Kreditrate aus Zinsen und Tilgung, setzen Vermiete­rinnen und Vermieter die Zinsen ab, die ihre Bank ihnen bescheinigt. Ein Immobilienkauf lässt sich auch mit Krediten von Angehörigen finanzieren. Darlehens­verträge in der Familie müssen wie unter Fremden vereinbart und durch­geführt werden (BFH, Az. IX R 14/18 und IX R 15/18).

Fahrt­kosten. Fahrt­kosten zum Miet­objekt sind Werbungs­kosten, wenn Vermieter dort nach dem Rechten sehen, Zähler ablesen, Reparaturen durch­führen, die Wohnung an Mieter übergeben oder im Baumarkt Werk­zeuge und Baustoffe beschaffen. Das Finanz­amt erkennt Hin- und Rück­fahrten an. Für gelegentliche Besuche zählen die tatsäch­lichen Kosten oder pauschal 30 Cent pro Kilo­meter mit dem Auto. Für ständige Fahrten, etwa wegen umfang­reicher Sanierungen, zählt nur die Entfernungs­pauschale (BFH, Az. IX R 18/15): 30 Cent bis zum 20. Kilo­meter der einfachen Strecke, ab dem 21. Kilo­meter gibt es – ab dem Jahr 2022 – 38 Cent.

Gartengeräte. Gehört zur Immobilie ein Garten, sind für die Pflege meist teure Gartengeräte nötig. Liegt der Preis in­klusive Mehr­wert­steuer unter 952 Euro (800 Euro netto), dürfen Vermieter die Ausgaben für Rasenmäher oder Heckenschere sofort abschreiben. Bei darüber liegendem Anschaffungs­wert verteilen sie die Abschreibung über neun Jahre.

Gebäude­abschreibung. Die Anschaffungs- oder Herstellungs­kosten für das Gebäude werden über 40 oder 50 Jahre verteilt abge­schrieben. Anteilige Neben­kosten wie Makler- und Notar­kosten, Grund­erwerb­steuer und Gerichts­gebühren erhöhen die Abschreibung. Für den Grund­stücks­erwerb gibt es keine Abschreibung, da sich Grund und Boden nicht abnutzen. Investitionen in Außen­anlagen wie Drahtzäune können Vermieter über 17 Jahre, Holz­zäune über 5 und Hofpflaster zwischen 9 und 19 Jahren (je nach Belag) geltend machen.

Geld­beschaffungs­kosten. Dazu zählen Abschluss­gebühren für Bauspar­verträge sowie Kosten für ein Wertermitt­lungs­gut­achten, den Notar und den Grund­buch­eintrag einer Hypothek.

Grund­schuld­bestellung. Die Kosten für die Bestellung einer Grund­schuld sind absetz­bar, aber nicht die Prämien für eine Risiko­lebens­versicherung (BFH, Az. IX R 35/14).

Home­office. Für die Immobilien­verwaltung von zu Hause gibt es die Home­office-Pauschale – 5 Euro pro Tag, maximal 120 Tage im Jahr.

Prozess­kosten. Es zählen alle Steuerberatungs-, Anwalts- und Prozess­kosten, die in Verbindung mit der Vermietung und den Miet­einkünften entstanden sind.

Steuern und Versicherung. Das Finanz­amt akzeptiert die Grund­steuer sowie Beiträge für Gebäude­versicherungen und Grundstücks­rechts­schutz.

Verwaltungs­kosten. Hier zählen Kosten für die Haus- und Wohnungs­verwaltung sowie für einen Hausmeister.

Übrige Werbungs­kosten. Das sind Büro­kosten, etwa für Telefonate, Schreibwaren, Mustermiet­verträge, Inserate, Vermietersoftware oder die PC-Nutzung zur Immobilien­verwaltung. Außerdem gehören dazu Beiträge für Haus- und Grund­besitzer­ver­ein, Konto­führungs­kosten und Maklerprovision für die Vermietung.

Vermieten Sie mehr als zwei Wohnungen, müssen Sie sich von Hand­werkern eine Frei­stellungs­bescheinigung des Finanz­amtes geben lassen. Ansonsten müssen Sie 15 Prozent Bauabzugs­teuer von der Rechnungs­summe einbehalten und abführen. Bewahren Sie die Rechnungen mindestens zwei Jahre lang auf, auch wenn Ihr Steuer­bescheid bereits bestands­kräftig ist.

Verluste drücken die Steuerlast

Gerade in den ersten Jahren können durch Umbauten, Reno­vierungen und Sanierungs­arbeiten hohe Ausgaben anfallen und Extra-Abschreibungen erlauben, sodass unterm Strich ein Vermietungs­verlust raus­kommt. Diesen können Vermiete­rinnen und Vermieter mit anderen positiven Einkünften wie Arbeits­lohn verrechnen. Das Finanz­amt nimmt den Ausgleich bei der Steuerbe­rechnung auto­matisch vor.

Es geht aber auch, ohne bis zur nächsten Steuererklärung zu warten. Selbst­ständige mit Vermietungs­verlusten dürfen die Anpassung ihrer Steuer­voraus­zahlungen verlangen; Angestellte können sich Verluste als Frei­betrag in ihre Lohn­steuer­daten (Elstam) eintragen lassen. Den Frei­betrag muss der Arbeit­geber bei der Gehalts­auszahlung und dem monatlichen Lohn­steuer­abzug steuer­mindernd berück­sichtigen.

Was tun bei Leerstand?

Manchmal findet man für Haus oder Wohnung einfach keine Mieter. Nach einiger Zeit guckt das Finanz­amt bei Leerstand genauer hin. Geprüft wird dann die sogenannte Einkünf­teerzielungs­absicht. Das Amt prüft also, ob Immobilien­eigentümer tatsäch­lich noch vermieten wollen.

Unpro­blematisch sind vorüber­gehende Zeiten, etwa bei einem Mieter­wechsel oder Reno­vierungen. Glaubt das Finanz­amt die Vermietungs­absicht nicht, müssen Vermietende nach­weisen, dass sie diese noch haben.

Ernst­hafte und nach­haltige Vermietungs­bemühungen können etwa mit Rechnungen für Zeitungs­inserate, Makler oder Gesprächen und Treffen mit potenziellen Mietern nachgewiesen werden.

Miet­einnahmen aus Ferien­immobilie versteuern

Leerstand ist auch bei der Vermietung von Ferien­wohnungen oder -häusern ein Thema. Saison­abhängig bleibt eine Auslastung über das ganze Jahr meist nur ein Wunsch. Trotzdem wollen auch Ferien­vermiete­rinnen und -vermieter natürlich alle Kosten rund um die Urlaubs­immobilie von der Steuer absetzen.

Auch sie müssen das Finanz­amt von ihrer Absicht über­zeugen, mit der Vermietung Einkünfte erzielen zu wollen. Daran zweifelt das Finanz­amt, wenn die Ferien­immobilie häufig selbst genutzt wird. Darauf sollten Vermietende also besser verzichten und die Ferien­wohnung ausschließ­lich für Fremde bereithalten. Den vollen Werbungs­kosten­abzug sichert meist, wenn die Vermietung der Ferien­wohnung einer Vermietungs­firma über­tragen wurde und eine Eigennut­zung vertraglich ausgeschlossen ist.

Tipp: Alle Informationen rund um Kauf, Vermietung und Steuererklärung bei einer Ferien­immobilie finden Interes­sierte im kostenlosen Special Ferienwohnung oder Ferienhaus kaufen und vermieten der Stiftung Warentest.

Güns­tige Mieten für Familien­angehörige

Auch Vermieter, die ihrer Verwandt­schaft, Freunden oder Flücht­lingen mit einer preis­werten Bleibe unter die Arme greifen, genießen Steuer­vorteile. Bei einer verbilligten Wohnungs­vermietung darf die Miete bis zu 50 Prozent unter der orts­üblichen liegen und trotzdem können alle Werbungs­kosten in voller Höhe gegen­gerechnet werden. Unter der orts­üblichen Miete ist die für eine vergleich­bare Wohnung erziel­bare Kaltmiete plus umlage­fähige Neben­kosten zu verstehen (BFH, Az. IX R 44/15).

Liegt die Miete zwischen 50 und 66 Prozent der ortsüblichen, müssen Vermieter nach­weisen, dass sie in künftigen Jahren mit der Vermietung Gewinn erzielen wollen. Fällt diese Prüfung positiv aus, ist für die verbilligte Wohn­raum­über­lassung der volle Werbungs­kosten­abzug möglich. Kommt das Finanz­amt jedoch zu einem negativen Ergebnis, können Vermieter ihre Kosten nur anteilig geltend machen.

Nach einem Urteil des Bundes­finanzhofs muss das Finanz­amt Steuer sparende Miet­verhält­nisse mit den eigenen Kindern sogar dann anerkennen, wenn der Nach­wuchs mangels eigenem Einkommen die Miete aus dem Barunterhalt der Eltern aufbringt (BFH, Az. IX R 30/98). Beide Zahlungen müssen aber getrennt geleistet werden (BFH, Az. IX R 28/15). Machen Sie bei Ihrem Miet­vertrag mit nahen Familien­angehörigen alles genau so, wie Sie es auch bei jedem x-beliebigen Fremden tun würden.

Wieder­verkauf möglichst steuerfrei

Wollen Vermietende ihre Immobilie steuerfrei loswerden, geht das erst zehn Jahre nach dem Kauf. Unter­schreiten sie die Frist, müssen sie den Verkaufs­gewinn und die erhaltenen Abschreibungen versteuern. Verluste lassen sich nur mit Gewinnen aus anderen Veräußerungs­geschäften verrechnen, wie dem Verkauf von Antiquitäten oder Immobilien.

Ein Gestaltungs­trick: Wird ein Grund­stück, dessen Verkauf bereits beschlossene Sache ist, erst den Kindern geschenkt und dann von diesen veräußert, bemisst sich die Steuer auf den Verkaufs­gewinn nach deren oft güns­tigeren Verhält­nissen (BFH, Az. IX R 8/20).

Wer inner­halb der zehn Jahre mit Verlust verkauft, kann die Vorfälligkeits­entschädigung für die vorzeitige Ablösung des Darlehens absetzen.

Haben Sie mit dem Verkaufs­erlös Darlehen für andere Miet­objekte getilgt, zählen auch beim Verkauf angefallene Maklerkosten – und zwar als Werbungs­kosten für die Vermietung der anderen Immobilien (BFH, Az. IX R 22/13). Auch eine Vorfälligkeits­entschädigung zählt dazu, wenn Sie weiter vermieten und nur in einen güns­tigeren Kredit umge­schuldet haben. Haben Sie die Entschädigung aber gezahlt, weil Sie die Immobilie lasten- und steuerfrei verkaufen wollten, bringt sie keinen Steuer­vorteil (BFH, Az. IX R 42/13).

Verkaufen Sie nach Ablauf der zehn Jahre, können Sie Zinsen für Rest­kredite als nach­trägliche Werbungs­kosten abziehen (BFH, Az. IX R 45/13) − jedoch nur, wenn Sie die Verbindlich­keiten nicht durch den Verkauf tilgen können und Sie Ihre Vermietungs­absicht nicht vor Verkauf aufgegeben haben (BFH, Az. IX R 37/12).

Neue Regeln für die Grund­steuer

Ein jähr­lich wieder­kehrender Posten ist die Grund­steuer, die sich auf Miet­parteien umlegen lässt. Ab 2025 greift eine Reform und das Finanz­amt berechnet die Steuer neu. Für wen sie damit höher oder nied­riger ausfällt, ist noch unklar.

Aktuell fragen Finanz­ämter Grundstücks­daten ab, um neue Einheits­werte fest­zustellen, die die Wert­entwick­lung der Immobilie widerspiegeln. Alle, die Grund­stücke und Immobilien besitzen, müssen bis zum 31. Oktober 2022 eine Grund­steuererklärung einreichen. In unserem kostenlosen Special zur Grundsteuerreform erklärt die Stiftung Warentest, was in welchem Bundes­land gilt und welche Programme helfen.

Den Erlass der Grund­steuer können Vermietende beantragen, wenn sie keine Miet­interes­sierten finden. Dabei müssen sie nach­weisen, dass sie den Leerstand nicht selbst verschuldet haben. Für 2022 muss der Antrag bis 31. März 2023 beim Steuer­amt der Gemeinde eingehen. In Hamburg, Bremen und Berlin sind die Finanz­ämter zuständig.

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24 Kommentare Diskutieren Sie mit

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Profilbild Stiftung_Warentest am 03.09.2021 um 15:56 Uhr
Anschaffungsnahe Herstellungskosten

@Zizou21: Die Dreijahresfrist zur Zuordnung der Aufwendungen von Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu den Herstellungskoten ist taggenau zu berechnen und beginnt mit dem Tag der Anschaffung. Das ist der Tag,, an dem Besitz, Nutzen und Lasten auf übergegangen sind.

Zizou21 am 25.08.2021 um 10:25 Uhr
Drei­jahres­frist für Sanierungsmaßnahmen

Wir haben im November 2019 eine Kapitalanlage erworben. Aus dem Artikel geht nicht hervor, ob die Dreijahresfrist zur steuerlichen Absetzung von Modernisierung/Instandsetzung Jahres- oder Monatsscharf betrachtet wird? Wenn wir zu Beginn 2022 Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen durchführen, sind die Kosten dann voll anzusetzen oder können wir diese erst für Maßnahmen ab Dezember 2022 voll anzusetzen? Danke für eine kurze Klarstellung.

Profilbild Stiftung_Warentest am 12.07.2021 um 16:27 Uhr
Kosten Vermieter

@Matenza: Auch bei einer ursprünglich privat genutzte Wohnung, die später vermietet wird, können Vermieter ihre Betriebsausgaben absetzten. (maa)

Matenza am 09.07.2021 um 17:58 Uhr
Nebenkosten von der Steuer absetzen bis wann?

Hallo, ich habe eine Immobilie nach 3 Jr gefunden, jedoch am Tag der Immobilienkauf habe ich ebenfalls eine sehr gute Stelle bekommen etwa 100km entfernt. Anfangs würde ich wg Familie pendeln, jedoch falls es nicht mehr geht, würde die ganze Familie umziehen und müssten wir die Whg. vermieten. Wäre es möglich die Nebenkosten vom Steuer zu mindest anteilig abzusetzen nach ca. 6Mo/12 Mo Zeit oder wenn ich einmal selber benutzt habe, dann kann ich nichts mehr absetzen? Vielen Dank!

Profilbild Stiftung_Warentest am 10.06.2021 um 09:32 Uhr
Gartenhaus steuerlich absetzen

@Erwinsson: Wir bitten um Verständnis, dies ist nicht der Ort für eine persönliche Beratung. Bitte fragen Sie in einer versierten Steuerberatungskanzlei, welche Abschreibungsmodalitäten für Ihre Fallkonstellation gelten. (PH)