Den Wohnungs­schlüssel einfach an einen Untermieter weitergeben? Zuvor sind zahlreiche Regeln zu beachten.

Gründe für eine Unter­vermietung gibt es viele. Nach einer Trennung oder dem Auszug großer Kinder gibt es plötzlich zu viel Platz. Oder die Wohnung liegt in einer attraktiven Lage und die Unter­vermietung an Touristen könnte interes­sant sein. Aber: Vermieter müssen nicht jedem Wunsch nach Unter­vermietung entsprechen. Hier erklären wir die Regeln der Unter­vermietung und stellen für Mieter ein Muster­schreiben bereit, mit dem sie den Vermieter zur Zustimmung zur Unter­vermietung auffordern können.

Unter­vermietung – darauf sollten Sie achten

Das Wichtigste in Kürze

Erlaubnis. Holen Sie eine schriftliche Zustimmung des Vermieters ein, bevor Sie unter­vermieten. Die Aufnahme von Ehepart­nern, Kindern und Eltern ist keine Unter­vermietung.

Gäste. Besucher sind keine Untermieter. Wann aus Besuch Mitbewohner werden, ist nicht klar geregelt. Ab etwa drei Monaten wird es eng.

Miethöhe. Die Miethöhe können Sie frei aushandeln. Orientieren Sie sich am besten an Ihrer eigenen Quadrat­meter-Miete. Ist die Wohnung möbliert, ist ein Aufschlag gerecht­fertigt. Für Heizung, Strom und Telefon sollten Untermieter anteilig zahlen.

WG. Wollen Sie als Haupt­mieter eine WG gründen und dafür Untermiet­verträge abschließen, sollten Sie das zuvor mit dem Vermieter besprechen und den WG-Status in den Haupt­miet­vertrag aufnehmen. Dann brauchen Sie nicht jedes Mal erneut zu fragen, wenn ein neuer Mitbewohner einziehen soll.

Untermiet­vertrag. Wenn Ihr eigener Haupt­miet­vertrag eine Befristung enthält, sollten Sie diese als Vertrags­ende in den Untermiet­vertrag schreiben. Neben der Miete und dem Zahlungs­termin sollten Sie auch Miet­erhöhungen fest­legen, wenn Ihr eigener Vertrag eine Index- oder Staffelmiete enthält.

Haupt­miet­vertrag. Fügen Sie den Haupt­miet­vertrag als Anlage bei und weisen Sie darauf hin, dass er auch für das Untermiet­verhältnis gilt. Verweisen Sie auf die Haus­ordnung.

Kosten. Regeln Sie die Aufteilung der Betriebs­kosten und die Frage, ob der Untermieter anteilig Schön­heits­reparaturen über­nimmt.

Nutzung. Beschreiben Sie die Mietsache genau: Welche Räume darf der Untermieter alleine nutzen und welche mitnutzen? Bei möblierten Räumen sollten Sie auch das Inventar auflisten.

Mieter-Set. Das Mieter-Set beant­wortet wichtige Fragen, mit denen Sie als Wohnungs­suchender oder Mieter konfrontiert werden: Mieter­selbst­auskunft, Fallen im Miet­vertrag, Mängel­anzeigen, Miet­minderung oder Kündigung. Das Mieter-Set enthält zahlreiche Muster-Formulare, auch ein Formular, um die Zustimmung zur Unter­vermietung beim Vermieter zu beantragen. Das Mieter-Set der Stiftung Warentest können Sie für 12,90 Euro bei uns bestellen.

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Wann die Untermiete erlaubt ist

Wenn die Wohnung für einen Mieter zu teuer wird, möchte er diese vielleicht teil­weise unter­vermieten. Dafür braucht er aber die Erlaubnis des Vermieters. Nur wenn nächste Familien­angehörige einziehen, muss er den Vermieter nicht um Erlaubnis fragen.

Zu den nächsten Familien­angehörigen gehören:

  • Ehepartner (BGH, Az. II ZR 143/11),
  • gemein­same Kinder (BGH, Az. XIII 371/02),
  • Eltern des Mieters.

Bei Lebens­gefährten des Mieters hat der Bundes­gerichts­hof (BGH) 2003 entschieden, dass die Erlaubnis des Vermieters zwar nötig ist. Der Vermieter muss dem Wunsch des Mieters aber entsprechen, er darf die Aufnahme des Part­ners nicht ablehnen (Az. VIII ZR 371/02).

Vermieter muss Besuch dulden

Auch bei Besuch ist das Okay des Vermieters entbehr­lich, wenn er nur ein paar Wochen bleibt. Wann aus dem Besucher ein Untermieter wird, ist nicht genau fest­gelegt. Bei drei Monaten sei die normale Dauer über­schritten, fand das Amts­gericht Frank­furt-Höchst (Az. Hö 3 C 5170/94).

Wenn die Zustimmung des Vermieters erforderlich ist, sollte der Mieter sie auch einholen. Tut er das nicht, kann der Vermieter kündigen – selbst wenn er das hätte erlauben müssen (Bayerisches Oberstes Landes­gericht, Az. RE-Miet 3/94). Auch der Untermieter muss dann gehen. Wer als Untermieter einziehen will, sollte sich daher vom Haupt­mieter die Erlaubnis des Vermieters zeigen lassen.

Wie viel Wohnung soll unter­vermietet werden?

Wollen Mieter an fremde Personen unter­vermieten, brauchen sie immer die Zustimmung des Vermieters. Ob der Vermieter diese erteilen muss, hängt davon ab, ob sie die gesamte Wohnung jemandem über­lassen wohlen oder nur einen Teil.

Unter­vermietung der gesamten Wohnung

Manche Mieter sind erfindungs­reich. Bei sehr güns­tigen Wohnungen, die sie teuer weitervermieten können, halten sie zum Schein das Haupt­miet­verhältnis aufrecht. Tatsäch­lich aber vermieten sie die Wohnung gegen Aufpreis an jemand anderen. Einer dauer­haften Unter­vermietung der gesamten Wohnung muss der Vermieter aber nicht zustimmen. Kommt das heraus, droht die Kündigung.

Unter­vermietung einzelner Räume

Will der Mieter nur einzelne Räume unter­vermieten, benötigt er dafür zwar auch die Zustimmung des Vermieters. Dieser muss aber zustimmen, wenn der Mieter ein „berechtigtes Interesse“ an einer Unter­vermietung entstanden hat. Es reichen vernünftige Gründe wirt­schaftlicher oder persönlicher Art. Will ein Mieter zum Beispiel Räume nach einer Trennung oder nach einem Jobverlust unter­vermieten, um seine Wohn­kosten zu reduzieren, liegt ein berechtigtes Interesse vor. Das heißt: Der Vermieter muss zustimmen.

Das Interesse an der Unter­vermietung muss nach Abschluss des Miet­vertrags entstanden sein. Mieter können also nicht in eine schon bei Einzug zu teure Wohnung ziehen und später ein Zustimmung zur Untermiete fordern.

Unter­vermietung bei Auslands­job

In Zeiten der Globalisierung müssen Arbeitnehmer mitunter für längere Zeit ins Ausland. Wollen sie ihre Wohnung in Deutsch­land so lange behalten, dürfen sie sie unter­vermieten. Der Vermieter muss dies erlauben, selbst wenn die gesamte Wohnung für mehrere Jahre unter­vermietet wird. Das hat der Bundes­gerichts­hof (BGH) entschieden (Az. VIII ZR 349/13).

Allerdings muss der Vermieter nur zustimmen, wenn der Mieter die Wohnung während des Auslands­auf­enthalts nicht voll­ständig aufgibt. Das wäre etwa dann der Fall, wenn der Mieter noch Wohnungs­schlüssel behält oder Möbel in der Wohnung stehenlässt. In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte der Arbeitnehmer zwei seiner drei Zimmer großen Wohnung unter­vermietet und sich einen Raum für gelegentliche Besuche in Deutsch­land vorbehalten.

Wann Vermieter „nein“ sagen dürfen

Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Unter­vermietung, darf der Vermieter nur noch „nein“ sagen, wenn der neue Bewohner für ihn unzu­mutbar ist. Das wäre etwa der Fall, wenn der Untermieter bereits für ständigen Lärm bekannt ist oder wenn er einen Nach­barn schon einmal tätlich angegriffen hat.

Abseitige Gründe wie „keine Ausländer“ zählen nicht. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, obwohl er sie hätte geben müssen, und vemietet der Mieter dennoch weiter, kann ihm der Vermieter nicht kündigen (BGH, Az. VIII ZR 74/10).

Verweigert der Vermieter unbe­rechtigter­weise die Zustimmung, kann er verpflichtet sein, dem Mieter die entgangene Untermiete zu ersetzen (BGH, Az. VIII ZR 349/13).

Tipp: Nutzen Sie unser Muster-Formular Untermiete, um die Erlaubnis zur Unter­vermietung beim Vermieter zu beantragen.

Der Haupt­mieter wird Vermieter

Nach einer Unter­vermietung existieren zwei getrennte Miet­verträge: einer zwischen dem Vermieter und dem Haupt­mieter, einer zwischen dem Haupt­mieter und dem Untermieter. Im Untermiet­verhältnis kann der Haupt­mieter die Miethöhe grund­sätzlich frei bestimmen, unabhängig davon, wie viel er an den Vermieter zahlt. Freilich hat auch der Haupt­mieter bei der Unter­vermietung eine an seinem Wohn­ort geltende Miet­preisbremse zu beachten (Mietpreisbremse: Wie Sie sich gegen zu hohe Mieten wehren).

Der Haupt­mieter kann dem Untermieter nur dann ordentlich kündigen, wenn er etwa Eigenbedarf nach­weist. Die Kündigungs­frist von mindestens drei Monaten muss er einhalten. Besteht das Untermiet­verhältnis schon länger als fünf oder acht Jahre, erweitert sich diese Frist um jeweils drei Monate.

Wohnt der Haupt­mieter mit in der Wohnung und hat er nur ein leeres Zimmer unter­vermietet, muss er keinen Kündigungs­grund nennen. Aber die Kündigungs­frist verlängert sich um drei Monate. Beträgt die ordentliche Frist drei Monate, muss er also mit einer Sechs­monats­frist kündigen.

Bei der Unter­vermietung eines möblierten Zimmers ist der Kündigungs­schutz weiter einge­schränkt: Der Haupt­mieter kann seinem Mitbewohner am 15.ten eines Monats zum Ende dieses Monats kündigen.

Probleme? Haupt­mieter ist in der Pflicht

Gibt es Probleme mit dem Untermieter, muss sich der Haupt­mieter kümmern. Er allein ist dafür verantwort­lich, dass der Vermieter seine Miete pünkt­lich bekommt.

Wenn der Untermieter Krach macht, bekommt der Haupt­mieter den Ärger. Bringt er den Untermieter nicht zur Räson, muss er selbst mit einer Kündigung rechnen.

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Unter­vermietung an Touristen

Erlaubnis. Mieter, die ihre Wohnung in Onlineportalen anbieten, um mit der Vermietung an Touristen Geld zu verdienen, brauchen eine spezielle Erlaubnis vom Vermieter. Hat der Vermieter ganz allgemein die Unter­vermietung erlaubt, ist damit noch nicht die Über­lassung an Touristen gestattet. Das hat der Bundes­gerichts­hof entschieden (Az. VIII ZR 210/13). Ein Mieter hatte seine Wohnung nur alle 14 Tage zum Besuch seiner Tochter genutzt und zwischendrin über eine Bed-and-Breakfast-Zimmervermitt­lung im Internet angeboten. Als der Vermieter von der kommerziellen Unter­vermietung erfuhr, mahnte er den Mieter ab. Dieser bot die Wohnung weiter an und bekam schließ­lich die Kündigung.

Zweck­entfremdung. Wegen der Wohnungs­knapp­heit beschränken vor allem Groß­städte mit sogenannten Zweck­entfremdungs­satzungen das kurz­zeitige Vermieten von Wohnungen. Wer seine Wohnung an Touristen vermieten will, sollte daher auch bei seiner Gemeinde­verwaltung nach Beschränkungen fragen. Wer ohne eine an sich erforderliche behördliche Genehmigung vermietet, riskiert hohe Geldbußen (Airbnb & Co: Wer seine Mietwohnung weitervermieten darf).

Schäden. Vermietet ein Mieter Zimmer an Touristen weiter und richten diese Schäden in der Wohnung an, haftet er dafür gegen­über seinem Vermieter (Paragraf 540 Absatz 2 Bürgerliches Gesetzbuch). Auf Platt­formen wie Airbnb.de oder 9flats.com gibt es Versicherungen, die den Gast­geber schützen sollen.

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Dieses Special ist im September 2014 auf test.de erschienen und wurde zuletzt am 10.11.2020 aktualisiert.

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