Untermiete - Wohnung unter­vermieten – das müssen Sie wissen

Den Wohnungs­schlüssel einfach einem Untermieter geben? Keine gute Idee — vor einer Unter­vermietung sind zahlreiche Regeln zu beachten.

Wann darf ich meine Wohnung unter­vermieten? Wir erklären die Rechts­lage. Mit unserem Musterschreiben können Sie Ihren Vermieter dazu auffordern, einer Unter­vermietung zuzu­stimmen.

Untermiete – darauf sollten Sie achten

Das Wichtigste in Kürze

Erlaubnis. Holen Sie eine schriftliche Zustimmung des Vermieters ein, bevor Sie Ihre Wohnung unter­vermieten. Die Aufnahme von Ehepart­nern, Kindern und Eltern ist keine Unter­vermietung.

Gäste. Besucher sind keine Untermieter, solange sie keine Untermiete zahlen. Wann aus Besuchern Mitbewohner werden, ist nicht klar geregelt. Ab etwa drei Monaten wird es eng.

Miethöhe. Die Miethöhe können Sie aushandeln, Sie müssen sich dabei aber an die Mietpreisbremse halten. Orientieren Sie sich am besten an Ihrer eigenen Quadrat­meter-Miete. Ist die Wohnung möbliert, ist ein Aufschlag gerecht­fertigt. Für Heizung, Strom und Telefon sollten Untermieter anteilig zahlen.

WG. Wollen Sie als Haupt­mieter eine WG gründen und dafür Untermiet­verträge abschließen, sollten Sie das zuvor mit dem Vermieter besprechen und den WG-Status in den Haupt­miet­vertrag aufnehmen. Dann brauchen Sie nicht jedes Mal erneut zu fragen, wenn ein neuer Mitbewohner einziehen soll.

Untermiet­vertrag. Wenn Ihr eigener Haupt­miet­vertrag eine Befristung enthält, sollten Sie diese als Vertrags­ende in den Untermiet­vertrag schreiben. Neben der Miete und dem Zahlungs­termin sollten Sie auch Miet­erhöhungen fest­legen, wenn Ihr eigener Vertrag eine Index- oder Staffelmiete enthält.

Haupt­miet­vertrag. Fügen Sie den Haupt­miet­vertrag als Anlage bei und weisen Sie darauf hin, dass er auch für das Untermiet­verhältnis gilt. Verweisen Sie auf die Haus­ordnung.

Kosten. Regeln Sie die Aufteilung der Betriebskosten und die Frage, ob der Untermieter anteilig Schönheitsreparaturen über­nimmt.

Nutzung. Beschreiben Sie die Mietsache genau: Welche Räume darf der Untermieter alleine nutzen und welche mitnutzen? Bei möblierten Räumen sollten Sie auch das Inventar auflisten.

Mieter-Set. Das Mieter-Set beant­wortet wichtige Fragen, mit denen Sie als Wohnungs­suchender oder Mieter konfrontiert werden: Mieter­selbst­auskunft, Fallen im Miet­vertrag, Mängel­anzeigen, Miet­minderung oder Kündigung. Der Ratgeber der Stiftung Warentest enthält zahlreiche Muster-Formulare, auch ein Formular, um die Zustimmung zur Unter­vermietung beim Vermieter zu beantragen. Das Mieter-Set können Sie für 12,90 Euro im test.de-Shop bestellen.

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Wann die Untermiete erlaubt ist

Wenn die Miete zu teuer wird, möchten Mieter vielleicht teil­weise ihre Wohnung unter­vermieten. Für einen Untermieter brauchen sie aber unbe­dingt die Erlaubnis ihres Vermieters. Nur wenn nächste Familien­angehörige einziehen, muss der Vermieter nicht um Erlaubnis gefragt werden.

Zu den nächsten Familien­angehörigen gehören:

  • Ehepartner (BGH, Az. II ZR 143/11),
  • gemein­same Kinder (BGH, Az. XIII 371/02),
  • Eltern des Mieters.

Beim Einzug von Lebens­gefährten des Mieters hat der Bundes­gerichts­hof (BGH) 2003 entschieden, dass die Erlaubnis des Vermieters zwar nötig ist. Dieser muss dem Wunsch des Mieters aber entsprechen und darf den Einzug des Part­ners nicht ablehnen (Az. VIII ZR 371/02).

Besucher sind keine Untermieter

Auch für Besuch müssen Mieter nicht die Erlaubnis ihres Vermieters einholen – Voraus­gesetzt, dieser bleibt nur ein paar Wochen. Wann genau aus einem Besucher ein Untermieter wird, ist jedoch nicht fest­gelegt. Bei drei Monaten sei die normale Dauer aber über­schritten, fand das Amts­gericht Frank­furt-Höchst (Az. Hö 3 C 5170/94). Auch sobald ein Besucher Untermiete bezahlt, braucht es die Genehmigung des Vermieters.

Wenn die Zustimmung des Vermieters erforderlich ist, sollte der Mieter sie auch einholen. Tut er das nicht, kann der Vermieter kündigen – selbst wenn die Unter­vermietung hätte erlaubt werden müssen (Bayerisches Oberstes Landes­gericht, Az. RE-Miet 3/94). Auch der Untermieter muss dann gehen. Wer als Untermieter einziehen möchte, sollte sich daher vom Haupt­mieter die Erlaubnis des Vermieters zeigen lassen.

Gesamte Wohnung unter­vermieten oder nur einen Teil

Wollen Mieter an fremde Personen unter­vermieten, brauchen sie immer die Zustimmung des Vermieters. Ob der Vermieter einen Untermieter erlauben muss, hängt davon ab, ob die gesamte Wohnung unter­vermietet werden soll oder nur ein Teil.

  1. Untermieter für gesamte Wohnung: Vermieter kann nein sagen
    Einer dauer­haften Unter­vermietung der gesamten Wohnung muss der Vermieter nicht zustimmen. Manche Mieter sind jedoch erfinderisch. Bei sehr güns­tigen Wohnungen, die sie teuer weitervermieten können, halten sie zum Schein das Haupt­miet­verhältnis aufrecht. Tatsäch­lich aber vermieten sie die Wohnung gegen Aufpreis an einen Untermieter. Kommt das heraus, droht die Kündigung.
  2. Unter­vermietung einzelner Räume: Bei „berechtigtem Interesse“ kann Mieter Erlaubnis verlangen
    Will der Mieter nur einzelne Räume unter­vermieten, benötigt er dafür zwar auch die Zustimmung des Vermieters. Dieser muss einen Untermieter aber erlauben, wenn der Mieter ein „berechtigtes Interesse“ an der Unter­vermietung hat (Paragraf 553 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch). Es reichen vernünftige Gründe wirt­schaftlicher oder persönlicher Art.
    Will ein Mieter zum Beispiel Räume nach einer Trennung oder nach einem Jobverlust unter­vermieten, um seine Wohn­kosten zu reduzieren, liegt ein berechtigtes Interesse vor. Das heißt: Der Vermieter muss zustimmen.
    Das Interesse an der Unter­vermietung muss nach Abschluss des Miet­vertrags entstanden sein. Mieter können also nicht in eine schon bei Einzug zu teure Wohnung ziehen und später die Zustimmung zur Untermiete fordern.

Unter­vermietung bei Auslands­job

Auch die teil­weise Unter­vermietung einer Wohnung aus Anlass eines Auslands­auf­enthaltes gilt in der Regel als „berechtigtes Interesse“. Der Vermieter muss dies erlauben, selbst wenn die gesamte Wohnung für mehrere Jahre unter­vermietet wird. Das hat der Bundes­gerichts­hof (BGH) entschieden (Az. VIII ZR 349/13).

Allerdings muss der Vermieter nur zustimmen, wenn der Mieter die Wohnung während des Auslands­auf­enthalts nicht voll­ständig aufgibt. Das wäre etwa dann der Fall, wenn der Mieter noch Wohnungs­schlüssel behält oder Möbel in der Wohnung stehenlässt. In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte der Arbeitnehmer zwei seiner drei Zimmer unter­vermietet und sich einen Raum für gelegentliche Besuche in Deutsch­land vorbehalten.

Was Mieter dem Vermieter über den Untermiet­kandidaten mitteilen müssen

Um die Erlaubnis zur teil­weisen Unter­vermietung der Wohnung vom Vermieter zu bekommen, muss der Mieter ihm die Umstände seines berechtigtes Interesses nennen, also sagen, warum er unter­vermieten will. Außerdem muss er dem Vermieter mitteilen, wer konkret Untermieter werden soll, also Name, Geburts­datum und -ort und Beruf des Bewerbers über­mitteln. Hat der Vermieter diese Daten bekommen, kann er die Erteilung seiner Erlaubnis nicht von einem persönlichen Kennen­lernen­termin mit dem Untermiet­kandidaten abhängig machen. Auch die Vorlage eines Führungs­zeug­nisses darf er nicht verlangen (Land­gericht Berlin, Beschluss vom 30. November 2020, Az. 64 T 49/20).

Wann Vermieter ausnahms­weise „Nein“ zur Untermiete sagen dürfen

Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse an der teil­weisen Unter­vermietung, darf der Vermieter nur noch „nein“ sagen, wenn der neue Untermieter für ihn unzu­mutbar ist. Das sind seltene Fälle. Etwa, wenn der Untermieter bereits für ständigen Lärm bekannt ist oder wenn er einen Nach­barn schon einmal tätlich angegriffen hat.

Abseitige Gründe wie „keine Ausländer“ zählen nicht. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, obwohl er sie hätte geben müssen, und der Mieter über­lässt die Wohnung dennoch weiter einem Anderen zur Untermiete, kann ihm der Vermieter nicht kündigen (BGH, Az. VIII ZR 74/10).

Verweigert der Vermieter unbe­rechtigter­weise die Unter­vermietung, kann er verpflichtet sein, dem Mieter die entgangene Untermiete zu ersetzen (BGH, Az. VIII ZR 349/13).

Tipp: Nutzen Sie unser Muster-Formular Untermiete, um die Erlaubnis zur Unter­vermietung beim Vermieter zu beantragen.

Der Mieter wird zum Vermieter des Untermieters

Nach einer Unter­vermietung existieren zwei getrennte Miet­verträge:

  1. zwischen dem Vermieter und dem Haupt­mieter.
  2. zwischen dem Haupt­mieter und dem Untermieter.

Im Untermiet­verhältnis kann der Haupt­mieter die Miethöhe unabhängig davon bestimmen, wie viel Miete er selbst an den Vermieter zahlt. Allerdings hat er sich bei der Unter­vermietung an die geltende Miet­preisbremse zu halten (Mietpreisbremse: Wie Sie sich gegen zu hohe Mieten wehren).

Unter­vermieter müssen Kündigungs­fristen einhalten

Der Haupt­mieter kann seinem Untermieter nur dann ordentlich kündigen, wenn er etwa Eigenbedarf an seiner Wohnung nach­weist. Die Kündigungs­frist von mindestens drei Monaten muss er einhalten. Besteht das Untermiet­verhältnis schon länger als fünf oder acht Jahre, erweitert sich diese Frist um jeweils drei Monate.

Wohnt der Haupt­mieter mit in der Wohnung und hat er nur ein leeres Zimmer unter­vermietet, muss er keinen Kündigungs­grund nennen. Dafür verlängert sich die Kündigungs­frist um drei Monate. Beträgt die ordentliche Frist drei Monate, muss er also mit einer Sechs­monats­frist rechnen.

Bei der Unter­vermietung eines möblierten Zimmers ist der Kündigungs­schutz einge­schränkt: Der Unter­vermieter kann seinem Untermieter am 15. eines Monats zum Ende dieses Monats kündigen.

Der Haupt­mieter steht für den Untermieter gerade

Gibt es Probleme mit dem Untermieter, muss sich der Unter­vermieter darum kümmern. Er ist auch dafür verantwort­lich, dass der Vermieter seine Miete pünkt­lich bekommt. Unabhängig davon, ob der Untermieter selbst pünkt­lich zahlt. Wichtig: Der Untermieter hat gegen­über dem Unter­vermieter alle Rechte eines Mieters.

Wenn der Untermieter Krach macht, bekommt der Haupt­mieter den Ärger. Bringt er den Untermieter nicht zur Räson, muss er selbst mit einer Kündigung rechnen.

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Wohnung unter­vermieten an Touristen

Erlaubnis. Mieter, die ihre Wohnung in Onlineportalen anbieten, um mit der Vermietung an Touristen Geld zu verdienen, brauchen eine spezielle Erlaubnis vom Vermieter. Hat der Vermieter ganz allgemein die Unter­vermietung erlaubt, ist damit noch nicht die Über­lassung an Touristen gestattet. Das hat der Bundes­gerichts­hof entschieden (Az. VIII ZR 210/13). Ein Mieter hatte seine Wohnung nur alle 14 Tage zum Besuch seiner Tochter genutzt und zwischendrin über eine Bed-and-Breakfast-Zimmervermitt­lung im Internet angeboten. Als der Vermieter von der kommerziellen Unter­vermietung erfuhr, mahnte er den Mieter ab. Dieser bot die Wohnung weiter an und bekam schließ­lich die Kündigung. Eine Frau, die ein Zimmer ihrer Wohnung regel­mäßig an Touristen vermietete, wurde von ihrer Vermieterin abge­mahnt. Sie bot das Zimmer weiterhin an. Ihr wurde ebenfalls gekündigt (Landgericht Berlin Az. 63 S 309/19).

Zweck­entfremdung. Wegen der Wohnungs­knapp­heit beschränken vor allem Groß­städte mit sogenannten Zweck­entfremdungs­satzungen das kurz­zeitige vermieten von Wohnungen. Wer seine Wohnung an Touristen unter­vermieten will, sollte daher auch bei seiner Gemeinde­verwaltung nach Beschränkungen fragen. Wer ohne eine an sich erforderliche behördliche Genehmigung vermietet, riskiert hohe Geldbußen (Airbnb & Co: Wer seine Mietwohnung weitervermieten darf).

Schäden. Unter­vermietet ein Mieter Zimmer an Touristen weiter und richten diese Schäden in der Wohnung an, haftet er dafür gegen­über seinem Vermieter (Paragraf 540 Absatz 2 Bürgerliches Gesetzbuch). Auf Platt­formen wie Airbnb.de oder 9flats.com gibt es Versicherungen, die den Gast­geber schützen sollen.

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Dieses Special wird regel­mäßig aktualisiert. Jüngstes Update: 11. Mai 2021.

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