Untermiete Wohnung unter­vermieten – das müssen Sie wissen

Besuch immer möglich (keine Unter­vermietung)

Von der erlaub­nispflichtigen Unter­vermietung zu unterscheiden ist zunächst der Besuch. Mieter dürfen nach ihrem Willen grund­sätzlich jeden zu jeder Tages- und Nacht­zeit als Besuch in ihre Wohnung lassen. Darüber müssen Mieter ihren Vermieter nicht informieren und auch keine Erlaubnis einholen. Kommen zum Beispiel Freunde oder Verwandte aus Übersee zu Besuch, darf sich der Besuch durch­aus über Wochen erstre­cken. Freichlich endet irgend­wann die erlaub­nisfreie Besuchs­zeit und beginnt die dauer­hafte Aufnahme einer Person, für die der Mieter die Erlaubnis des Vermieters benötigt.

Wann endet Besuch? Wann genau aus einem Besucher ein dauer­hafter Mitbewohner wird, steht nicht im Gesetz. Bei drei Monaten sei die normale Besuchs­dauer über­schritten, fand das Amts­gericht Frank­furt-Höchst (Az. Hö 3 C 5170/94). Steht der Name des „Besuchers“ auf dem Klingelschild oder hat er sich polizei­lich sogar schon umgeldet, können das Anhalts­punkte für eine dauer­hafte Nutzung der Wohnung sein. Das gilt auch, wenn der „Besuch“ dem Mieter Geld für die Nutzung der Wohnung gibt. Besuchern für die Besuchs­zeit einen Wohnungs­schlüssel zu geben, reicht als Indiz für ein dauer­haftes Bewohnen allerdings nicht aus (Amts­gericht Münster, Az. 29 C 432/90).

Achtung, Kündigung droht. Mieter sollten im Zweifel früh­zeitig eine Erlaubnis des Vermieters einholen. Denn ist eine Person recht­lich dauer­haft ohne Okay des Vermieters einge­zogen, kann der Vermieter dem Mieter kündigen (Bayerisches Oberstes Landes­gericht (Az. RE-Miet 3/94). Das gilt sogar bei der Aufnahme des nicht­ehelichen Lebens­gefährten des Mieters ohne Erlaubnis (Land­gericht Berlin, Az. 65 S 219/17). Dieser Fall ist besonders bitter für den Mieter, denn der Aufnahme eines nicht­ehelichen Part­ners muss der Vermieter auf Anfrage in der Regel die Erlaubnis erteilen. Der Mieter (und natürlich auch der Untermieter) verliert also ganz unnötig seine Wohnung, weil er bei recht­zeitiger Einholung der Erlaubnis Anspruch auf Zustimmung gehabt hätte. Dass aber eine Erlaubnis benötigt wird, hat der Bundes­gerichts­hof unter­strichen (Bundes­gerichts­hof, Az. VIII ZR 371/02).

Dauer­hafte Aufnahme von engen Verwandten (keine Unter­vermietung)

Enge Familien­angehörige kann der Mieter dagegen dauer­haft in seiner Wohnung aufnehmen, ohne eine Erlaubnis vom Vermieter einholen zu müssen.

Zu den engen Familien­angehörigen gehören:

• Ehepartner (BGH, Az. II ZR 143/11),
• gemein­same Kinder (BGH, Az. XIII 371/02),
• Eltern des Mieters.

Unter­vermietung der Wohnung oder eines Teils

Wollen Mieter fremde Personen oder entferntere Verwandte dauer­haft einziehen lassen, handelt es sich recht­lich um eine Unter­vermietung. Dafür brauchen sie immer die Zustimmung des Vermieters. Ob der Vermieter einen Untermieter erlauben muss, hängt davon ab, ob die gesamte Wohnung unter­vermietet werden soll oder nur ein Teil.

1. Untermieter für gesamte Wohnung: Vermieter kann nein sagen
   Einer dauer­haften Unter­vermietung der gesamten Wohnung muss der Vermieter nicht zustimmen. Manche Mieter sind jedoch erfinderisch. Bei sehr güns­tigen Wohnungen, die sie teuer weitervermieten können, halten sie zum Schein das Haupt­miet­verhältnis aufrecht. Tatsäch­lich aber vermieten sie die Wohnung gegen Aufpreis an einen Untermieter. Kommt das heraus, droht die Kündigung.
2. Unter­vermietung einzelner Räume: Bei „berechtigtem Interesse“ kann Mieter Erlaubnis verlangen
   Will der Mieter nur einzelne Räume unter­vermieten, benötigt er dafür zwar auch die Zustimmung des Vermieters. Dieser muss einen Untermieter aber erlauben, wenn der Mieter ein „berechtigtes Interesse“ an der Unter­vermietung hat (Paragraf 553 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch). Es reichen vernünftige Gründe wirt­schaftlicher oder persönlicher Art.
   Will ein Mieter zum Beispiel Räume nach einer Trennung oder nach einem Jobverlust unter­vermieten, um seine Wohn­kosten zu reduzieren, liegt ein berechtigtes Interesse vor. Das heißt: Der Vermieter muss zustimmen.
   Das Interesse an der Unter­vermietung muss nach Abschluss des Miet­vertrags entstanden sein. Mieter können also nicht in eine schon bei Einzug zu teure Wohnung ziehen und später die Zustimmung zur Untermiete fordern.

Unter­vermietung bei Auslands­job

Auch die teil­weise Unter­vermietung einer Wohnung aus Anlass eines Auslands­auf­enthaltes gilt in der Regel als „berechtigtes Interesse“. Der Vermieter muss dies erlauben, selbst wenn die gesamte Wohnung für mehrere Jahre unter­vermietet wird. Das hat der Bundes­gerichts­hof (BGH) entschieden (Az. VIII ZR 349/13).

Allerdings muss der Vermieter nur zustimmen, wenn der Mieter die Wohnung während des Auslands­auf­enthalts nicht voll­ständig aufgibt. Das wäre etwa dann der Fall, wenn der Mieter noch Wohnungs­schlüssel behält oder Möbel in der Wohnung stehenlässt. In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte der Arbeitnehmer zwei seiner drei Zimmer unter­vermietet und sich einen Raum für gelegentliche Besuche in Deutsch­land vorbehalten.

Was Mieter dem Vermieter über den Untermiet­kandidaten mitteilen müssen

Um die Erlaubnis zur teil­weisen Unter­vermietung der Wohnung vom Vermieter zu bekommen, muss der Mieter ihm die Umstände seines berechtigtes Interesses nennen, also sagen, warum er unter­vermieten will. Außerdem muss er dem Vermieter mitteilen, wer konkret Untermieter werden soll, also Name, Geburts­datum und -ort und Beruf des Bewerbers über­mitteln. Hat der Vermieter diese Daten bekommen, kann er die Erteilung seiner Erlaubnis nicht von einem persönlichen Kennen­lernen­termin mit dem Untermiet­kandidaten abhängig machen. Auch die Vorlage eines Führungs­zeug­nisses darf er nicht verlangen (Land­gericht Berlin, Beschluss vom 30. November 2020, Az. 64 T 49/20).

Wann Vermieter ausnahms­weise „Nein“ zur Untermiete sagen dürfen

Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse an der teil­weisen Unter­vermietung, darf der Vermieter nur noch „nein“ sagen, wenn der neue Untermieter für ihn unzu­mutbar ist. Das sind seltene Fälle. Etwa, wenn der Untermieter bereits für ständigen Lärm bekannt ist oder wenn er einen Nach­barn schon einmal tätlich angegriffen hat.

Abseitige Gründe wie „keine Ausländer“ zählen nicht. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, obwohl er sie hätte geben müssen, und der Mieter über­lässt die Wohnung dennoch weiter einem Anderen zur Untermiete, kann ihm der Vermieter nicht kündigen (BGH, Az. VIII ZR 74/10).

Verweigert der Vermieter unbe­rechtigter­weise die Unter­vermietung, kann er verpflichtet sein, dem Mieter die entgangene Untermiete zu ersetzen (BGH, Az. VIII ZR 349/13).

Tipp: Nutzen Sie unser Muster-Formular Untermiete, um die Erlaubnis zur Unter­vermietung beim Vermieter zu beantragen.

Der Mieter wird zum Vermieter des Untermieters

Nach einer Unter­vermietung existieren zwei getrennte Miet­verträge:

1. zwischen dem Vermieter und dem Haupt­mieter.
2. zwischen dem Haupt­mieter und dem Untermieter.

Im Untermiet­verhältnis kann der Haupt­mieter die Miethöhe unabhängig davon bestimmen, wie viel Miete er selbst an den Vermieter zahlt. Allerdings hat er sich bei der Unter­vermietung an die geltende Miet­preisbremse zu halten (Mietpreisbremse: Wie Sie sich gegen zu hohe Mieten wehren).

Unter­vermieter müssen Kündigungs­fristen einhalten

Der Haupt­mieter kann seinem Untermieter nur dann ordentlich kündigen, wenn er etwa Eigenbedarf an seiner Wohnung nach­weist. Die Kündigungs­frist von mindestens drei Monaten muss er einhalten. Besteht das Untermiet­verhältnis schon länger als fünf oder acht Jahre, erweitert sich diese Frist um jeweils drei Monate.

Wohnt der Haupt­mieter mit in der Wohnung und hat er nur ein leeres Zimmer unter­vermietet, muss er keinen Kündigungs­grund nennen. Dafür verlängert sich die Kündigungs­frist um drei Monate. Beträgt die ordentliche Frist drei Monate, muss er also mit einer Sechs­monats­frist rechnen.

Bei der Unter­vermietung eines möblierten Zimmers ist der Kündigungs­schutz einge­schränkt: Der Unter­vermieter kann seinem Untermieter am 15. eines Monats zum Ende dieses Monats kündigen.

Der Haupt­mieter steht für den Untermieter gerade

Gibt es Probleme mit dem Untermieter, muss sich der Unter­vermieter darum kümmern. Er ist auch dafür verantwort­lich, dass der Vermieter seine Miete pünkt­lich bekommt. Unabhängig davon, ob der Untermieter selbst pünkt­lich zahlt. Wichtig: Der Untermieter hat gegen­über dem Unter­vermieter alle Rechte eines Mieters.

Wenn der Untermieter Krach macht, bekommt der Haupt­mieter den Ärger. Bringt er den Untermieter nicht zur Räson, muss er selbst mit einer Kündigung rechnen.