FAQ Rauchmelder: Miet­erhöhung wegen Rauchwarnmelder?

Wer in der Pflicht ist – und wer zahlen muss

Wer muss die Rauchmelder in der Wohnung einbauen?

In der Regel der Eigentümer. Der Mieter muss den Vermieter zur Installation der Geräte in die Wohnung lassen. In Meck­lenburg-Vorpommern ist der Bewohner zur Installation der Geräte verpflichtet. In den Ländern Brandenburg, Hamburg, Rhein­land-Pfalz und Sachsen-Anhalt ist nicht klar geregelt, ob Vermieter oder Mieter die Rauchmelder einbauen müssen.

„Hier sind die Eigentümer zuständig“, sagt Leif Peterson, Hamburger Fach­anwalt für Miet- und Wohnungs­eigentums­recht. Dies ergebe sich bereits aus der Verkehrs­sicherungs­pflicht des Eigentümers für das Gebäude. In Eigentums­anlagen entscheidet die Gemeinschaft per Mehr­heits­beschluss über den Einbau. Das bedeutet: Wer dagegen gestimmt hat, muss den Einbau dennoch bei sich dulden und auch mitbezahlen.

Was gilt, wenn der Mieter selbst Rauchmelder montiert hat und jetzt der Vermieter andere Geräte einbauen will?

Will der Vermieter seiner Einbaupflicht nach­kommen, muss der Mieter die neuen Geräte dulden, auch wenn er zuvor schon eigene Melder installiert hatte. Das hat der Bundes­gerichts­hof im Sommer 2015 entschieden (Az. VIII ZR 216/14). Das Argument der Richter: Dadurch, dass nur eine Person (der Vermieter) den Einbau und die spätere Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude erledigt, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewähr­leistet. Das verbessert auch die Wohn­verhält­nisse des betroffenen Mieters.

Gleiches gilt für Wohnungs­eigentümer: Beschließt die Eigentümer­versamm­lung mehr­heitlich den Einbau der Geräte, habe auch diejenigen Eigentümer den Einbau zu dulden, die vorher schon Rauchmelder in ihren vier Wänden montiert hatten (Land­gericht Düssel­dorf, Az. 25 S 167/14).

Welche Räume müssen mit einem Rauchmelder ausgestattet werden?

Rauchmelder müssen in Schlafräumen, Kinder­zimmern und in Fluren, die als Rettungsweg dienen können, installiert werden. Grund­lage dafür ist die Bauordnung des jeweiligen Bundes­landes. Rauchmelder sollten an der Zimmerdecke angebracht werden – am besten in der Mitte. Bei einem Brand sterben Menschen in den meisten Fällen, weil sie das Feuer nicht bemerken und im Schlaf ersti­cken. Zuver­lässige Geräte zeigt unser Test Rauchmelder.

Gibt es spezielle Rauchmelder für hörgeschädigte Menschen?

Ja. Sie vibrieren oder leuchten grell. Eines dieser Systeme war bereits im Schnelltest. Das Bundes­sozialge­richt hat in seinem Urteil vom 18.6.2014 (Az. B 3 KR 8/13 R) entschieden, dass gehörlose Versicherte gegen­über ihrer Krankenkasse einen Anspruch „auf Versorgung mit einem ihren Bedürf­nissen angepassten Rauchwarnmelde­system“ haben.

Kann der Vermieter die Ausgaben für Kauf und Einbau der Melder als Betriebs­kosten auf die Mieter umlegen?

Nein. Betriebs­kosten sind nur solche Ausgaben, die regel­mäßig, etwa monatlich oder jähr­lich, beim Betrieb einer vermieteten Immobilie entstehen. Wer Rauchmelder kauft und einbaut, hat diese Kosten aber nur einmalig.

Rauchwarnmelder nicht gekauft, sondern gemietet. Statt Rauchmelder zu kaufen, können Vermieter diese aber auch von externen Firmen mieten. Auch diese Miet­kosten darf der Mieter nicht als Betriebs­kosten auf seine Mieter umlegen (Az. VIII ZR 379/20).

Der Vermieter hat Rauchmelder gekauft. Darf er die Miete erhöhen?

Ja. Der Einbau von Rauchmeldern ist eine Modernisierung der Wohnung. Dies recht­fertigt eine Miet­erhöhung. Der Vermieter darf die Jahres­miete laut Gesetz dauer­haft um 11 Prozent der Ausgaben erhöhen. Hohe Summen fallen so aber nicht an.

Beispiel Miet­erhöhung: Der Vermieter gibt 200 Euro aus, um Rauchmelder zu kaufen und in einer vermieteten Wohnung installieren zu lassen. Er darf die Jahres­miete daher um 22 Euro erhöhen. Die monatliche Miete steigt also um 1,83 Euro.

Sanktionen bei Verstößen

Was passiert, wenn sich der Eigentümer nicht an die Einbaupflicht hält?

Unmittel­bar passiert nichts. Es ist kein Bußgeld für Sünder vorgesehen. Nach den Landes­bau­ordnungen ist aber dann ein Bußgeld möglich, wenn ein Eigentümer einen Rauchmelder ohne das EU-Sicher­heits­zeichen „CE“ installiert. In der Praxis dürften solche Bußgelder aber selten sein, da keine flächen­deckenden Kontrollen statt­finden. Beim Kauf von Rauchwarngeräten sollten sich Vermieter und Mieter an gut getesteten Geräten orientieren. Unser Test Rauchmelder zeigt: Gute Geräte gibt es schon für kleines Geld.

Zahlt die Gebäude­versicherung nach einem Brand, wenn trotz Pflicht keine Rauchmelder installiert waren?

Das ist unklar. Es gibt noch keine Urteile. Die Versicherungs­gesell­schaft Allianz schreibt: „Ein Rauchmelder soll nicht vor Sach­schäden schützen, sondern Menschen­leben retten. Daher wird die Allianz deutsch­land­weit auch bei Verstoß gegen die Rauchmelder­pflicht den Versicherungs­schutz in vollem Umfang bieten.“ Anders das Amts­gericht Hamburg-Blankenese 2013: Eigentümer, die trotz Pflicht keine Melder einbauen, gefährden den Schutz aus einer Gebäude­versicherung (Az. 531 C 125/13).

Nach Ansicht des Hamburger Rechts­anwalts Leif Peterson sollten Eigentümer gar kein Risiko eingehen. „Es ist nicht auszuschließen, dass Versicherer bei Schadenfällen in Zukunft die Leistung kürzen, wenn Rauchmelder trotz Pflicht in der Wohnung fehlen.“ Um Menschen­leben zu schützen und den eigenen Versicherungs­schutz nicht zu gefährden, sollten Eigentümer und Bewohner die Pflicht deshalb auf jeden Fall ernst nehmen.

Wartung von Rauchmeldern

Wer kümmert sich um die Wartung der Rauchwarngeräte?

In Baden-Württem­berg, Bayern, Bremen, Hessen, Nieder­sachsen, Nord­rhein-West­falen und Schleswig-Holstein ist die Frage klar geregelt: Der Bewohner ist zuständig, es sei denn, der Eigentümer über­nimmt die Aufgabe freiwil­lig. In Sachsen ist laut Landes­bau­ordnung der Mieter zuständig, es sei denn, der Eigentümer über­nimmt diese Verpflichtung selbst. Da in Meck­lenburg-Vorpommern der Bewohner zum Einbau der Rauchmelder verpflichtet ist, muss er die Geräte auch warten lassen.

In den Ländern, wo die Landes­bau­ordnung niemanden konkret zur Wartung verpflichtet, etwa in Rhein­land-Pfalz und Sachsen-Anhalt, ist nach Ansicht von Rechts­anwalt Peterson grund­sätzlich der Vermieter zuständig (Rauchmelder: Welche Vorschriften in Ihrem Bundesland gelten).

Tipp: Gute güns­tige Geräte finden Sie in unserem Rauchmelder-Test.

Was wird bei der Wartung von Rauchmeldern gemacht?

Die Wartung ist in der Norm DIN 14676 geregelt. Danach wird etwa über­prüft, ob die Öffnungen des Rauchmelders frei von Staub und Flusen sind, und ein Probealarm ausgelöst – meist per einfachem Tasten­druck. Notfalls werden Batterien ausgewechselt. Wenn Mieter zum Beispiel durch eine Klausel im Miet­vertrag für die Wartung zuständig sind, sollten sie aus recht­licher Sicht über­legen, einen Techniker zu beauftragen. Denn wer die Geräte selbst wartet und Fehler macht, haftet im Falle eines Brands möglicher­weise für Schäden.

Der Vermieter will die Kosten für die jähr­liche Wartung als Betriebs­kosten umlegen. Darf er das?

Ja, das darf er, wenn die Kosten im Miet­vertrag erwähnt sind. Steht dort unter dem Stich­wort „Sons­tige Betriebs­kosten“ auch die Position „Wartung Rauchmelder“, muss der Mieter zahlen. Das gilt auch, wenn der Miet­vertrag die Umlage der Kosten des Betriebs von Brand­schutz- und Brandmelde­anlagen auf den Mieter vorsieht (Bundes­gerichts­hof, Az. VIII ZR 117/21). Umstritten ist dagegen, was gilt, wenn die Wartungs­kosten nicht explizit im Miet­vertrag aufgeführt sind. Ein höchst­richterliches Urteil des Bundes­gerichts­hofs zu dieser Frage fehlt noch. Aber einige Instanzge­richte haben dazu bisher wie folgt entschieden: Laut dem Land­gericht Magdeburg darf der Vermieter die Wartung dennoch auf die Mieter verteilen (Az. 1 S 171/11). Das Amts­gericht Biele­feld aber stellt sich auf die Seite des Mieters (Az. 17 C 288/11): Wartungs­kosten, die nicht im Vertrag stehen, muss er nicht bezahlen. Das Land­gericht München I hält die Umlage von Rauchmelder-Wartungs­kosten trotz fehlender Erwähnung im Miet­vertrag dann für möglich, wenn der Miet­vertrag zu einer Zeit abge­schlossen wurde, als der Einbau von Rauchmeldern gesetzlich noch nicht vorgeschrieben und im Miet­vertrag allgemein die Umlage nach Miet­vertrags­abschluss neu entstandener Betriebs­kosten vereinbart war (Az. 31 S 6492/20). Der Vermieter kann die Wartungs­kosten in diesem Fall aber erst umlegen, nachdem er die künftige Umlage dieser Kosten dem Mieter zuvor ausdrück­lich angekündigt hat. Ohne eine solche Erklärung muss der Mieter die Wartungs­kosten nicht bezahlen.