Immobilienmakler Viel Gemauschel

Plötzlich hält einer die Hand auf

„Was Lars Schmidt erlebt hat, ist ärgerlich und passiert oft“, meint Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. „Fast immer, wenn es in der Beratung der Mietervereine um Makler geht, geht es um deren Verbandelung mit den Vermietern. Die Interessenten klagen, dass da plötzlich noch jemand die Hand aufhält.“

Auch ein Mieterverein kann Lars Schmidt jetzt aber nicht mehr helfen. Nach der Absage hat er keinen Anspruch auf Abschluss eines Mietvertrags.

Um die Wohnung zu bekommen, hätte er zahlen müssen. Später hätte er versuchen können, das Geld zurückzubekommen. Denn es gibt klare Regeln. Ein Makler darf nur eine Provision fordern,

• wenn er mit dem Wohnungssuchenden einen Maklervertrag abschließt,
• wenn es am Ende zu einem Miet- oder Kaufvertrag kommt,
• wenn der Makler durch Vermittlung oder einen Wohnungsnachweis wirklich ursächlich für den Mietvertrag war
• und wenn er nicht mit dem Eigentümer oder Verwalter verbandelt ist.

Nachgewiesen hatte Makler Zurek die Wohnung nicht. Schmidts hatten sie selbst entdeckt. Und ob die Wohnungsführung als Vermittlungsleistung zu sehen ist, darüber kann man streiten. Schließlich hatte Anja Schmidt die Wohnung schon angesehen und für gut befunden. Schmidts waren bereits fest entschlossen.

Fraglich ist auch, ob der Makler nicht mit der Verwaltungsfirma verbandelt ist. Ist er neutral, wie es das Wohnungsvermittlungsgesetz zum Schutz der Mietinteressenten ausdrücklich verlangt?

Ob Makler Zurek neutral ist, hätte im Streitfall ein Gericht klären müssen. Anhaltspunkte zum Nachhaken gibt es: Die Homepage der Verwalterin Lantz zeigt, dass sie ausgesprochen intensiv mit dem Makler zusammenarbeitet und exklusiv auf dessen Homepage verweist. Das allein wäre nichts Besonderes. Doch die Seiten des Maklers Zurek sind auf die Firma des Ehemanns der Verwalterin registriert.

Verwalterin Martina Lantz hat erklärt, dass ihr Ehemann die Seiten lediglich gestaltet habe. Der Makler sei unabhängig.

Keine Provision fällig

Im Fall von Lars Schmidt wäre wohl Detektivarbeit nötig, um zu klären, ob Makler und Verwalterin rechtlich oder wirtschaftlich verbunden sind. In anderen Fällen ist schneller klar, dass der Mieter keine Provision zahlen muss:

• Makler ist Verwalter. Zeigt sich nach dem Einzug, dass der Makler die vermietete Wohnung verwaltet und sich zum Beispiel um Reparaturen kümmert, kann der Mieter die Provision zurückfordern. Das gilt auch, wenn ein Gehilfe des Maklers sie verwaltet (BGH, Az. III ZR 5/03). Gelegentliche Serviceleistungen, etwa das Arrangieren einer Schlüsselübergabe, machen den Makler aber nicht zum Verwalter.
• Makler ist Eigentümer. Hat der Eigentümer selbst gemakelt, bekommt er keine Provision, auch wenn er nicht persönlich als Makler aufgetreten ist, sondern lediglich Gesellschafter der Maklerfirma ist (Amtsgericht Gera, Az. 1 C 1847/97). Wie streng die Gerichte sind, zeigt ein Urteil des Bundesgerichtshofes: Er verurteilte einen Makler zur Rückzahlung, der eine Wohnung vermakelt hatte, die ihm früher gehörte. Er hatte sie zwar bereits verkauft, doch er stand noch als Eigentümer im Grundbuch (Az. III ZR 41/03).
• Familienbande. Vermakelt der Sohn die Mietwohnung seines Vaters, liegt eine enge wirtschaftliche Verflechtung zwischen den beiden und damit ein Provisionsverbot nahe. Ist der Sohn aber Vermittler vieler anderer Wohnungen, kann die Provisionsforderung erlaubt sein.
• Selbstvermittlung durch Vormieter. Schaltet eine Vermieterin einen Makler ein, aber die Wohnung wird nicht durch ihn, sondern aufgrund der Anzeige des Vormieters vermietet, kann der neue Mieter die Provision zurückfordern. Das gilt auch dann, wenn er sie mit der Vermieterin vereinbart hatte (Landgericht München I, Az. 6 S 5584/04).

Provision fällig

Keine Regeln ohne Ausnahme. In den folgenden Fällen müssen Maklerkunden die Provision zahlen:

• WEG-Verwalter. Hat eine Eigentümergemeinschaft einen Verwalter nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG) eingesetzt, so kommt es auf seine Aufgaben an. Ist er nur für das Gemeinschaftseigentum zuständig, darf er Wohnungen gegen Gebühr vermitteln, wenn er auf seine Rolle hingewiesen hat (BGH, Az. III ZR 299/02). Ist er Verwalter der Wohnung, bekommt er kein Geld.
• Makler umgangen. Ein Makler muss alle wichtigen Daten zum Objekt und zum Verkäufer mitteilen. Die Gebühr kann er aber bereits fordern, wenn der Interessent nach der Objektbeschreibung zum Schein abwinkt, den Eigentümer selbst ermittelt und den Vertrag schließt (Oberlandesgericht Hamm, Az. 18 U 20/98).
• Verwandtentrick. Wer meint, einen Makler austricksen zu können, indem er Verwandte vorschickt, kann scheitern. So bekam ein Makler Recht, der einer Frau ein Grundstück präsentiert hatte. Die Frau schlug es aus, doch deren Bruder und Vater machten dann das Geschäft – direkt mit dem Eigentümer. In den Neubau sollte die Frau einziehen. Sie muss nun die Provision zahlen (BGH, Az. III ZR 20/03).

Wie viel darf der Makler verlangen?

Für die Vermittlung einer Mietwohnung darf ein Immobilienmakler nicht mehr als zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer verlangen.

Diese Grenze gilt auch dann, wenn der Mieter nicht selbst an den Makler zahlen muss, sondern mit dem Vermieter vereinbart hat, dass er dessen Provisionspflicht übernimmt.

*Namen von der Redaktion geändert.