Immobilienkauf über Makler Schutz vor unnötigen Provisionen

Provision nur bei Erfolg

Die Provision ist ein Erfolgs­honorar für die Vermitt­lung zwischen Käufer und Verkäufer. Bei Vertrags­abschluss bekommt der Makler sein Geld – egal ob er viel oder wenig dafür tun musste. Er bekommt sein Geld aber auch nur, wenn es zum Vertrag kommt. Eine gesetzliche Vorschrift für die Höhe der Provision gibt es nicht – sie ist frei verhandel­bar. Doch ob Käufer wirk­lich verhandeln können, hängt vom Markt ab. Vor allem bei Immobilien an begehrten Stand­orten wird das kaum möglich sein. In Berlin und Potsdam zahlen Immobilienkäufer die höchsten Maklerprovisionen in Deutsch­land: inklusive Mehr­wert­steuer 7,14 Prozent vom Kauf­preis. Seit Jahren müssen die Käufer die Provision hier allein tragen. In anderen Bundes­ländern und Städten teilen sich Verkäufer und Käufer häufig den Maklerlohn.

Keine geregelte Ausbildung

Der Service, den Käufer vom Makler bekommen, ist höchst unterschiedlich. Manche kennen die Immobilie genau, vom Keller bis zum Dach, und können Geschichten von den Bewohnern erzählen. Andere beschränken sich darauf, bei Besichtigungen die „tolle Lage“ oder die Helligkeit der Wohnung zu preisen und verweisen bei jeder Frage auf noch nicht gesichtete Unterlagen. Das Problem: Um Makler zu werden, genügt in Deutsch­land ein Gewer­beschein und der Nach­weis, keine Straftaten begangen zu haben. Ob der Makler etwas von Immobilien versteht und sich fort­bildet, ist ihm selbst über­lassen. Je nach Markt­lage müssen Makler viel oder nur wenig tun, um eine Immobilie an den Mann oder die Frau zu bringen.

„Provisions­frei“ kann täuschen

Wohnungs­käufer haben drei Möglich­keiten, eine Wohnung zu finden:

• Sie können direkt einen Makler mit der Suche beauftragen.
• Sie können in Zeitungs­anzeigen und auf Immobilienplatt­formen im Internet nach dem passenden Heim suchen und Kontakt zu Maklern aufnehmen, die diese Objekte vermitteln.
• Oder sie finden ein Eigenheim, das direkt vom Eigentümer angeboten wird. Auch solche provisions­freien Angebote stehen in Zeitungen und im Internet.

Es gibt allerdings auch Makler, die mit dem Hinweis „provisions­frei“ werben. „Hier kann man davon ausgehen, dass die Maklerprovision in den Kauf­preis einge­rechnet wurde“, sagt Jens Zimmermann, Sprecher des Immobilien­verbands Deutsch­land für die Region Sachsen und Sachsen-Anhalt. Auch der Ring Deutscher Makler kennt solche Fälle, in denen der Makler dann vom Verkäufer den entsprechenden Provisions­betrag erhält.

Fragen an den Makler

Makler kosten nicht nur Geld, sie liefern auch Informationen. Interes­senten sollten dem Makler deswegen alle Fragen stellen, die für den Kauf der Immobilie relevant sind. Das ist vor allem für Käufer einer Eigentums­wohnung wichtig, weil sie mit dem Kauf Teil einer Eigentümer­gemeinschaft werden. Der Makler wird die nötigen Unterlagen an den Interes­senten weitergeben: Das ist bei Wohnungs­eigentum in der Regel die Teilungs­erklärung und die Gemein­schafts­ordnung der Eigentümer­gemeinschaft, in der unter anderem Stimm­rechte und Verteilungs­schlüssel für laufende Kosten geregelt sind. Auch die Protokolle der jüngsten Eigentü­merversamm­lungen und die Betriebskos­tenabrechnungen sollten sich Kauf­willige geben lassen.

Makler muss über bekannte Mängel aufklären

Allein auf die Auskünfte des Maklers sollten sie sich aber nicht verlassen. Makler dürfen zwar nicht lügen, sie dürfen aber darauf vertrauen, dass die Angaben des Verkäufers stimmen. Sie haften daher nicht dafür, wenn der Eigen­tümer falsche Angaben macht. Erscheinen dessen Auskünfte plausibel, muss der Makler sie nicht nach­prüfen. Wissen Makler von Mängeln einer Immobilie, müssen sie Kunden allerdings ungefragt darüber informieren. So musste ein Makler einem Käufer nicht nur seine Provision, sondern auch die gesamten Kauf­kosten ersetzen, weil er ihn über den maroden Zustand des Dach­stuhls nicht informiert hatte (OLG Hamburg, Az. 13 U 27/10).

Vertrag zwischen Käufer und Makler

Grund­lage des Anspruchs auf Provision für den Makler ist der Maklervertrag. Doch wann und wie dieser zustande kommt, darüber gibt es viel Streit. Mehrere Voraus­setzungen müssen erfüllt sein: Der Makler muss dem Käufer ein Angebot gemacht haben, aus dem klar ersicht­lich ist, wie hoch die Provision ausfällt, wann sie fällig wird und wer sie zahlt. In der Regel steht das spätestens im Exposé, das der Makler über­reicht. Der Käufer muss außerdem das Angebot angenommen haben. Das tut er, wenn er beim Makler nach weiteren Leistungen fragt.

Doppelte Provision

Wenn mehrere Makler dieselbe Immobilie vermitteln, kommt es darauf an, mit welchem Makler zuerst ein Vertrag bestanden hat. Hat der eine Makler dem Interessen­ten die Immobilie schon bei einer Besichtigung gezeigt, sollte der Kunde nicht mehr wechseln. Sonst laufen Käufer Gefahr, dass zwei Makler Provision verlangen. Kommt es doch zum Kontakt mit dem zweiten Makler, sollten Kunden gleich darauf hinweisen, dass sie das Objekt schon kennen. Auch Interes­senten, die schon Kontakt mit dem Verkäufer haben, sollten gleich darauf hinweisen, wenn ihnen auch noch ein Makler die Immobilie anbietet.