Das Geschäft mit Wohnimmobilien läuft gut – und so auch das der Makler. Bis zu 7,14 Prozent des Immobilienpreises müssen Käufer für die Vermittlung ihrer neuen Bleibe zahlen. Über Provisionen der Makler gibt es viele Missverständnisse. Finanztest sagt, welche Regeln Haus- und Wohnungskäufer im Umgang mit Maklern beachten sollten.
Provision nur bei Erfolg
Die Provision ist ein Erfolgshonorar für die Vermittlung zwischen Käufer und Verkäufer. Bei Vertragsabschluss bekommt der Makler sein Geld – egal ob er viel oder wenig dafür tun musste. Er bekommt sein Geld aber auch nur, wenn es zum Vertrag kommt. Eine gesetzliche Vorschrift für die Höhe der Provision gibt es nicht – sie ist frei verhandelbar. Doch ob Käufer wirklich verhandeln können, hängt vom Markt ab. Vor allem bei Immobilien an begehrten Standorten wird das kaum möglich sein. In Berlin und Potsdam zahlen Immobilienkäufer die höchsten Maklerprovisionen in Deutschland: inklusive Mehrwertsteuer 7,14 Prozent vom Kaufpreis. Seit Jahren müssen die Käufer die Provision hier allein tragen. In anderen Bundesländern und Städten teilen sich Verkäufer und Käufer häufig den Maklerlohn.
Keine geregelte Ausbildung
Der Service, den Käufer vom Makler bekommen, ist höchst unterschiedlich. Manche kennen die Immobilie genau, vom Keller bis zum Dach, und können Geschichten von den Bewohnern erzählen. Andere beschränken sich darauf, bei Besichtigungen die „tolle Lage“ oder die Helligkeit der Wohnung zu preisen und verweisen bei jeder Frage auf noch nicht gesichtete Unterlagen. Das Problem: Um Makler zu werden, genügt in Deutschland ein Gewerbeschein und der Nachweis, keine Straftaten begangen zu haben. Ob der Makler etwas von Immobilien versteht und sich fortbildet, ist ihm selbst überlassen. Je nach Marktlage müssen Makler viel oder nur wenig tun, um eine Immobilie an den Mann oder die Frau zu bringen.
„Provisionsfrei“ kann täuschen
Wohnungskäufer haben drei Möglichkeiten, eine Wohnung zu finden:
- Sie können direkt einen Makler mit der Suche beauftragen.
- Sie können in Zeitungsanzeigen und auf Immobilienplattformen im Internet nach dem passenden Heim suchen und Kontakt zu Maklern aufnehmen, die diese Objekte vermitteln.
- Oder sie finden ein Eigenheim, das direkt vom Eigentümer angeboten wird. Auch solche provisionsfreien Angebote stehen in Zeitungen und im Internet.
Es gibt allerdings auch Makler, die mit dem Hinweis „provisionsfrei“ werben. „Hier kann man davon ausgehen, dass die Maklerprovision in den Kaufpreis eingerechnet wurde“, sagt Jens Zimmermann, Sprecher des Immobilienverbands Deutschland für die Region Sachsen und Sachsen-Anhalt. Auch der Ring Deutscher Makler kennt solche Fälle, in denen der Makler dann vom Verkäufer den entsprechenden Provisionsbetrag erhält.
Fragen an den Makler
Makler kosten nicht nur Geld, sie liefern auch Informationen. Interessenten sollten dem Makler deswegen alle Fragen stellen, die für den Kauf der Immobilie relevant sind. Das ist vor allem für Käufer einer Eigentumswohnung wichtig, weil sie mit dem Kauf Teil einer Eigentümergemeinschaft werden. Der Makler wird die nötigen Unterlagen an den Interessenten weitergeben: Das ist bei Wohnungseigentum in der Regel die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft, in der unter anderem Stimmrechte und Verteilungsschlüssel für laufende Kosten geregelt sind. Auch die Protokolle der jüngsten Eigentümerversammlungen und die Betriebskostenabrechnungen sollten sich Kaufwillige geben lassen.
Makler muss über bekannte Mängel aufklären
Allein auf die Auskünfte des Maklers sollten sie sich aber nicht verlassen. Makler dürfen zwar nicht lügen, sie dürfen aber darauf vertrauen, dass die Angaben des Verkäufers stimmen. Sie haften daher nicht dafür, wenn der Eigentümer falsche Angaben macht. Erscheinen dessen Auskünfte plausibel, muss der Makler sie nicht nachprüfen. Wissen Makler von Mängeln einer Immobilie, müssen sie Kunden allerdings ungefragt darüber informieren. So musste ein Makler einem Käufer nicht nur seine Provision, sondern auch die gesamten Kaufkosten ersetzen, weil er ihn über den maroden Zustand des Dachstuhls nicht informiert hatte (OLG Hamburg, Az. 13 U 27/10).
Vertrag zwischen Käufer und Makler
Grundlage des Anspruchs auf Provision für den Makler ist der Maklervertrag. Doch wann und wie dieser zustande kommt, darüber gibt es viel Streit. Mehrere Voraussetzungen müssen erfüllt sein: Der Makler muss dem Käufer ein Angebot gemacht haben, aus dem klar ersichtlich ist, wie hoch die Provision ausfällt, wann sie fällig wird und wer sie zahlt. In der Regel steht das spätestens im Exposé, das der Makler überreicht. Der Käufer muss außerdem das Angebot angenommen haben. Das tut er, wenn er beim Makler nach weiteren Leistungen fragt.
Doppelte Provision
Wenn mehrere Makler dieselbe Immobilie vermitteln, kommt es darauf an, mit welchem Makler zuerst ein Vertrag bestanden hat. Hat der eine Makler dem Interessenten die Immobilie schon bei einer Besichtigung gezeigt, sollte der Kunde nicht mehr wechseln. Sonst laufen Käufer Gefahr, dass zwei Makler Provision verlangen. Kommt es doch zum Kontakt mit dem zweiten Makler, sollten Kunden gleich darauf hinweisen, dass sie das Objekt schon kennen. Auch Interessenten, die schon Kontakt mit dem Verkäufer haben, sollten gleich darauf hinweisen, wenn ihnen auch noch ein Makler die Immobilie anbietet.
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@Bitterli54xi: Da wir ausschließlich dem Endverbraucher verpflichtet sind, können wir zu gewerblichen Anfragen keine Angaben machen. (dda)
Hallo, finde ich bei Ihnen auch Infos für mich als Immobilienverkäufer?
ich suche Hinweise für einen sicheren Maklervertrag. Insbesondere mit einer vertraglichen Regelung, nach der ich die Courtage erst dann bezahlen muss, wenn der käufer den ganzen Kaufpreis bezahlt hat und eine Regelung, das ich dann keine Courtage zahlen muss, wenn nach Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages dieser Rückabgewickelt werden muss, weil der Käufer nicht zahlt.
Die Vortäuschung falscher rechtlicher Sachverhalte durch Makler muss unter Strafe gestellt werden.
Auf Anfrage zu einem Objekt erhält man oft per E-Mail einem Link, der zu einer Website führt, die einen Maklervertrag zwischen Makler und Interessenten einfordert – einschl. "Widerrufsbelehrung".
Die Belehrung über ein Widerrufsrecht ist jedoch nur dann erforderlich, wenn der Makler einen Maklervertrag vor einem Exposé einfordert – die Übermittlung eines Exposé selbst bedingt dies nicht.
Es ist ausschließlich der Makler, der hiermit einen Maklervertrag koppeln und seine Provisionsansprüche absichern will, bevor Leistung und Wert seiner Arbeit eingeordnet werden können!
Erschreckend, wie viele Interessenten mit der Lüge „Maklervertrag und damit Widerrufsbelehrung sind vor Exposé-Versendung gesetzlich gefordert“ zum Abschluss unsinniger Verträge genötigt werden.
Diese „Maklervertrags-Erzwingung“ muss in Schranken verwiesen und rechtlich geahndet werden.
Ob ich mit dem Verkäufer direkt oder dem Makler verhandle ist doch erst einmal vollkommen egal. Ich kaufe die Immobilie, wenn mir das Angebot und sein Preis zusagen. Wie Makler und Verkäufer den Kaufpreis unter sich aufteilen kann mir als Käufer doch vollkommen egal sein.
Zu Remember_Carthage schrieb am 04.01.2012 um 17:58 Uhr:
Sie bekommen i. d. R. von keinem Makler die Möglichkeit den Verkäufer z.B. für Preisverhandlungen kennen zu lernen. Sie wissen nicht, ob die Preisvorstellung des Maklers der des Verkäufers annähernd entspricht.Erst beim Notar, nach Vertragsunterzeichnung, erfahren sie dann, wie sie hintergangen und reigelegt wurden! Wir würden keinem Makler auch nur noch ein Wort glauben! Darauf muß man sich vorher intelligent einstellen!