Rechner Immobilien­kredite Mit Eigen­kapital Zinsen sparen

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Rechner Immobilien­kredite - Mit Eigen­kapital Zinsen sparen
Traum vom Eigenheim. Wer mehr Geld selbst rein­steckt, spart hohe Zins­aufschläge. © Getty Images / iStockfoto

Mit dem Grenz­zins­rechner der Stiftung Warentest können Sie berechnen, wie viel Zinsen Sie sparen, wenn sie vorhandene Geld­anlagen für mehr Eigen­kapital auflösen.

Umso mehr, desto güns­tiger

Banken verlangen happige Zins­aufschläge, wenn der Kredit 80 Prozent des Immobilien­wertes über­steigt. Bauherren und Wohnungs­käufe­rinnen und Käufer sollten deshalb möglichst viel eigene Mittel mobilisieren. Oft reichen schon wenige tausend Euro mehr Eigen­kapital, um einen güns­tigeren Zins­satz zu bekommen und 10 000 Euro Zinsen zu sparen.

Hohe Zins­aufschläge bei wenig Eigen­kapital

Der Grenz­steu­ersatz eines Steuerzah­lers liegt oft erheblich über seinem Durch­schnitts­steu­ersatz. Ähnlich ist es bei Hypothekendarlehen: Der Zins­satz, den der Kreditnehmer zum Beispiel auf die letzten 10 000 Euro seines Darlehens zahlt, ist oft viel höher als der Durch­schnitts­zins­satz auf das gesamte Darlehen. Besonders teuer ist meist der Kredit­anteil, der 80 oder sogar 90 Prozent des Immobilien­wertes über­steigt. Die zusätzlichen Zinsen katapultieren den Effektivzins für diesen Kredit­anteil auf bis zu zehn Prozent und mehr!

Grenz­zins­satz einfach berechnen

Wie viel mehr Eigen­kapital als zunächst geplant müssten Sie aufbringen, um einen besseren Zins­satz zu bekommen? Fragen Sie alle Banken und Vermittler, bei denen Sie Angebote einholen. Mithilfe des Rechners können Sie dann den Grenz­effektivzins ermitteln, den Sie für den Kredit­anteil zahlen müssen, der über Grenze für das Darlehen mit dem güns­tigeren Zins­satz liegt. Je höher dieser Effektivzins, desto lohnender ist es, vorhandene Geld­anlagen aufzulösen und als Eigen­kapital für die Finanzierung zu nutzen.

Die letzten 5 000 Euro kosten oft über 8 Prozent

Ein Beispiel: Der Kauf einer 200 000 Euro teuren Immobilie soll mit einem Darlehen mit 15 Jahren Zins­bindung und 3 Prozent Tilgung finanziert werden. In einer ersten Rechnung kommt der Kreditnehmer auf einen Kreditbedarf von 165 000 Euro. Die Bank verlangt dafür einen Zins­satz von 1,50 Prozent. Bei einer Kreditsumme von 160 000 Euro würde der Zins­satz dagegen auf 1,30 Prozent sinken. Unser Rechner zeigt: Der höhere Kredit­anteil von 5 000 Euro kostet den Kunden einen stolzen Effektivzins von 8,71 Prozent und insgesamt rund 4 400 Euro mehr Zinsen. Er sollte deshalb unbe­dingt versuchen, die 5 000 Euro güns­tiger aufzubringen, etwa durch die Auflösung vorhandener Geld­anlagen oder ein Arbeit­geber- oder Verwandtendarlehen.

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Dieser Kredit­rechner wurde am 8. Oktober 2019 auf eine voll­ständig neue tech­nische Basis gestellt. Zuvor gepostete Kommentare beziehen sich auf die alte (Excel-)Version des Rechners.

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Nutzer­kommentare können sich auf einen früheren Stand oder einen älteren Test beziehen.

Profilbild Stiftung_Warentest am 21.11.2016 um 15:47 Uhr
Vergleichbare Monatsraten

@Flachzange: In bestimmten Konstellationen – insbesondere hohen Zinsunterschieden zwischen den beiden Kreditangeboten - kann es passieren, dass für den Kreditanteil in Höhe der Kreditsummendifferenz ein unsinniges Ergebnis herauskommt, etwa eine negative Monatsrate oder eine negative Restschuld. In diesem Fall erscheint die beschriebene Fehlermeldung. Tipp: Ändern Sie die Höhe des Tilgungssatzes beim günstigeren Kreditangebot, bis die Fehlermeldung nicht mehr erscheint und ein sinnvolles Ergebnis ausgewiesen wird. (AK)

Flachzange am 20.11.2016 um 15:03 Uhr
Vergleichbare Monatsraten

Liebe Redaktion,
vielen Dank für den hilfreichen Rechner. Beim Vergleich mehrerer Kreditangebote bin ich immer wieder über die Meldungen "Tilgung zu niedrig" oder "Rate zu hoch" gestolpert.
Sehe ich es richtig, dass die absolute Monatsrate bei den zu vergleichenden Angeboten ähnlich hoch sein muss. Falls ja, welche Abweichung ist erlaubt?
Vielen Dank!

Profilbild Stiftung_Warentest am 01.06.2015 um 11:38 Uhr
Rechner funktioniert nicht.

@norbertsillmanns: Dass der Rechner auf Ihrem Gerät nicht läuft, kann mehrere Gründe haben. Ich habe Ihnen eine Mail mit Tipps zum Download und zur Anwendung geschickt. (PH)

norbertsillmanns am 31.05.2015 um 17:47 Uhr
Funktioniert nicht

Der Rechner funktioniert auf meinem Apple nicht.

beklu am 12.09.2014 um 12:04 Uhr
Tipp: abbezahltes Haus der Eltern einbringen

wenn diese einverstanden sind und wenn man garantieren kann, dass man sein eigenes Haus auch abbezahlen kann, damit die Eltern nicht in die Gefahr kommen, haften zu müssen. Dadurch erhält man teils deutlich bessere Konditionen bei den Zinssätzen.
Aber noch einmal die Warnung: so etwas sollte man nur tun, wenn man ganz sicher ist, dass das Haus der Eltern nur pro forma in die Finanzierung eingebunden wird!