Traum vom Eigenheim. Wer mehr Geld selbst reinsteckt, spart hohe Zinsaufschläge. © Getty Images / iStockfoto
Mit dem Grenzzinsrechner der Stiftung Warentest können Sie berechnen, wie viel Zinsen Sie sparen, wenn sie vorhandene Geldanlagen für mehr Eigenkapital auflösen.
Umso mehr, desto günstiger
Banken verlangen happige Zinsaufschläge, wenn der Kredit 80 Prozent des Immobilienwertes übersteigt. Bauherren und Wohnungskäuferinnen und Käufer sollten deshalb möglichst viel eigene Mittel mobilisieren. Oft reichen schon wenige tausend Euro mehr Eigenkapital, um einen günstigeren Zinssatz zu bekommen und 10 000 Euro Zinsen zu sparen.
Hohe Zinsaufschläge bei wenig Eigenkapital
Der Grenzsteuersatz eines Steuerzahlers liegt oft erheblich über seinem Durchschnittssteuersatz. Ähnlich ist es bei Hypothekendarlehen: Der Zinssatz, den der Kreditnehmer zum Beispiel auf die letzten 10 000 Euro seines Darlehens zahlt, ist oft viel höher als der Durchschnittszinssatz auf das gesamte Darlehen. Besonders teuer ist meist der Kreditanteil, der 80 oder sogar 90 Prozent des Immobilienwertes übersteigt. Die zusätzlichen Zinsen katapultieren den Effektivzins für diesen Kreditanteil auf bis zu zehn Prozent und mehr!
Grenzzinssatz einfach berechnen
Wie viel mehr Eigenkapital als zunächst geplant müssten Sie aufbringen, um einen besseren Zinssatz zu bekommen? Fragen Sie alle Banken und Vermittler, bei denen Sie Angebote einholen. Mithilfe des Rechners können Sie dann den Grenzeffektivzins ermitteln, den Sie für den Kreditanteil zahlen müssen, der über Grenze für das Darlehen mit dem günstigeren Zinssatz liegt. Je höher dieser Effektivzins, desto lohnender ist es, vorhandene Geldanlagen aufzulösen und als Eigenkapital für die Finanzierung zu nutzen.
Die letzten 5 000 Euro kosten oft über 8 Prozent
Ein Beispiel: Der Kauf einer 200 000 Euro teuren Immobilie soll mit einem Darlehen mit 15 Jahren Zinsbindung und 3 Prozent Tilgung finanziert werden. In einer ersten Rechnung kommt der Kreditnehmer auf einen Kreditbedarf von 165 000 Euro. Die Bank verlangt dafür einen Zinssatz von 1,50 Prozent. Bei einer Kreditsumme von 160 000 Euro würde der Zinssatz dagegen auf 1,30 Prozent sinken. Unser Rechner zeigt: Der höhere Kreditanteil von 5 000 Euro kostet den Kunden einen stolzen Effektivzins von 8,71 Prozent und insgesamt rund 4 400 Euro mehr Zinsen. Er sollte deshalb unbedingt versuchen, die 5 000 Euro günstiger aufzubringen, etwa durch die Auflösung vorhandener Geldanlagen oder ein Arbeitgeber- oder Verwandtendarlehen.
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- Dass sich für Bauherren und Wohnungskäufer ein Kreditvergleich auch in Zeiten niedriger Zinsen lohnt, zeigt unser Test Eigenheimfinanzierung. Wie Sie sich durch Kreditvergleiche günstige Zinsen für ihre Anschlussfinanzierung sichern, zeigt unsere Untersuchung Anschlussfinanzierung. Wo sich der Immobilienkauf in Deutschland noch lohnt, zeigt unsere regelmäßige Untersuchung Immobilienpreise in Deutschland.
Dieser Kreditrechner wurde am 8. Oktober 2019 auf eine vollständig neue technische Basis gestellt. Zuvor gepostete Kommentare beziehen sich auf die alte (Excel-)Version des Rechners.
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@Flachzange: In bestimmten Konstellationen – insbesondere hohen Zinsunterschieden zwischen den beiden Kreditangeboten - kann es passieren, dass für den Kreditanteil in Höhe der Kreditsummendifferenz ein unsinniges Ergebnis herauskommt, etwa eine negative Monatsrate oder eine negative Restschuld. In diesem Fall erscheint die beschriebene Fehlermeldung. Tipp: Ändern Sie die Höhe des Tilgungssatzes beim günstigeren Kreditangebot, bis die Fehlermeldung nicht mehr erscheint und ein sinnvolles Ergebnis ausgewiesen wird. (AK)
Liebe Redaktion,
vielen Dank für den hilfreichen Rechner. Beim Vergleich mehrerer Kreditangebote bin ich immer wieder über die Meldungen "Tilgung zu niedrig" oder "Rate zu hoch" gestolpert.
Sehe ich es richtig, dass die absolute Monatsrate bei den zu vergleichenden Angeboten ähnlich hoch sein muss. Falls ja, welche Abweichung ist erlaubt?
Vielen Dank!
@norbertsillmanns: Dass der Rechner auf Ihrem Gerät nicht läuft, kann mehrere Gründe haben. Ich habe Ihnen eine Mail mit Tipps zum Download und zur Anwendung geschickt. (PH)
Der Rechner funktioniert auf meinem Apple nicht.
wenn diese einverstanden sind und wenn man garantieren kann, dass man sein eigenes Haus auch abbezahlen kann, damit die Eltern nicht in die Gefahr kommen, haften zu müssen. Dadurch erhält man teils deutlich bessere Konditionen bei den Zinssätzen.
Aber noch einmal die Warnung: so etwas sollte man nur tun, wenn man ganz sicher ist, dass das Haus der Eltern nur pro forma in die Finanzierung eingebunden wird!