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Banken verlangen happige Zins­aufschläge, wenn der Kredit 80 Prozent des Immobilien­wertes über­steigt. Bauherren und Wohnungs­käufer sollten deshalb möglichst viel eigene Mittel mobilisieren. Oft reichen schon wenige tausend Euro mehr Eigen­kapital, um einen güns­tigeren Zins­satz zu bekommen und 10 000 Euro Zinsen zu sparen. Mit dem kostenlosen Grenz­zins­rechner von test.de können Sie berechnen, wie viel Zinsen Sie sparen, wenn sie vorhandene Geld­anlagen zugunsten eines höheren Eigen­kapitals auflösen.

Hohe Zins­aufschläge bei wenig Eigen­kapital

Der Grenz­steu­ersatz eines Steuerzah­lers liegt oft erheblich über seinem Durch­schnitts­steu­ersatz. Ähnlich ist es bei Hypothekendarlehen: Der Zins­satz, den der Kreditnehmer zum Beispiel auf die letzten 10 000 Euro seines Darlehens zahlt, ist oft viel höher als der Durch­schnitts­zins­satz auf das gesamte Darlehen. Besonders teuer ist meist der Kredit­anteil, der 80 oder sogar 90 Prozent des Immobilien­wertes über­steigt. Die zusätzlichen Zinsen katapultieren den Effektivzins für diesen Kredit­anteil auf bis zu zehn Prozent und mehr!

Grenz­zins­satz einfach berechnen

Wie viel mehr Eigen­kapital als zunächst geplant müssten Sie aufbringen, um einen besseren Zins­satz zu bekommen? Fragen Sie alle Banken und Vermittler, bei denen Sie Angebote einholen. Mithilfe des Rechners können Sie dann den Grenz­effektivzins ermitteln, den Sie für den Kredit­anteil zahlen müssen, der über Grenze für das Darlehen mit dem güns­tigeren Zins­satz liegt. Je höher dieser Effektivzins, desto lohnender ist es, vorhandene Geld­anlagen aufzulösen und als Eigen­kapital für die Finanzierung zu nutzen.

Die letzten 5 000 Euro kosten über 10 Prozent

Ein Beispiel: Der Kauf einer 200 000 Euro teuren Immobilie soll mit einem Darlehen mit 15 Jahren Zins­bindung und 2 Prozent Tilgung finanziert werden. In einer ersten Rechnung kommt der Kreditnehmer auf einen Kreditbedarf von 165 000 Euro. Die Bank verlangt dafür einen Effektivzins von 3,51 Prozent. Bei einer Kreditsumme von 160 000 Euro würde der Effektivzins dagegen auf 3,30 Prozent sinken. Unser Rechner zeigt: Der höhere Kredit­anteil von 5 000 Euro kostet den Kunden einen stolzen Effektivzins von 10,64 Prozent und insgesamt fast 6 000 Euro mehr Zinsen. Der Kreditnehmer sollte deshalb unbe­dingt versuchen, die 5 000 Euro güns­tiger aufzubringen, etwa durch die Auflösung vorhandener Geld­anlagen oder ein Arbeit­geber- oder Verwandtendarlehen.

Tech­nischer Hinweis

Microsoft Excel. Bitte speichern Sie den Excel-Rechner auf Ihre Fest­platte und öffnen Sie ihn direkt aus Microsoft Excel. Dazu klicken Sie mit der rechten Maustaste auf den Link und wählen „Ziel speichern unter“ bzw. „Verknüpfung speichern unter“. Sie benötigen mindestens Excel 97.

Open Office: Der Excel-Rechner funk­tioniert im Prinzip auch unter Open Office. Die Stiftung Warentest kann das aber nicht in jedem Fall garan­tieren.

Informationen rund um Immobilienkauf und Hausbau

Die Stiftung Warentest untersucht regel­mäßig den Markt der Baufinanzierung. Aktuelle Unter­suchungen von Bau- und Modernisierungs­krediten finden Sie auf der Themenseite Immobilienkredit auf test.de.

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