„Finanz­amt bewertet häufig zu hoch“

Sach­verständige dürfen nied­rigeren Wert nach­weisen

Wann kommt es auf eine unabhängige Bewertung von Immobilien bei Schenkung oder Erbschaft an?

Jedenfalls immer dann, wenn der Wert, den das Finanz­amt ermittelt hat, über­prüft werden soll. Wenn der Begüns­tigte die Schenkung oder Erbschaft ange­zeigt hat, fordert ihn das Finanz­amt auf, eine Steuererklärung abzu­geben und erlässt darauf­hin den Steuer­bescheid. Der Wert, der diesem zugrunde liegt, stimmt nicht zwangs­läufig mit dem in der Steuererklärung angegebenen Wert über­ein. Spätestens jetzt kommt der öffent­lich bestellte und vereidigte Sach­verständige ins Spiel, der einen nied­rigeren Verkehrs­wert nach­weisen darf.

Wie beur­teilen Sie die Vorgehens­weise des Finanz­amts?

Das Finanz­amt bewertet auf Grund­lage des Bewertungs­gesetzes in einem vereinfachten Verfahren. Es findet keine Besichtigung der Immobilie statt, keine Einsicht­nahme ins Grund­buch und es wird auch kein Sach­verständiger hinzugezogen. Besonderheiten des Objekts, die beispiels­weise den Wert mindern, können in einem solchen Verfahren nicht berück­sichtigt werden. Daher sind die Werte des Finanz­amts häufig zu hoch.

Besonderheiten berück­sichtigen

Was machen Sie anders oder besser als das Finanz­amt?

Ein öffent­lich bestellter und vereidigter Sach­verständiger ermittelt den Verkehrs­wert auf Basis der Immobilien­wert­ermitt­lungs­ver­ordnung. Diese sieht auch die drei Bewertungs­verfahren vor, die das Finanz­amt nutzt. Sie gibt dem Sach­verständigen aber viel mehr Möglich­keiten, Besonderheiten des Objekts und Markt­lage zu berück­sichtigen. Ein weiterer Plus­punkt gegen­über dem Finanz­amt: Ein Sach­verständiger besichtigt jedes Objekt. Dazu ist er sogar verpflichtet.

Wie lange brauchen Sie für ein Gutachten?

Für das Gutachten eines Einfamilien­hauses brauche ich etwa zwei bis drei Tage, für ein Wohn- und Geschäfts­haus eine Woche, für größere Immobilien länger.

IHK führt Sach­verständigen­liste

Wie finde ich einen Gutachter und wie hoch sind die Kosten?

Die Industrie- und Handels­kammer etwa führt im Internet eine Liste mit Sachverständigen. Das Honorar für private Gutachten ist frei verhandel­bar. Es orientiert sich am Verkehrs­wert und beträgt zur Deckung der Grund­kosten in der Regel mindestens 2 000 Euro.

Wegen Gesetzes­änderung: Höhere Werte zu befürchten

Mit dem Jahres­steuergesetz 2022 wurden Änderungen des Bewertungs­gesetzes beschlossen. Ab 2023 gelten deshalb neue Vorschriften – was hat es damit auf sich?

Das Bewertungs­gesetz regelt die Verfahren, mit denen Finanz­ämter den Verkehrs­wert von Immobilien ermitteln: das Vergleichs­wert-, das Sach­wert- und das Ertrags­wert­verfahren. Der Wert einer Immobilie ist zum Beispiel bei einer Schenkung oder Erbschaft relevant, weil sich die zu zahlende Steuer nach dem vom Amt fest­gestellten Verkehrs­wert richtet.

Was ändert sich im Bewertungs­gesetz?

Bevor­zugt soll das Vergleichs­wert­verfahren zur Anwendung kommen. Es orientiert sich an Kauf­preisen, die beim Verkauf ähnlicher Immobilien erzielt wurden. Entsprechende Vergleichs­daten soll der örtliche Gutachter­ausschuss zur Verfügung stellen, der alle Immobilienkäufe aus der Region erfasst und auswertet. Häufig fehlt es aber an solchen Daten, dann kommen je nach Art der Immobilie die beiden anderen Verfahren zum Einsatz. Die Verfahren als solche ändern sich nicht, das Jahres­steuergesetz 2022 hat aber die Rechengrößen geändert, die den Markt abbilden sollen. Im Ertrags­wert­verfahren gelten zum Beispiel künftig herab­gesetzte Liegen­schafts­zinsätze, im Sach­wert­verfahren höhere Wert­faktoren. Beides kann zur Folge haben, dass die Finanz­ämter ab 2023 höhere Verkehrs­werte ermitteln.

Was ändert sich nicht?

Das Jahres­steuergesetz 2022 hat nichts am Erbschaft­steuergesetz geändert. Es gelten nach wie vor die dort fest­gelegten Steuerklassen, Steuersätze und Frei­beträge.