Viele Menschen stehen vor einem anstehenden Umzug vor der Frage: Soll ich eine Wohnung oder ein Haus mieten oder die Immobilie lieber gleich kaufen. © Westend61 / Andreas Pacek
Mit dem Finanztest-Rechner können Sie ermitteln, ob Sie als Mieter oder Käufer einer Immobilie günstiger fahren und dabei unterschiedliche Szenarien berücksichtigen.
Vermögensvergleich zwischen Mieter und Käufer
Mit dem Finanztest-Rechner können Sie Ihren persönlichen Vergleich erstellen. Anhand Ihrer Daten vergleicht der Rechner die Vermögensentwicklung von Käufer und Mieter. Das Vermögen des Käufers besteht aus dem Immobilienwert abzüglich der Restschuld für den Kredit. Der Mieter erzielt sein Vermögen, indem er das vorhandene Eigenkapital und zusätzlich die laufende Ersparnis gegenüber einem Kauf verzinslich anlegt.
Am besten mehrere Szenarien berechnen
Das Ergebnis hängt von vielen Annahmen ab, zum Beispiel von der Einschätzung der künftigen Entwicklung von Mieten und Immobilienwerten. Mitunter kann schon ein halbes Prozent mehr oder weniger den Ausschlag darüber geben, ob in der Prognoserechnung langfristig der Eigentümer oder der Mieter im Vorteil ist. Gewissheit gibt es nicht. Mit Hilfe des Programms können Sie aber prüfen, unter welchen Voraussetzungen sich die eigenen vier Wände lohnen. Das bietet eine gute Orientierung für Ihre Entscheidung. Wir empfehlen, mehrere Szenarien mit unterschiedlichen Annahmen insbesondere über die künftige Miet- und Wertentwicklung durchzuspielen.
Voraussetzung für den Vergleich ist, dass Sie als Käufer oder Bauherr die laufenden Belastungen aus Finanzierung und Bewirtschaftung langfristig tragen können. Das wird in diesem Programm nicht geprüft. Nutzen Sie dafür unseren Hauspreis-Rechner.
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Informationen rund um Immobilienkauf und Hausbau
- Alle Infos.
- Die Stiftung Warentest untersucht regelmäßig den Markt der Baufinanzierung. Aktuelle Untersuchungen von Bau- und Modernisierungskrediten finden Sie auf der Themenseite Immobilienkredit.
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- Die Zinssätze für Immobilienkredite von über 75 Anbietern: Hypothekenzinsen im Vergleich.
- Tests und Vergleiche.
- Dass sich für Bauherren und Wohnungskäufer ein Kreditvergleich auch in Zeiten niedriger Zinsen lohnt, zeigt unser Test Eigenheimfinanzierung. Wie Sie sich durch Kreditvergleiche günstige Zinsen für ihre Anschlussfinanzierung sichern, zeigt unsere Untersuchung Anschlussfinanzierung. Wo sich der Immobilienkauf in Deutschland noch lohnt, zeigt unsere regelmäßige Untersuchung Immobilienpreise in Deutschland.
Dieser Rechner wurde im März 2020 auf eine vollständig neue technische Basis gestellt. Zuvor gepostete Kommentare beziehen sich auf die alte (Excel-)Version des Rechners. Der Rechner wird regelmäßig optimiert.
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@fridolino123: Die im Rechner voreingestellte jährliche Besteuerung der Kapitalerträge ist eine sinnvolle Vereinfachung. Der Rechner kann unmöglich die komplexen Besteuerungsregeln für alle möglichen Kapitalanlagen berücksichtigen, zumal Anleger ihr Geld in der Praxis meist auf verschiedene Anlagenformen verteilen. Es ist auch nicht so, dass Aktiendepots erst bei der Auflösung des Depots besteuert werden. So sind Dividenden im Jahr der Ausschüttung zu versteuern. Außerdem werden in einem Aktiendepot im Laufe von 30 Jahren mit Sicherheit Umschichtungen vorgenommen. Eine Berücksichtigung der Steuerregeln für alle möglichen Kapitalanlagen würde zudem nur eine Scheingenauigkeit suggerieren. Es ist ja eher unwahrscheinlich, dass sich die Besteuerung von Kapitalerträgen in den nächsten 30 Jahren nicht ändert. Der Ansatz einer Steuerpauschale für die durchschnittliche Ertragsminderung pro Jahr reicht deshalb aus unserer Sicht aus. Sie können im Rechner eingestellte jährliche Besteuerung aber umgehen, in dem Sie den Steuersatz auf 0 stellen und bei der Anlagerendite die erwartete Rendite nach Steuern eingeben. Im Ergebnis ändert das aber nichts daran, das sowohl die künftige Rendite als auch die künftigen Steuerabzüge nicht sicher vorausgesagt werden können.
Der im Rechner vorgesehene jährliche Steuerabzug bei der Alternativanlage verfälscht ja das Ergebnis massiv zulasten des Mieters, wenn diese ein Aktiendepot ist, das erst am Ende der 30 Jahre komplett verkauft wird. Erst dann wird ja Steuer fällig.
Könnten Sie vielleicht in der Ergebnistabelle ausweisen oder erläutern, wie ich manuell ausrechnen kann, wie viel der Mieter
- über 30 Jahre angelegt hat
- hieraus steuerpflichtige Rendite erwirtschaftet hat?
(Den Steuersatz im Rechner auf Null zu setzen und im Renditefeld die Steuern einzupreisen, dürfte das Ergebnis ja ebenso verfälschen)
Vielen Dank.
@Erdlurch: Die allgemeine Inflationsrate wird im Rechner nicht explizit berücksichtigt. Sie können aber Miet-, Wert- und Kostensteigerungen sowie die langfristige Rendite für Alternativanlagen erfassen und darin auch Inflationserwartungen einfließen lassen.
Ich möchte gern wissen in wie fern Inflation in den Betrachtungen mit einfließt, bzw wie ich sie selbst nachträglich bewerten muss.
Würde ein Wertverlust der Immobilie (z.B. weil die Preissteigerung kleiner Inflation) hier als Wertverlust in der Eingabemaske angenommen werden müssen? oder bedeutet höherer Betrag nach Zeit X immer "Rendite"?
Und dann ist es ja so das eine höhere Inflation quasi (auf positive Weise) meiner Zinslast beim Immokredit entgegensteht, wohingegen mein momentanes Kapital bei der alternativen Anlage ja entwertet wird. Bei einem Lohn der mit einer steigenden Inflation mitzieht bliebe nach gewisser Zeit neben der Tilgung für die Immobilie ein monatlich immer höher werdender Differenzbetrag übrig den man parallel ja in z.B. Aktien / ETF´s etc investieren könnte.
Falls Inflation im tool berücksichtigt ist:
In welche Richtung (pro Kaufen oder Mieten) würden sich die Prognosen bei geringerer und höherer als der angenommenen Inflationsrate verschieben?
@Trattem: Doch, der Rechner berücksichtigt auch die Verzinsung der Mehrbelastung, und zwar mit dem Anlagezinssatz, den Sie unter "Alternativanlage" frei eingeben können. Ein Zinssatz von 4 Prozent wird sich derzeit allerdings nicht mit einer sicheren Geldanlage erzielen lassen. Einen Vergleich mit einer alternativen Geldanlage lässt sich übrigens auch anhand der vom Rechner berechneten Eigenkapitalrendite anstellen - wobei zu berücksichtigen ist, dass die Rendite beim Eigenheim keinem Steuerabzug unterliegt.
(dda)