Immobilien Vererben oder verschenken? So finden Sie den richtigen Weg!

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Immobilien - Vererben oder verschenken? So finden Sie den richtigen Weg!
Immobilie umsonst abzu­geben. Wann lohnt sich eine Schenkung zu Lebzeiten? Das klärt unser Special.

Sprunghaft gestiegene Immobilien­preise führen zur Sorge vor der Erbschaft­steuer. Ob sie berechtigt ist und wie eine Schenkung beim Steu­ersparen hilft, verraten wir hier.

Inhalt

Wann müssen Erben die Steuer fürchten?

Ob die Sorge vor der Erbschaft­steuer berechtigt ist, hängt zum einen vom Wert der Immobilie ab, zum anderen von der ­Anzahl der Erben. Jedem Erben steht ein allgemeiner Frei­betrag zu, in dessen Rahmen er erben kann, ohne dass Erbschaft­steuer fällig wird. Gibt es mehrere Erben, kann jeder seinen Frei­betrag nutzen, sodass sogar sehr teure Immobilien steuerfrei von einer Generation zur anderen gehen, wenn es nur genug Erben gibt. Ob über­haupt Erbschaft­steuer zu zahlen ist, lässt sich also schnell ausrechnen.

Immobilien vererben – das bietet unser Special

Hintergrund und Tipps.
Die Rechts­experten der Stiftung Warentest erläutern, wann Sie Ihr Haus lieber vererben sollten und wann eine Schenkung sinn­voll ist – und dabei helfen kann, Steuern zu sparen. Wir sagen, was passiert, wenn der Eigentümer kein Testament macht, erklären, wie Sie Ihren Ex-Partner vom Erbe ausschließen und warum Paare ohne Trau­schein einander absichern sollten. Sie erfahren, wie Sie für Gerechtig­keit unter Stief­geschwistern sorgen können und worauf Eigentümer von Auslands­immobilien achten sollten.
Fall­beispiele.
Streit ums Eltern­haus? Wir spielen typische Problemfälle durch und geben konkrete Lösungs­vorschläge. Und wir beant­worten häufige Fragen zum Thema „Verschenken oder Vererben?“ – etwa, ob stück­weise und steuerfreie Schenkungen möglich sind, und welche Bedingungen für den Nieß­brauch gelten.
Heft­artikel.
Wenn Sie das Thema frei­schalten, erhalten Sie Zugriff auf das PDF zum Artikel aus Finanztest 9/2018.

Schützen Frei­beträge vor der Erbschaft­steuer?

Der Frei­betrag richtet sich nach dem ­Verwandt­schafts­verhältnis des Erben zum Vererbenden. Je näher die beiden miteinander ­verwandt sind, desto höher ist der Frei­betrag. Wenn der Vererbende seine Immobilie per Testament auf mehrere Köpfe verteilt, zahlen die Erben im besten Fall keinen Cent Erbschaft­steuer. Denn erst, wenn das geerbte Vermögen die Frei­beträge über­schreitet, verlangt das Finanz­amt Geld, und zwar nur für die Differenz zwischen Frei­betrag und dem Wert der Erbschaft. Dann greifen verschie­dene Steuersätze, die sich wieder nach dem Verwandt­schafts­verhältnis zwischen ­Erben und Vererbenden richten.

Wie hoch ist die Erbschaft- oder Schenkung­steuer?

Sie wollen Vermögen verschenken oder vererben? Dann sollten Sie wissen, ob Steuern anfallen oder nicht. Über dem persönlichen Frei­betrag kassiert das Finanz­amt Schenkung­steuer und Erbschaft­steuer. Wie viel das ist, können Sie mit unserem Erbschaft­steuer-Rechner ermitteln.

Grund­sätzlich muss der Beschenkte und Erbende über gewissen Frei­beträgen Schenkung- oder Erbschaft­steuer zahlen. Beachten Sie, dass es die Frei­beträge bei der Schenkung alle zehn Jahre aufs Neue gibt. Deshalb kann eine recht­zeitige Vermögens­über­tragung lohnen.

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Verschenken oder vererben – was ist der bessere Weg?

Das lässt sich so pauschal nicht sagen. Geht es allein darum, Erbschaft­steuer zu sparen, lohnt es sich auszurechnen, ob die Erben über­haupt etwas zahlen müssen. Eine Schenkung ist zum Beispiel dann ein guter Weg, wenn die persönlichen Frei­beträge der künftigen Erben nicht reichen würden, um die Immobilie steuerfrei vom einen auf den anderen zu über­tragen. Soll nur ein Erbe das Haus bekommen, ohne dass dabei Erbschaft­steuer fällig wird, bietet sich eine stück­weise Schenkung an, für die bestimmte Bedingungen gelten. Beim Verschenken geht es aber nicht nur darum, die Steuerlast nied­rig zu halten. Es gibt auch andere gute Gründe, die eigene Immobilie schon zu Lebzeiten weiterzugeben.

Was gilt für Patchwork­familien?

Meine Kinder, deine Kinder, unsere Kinder – wer bekommt mehr Liebe, mehr Aufmerk­samkeit, mehr Geld? Alles, was Patchwork­familien zu Lebzeiten vor Schwierig­keiten stellen kann, tut es erst recht, wenn ein Partner, Eltern­teil, Stief­eltern­teil stirbt. Wenn dann auch noch ein Ex-Partner mitmischt oder das Paar ohne Trau­schein zusammenlebt, ist das Chaos oft perfekt. Das gilt umso mehr, wenn eine Immobilie im Spiel ist. Wir spielen sechs typische Fälle durch und sagen, wie sich daraus entstehende Konflikte lösen lassen.

Ratgeber der Stiftung Warentest

Immobilien - Vererben oder verschenken? So finden Sie den richtigen Weg!

Sie wollen es noch ausführ­licher haben? Unser Buch Immobilien verschenken und vererben zeigt passende Lösungen für Immobilien­eigentümer in verschiedenen Lebens­situationen. Ein ganzes Kapitel befasst sich mit dem Thema Immobilien im Ausland. Das Buch hilft, die eigenen Ziele klar zu definieren und best­möglich umzu­setzen. Der Ratgeber hat 176 Seiten. Er ist für 19,90 Euro im test.de-Shop erhältlich.

Nutzer­kommentare, die vor dem 18. August 2020 gepostet wurden, beziehen sich noch auf eine frühere Veröffent­lichung zum selben Thema.

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Nutzer­kommentare können sich auf einen früheren Stand oder einen älteren Test beziehen.

Alex9999 am 26.11.2020 um 16:02 Uhr
Nießbrauch, außergewöhnliche Belastung,Vermietung

Wenn der Eigentümer für außergewöhnliche Belastungen aufkommen muss, wie z.B. Austausch der Heizungsanlage, dann müsste er folglich diese Kosten auch als Werbungskosten absetzten können. Dies ist m.E. nicht möglich, wenn der Nießbrauchberechtigte die Miete erhält.

Profilbild Stiftung_Warentest am 16.11.2020 um 13:34 Uhr
Nießbrauch, außergewöhnliche Belastung,Vermietung

@Alex9999: Im Artikel schreiben wir: „Üblicherweise trägt der Nießbrauchsberechtigte die gewöhnlichen Lasten wie Grundsteuern und Gemeindeabgaben, während der Eigentümer für die außergewöhnlichen Lasten aufkommen muss. Dazu zählen zum Beispiel der Austausch der Heizanlage oder andere außergewöhnliche Instandhaltungsmaßnahmen.
Schenker und Beschenkter können aber auch vereinbaren, dass der Nießbrauchsberechtigte alle zum Eigentum zählenden Lasten tragen muss. Bei vermieteten Objekten ist das steuerlich sinnvoll. So kann der Nießbrauchsberechtigte die Kosten für außergewöhnliche Reparaturen als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehen.“
Davon, dass der neue Eigentümer Kosten von seiner Einkommensteuer absetzen kann, ist nicht die Rede. (PH)

Alex9999 am 15.11.2020 um 17:41 Uhr
Nießbrauch, außergewöhnliche Belastung,Vermietung

Die Eltern (Nießbrauchsberechtigte) verschenken eine vermietete Eigentumswohnung an die Tochter und möchten die Mieten z.B. als Rente weiter behalten. Nach Ihrem Artikel könnte die Tochter dann außergewöhnliche Belastung wie z.B. Austausch Heizungsanlage von Ihrer persönlchen Einkommensteuer absetzen, da sie ja den Austausch auch bezahlt hat, obwohl sie ja keinerlei Mieteinnahmen diesbezüglich hat. Dies ist m.E. nicht richtig. Erhält der Nießbrauchsberechtigte die Mieteinnahmen, kann nur er Kosten steuerlich absetzen!

Profilbild Stiftung_Warentest am 14.09.2020 um 11:18 Uhr
Familiengesellschaft

@Sannagel: Vielen Dank für Ihre Anregung. Wenn Sie in Ihrer Familie die Erbschaft so geregelt haben, können Sie uns hierzu gern detaillierter informieren. Wir werden Ihre Daten natürlich vertraulich behandeln: finanztest@stiftung-warentest.de
(maa)

Spannagel am 12.09.2020 um 17:35 Uhr
Familiengesellschaft

Ich vermisse den Hinweis die Immobilie(n) wie ggf. auch weiteres Vermögen in eine Famliengesellschaft einzubringen. Damit kann Erbschaftssteuer vermieden werden - viel wichtiger aber auch, kann eines der "mißratenen" Kinder/Erben nicht die anderen mittels Zwangsversteigerung herausdrängen. Freilich nur, wenn das im Gesellschaftsvertrag klug geregelt ist. Für die Konstruktion eines Gesellschaftsvertrages sollte aber unbedingt ein Spezialist zugezogen werden.