Immobilien vererben und verschenken Mit Schenken Steuern sparen

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Immobilien vererben und verschenken - Mit Schenken Steuern sparen
Immobilie abzu­geben. Ein Haus lässt sich auch stück­chen­weise verschenken. © Lucia Götz / Jutta Fricke Illustratoren-Agentur

Steigende Immobilien­preise führen zur Sorge vor der Erbschaft­steuer. Wir verraten, ob sie berechtigt ist und wie eine Schenkung beim Steu­ersparen hilft.

Immobilien vererben und verschenken Mit Schenken Steuern sparen

Sie sind Eigentümer einer oder mehrerer Immobilien und wollen sie möglichst gerecht und steuerfrei vererben? Dann ist es sinn­voll, früh­zeitig einige Fragen zu klären.

Ob Ihre Erbinnen und Erben Erbschaft­steuer fürchten müssen, hängt zum einen vom Wert der Immobilie ab, zum anderen von der ­Anzahl der Erben. Jedem Erben steht ein allgemeiner Frei­betrag zu, in dessen Rahmen er erben kann, ohne dass Erbschaft­steuer fällig wird. Gibt es mehrere Erben, kann jeder seinen Frei­betrag nutzen, sodass sogar sehr teure Immobilien steuerfrei von einer Generation zur nächsten gehen, wenn die Erbschaft unter genügend Personen aufgeteilt wird.

Ob über­haupt Erbschaft­steuer zu zahlen ist, lässt sich also schnell ausrechnen – mithilfe unseres Erbschaft­steuer-Rechners, den Sie hinter der Bezahl­schnitt­stelle finden.

Sind Sie dabei zu einem ungüns­tigen Ergebnis gekommen, könnte eine vorzeitige Schenkung der richtige Weg für Sie sein. Auf den ersten Blick gibt es keinen großen Unterschied zwischen Schenkung und Erbschaft: Beides wird besteuert, es gelten dieselben Steuerklassen, Steuersätze und Frei­beträge. Dennoch kann eine Schenkung beim Steuern­sparen helfen. Wie das geht und was für eine Schenkung und was dagegen spricht, erläutern unsere Expertinnen und Experten ausführ­lich und mit Blick auf verschiedene Lebens­situationen.

Warum sich unsere Unter­suchung „Immobilien vererben“ für Sie lohnt

  • Hintergrund und Tipps. Die Rechts­experten der Stiftung Warentest erklären, wann Sie Ihr Haus getrost vererben können und wann eine vorzeitige Schenkung sinn­voll ist – und dabei helfen kann, Steuern zu sparen. Wir sagen, was passiert, wenn die Eigentümerin oder der Eigentümer kein Testament macht, erklären, wie Sie Ihren Ex-Partner vom Erbe ausschließen und warum Paare ohne Trau­schein einander absichern sollten.
  • Erbschaft­steuer-Rechner. Sie wollen Vermögen verschenken oder vererben? Über dem persönlichen Frei­betrag kassiert das Finanz­amt Schenkung­steuer und Erbschaft­steuer. Wie viel das ist, können Sie mit unserem Erbschaft­steuer-Rechner ermitteln.
  • Fall­beispiele. Streit ums Eltern­haus? Wir spielen typische Problemfälle durch und geben konkrete Lösungs­vorschläge. Und wir beant­worten häufige Fragen zum Thema „Verschenken oder Vererben?“ – etwa, ob stück­weise und steuerfreie Schenkungen möglich sind, und welche Bedingungen für den Nieß­brauch gelten.
  • Zum Schenken entschlossen? Die Rechts­expertinnen der Stiftung Warentest erläutern, was Sie beim Verschenken Ihrer Immobilie beachten müssen, wie Sie ein Notariat finden und sich als Schenker selbst absichern können: mit Rück­forderungs­rechten, Nieß­brauch oder Wohnungs­recht.
  • Heft­artikel. Wenn Sie das Thema frei­schalten, erhalten Sie Zugriff auf das PDF zum Artikel aus Finanztest 10/2022.

Verschenken oder vererben – was ist der bessere Weg?

Pauschal lässt sich das nicht beant­worten, es hängt vom Einzel­fall ab. Geht es allein darum, Erbschaft­steuer zu sparen, lohnt es sich auszurechnen, ob die Erben über­haupt etwas zahlen müssen. Eine Schenkung ist zum Beispiel dann ein guter Weg, wenn der persönliche Frei­betrag des künftigen Erben nicht reichen würde, um die Immobilie steuerfrei vom einen auf den anderen zu über­tragen. Unsere Rechts­expertinnen erläutern unter anderem, welche Steuerklassen, Steuersätze und Frei­beträge gelten, wie Sie bei einer Schenkung vorgehen sollten und welche Besonderheiten es für Geschenke zwischen Ehepart­nern gibt.

Soll nur ein Erbe Ihr Haus bekommen, ohne dass dabei Erbschaft­steuer fällig wird? Wollen Sie gern selbst sehen, wie sich Ihre Kinder und Enkel über die geschenkte Immobilie freuen? Wollen Sie jemanden vom Erbe ausschließen? Wir beant­worten die wichtigsten Fragen rund ums Vererben und Verschenken von Immobilien und geben konkrete Tipps, wie Sie Ihr Vermögen nach Ihren Wünschen verteilen.

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Was gilt für Patchwork­familien?

Meine Kinder, deine Kinder, unsere Kinder – wer bekommt mehr Liebe, mehr Aufmerk­samkeit, mehr Geld? Alles, was Patchwork­familien zu Lebzeiten vor Schwierig­keiten stellen kann, tut es erst recht, wenn ein Partner, Eltern­teil, Stief­eltern­teil stirbt. Wenn dann auch noch ein Ex-Partner mitmischt oder das Paar ohne Trau­schein zusammenlebt, ist das Chaos oft perfekt. Das gilt umso mehr, wenn eine Immobilie im Spiel ist. Wir spielen sechs typische Fälle durch und sagen, wie sich daraus entstehende Konflikte lösen lassen.

Auch ohne Patchwork­konstellation können Probleme auftreten. Wir zeigen Lösungen anhand von vier klassischen Streitfällen unter Geschwistern.

Tipps und Lösungs­wege von Praktikern

Für die Unter­suchung sind die jahre­lange Expertise unserer Rechts­experten auf dem Gebiet des Erbrechts mit Tipps und Tricks von Praktikern – Fach­anwälten für Erbrecht und Notaren – zusammen­geflossen.

Ratgeber der Stiftung Warentest

Immobilien vererben und verschenken - Mit Schenken Steuern sparen

Sie wollen es noch ausführ­licher haben? Unser Buch Immobilien verschenken und vererben zeigt passende Lösungen für Immobilien­eigentümer in verschiedenen Lebens­situationen. Ein ganzes Kapitel befasst sich mit dem Thema Immobilien im Ausland. Das Buch hilft, die eigenen Ziele klar zu definieren und best­möglich umzu­setzen. Der Ratgeber hat 176 Seiten. Er ist für 19,90 Euro im test.de-Shop erhältlich.

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36 Kommentare Diskutieren Sie mit

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Nutzer­kommentare können sich auf einen früheren Stand oder einen älteren Test beziehen.

Profilbild Stiftung_Warentest am 29.11.2022 um 18:09 Uhr
GbR Gründung bei Schenkung

@desperado.25: Vielen Dank führe Anfrage, die wir gern als Anregung aufnehmen. Aktuell können wir Ihnen mit der gewünschten Übersicht zu den Vor- und Nachteilen nicht dienen.

desperado.25 am 29.11.2022 um 17:29 Uhr
GbR Gründung bei Schenkung?

Hallo zusammen,
meine Frau war mit Mutter und Schwester beim Notar. Es soll ein Haus und ein Wiesen Grundstück verschenkt werden.
Der Notar hat empfohlen dafür eine GbR zu gründen. Davon konnte ich in ihren Artikeln gar nichts lesen. Ist das eine kluge Idee? Woche Vorteile oder Nachteile hat man dadurch?
Danke und Grüße

Profilbild Stiftung_Warentest am 15.11.2022 um 14:30 Uhr
Steuerberater finden

@funkydoctor: In der Regel spielt es keine große Rolle, in welcher Stadt Ihre Steuerberatungskanzlei ihren Sitz hat. Die Klärung steuerlicher Fragen zum Schenkungssteuerrecht lässt sich auch online / per Mail erledigen. Dafür muss man nicht vor Ort anwesend sein.
Wir haben die Qualität der Beratungsleistungen von Steuerberatern nicht getestet, daher können wir Ihnen mit keiner Empfehlung dienen.
Was die Kosten angeht: Zwar gibt es für Steuerberater und Fachanwälte für das Steuerrecht Gebührenordnungen, die den Rahmen der Vergütungen regeln. Wie viel die Beratung Sie kostet, sollten sie trotzdem zuvor konkret zum Thema machen.

funkydoctor am 14.11.2022 um 22:07 Uhr
passenden Steuerberater finden

Hallo, Danke für ihre Klasse Antwort unten, hat sehr geholfen.
eine abschließende Frage (nachdem das Finanzamt nichts nennt) : sie empfehlen auch einen Steuerberater hinzuzuziehen im Artikel.
a) ist es empfehlenswert einen Steurberater am Ort der vererbten/zu verschenkenden Immobilie zu suchen, oder ist es im Grunde egal wo in Deutschland dieser ansässig ist ?
b) wo/wie findet man einen Steuerberater; gibt es hier eine Onlineseite, oder einen Finanztestbericht oder ähnlich mit darauf spezialisierten Beratern ? hauptsächlich interessiert es, jemanden zu finden, der einem unter Nennung der Konstellation innerhalb der Familie das beste Modell, steuerlich gesehen, vorschlagen kann.
c) haben Steuerberater hierzu vorgegebene Sätze bzw. wonach richtet sich deren Honorar i.d.R. ?
mfG erneut

Profilbild Stiftung_Warentest am 20.10.2022 um 11:12 Uhr
Feststellung Verkehrswert Immobilie

@funkydoctor: Für die Bestimmung der Schenkungssteuer ist der Wert der Immobilie am Tag der Überlassung entscheidend. Das ist der Tag an dem die Schenkung beurkundet wird. Die Feststellungserklärung erfolgt also nach der Beurkundung der Schenkung. Dafür gibt es beim Finanzamt das Formular für die Anlage Grundstück zur Feststellungserklärung (Vordruck BBW 2), das viele Finanzverwaltungen online nebst Anleitung zur Verfügung stellen (Suche: Vordruck BBW 2).
Im Erbfall wird für die Bestimmung des Wertes der vererbten Immobilie der Todestag herangezogen. Hier veranlassen also die Erben die Feststellungserklärung.

Zum Thema der Bewertung der Immobilien durch das Finanzamt finden Sie hier eine vertiefende Berichterstattung:
www.test.de/Immobilien-Wie-Finanzaemter-den-Verkehrswert-ermitteln-5745667-5747173/