Eigenbedarf. Je höher die Mieten steigen, um so häufiger brauchen Vermieter ihre oder eine ihrer Wohnungen selbst. © Getty Images / Westend61 / Florian Küttler
Brauchen Vermieter ihre Wohnung für sich oder Verwandte, dürfen sie Mietern wegen Eigenbedarfs kündigen. Allerdings gibt es Härtefälle. Dann dürfen Mieter doch bleiben.
Privateigentum ist ein Grundrecht. Doch auch das Recht eines Mieters oder einer Mieterin auf seine oder ihre Wohnung steht unter dem Schutz des Grundgesetzes. Was das für Mieter und Vermieter heißt, hat der Bundestag ins Bürgerliche Gesetzbuch geschrieben: Mietverträge dürfen normalerweise nicht gekündigt werden, solange Mieterinnen und Mieter ihre Pflichten erfüllen und insbesondere die Miete pünktlich bezahlen.
Es gibt eine wichtige Ausnahme: Der Vermieter braucht die Wohnung für sich selbst oder Familienangehörige und meldet Eigenbedarf an. Dann darf er seinen Mietern eine Eigenbedarfskündigung schicken. Vermieter müssen ihren Eigenbedarf begründen und im Zweifel beweisen, also vor Gericht überzeugende Belege dafür liefern, dass sie die Wohnung für sich selbst oder Angehörige benötigen. Für Kinder von unverheirateten Lebensgefährten können Vermieter nur Eigenbedarf anmelden, wenn diese noch mit ihnen zusammen im Haushalt leben. Und wenn die Kündigung eine besondere Härte darstellt, dürfen Mieterinnen und Mieter trotz Eigenbedarfs in der Wohnung bleiben. Mitglieder von Gesellschaften bürgerlichen Rechts („GbR“) dürfen nach einer Gesetzesänderung übrigens keine Eigenbedarfskündigung mehr schicken. Die Stiftung Warentest erklärt die Regeln zum Eigenbedarf und berichtet, wie Gerichte im Einzelfall urteilen.
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@Trentino2017: Es ist für Mieter und Mieterinnen oft wirklich schwierig nachzuweisen, dass es keinen Eigenbedarf gab, wenn der Vermieter behauptet, dass der Eigenbedarf - wie nach der Rechtsprechung des VIII. Senats des Bundesgerichtshofs ausreichend - nach Ablauf der Kündigungsfrist weggefallen ist. Allerdings laufen Vermieter Gefahr, dass die Staatsanwaltschaft gegen Sie Ermittlungen wegen des Verdachts auf Betrug einleitet. Bei einem solchen ist zwar im Zweifel zugunsten des Verdächtigen davon auszugehen, dass kein Betrug vorliegt. Die Behörden können aber alle Möglichkeiten nutzen, die die Strafprozessordnung ihnen bietet, um den Sachverhalt zu klären.
Meines Erachtens liegt das zentrale Problem darin, wenn unredliche Vermieter ihr Recht auf Eigenbedarf missbrauchen, um durch die "Eigenbedarfs-"Kündigung und anschließende Neuvermietung eine Miete zu erzielen, die der „Markt“ hergibt.
Es ist aber nicht einfach, diesen Missbrauch bzw. Betrug zu beweisen und selbst dann, wenn der ehemalige Mieter im Nachhinein tatsächlich gerichtlich beweisen könnte, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war und vom Vermieter die Kosten für Wohnungssuche, Umzug und für einen bestimmten Zeitraum die höhere Miete erstattet bekommt, in die „alte“ und günstigere Wohnung kommt der betreffende Mieter nicht mehr rein, wenn diese bereits einen neuen anderen Mieter hat. (Auch die ggf. strafrechtlichen Folgen für den Vermieter ändern daran nichts.)
Der Gesetzgeber könnte, wenn er denn wollte, dies m. E. ganz leicht verhindern, wenn für die Neuvermietung bestehender Wohnungen dieselben Regeln bzw. maximale(n) Miethöhe(n) gelten würden wie bei Bestandsmieten.
@Schwabing5: In weiten Teilen Bayerns und vor allem auch in München ist laut Landesverordnung die ausreichende Versorgung mit Wohnraum besonders gefährdet und beträgt die Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen nach Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen 10 Jahre. Einzelheiten: https://www.justiz.bayern.de/media/pdf/gesetze/mischuv_gvbl_15_2019.pdf
Zusätzlicher Hinweis: Beim ersten Verkauf der Wohnung nach Umwandlung haben Mieter zudem ein Vorkaufsrecht. Im Einzelfall ist es dadurch möglich, die Wohnung recht günstig selbst zu kaufen.
Gilt in München ausnahmsweise eine Frist für Eigenbedarfskündigung von 10 Jahren, statt der üblichen 3 / 6 / 9 Monaten?
Welche Bedingungen gelten hierbei für Mieter bzw. Vermieter
Ob und wie viel Miete Verwandte zahlen, zu dessen Gunsten der Vermieter einem anderen Mieter wegen Eigenbedarfs gekündigt hat, spielt für die Berechtigung der Kündigung keine Rolle. Auch für die Höhe der Miete gibt es jenseits der allgemeinen Regeln und insbesondere der Mietpreisbremse --> www.test.de/mietebremsen keine besonderen Vorschriften für zwischen Verwandten abgeschlossene Mietverträgen.