Anschluss­kredit und Forwarddarlehen: Jetzt aktiv werden und Tausende Euro sparen

Das Coronavirus bringt auch Unsicherheit für Immobilien­besitzer. Wer sich jetzt einen güns­tigen Kredit sichert, hat eine Sorge weniger.

Der Vergleich Anschluss­finanzierung (81 Banken und Vermitt­lern) zeigt: Bei Topanbietern sind Anschluss­kredite noch richtig günstig. Teure Banken verlangen doppelt so viel Zins.

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TestAnschluss­kredit und Forwarddarlehen19.04.2021
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Zinsen unter 1 Prozent sind drin

Die Zinsen für Hypothekendarlehen sind in den letzten Monaten etwas gestiegen. Doch im lang­jährigen Vergleich sind sie immer noch fantastisch nied­rig. Davon profitieren besonders Haus- und Wohnungs­eigentümer, die demnächst oder in den nächsten zwei bis drei Jahren einen Anschluss­kredit benötigen. Viele von ihnen zahlen noch 3 bis 5 Prozent Zinsen für ihren alten Kredit. Für sie sind Anschluss­kredite unter 1 Prozent drin – oft auch schon zwei oder drei Jahre im Voraus.

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Das bietet der Vergleich Anschluss­finanzierung

Vergleich Anschluss­finanzierung im Über­blick

  • Aktueller Zins­über­blick. Unser Zins­vergleich zeigt Anschluss­kredite und Forward-Darlehen mit einer Vorlauf­zeit von zwei und drei Jahren und jeweils 10 oder 15 Jahren Zins­bindung. Bei den güns­tigsten Anbietern im Test zahlen Kunden je nach Kredit­variante 9 870 bis 12 120 Euro weniger Zinsen als bei den teuersten Banken. Abge­fragt haben wir Angebote bei 81 Banken, Vermitt­lern und Versicherern. Wir sind von folgenden Annahmen ausgegangen: Die Kreditsumme beträgt 150 000 Euro, der aktuelle Immobilien­wert 300 000 Euro. Der Kredit mit 10 Jahren Zins­bindung wird mit 6 Prozent getilgt, so dass am Ende der Zins­bindung eine Rest­schuld von etwa 56 000 Euro bleibt. Der Kredit mit 15 Jahren Zins­bindung wird bis zum Ende der Zins­bindung voll­ständig getilgt (Voll­tilgerdarlehen).
  • Grafiken und Tabellen. Zwei Grafiken zeigen die enormen Zins­unterschiede im Test und die Chancen und Risiken von Forward-Darlehen. Eine Tabelle dokumentiert die aktuellen Zins­aufschläge für Forward-Darlehen.
  • Tipps. Die Kredit­experten der Stiftung Warentest erklären, wie Sie zu Ihrem Anschluss­kredit kommen warum Sie keine Angst vor dem Bank­wechsel haben müssen und wie Kreditnehmer vorzeitig aus einem lang­jährigen Darlehens­vertrag aussteigen können.
  • Heft-Artikel. Wenn Sie das Thema frei­schalten, erhalten Sie Zugriff auf das PDF des Testbe­richts aus Finanztest 5/2021.

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Forward-Darlehen: Oft nur geringe Aufschläge

Modell­fall für den Vergleich Anschluss­finanzierung der Stiftung Warentest war die Finanzierung einer Rest­schuld von 150 000 Euro bei einem Immobilien­wert von 300 000 Euro.

  • In der ersten Variante wählt der Kunde einen Kredit mit zehn Jahren Zins­bindung, bei dem am Ende eine Rest­schuld von ungefähr 56 000 Euro steht.
  • Bei der zweiten Variante geht es um ein Voll­tilgerdarlehen mit 15 Jahren Lauf­zeit.

Unter den von uns ermittelten Angeboten sind für beide Varianten auch Forwarddarlehen, die erst in zwei oder drei Jahren die Rest­schuld des bestehenden Darlehens ablösen – zu Konditionen, die schon heute fest mit der Bank vereinbart werden.

So günstig kann die Anschluss­finanzierung sein

Unser Finanzierungs­vergleich zeigt: Anschluss­kredite gibt es weiterhin zu äußerst güns­tigen Konditionen, egal ob sofort oder als Forward. Das Darlehen mit 15 Jahren Zins­bindung boten die güns­tigsten Banken bereits zu Zins­sätzen unter 0,8 Prozent an. Forwarddarlehen waren oft nicht viel teurer. Läuft die Zins­bindung des alten Darlehens noch zwei Jahre, verlangten die Banken und Vermittler im Schnitt nur einen Zins­aufschlag von einem Viertel Prozent­punkt.

Vergleich Anschluss­finanzierung bringt große Ersparnis

Diesen Vergleich aktualisieren wir mehr­mals im Jahr. Die jüngste Unter­suchung der Stiftung Warentest zeigt auch, wie wichtig ein Vergleich zwischen den Anbietern ist. Je nach Modell­fall können Kreditnehmer über 12 120 Euro sparen. Wenn Sie den Test frei­schalten, erfahren Sie, welche Kreditanbieter die besten Zinsen haben, wie Sie richtig vergleichen und verhandeln und was Sie bei der Umschuldung zu einer anderen Bank beachten sollten.

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So wechseln Sie die Bank – ganz einfach

Eine Umschuldung lässt sich zwar nicht aus der Hängematte heraus regeln, ist aber kein Hexen­werk – und spart dem Immobilien­besitzer meist eine Menge Geld.

Viele Kunden über­schätzen die Hürden beim Bank­wechsel. Dabei ist das leichter, als Bank­berater ihren Kunden oft erzählen.

Umschuldung macht wenig Aufwand

Ein biss­chen Arbeit macht ein Banken­wechsel zwar, aber vieles schaut auf den ersten Blick komplizierter aus, als es wirk­lich ist. So verlangt die neue Bank für die Kreditprüfung Unterlagen wie Lageplan, Wohn­flächenbe­rechnung und Bauzeichnungen. Aber diese Dokumente mussten Kreditnehmer schon beim ersten Darlehen einreichen. Die Samm­lung können die meisten Interes­senten einfach an die neue Bank senden. Neu erstellen lassen müssen viele nur einen neuen Grund­buch­auszug. Das kostet 10 bis 20 Euro. Den Wechsel selbst regeln die Banken unter­einander.

Es fallen kaum Kosten an

Notar und Gerichts­gebühren fallen im Vergleich zur Darlehens­summe kaum ins Gewicht. Im Modell­fall mit 150 000 Euro Rest­schuld sind das ungefähr 260 Euro. Ein Entgelt für die Über­tragung der Grund­schuld dürfen Banken nicht mehr verlangen, entschied der Bundes­gerichts­hof (Az. XI ZR 7/19).

Wechsel der Immobilien­finanzierung lohnt fast immer

In aller Regel lohnt sich der Wechsel, sobald eine andere Bank ein güns­tigeres Angebot macht. Aufwand und Kosten der Umschuldung sind bei einer sechs­stel­ligen Kreditsumme meistens zu vernach­lässigen.

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Das alte Darlehen richtig kündigen

Viele Haus­eigen­tümer müssen nicht bis zum Ende der Zins­bindung warten, um auf ein güns­tigeres Darlehen umzu­steigen. Haben sie ursprüng­lich eine Zins­bindung von mehr als zehn Jahren abge­schlossen, können sie ihren alten Vertrag mit ­einer Frist von sechs Monaten kündigen, sobald zehn Jahre seit Auszahlung der Darlehens­summe vorbei sind. Wegen der gesunkenen Zinsen lohnt es sich fast immer, das Sonderkündigungs­recht möglichst früh zu nutzen.

Frist beginnt erst mit voll­ständiger Kredit­auszahlung

Damit die Ablösung des Alt-Kredits reibungs­los klappt, müssen Kredit­suchende genau auf den richtigen Kündigungs­termin achten. Die Zehn-Jahres-Frist beginnt nicht mit dem Datum, an dem der Kredit­vertrag abge­schlossen wurde. Entscheidend ist der Tag, an dem die Bank den Kredit ausgezahlt hat. Bei mehreren Teil­auszahlungen zählt der Termin der letzten Rate.

Beispiel: So wird der Kündigungs­termin berechnet

Eine Haus­eigentümerin hat ihren Vertrag am 31. Januar 2012 mit einer Zins­bindung bis zum 31. Januar 2027 (15 Jahre) abge­schlossen. Die letzte Tranche der Kreditsumme hat die Bank aber erst nach Fertigstellung des Hauses am 31. März 2013 ausgezahlt. Die Zehn-Jahres-Frist begann dann ­einen Tag später am 1. April 2013. Erst­mals künd­bar ist der Kredit daher am 1. April 2023. Dazu kommen sechs Monate Kündigungs­frist. Der ­alte ­Kredit kann also frühestens am 1. Oktober 2023 abge­löst werden.

Fehler können teuer werden

Irrtümer über das Sonderkündigungs­recht können teuer zu stehen kommen – etwa, wenn die Kreditnehmerin im Beispiel oben glaubt, sie könne bereits zehn Jahre nach Vertrags­abschluss wechseln. Sie schließt mit einer neuen Bank einen Anschluss­kredit ab, der das bestehende Darlehen am 31. Januar 2022 ­ab­lösen soll – 20 Monate vor dem ­tatsäch­lichen Ablöse­termin. Die Folge des Irrtums: Sie muss entweder eine Entschädigung an die alte Bank zahlen, damit diese sie vorzeitig aus dem Vertrag lässt. Oder die neue Bank verlangt hohe Bereit­stellungs­zinsen, weil sie den Kredit später als vereinbart abruft.

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Nutzer­kommentare, die vor dem 19.04.2021 gepostet wurden, beziehen sich auf eine frühere Unter­suchung.

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