Anschluss­finanzierung und Forwarddarlehen Anschluss sichern und Zinsen sparen

Anschluss­finanzierung und Forwarddarlehen - Anschluss sichern und Zinsen sparen
Steigende Zinsen. Sichern sich Immobilien­besitzer jetzt einen güns­tigen Anschluss­kredit, haben sie eine Sorge weniger. © Westend61 / Roger Richter

Der Vergleich Anschluss­finanzierung von 67 Banken und Vermitt­lern zeigt: Topanbieter haben noch güns­tige Anschluss­kredite. Doch derzeit steigen die Zinsen rasant.

Inhalt

Zinsen stark gestiegen

Seit Anfang des Jahres sind die Hypothekenzinsen deutlich gestiegen. Anschluss­kredite mit weniger als einem Prozent Zinsen suchen Immobilien­besitzer selbst bei den güns­tigsten Anbietern vergeblich.

Kreditnehmer, deren Zins­bindung sich dem Ende nähert, sollten sich angesichts der unsicheren wirt­schaftlichen Lage früh mit ihrer Anschluss­finanzierung beschäftigen – oder sich die aktuellen Zinsen mit einem Forwarddarlehen schon zwei oder drei Jahre im Voraus sichern. Im lang­fristigen Vergleich sind die Zinsen dann immer noch günstig, und wer gründlich Anbieter vergleicht, kann beim Anschluss­kredit viele tausend Euro sparen.

Das bietet unser Vergleich Anschluss­finanzierung

  • Aktueller Zins­über­blick. Unser Zins­vergleich zeigt die Konditionen für Anschluss­kredite und Forwarddarlehen von 67 Banken, Versicherern und Vermitt­lern mit einer Vorlauf­zeit von zwei und drei Jahren und jeweils 10 oder 15 Jahren Zins­bindung. Mit den güns­tigsten Angeboten können Kreditnehmer je nach Fall mehr als 12 000 Euro sparen.
  • Tipps rund um Forwarddarlehen. Wir erklären Ihnen, welche Vor- und Nachteile Forwarddarlehen haben und für wen sich so ein Kredit lohnt. Wir zeigen, welche Zins­aufschläge die Kredit­institute für Forwarddarlehen verlangen und wie viel Sie mit einem Forwarddarlehen je nach künftiger Zins­entwick­lung sparen oder verlieren.
  • Bank­wechsel und Kündigung. Die Kredit­experten der Stiftung Warentest erklären, wie Sie zu Ihrem Anschluss­kredit kommen, warum Sie keine Angst vor einem Bank­wechsel haben müssen und wie Kreditnehme­rinnen und Kreditnehmer vorzeitig aus einem lang­jährigen Darlehens­vertrag aussteigen können.
  • Heft-Artikel. Wenn Sie das Thema frei­schalten, erhalten Sie Zugriff auf das PDF des Testbe­richts aus Finanztest 5/2022.

Forwarddarlehen: Oft nur geringe Aufschläge

Modell­fall für den Vergleich Anschluss­finanzierung der Stiftung Warentest war die Finanzierung einer Rest­schuld von 150 000 Euro bei einem Immobilien­wert von 375 000 Euro.

  • In der ersten Variante wählt der Kunde einen Kredit mit zehn Jahren Zins­bindung, bei dem am Ende eine Rest­schuld von ungefähr 50 000 Euro steht.
  • Bei der zweiten Variante geht es um ein Voll­tilgerdarlehen mit 15 Jahren Lauf­zeit.

Unter den von uns ermittelten Angeboten sind für beide Varianten auch Forwarddarlehen, die erst in zwei oder drei Jahren die Rest­schuld des bestehenden Darlehens ablösen – zu Konditionen, die schon heute fest mit der Bank vereinbart werden.

So günstig kann die Anschluss­finanzierung sein

Unser Finanzierungs­vergleich zeigt: Trotz der gestiegenen Zinsen gibt es Anschluss­kredite im lang­fristigen Vergleich immer noch zu güns­tigen Konditionen, egal ob sofort oder als Forward.

Das Darlehen mit zehn Jahren Zins­bindung boten die güns­tigsten Banken im März zu Zins­sätzen unter 1,2 Prozent an. Forward-Darlehen waren oft nicht viel teurer. Läuft die Zins­bindung des alten Darlehens noch zwei Jahre, verlangten Banken und Vermittler im Schnitt nur einen Zins­aufschlag von einem Viertel Prozent­punkt.

Vergleich Anschluss­finanzierung bringt große Ersparnis

Unseren Vergleich aktualisieren wir mehr­mals im Jahr. Die jüngste Unter­suchung der Stiftung Warentest zeigt, wie wichtig ein Vergleich zwischen den Anbietern ist. Je nach Modell­fall können Kreditnehmer mehr als 12 000 Euro sparen. Wenn Sie den Test frei­schalten, erfahren Sie, welche Kreditanbieter die besten Zinsen haben, wie sie richtig vergleichen und verhandeln und was Sie bei der Umschuldung zu einer anderen Bank beachten sollten.

Bank wechseln: Leichter als gedacht

Viele Kunden über­schätzen die Hürden beim Bank­wechsel. Dabei ist das einfacher, als Bank­berater ihren Kunden oft erzählen.

Ein biss­chen Arbeit macht ein Wechsel zwar, aber vieles schaut auf den ersten Blick komplizierter aus, als es wirk­lich ist. So verlangt die neue Bank für die Kreditprüfung Unterlagen wie Lageplan, Wohn­flächenbe­rechnung und Bauzeichnungen. Diese Dokumente mussten Kreditnehmer aber schon beim ersten Darlehen einreichen. Die Samm­lung können die meisten Interes­senten also einfach an die neue Bank senden.

Neu erstellen lassen müssen viele nur einen neuen Grund­buch­auszug. Der kostet 10 bis 20 Euro. Den Wechsel selbst regeln die Banken unter­einander.

Es fallen kaum Kosten an

Notar und Gerichts­gebühren fallen im Vergleich zur Darlehens­summe kaum ins Gewicht. Im Modell­fall mit 150 000 Euro Rest­schuld sind das ungefähr 260 Euro. Ein Entgelt für die Über­tragung der Grund­schuld dürfen Banken nicht mehr verlangen, entschied der Bundes­gerichts­hof (Az. XI ZR 7/19).

Wechsel der Immobilien­finanzierung lohnt fast immer

In aller Regel lohnt sich der Wechsel, sobald eine andere Bank ein güns­tigeres Angebot macht. Aufwand und Kosten der Umschuldung sind bei einer sechs­stel­ligen Kreditsumme meistens zu vernach­lässigen.

Das alte Darlehen richtig kündigen

Viele Haus­eigentümer müssen nicht bis zum Ende der Zins­bindung warten, um auf ein güns­tigeres Darlehen umzu­steigen. Haben sie ursprüng­lich eine Zins­bindung von mehr als zehn Jahren abge­schlossen, können sie ihren alten Vertrag mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, sobald zehn Jahre seit Auszahlung der Darlehens­summe vorbei sind. Wegen der gesunkenen Zinsen lohnt es sich fast immer, das Sonderkündigungs­recht möglichst früh zu nutzen.

Frist beginnt erst mit voll­ständiger Kredit­auszahlung

Damit die Ablösung des alten Darlehens reibungs­los klappt, müssen Kredit­suchende genau auf den richtigen Kündigungs­termin achten. Die Zehn-Jahres-Frist beginnt nicht mit dem Datum, an dem der Kredit­vertrag abge­schlossen wurde. Entscheidend ist der Tag, an dem die Bank das Darlehen ausgezahlt hat. Bei mehreren Teil­auszahlungen zählt der Termin der letzten Rate.

So wird der Kündigungs­termin berechnet

Beispiel: Eine Haus­eigentümerin hat ihren Vertrag am 31. Januar 2012 mit einer Zins­bindung bis zum 31. Januar 2027 (15 Jahre) abge­schlossen. Die letzte Tranche der Kreditsumme hat die Bank aber erst nach Fertigstellung des Hauses am 31. März 2013 ausgezahlt. Die Zehn-Jahres-Frist begann dann einen Tag später am 1. April 2013. Erst­mals künd­bar ist der Kredit daher am 1. April 2023. Dazu kommen sechs Monate Kündigungs­frist. Das alte Darlehen kann also frühestens am 1. Oktober 2023 abge­löst werden.

Fehler können teuer werden

Irrtümer über das Sonderkündigungs­recht können teuer zu stehen kommen – etwa, wenn die Kreditnehmerin im Beispiel oben glaubt, sie könne bereits zehn Jahre nach Vertrags­abschluss wechseln. Sie schließt mit einer neuen Bank einen Anschluss­kredit ab, der das bestehende Darlehen am 31. Januar 2022 ­ab­lösen soll – 20 Monate vor dem ­tatsäch­lichen Ablöse­termin.

Die Folge des Irrtums: Sie muss entweder eine Entschädigung an die alte Bank zahlen, damit diese sie vorzeitig aus dem Vertrag lässt. Oder die neue Bank verlangt hohe Bereit­stellungs­zinsen, weil der Kunde den Kredit später als vereinbart abruft.

Kündigung kann auch früher möglich sein

Haben Kreditnehme­rinnen und Kreditnehmer ihr ursprüng­liches Darlehen bei derselben Bank verlängert, findet keine erneute Auszahlung des Darlehens statt. Die Zehn­jahres­frist für die Sonderkündigung beginnt dann mit Datum der neuen Zins­ver­einbarung – nicht erst ab dem Tag, ab dem der neue Zins­satz gültig ist. Wer den Anschluss­zins­satz zwei Jahre im Voraus vereinbart hat, kann das Sonderkündigungs­recht deshalb schon acht Jahre nach Beginn der neuen Zins­bindung nutzen.

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    - Mit dem Kredit­rechner der Stiftung Warentest können Sie Angebote vergleichen, die Rest­schuld am Ende der Zins­bindung oder den passenden Tilgungs­satz berechnen.

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    - Kreditnehmer, die ihr Hypotheken­darlehen vorzeitig ablösen, müssen eine Vorfälligkeits­entschädigung zahlen. Hier können Sie berechnen, wie viel die Bank verlangen darf.

55 Kommentare Diskutieren Sie mit

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Profilbild Stiftung_Warentest am 29.04.2022 um 12:36 Uhr
Mit der Anschlussfinanzierung warten?

@TiTaTesTum: Wir kennen die zukünftige Zinsen für Anschlussfinanzierungen nicht. Wenn sich in Ihrem Kreditvertrag die Zinsbindung dem Ende nähert, können Sie der Unsicherheit der Lage am Kreditmarkt damit begegnen, sich möglichst früh eine Anschlussfinanzierung zu sichern. Ob sich die Anschlussfinanzierung über das Forwarddarlehen sam ende für Sie rechnet, wissen Sie erst im Verlaufe der Zeit.

TiTaTesTum am 14.04.2022 um 13:02 Uhr
Momentan lieber abwarten?

Vielen Dank für Ihren interessanten Artikel! Zeitlich wäre es uns seit kurzem möglich, ein Forward-Darlehen abzuschließen. Unser Finanzdienstleister empfiehlt uns nun, bis min. Mitte des Jahres mit der Anfrage der Angebote zu warten, da sich im Zinsbereich derzeit so viel tut. Nach unseren Beobachtungen stimmt das, jedoch entwickeln sich die Zinsen zunehmend nach oben. Ist es daher wirklich sinnvoll, noch länger mit einer Angebotsanfrage zu warten?

Profilbild Stiftung_Warentest am 27.12.2021 um 13:12 Uhr
Ablösung des Kredites nach Zinsbindung

@ Hub.Strat: Spätestens zum Ende der Zinsbindung dürfen Kreditnehmer ihr Darlehen ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung restlos tilgen. Das gilt auch für Kfw-Darlehen. Es gibt auch KfW-Kredite, die jederzeit kostenlos abgelöst werden können.
Ist das Darlehen abgelöst, bekommen Eigentümer von der Bank eine Löschungsbewilligung. Mit dieser können sie die Löschung der Grundschuld im Grundbuch veranlassen. Es ist aber auch möglich, die Grundschuld stehen zu lassen. Durch die Ablösung des Kredites entsteht automatisch eine sog. Eigentümergrundschuld. Diese kann nützlich werden, wenn in Zukunft eine erneute Beleihung gewünscht wird. Dann fallen keine erneuten Kosten für die Bestellung der Grundschuld an.

Hub.Strat am 21.12.2021 um 20:35 Uhr
Wenn man keine Anschlussfinanzierung braucht?

Wie geht man korrekt vor, wenn man keine Anschlussfinanzierung braucht, sondern die Restschuld in einer Summe abbezahlen will? Bisher dachten wir, wir könnten nach der letzten Rate die Restsumme einfach überweisen. Muss man den Kreditvertrag ausdrücklich kündigen und eine Löschungsbewilligung für das Grundbuchamt explizit anfordern? Und wie ist das bei einem KFW-Kredit? Auch diesen möchten wir nach Ende der Zinsbindung in einer Summe bezahlen.

FrankN58 am 26.02.2021 um 19:06 Uhr

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