
Mietrecht. Einziehen, ausziehen, Mietvertrag, renovieren, Staffelmiete – rund ums Wohnen stellen sich viele Rechtsfragen. © Adobe Stock
Was darf im Mietvertrag stehen? Welche Rechte und Pflichten haben Mieter und Vermieter? Sind Haustiere erlaubt? Was gilt bei Kaution und Kündigung? Wir liefern Antworten.
Alle Fragen im Überblick
- Gibt es Obergrenzen für die Miete?
- Darf der Vermieter eine Staffelmiete verlangen?
- Darf der Vermieter Kaution und Bürgschaft verlangen?
- Darf der Vermieter die Kaution einbehalten?
- Darf ich wegen Baulärm auf dem Nachbargrundstück die Miete mindern?
- Meine Dachgeschosswohnung heizt sich im Sommer extrem auf. Kann ich ab einer bestimmten Temperatur die Miete mindern?
- Kommt der Mieter früher aus dem Mietvertrag, wenn er drei Nachmieter vorschlägt?
- Darf der Vermieter kündigen, wenn einer von mehrere Hauptmietern auszieht?
- Muss sich der Vermieter in einer Notlage befinden, um wegen Eigenbedarf kündigen zu dürfen?
- Darf der Vermieter dem Mieter einfach so kündigen und ihn rauswerfen?
- Darf der Vermieter einen Vertreter damit beauftragen, Mietverträge zu kündigen?
- Was sollten Mieter tun, wenn sie nicht sicher sind, ob die Kündigung wirksam ist?
- Wann darf der Vermieter mir denn kündigen?
- Darf der Vermieter auch kündigen, wenn Gäste oder Besucher den Hausfrieden stören oder sich sonst rechtswidrig verhalten?
- Darf der Vermieter mir wegen vergangener Pflichtverletzungen kündigen?
- Darf der Vermieter eine Renovierung verlangen?
- Endet das Mietverhältnis automatisch, wenn der Mieter stirbt?
- Dürfen Wohngemeinschaften, bei denen alle Mitbewohner den Mietvertrag für die gemeinsame Wohnung unterschrieben haben, Mieter auswechseln?
- Darf der Vermieter auch jedes WG-Zimmer einzeln vermieten?
- Darf der Vermieter die WG-Wohnung auch nur einem der Mitbewohner vermieten und es ihm überlassen, sich um Mitbewohner zu kümmern?
Miete, Mietminderung und Kaution
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Gibt es Obergrenzen für die Miete?
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Vermieter dürfen so viel Miete kassieren, wie Mieter ihnen bereit sind zu zahlen. Grenze ist stets der Mietwucher. Er liegt vor, wenn der Vermieter unter Ausnutzung eines Mangels an Wohnungen 20 Prozent mehr kassiert, als für eine solche Wohnung sonst üblich ist. Wo die Länder per Verordnung einen Mangel an Wohnraum festgestellt haben, gilt die Mietpreisbremse. Der Vermieter darf dann für nach Inkrafttreten dieser Verordnung vermietete Wohnungen höchstens 10 Prozent mehr als die übliche Miete kassieren. Einzelheiten dazu in unserem Special Mietpreisbremse: Wie Sie sich gegen zu hohe Mieten wehren.
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Darf der Vermieter eine Staffelmiete verlangen?
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Bei Vereinbarung einer Staffelmiete erhöht sich die Miete nach bestimmten Zeiträumen automatisch um einen festgelegten Betrag. Der Vermieter darf diese nur verlangen, wenn er die Staffelmiete bereits im Mietvertrag ausdrücklich mit dem Mieter vereinbart hat. Die Vereinbarung muss auch wirksam sein. Hierbei sind diverse Formalien zu beachten. Gemäß Paragraf 557a BGB muss die Miete immer mindestens ein ganzes Jahr unverändert bleiben. Die Höhe der Miete oder der Erhöhungsbetrag müssen für jede geplante Erhöhung konkret ausgewiesen werden. In der Praxis werden hier häufig Formfehler gemacht. Ist die Vereinbarung formal unwirksam, bleibt es bei der anfänglichen Höhe der Miete.
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Darf der Vermieter Kaution und Bürgschaft verlangen?
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Ob und welche Mietsicherheiten Vermieter und Mieter im Mietvertrag vereinbaren, bleibt ihnen überlassen. Kaution und Bürgschaft sind grundsätzlich beide zulässig. Der Vermieter darf nur die Mietsicherheit verlangen, die im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde. Gemäß Paragraf 551 Abs. 1 BGB darf die Mietsicherheit höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne Betriebskostenvorauszahlungen (beziehungsweise Pauschale für Betriebskosten) betragen. Fazit: Vereinbarungen, die insgesamt die gesetzlich zulässige Höhe überschreiten, sind unwirksam. Der Mieter kann in diesen Fällen die Vereinbarung unterzeichnen und später die Leistung der Mietsicherheit verweigern beziehungsweise die bereits geleistete Mietsicherheit im laufenden Mietverhältnis zurückverlangen.
Tipp: Alle wichtigen Infos zu den Themen Mietvertrag, Mietkaution und Wohnungsübergabe sowie viele praktische Formulare zum Heraustrennen finden Sie in unserem Buch Mieter-Set. Es hat 144 Seiten und ist für 12,90 Euro (PDF/ePub: 9,99 Euro) im test.de-Shop erhältlich.
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Darf der Vermieter die Kaution einbehalten?
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Während des laufenden Mietverhältnisses nur dann, wenn die Kaution wirksam vereinbart wurde (siehe auch Darf der Vermieter Kaution und Bürgschaft verlangen?). Wenn das Mietverhältnis beendet ist, muss der Vermieter die Kaution und die erzielten Zinsen nach Ablauf eines angemessenen Prüfungszeitraums zunächst abrechnen. Die Länge des Prüfungszeitraums ist umstritten (Details siehe Mieter-Set, Seite 69). Ein Monat nach Rückgabe der Mietsache ist in der Regel ausreichend.
Die Pflicht zur Abrechnung bedeutet aber nicht, dass der Vermieter die gesamte Kaution damit sofort zurückzahlen muss. Er darf mit eigenen Forderungen (Mietrückständen, Schadenersatz usw.) aufrechnen und Einbehalte in angemessener Höhe für künftig noch zu erwartende Forderungen (üblicherweise aus noch folgenden Betriebskostenabrechnungen) vornehmen. Die Höhe der Einbehalte muss allerdings realistisch sein. Hatte der Mieter zum Beispiel Guthaben aus den Betriebskostenabrechnungen der Vergangenheit, ist ein Einbehalt regelmäßig nicht zulässig.
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Darf ich wegen Baulärm auf dem Nachbargrundstück die Miete mindern?
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Auch großer Baulärm in der Nachbarschaft ist nicht immer Grund für eine Mietminderung, urteilte der Bundesgerichtshof. Ein Mieter zog in ein Haus, das an eine Baulücke grenzte. Vier Jahre später wurde diese bebaut. Weil das mit Lärm und Schmutz verbunden war, überwies er 10 Prozent weniger Miete. Zu Unrecht, so die Richter. Entscheidender Grund: Die Vermieterin selbst könne rechtlich auch nichts gegen die Bauarbeiten ausrichten. Sie hafte deshalb nicht für den Lärm. Das gilt auch für andere Veränderungen im Wohnumfeld. Hat der Vermieter allerdings ein Recht, Lärm oder andere Einflüsse aus der Umgebung abzuwehren, dann sind davon beeinträchtigte Mieter auch dann zur Kürzung der Miete berechtigt, wenn der Vermieter seine Rechte nicht ausschöpft. Kriterium für Abwehrrechte des Vermieters und damit auch die Minderung der Miete: Immissionen wie Gase, Dämpfe, Gerüche, Rauch, Ruß, Wärme, Geräusch, Erschütterungen und ähnliche Einwirkungen, die die Benutzung des Grundstücks wesentlich beeinträchtigen. Maßgeblich sind die in Gesetzen oder Rechtsverordnungen festgelegten Grenz- oder Richtwerte.
Bundesgerichtshof,Urteil vom 29.04.2020
Aktenzeichen: VIII ZR 31/18Ausnahme: Es gibt eine so genannte Beschaffenheitsvereinbarung über die Geräuschimmissionen. Dafür reicht nicht aus, wenn Mieter vor Abschluss des Mietvertrags erkennen lassen, dass ihnen die Ruhe wichtig ist. Nur wenn der Vermieter sich darauf verbindlich einlässt, können Mieter später auch dann die Miete mindern, wenn der Lärm die jeweils gültigen Grenzwerte nicht überschreitet.
Bundesgerichtshof,Urteil vom 24.11.2021
Aktenzeichen: VIII ZR 258/19
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Meine Dachgeschosswohnung heizt sich im Sommer extrem auf. Kann ich ab einer bestimmten Temperatur die Miete mindern?
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Es gibt keine gesetzliche Regelung, die bestimmt, ab welcher Innenraumtemperatur ein Mangel an der Mietwohnung vorliegt. Einige Gerichte haben sich aber mit der Frage beschäftigt. So durfte ein Mieter einer Obergeschosswohnung die Miete wegen Überhitzung der Wohnung um 20 Prozent kürzen. Grund: Der vom Gericht hinzugezogene Sachverständige hatte festgestellt, dass die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes maßgeblichen Wärmeschutzvorschriften nicht eingehalten waren.
Lässt sich ein Mangel bei der Bauausführung nicht nachweisen, besteht in der Regel kein Anspruch auf Abhilfe und Mietminderung. Dann bleibt nichts anderes übrig, als mit dem Vermieter über dieses Problem zu sprechen und zu überlegen, ob Außenjalousien angebracht werden können und wer dies bezahlt.
Kündigung des Mietvertrags
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Kommt der Mieter früher aus dem Mietvertrag, wenn er drei Nachmieter vorschlägt?
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Ein Mieter kann das Mietverhältnis nicht einfach vor Ablauf der Kündigungsfrist beenden. Daran ändert sich auch nichts, wenn er Nachmieter vorschlägt, die in den Mietvertrag eintreten würden. Der Vermieter ist nämlich nicht verpflichtet, einen Nachmieter zu akzeptieren.
Möchte der Mieter den Mietvertrag beenden, muss er ihn kündigen und die Kündigungsfrist einhalten. Die Frist beträgt für den Mieter drei Monate, wenn es sich um ein unbefristetes Mietverhältnis handelt.
Auch wenn der Mieter grundsätzlich kein Recht darauf hat, einen Nachmieter zu stellen, gibt es Ausnahmen, etwa wenn Vermieter und Mieter im Mietvertrag ausdrücklich eine Nachmieterregel vereinbart haben oder der Mieter ein „berechtigtes Interesse“ daran hat, seine Wohnung vorzeitig aufzugeben. Unter einem „berechtigten Interesse“ sind persönliche oder wirtschaftliche Gründe des Mieters zu verstehen.
Beispiele: Der Mieter muss in einem Altersheim gepflegt werden oder er zieht weg, weil er an einem anderen Ort Arbeit gefunden hat. Außerdem muss das Interesse des Mieters, den Vertrag aufzuheben, schwerer wiegen als das Interesse des Vermieters, den Vertrag bestehen zu lassen. Zu guter Letzt muss der Nachmieter geeignet sein. Es darf kein Zweifel daran bestehen, dass er die Miete pünktlich zahlen wird.
Wer einen unbefristeten Vertrag hat, den er mit einer Frist von drei Monaten kündigen kann, hat praktisch nie einen Anspruch darauf, vorzeitig aus dem Vertrag zu kommen.
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Darf der Vermieter kündigen, wenn einer von mehrere Hauptmietern auszieht?
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Genau genommen ist es andersherum. Wenn es mehrere Hauptmieter gibt und einer ausziehen und den Mietvertrag für sich kündigen möchte, müssen auch sämtliche andere Hauptmieter kündigen. Hauptmieter sind all jene, die den Mietvertrag unterzeichnet haben. Zieht einer von mehreren Hauptmietern aus und kündigt das Mietverhältnis nicht, bleibt er weiterhin Schuldner der gesamten Miete. Das heißt: Der Vermieter kann die Miete auch von ihm verlangen, etwa wenn die verbliebenen Mieter nicht zahlen.
Damit nicht alle Mieter kündigen müssen, können sich sämtliche Hauptmieter und der Vermieter darauf einigen, dass derjenige, der ausziehen will, aus dem Mietvertrag entlassen wird und die anderen das Mietverhältnis zu denselben Bedingungen fortsetzen. Der Vermieter muss sich darauf nicht einlassen.
Besonderheiten gelten, wenn die Hauptmieter verheiratet waren und nunmehr geschieden sind. Sind sich beide darüber einig, dass einer allein in der ehemaligen Ehewohnung bleiben soll, müssen sie dies beide dem Vermieter gegenüber erklären. Dann wird derjenige, der bleiben soll, alleiniger Hauptmieter (Paragraf 1568a Absatz 3 BGB). Der Vermieter muss damit nicht einverstanden sein. Sind sich Ex-Partner uneins, kann die Wohnung einem der beiden gerichtlich zugewiesen werden.
Besonderheiten gelten auch für Wohngemeinschaften, siehe die Fragen und Antworten speziell zu ihnen.
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Muss sich der Vermieter in einer Notlage befinden, um wegen Eigenbedarf kündigen zu dürfen?
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Nein, eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist zwar an Voraussetzungen gebunden – eine Notlage des Vermieters gehört aber nicht dazu. Der Vermieter muss ein berechtigtes Interesse haben, das Mietverhältnis zu beenden. Das hat er dann, wenn er die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Das „Benötigen“ heißt nicht, dass der Vermieter oder die anderen genannten Personen ohne Dach über dem Kopf dastehen würden, könnten sie nicht in die fragliche Wohnung ziehen. Es genügt, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat, die Wohnung zu nutzen.
Der bloße Wunsch, in den eigenen vier Wänden zu wohnen, reicht aber nicht. Gute Gründe für eine Eigenbedarfskündigung sind zum Beispiel, dass sich die Lebensumstände des Vermieters wegen Heirat oder eines Wechsels des Arbeitsplatzes geändert haben. Oder der Vermieter braucht mehr Platz, weil sich die Familie vergrößert oder er einen pflegebedürftigen Angehörigen aufnimmt.
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Darf der Vermieter dem Mieter einfach so kündigen und ihn rauswerfen?
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Nein, das darf er nicht. Mieter von Wohnraum sind gesetzlich sehr gut geschützt. Der Vermieter braucht für eine wirksame Kündigung einen gesetzlich zulässigen Kündigungsgrund. In der Praxis am häufigsten ist sicher die Kündigung wegen Mietrückstands oder anderen schweren Vertragsverstößen des Mieters (etwa unerlaubte Untervermietung, Beleidigung des Vermieters oder unerlaubte Zutrittsverweigerung).
Der sich vertragstreu verhaltende Mieter muss vor allem die Eigenbedarfskündigung fürchten (Details siehe Mieter-Set, „Kündigung durch den Vermieter“, Seite 64). Wer als Mieter eine Kündigung erhält, sollte diese zunächst rechtlich überprüfen lassen.
Aber unabhängig davon, ob die Kündigung wirksam ist oder nicht: Der Vermieter darf den Mieter niemals einfach so vor die Tür setzen. Hierfür benötigt er einen Räumungstitel, den er nur nach vorheriger Räumungsklage vor dem Amtsgericht erhält. Eigenmächtige Inbesitznahmen durch den Vermieter sind regelmäßig Straftaten (Hausfriedensbruch) und müssen vom Mieter nicht geduldet werden.
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Darf der Vermieter einen Vertreter damit beauftragen, Mietverträge zu kündigen?
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Ja, das darf er. Wenn Mieter den Vertreter nicht kennen und sich seine Berechtigung zur Vertretung nicht aus dem Handelsregister ergibt, dann dürfen sie die Kündigung allerdings zurückweisen. Die Kündigung ist dann zunächst unwirksam. Entweder legt der Vertreter eine Original-Vollmachtsurkunde vor oder der Vermieter bevollmächtigt ihn erneut direkt gegenüber den Mietern. Klar: Wenn derselbe Vertreter schon den Mietvertrag unterschrieben hat, dann können Mieter später sich nicht mehr darauf berufen, dass er nicht berechtigt ist, den Vermieter zu vertreten.
Allerdings muss die Vertretung offen erkennbar sein. Die Kündigung mit dem Zusatz „i. A.“ zu unterschreiben, reicht nicht aus. Mieter wissen dann nicht, ob der Unterzeichner oder die Unterzeichnerin als Vertreter handeln oder ob sie bloß ein vom Vermieter diktiertes Schreiben unterzeichnen und auf den Weg bringen. Sie sind dann im rechtlichen Sinne Boten. Rechtliche Folge: Die Kündigung ist nicht vom Vermieter unterschrieben und damit die Schriftform nicht eingehalten. Sie ist endgültig unwirksam.
Landgericht Wuppertal, Beschluss vom 04.08.2021
Aktenzeichen: 9 T 128/21
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Was sollten Mieter tun, wenn sie nicht sicher sind, ob die Kündigung wirksam ist?
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Sie sollten sich unbedingt sofort vom Mieterverein oder einem Rechtsanwalt beraten lassen. Wenn ein unbekannter Vertreter die Kündigung unterschrieben hat, haben Mieter nur eine Woche Zeit, die Kündigung zurückzuweisen. Wenn unklar bleibt, wer in welcher Rolle die Kündigung unterschrieben hat, ist richtig, überhaupt nicht zu reagieren, damit der Vermieter seinen Fehler möglichst nicht so bald bemerkt und erneut und diesmal wirksam kündigt.
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Wann darf der Vermieter mir denn kündigen?
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Vereinfacht gesagt: Der Vermieter darf Mietern kündigen, wenn diese gegen ihr Vertragspflichten verstoßen haben und die Fortsetzung des Mietvertrags dem Vermieter nicht zuzumuten ist. So regelt es § 543 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Bei schweren Pflichtverletzungen ist die Kündigung sofort zulässig. Bei nicht so gravierenden Verfehlungen ist zunächst eine so genannte „Abmahnung“ nötig.
Prototyp einer Abmahnung: „Wenn das noch einmal vorkommt, kündige ich Ihnen.“ Die Abmahnung muss klar erkennen lassen, was der Vermieter vom Mieter erwartet. Sie ist außerdem nur wirksam, wenn es sich tatsächlich um eine gewichtige Pflichtverletzung handelt.
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Darf der Vermieter auch kündigen, wenn Gäste oder Besucher den Hausfrieden stören oder sich sonst rechtswidrig verhalten?
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Ja, dass darf er. Als Mieter sind Sie verpflichtet, dafür zu sorgen, dass Gäste und Besucher die Rechte des Vermieters respektieren. Juristen sagen: Sie sind Erfüllungsgehilfen des Mieters. Er haftet für deren Pflichtverletzungen genau wie für eigene. So muss eine Frau aus München ihre Wohnung nach 14 Jahren räumen, weil ihr Lebensgefährte immer wieder mit anderen Mietern in Streit geriet und er sie beleidigte.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 25.08.2020.
Aktenzeichen: VIII ZR 59/20
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Darf der Vermieter mir wegen vergangener Pflichtverletzungen kündigen?
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Wenn der Mieter seine Vertragspflichten über längere Zeit erfüllt hat, darf der Vermieter nicht mehr wegen früherer Versäumnisse kündigen. So hat das Landgericht Leipzig geurteilt: Wenn der Mieter seine Miete zuletzt anderthalb Jahre lang zuverlässig gezahlt hat, berechtigen länger zurückliegende Verzögerungen bei der Mietzahlung den Vermieter nicht zur Kündigung. Die Kündigung ist nur berechtigt, wenn dem Vermieter die Fortsetzung des Vertrags wegen der Pflichtverletzungen des Mieters nicht zuzumuten ist.
Landgericht Leipzig, Urteil vom 12.05.2020
A02 S 401/19: 02 S 401/19
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Darf der Vermieter eine Renovierung verlangen?
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Grundsätzlich nur dann, wenn die Durchführung von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde. Angesichts der sehr strengen Vorgaben des Bundesgerichtshofs zu solchen Vereinbarungen besteht eine Verpflichtung nur noch im Ausnahmefall. Vereinbarungen, die starre Fristen für die Vornahme der Schönheitsreparaturen (feste Intervalle) oder konkrete Ausführungsbestimmungen (zum Beispiel Raufasertapete, weiß gestrichen) vorsehen, führen dazu, dass der Mieter nicht renovieren muss.
Gleiches gilt, wenn die Wohnung ursprünglich vom Vermieter unrenoviert übergeben wurde beziehungsweise der Mieter keine adäquate Gegenleistung für die Vornahme der Schönheitsreparaturen erhalten hat. Eine Renovierung kann aber ausnahmsweise dann geschuldet sein, wenn der Mieter die Mietsache stark beschädigt hat.
Tipp: Mehr Infos zum Thema Abwicklung des Mietverhältnisses finden Sie online in unserem Special Schönheitsreparaturen: Mieter müssen oft weder renovieren noch zahlen.
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Endet das Mietverhältnis automatisch, wenn der Mieter stirbt?
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Der Tod des Mieters führt nicht dazu, dass das Mietverhältnis automatisch erlischt. Oft treten Mitbewohner des Verstorbenen – per Gesetz – in dessen Mietvertrag ein. Sie müssen also keinen neuen Vertrag mit dem Vermieter aushandeln, wenn sie in der Wohnung bleiben möchten. Wollen sie das nicht, können sie den Eintritt in den Mietvertrag ablehnen. Das muss innerhalb der Frist von einem Monat passieren, nachdem der Mitbewohner vom Tod erfahren hat.
Wenn sich der oder die Mitbewohner entscheiden, das Mietverhältnis nicht fortzuführen, tritt der Erbe in den Vertrag ein. Der Erbe muss den Vertrag kündigen, wenn er kein Interesse an der Wohnung hat. Das muss er innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod tun. Das Mietverhältnis endet dann mit der gesetzlichen Dreimonatsfrist.
Wenn außer dem Verstorbenen noch weitere Personen den Mietvertrag geschlossen haben und auch ausdrücklich darin stehen – zum Beispiel der Ehepartner des Verstorbenen –, bleibt das Mietverhältnis natürlich auch bestehen.
Besonderheiten bei Wohngemeinschaften
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Dürfen Wohngemeinschaften, bei denen alle Mitbewohner den Mietvertrag für die gemeinsame Wohnung unterschrieben haben, Mieter auswechseln?
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Erst vor kurzem hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit diesem Thema beschäftigt: In dem Fall ging es um eine Berliner WG mit sieben Hauptmietern, von denen vier im Mietvertrag ausgetauscht werden sollten. Das wollte der Vermieter nicht erlauben. Der BGH gab ihm Recht: Nicht für jede WG ergebe sich automatisch ein Anspruch auf Mieterwechsel. Auch die Zustimmung zu früheren Wechseln stelle keine generelle Erlaubnis dar. Der Tausch muss nur erlaubt werden, wenn für beide Seiten von Anfang an klar ist, dass die Mieter regelmäßig wechseln – etwa in Studierenden-WGs.
Für WGs mit mehreren Hauptmietern heißt das, sie können sich künftig nicht mehr darauf verlassen, regelmäßig Mitbewohner austauschen zu können. Der BGH weist zwar auf die Untermiete als Ersatzmöglichkeit hin, eine gleichwertige Alternative ist das jedoch nicht. Der Hauptmieter haftet so schließlich immer noch für die Miete und Schäden in der Wohnung. Um sich abzusichern, sollten WGs eine generelle Erlaubnis zum Mieterwechsel in den Mietvertrag aufnehmen lassen.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 27. April 2022
Aktenzeichen: VIII ZR 304/21
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Darf der Vermieter auch jedes WG-Zimmer einzeln vermieten?
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Ja, das darf er. Er kann das eigentliche WG-Zimmer einzeln vermieten und dem Mieter oder der Mieterin das Recht einräumen, Küche, Bad und weitere Gemeinschaftsräume mit zu benutzen. Vermieter machen das aber nicht so gern, weil der Aufwand für die Verwaltung sehr hoch. Jedes Mal, wenn es in der WG Streit gibt, ist auch der Vermieter gefragt.
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Darf der Vermieter die WG-Wohnung auch nur einem der Mitbewohner vermieten und es ihm überlassen, sich um Mitbewohner zu kümmern?
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Ja, auch das ist ohne weiteres zulässig. Der Hauptmieter schließt dann mit den weiteren Mitbewohner separate Untermietverträge. Der Vermieter hält sich dann ausschließlich an den Hauptmieter. Nur von diesem kann er Zahlung der Miete und Erfüllung aller anderen mietvertraglichen Pflichten verlangen. Für den Hauptmieter ist das Risiko hoch. Er allein ist dem Vermieter gegenüber verantwortlich. Wenn Mitbewohner die Miete nicht zahlen, muss er die Miete für die ganze Wohnung dennoch zahlen. Denkbar ist aber, dass der Vermieter verlangt, dass Mitbewohner sich ihm gegenüber jedenfalls für einen Teil der Miete verbürgen. Er kann dann auch von ihnen Zahlung verlangen, wenn der Hauptmieter die Miete schuldig bleibt.
Zugang zur Wohnung und Untervermietung
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Darf der Vermieter einen Schlüssel der vermieteten Wohnung behalten?
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Nein, der Vermieter muss dem Mieter sämtliche existierenden Schlüssel der Wohnung übergeben. Er hat auch kein Recht, nachträglich einen Schlüssel zurückzufordern, zum Beispiel wenn der Mieter längere Zeit verreist.
In solchen Fällen muss der Mieter allerdings dafür sorgen, dass bei begründeten Notfällen Dritte auf Verlangen Zutritt zur Wohnung gewähren können. Es empfiehlt sich deshalb, einen Schlüssel für die eigene Wohnung bei einem Nachbarn oder Bekannten zu deponieren. Informieren Sie den Vermieter hierüber und geben Sie ihm die Kontaktdaten Ihrer Vertrauensperson.
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Hat der Vermieter das Recht, die vermietete Wohnung zu betreten?
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Es gibt kein gesetzliches Besichtigungsrecht. Der Vermieter darf die Wohnung ohne Zustimmung des Mieters nur in absoluten Notfällen wie bei Wohnungsbränden oder Rohrbrüchen betreten. Ansonsten muss er zunächst die Zustimmung des Mieters verlangen.
Das gilt auch, wenn eine Schlüsselübergabe geplant war und der Mieter nicht erscheint, wie ein Beispiel aus Köln zeigt. Dort hatte sich eine Vermieterin mit Hilfe eines Wanddurchbruchs Zugang zur Wohnung verschafft, um diese zu sanieren. Die Mieter sollten eigentlich während der Sanierung in eine andere Wohnung im Haus ziehen. Weil die in einem schlechtem Zustand war, weigerten sie sich, den Schlüssel zu ihrer Wohnung herauszugeben. Das Amtsgericht Köln urteilte: Die Vermieterin dürfe sich nicht ohne die vorherige Schlüsselübergabe Zutritt zur Wohnung verschaffen. Sie muss die Wohnung wieder in einen bewohnbaren Zustand versetzen.
Amtsgericht Köln, Urteil vom 07.05.2020
Aktenzeichen: 222 C 84/20Auch eine Klausel im Mietvertrag, die dem Vermieter eine jederzeitige Besichtigung ohne konkreten Anlass gestattet, ist unwirksam. Der Vermieter darf den Zutritt verlangen, wenn er einen konkreten und berechtigten Grund hat. Den Termin sollte er 10 bis 14 Tage vorher mit Ihnen vereinbaren. Das gilt zum Beispiel bei der anstehenden Ablesung der Messgeräte (Heizung, Strom, Wasser, Gas), bei notwendigen Reparaturmaßnahmen, zur Erforschung von Schadensursachen, aber auch dann, wenn der Vermieter Kaufinteressenten oder möglichen Nachmietern die Wohnung zeigen will.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 04.06.2014
Aktenzeichen: VIII ZR 289/13Ein unberechtigtes Zutrittsverlangen darf der Mieter ablehnen. Dabei ist Vorsicht geboten. Verweigert der Mieter zu Unrecht den Zutritt, kann dies eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter begründen.
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Kann der Vermieter dem Mieter verbieten, die Wohnung teilweise unterzuvermieten?
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Ein generelles Verbot im Mietvertrag, die Wohnung teilweise unterzuvermieten, ist unzulässig.
Wenn Mieter einen Untermieter aufnehmen wollen, brauchen sie allerdings die Zustimmung des Vermieters. Geht es um die gesamte Wohnung, kann der Vermieter entscheiden, ob er der Untervermietung zustimmt oder nicht. Will der Mieter nur einen Teil untervermieten, kann er einen Anspruch auf die Erlaubnis des Vermieters haben. Das ist der Fall, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat – etwa persönliche oder wirtschaftliche Gründe. Der Vermieter muss also zumindest eine teilweise Untervermietung gestatten – es sei denn, er hat berechtigte Einwände. Aber auch die muss der Vermieter sachlich begründen. Verweigert ein Vermieter seinem Mieter eine teilweise Untervermietung grundlos, muss er sogar Schadenersatz zahlen.
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Darf der Mieter jederzeit Partnerin oder Partner in die Wohnung aufnehmen?
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Bevor Partnerin oder Partner einziehen dürfen, muss der Mieter der betreffenden Wohnung den Vermieter um Erlaubnis fragen. Eine Erlaubnis ist auch nötig, wenn Freunde und Freundinnen oder andere Menschen auf Dauer einziehen sollen, mit denen den Mieter keine Partnerschaft verbindet. In solchen Fällen darf der Vermieter die Erlaubnis verweigern.
Anders sieht es aus, wenn es sich um den Ehepartner oder die eigenen Kinder handelt. Der Vermieter muss keine Erlaubnis erteilen. Eine Mitteilung an diesen reicht aus.
Der Vermieter muss die Erlaubnis zum Einzug erteilen, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse daran hat, dass der neue Partner einzieht und er selbst keine guten Argumente dagegen hat. Ein solches wäre zum Beispiel, dass die Wohnung nach Einzug des Partners überbelegt sein würde.
Wenn das Paar zusammenzieht, ohne die Erlaubnis des Vermieters einzuholen, kann das eine Menge Ärger mit sich bringen. Es besteht die Gefahr, dass der Vermieter den Mieter abmahnt und ihn darauf verklagt, dass der Partner umgehend wieder auszieht.
Tiere, Mittagsruhe und Co
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Darf der Vermieter Haustiere verbieten?
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Auch hier kommt es auf die Regeln im Mietvertrag an. Pauschale Verbote aller Arten von Haustieren sind allerdings auch im Mietvertrag unwirksam. Kleintiere, von denen keinerlei Belästigungen anderer Mieter oder Gefahren für die Mietsache ausgehen, darf der Mieter in angemessener Zahl ohne Genehmigung des Vermieters halten. Daher sind Zierfische und Hamster in der Regel unproblematisch.
Bei Ratten und lärmenden Kanarienvögeln kann dies schon wieder anders aussehen. Wilde oder gar gefährliche Tiere bedürfen in jedem Fall der Erlaubnis. Problematischer ist die Rechtslage bei Katzen und Hunden. Hier sollte vorab die Zustimmung des Vermieters eingeholt und bei entsprechender Verweigerung zunächst die Rechtslage geprüft werden.
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Ich würde Tiere nur auf meinem Balkon halten wollen. Ist das grundsätzlich erlaubt?
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Der Balkon zählt zum Wohnbereich. Deshalb gilt dieselbe Regelung wie dort, also siehe Antwort oben. Von den im Prinzip erlaubten Tieren darf aber keine Belästigung ausgehen, etwa durch Gerüche oder herumfliegendes Stroh. Sie müssen außerdem artgerecht gehalten werden. Nutztiere wie Hühner sind nicht zulässig.
Amtsgericht Köln, Urteil vom 16.06.2010
Aktenzeichen: 214 C 255/09Bienen fliegen in einer rechtlichen Grauzone. Es gibt Gerichte wie das Amtsgericht Hamburg-Harburg, die eine Bienenhaltung nicht mehr zum vertragsmäßigen Gebrauch zählen. . Wer eine Bienenbox aufstellen möchte, sollte sich mit seinem Vermieter in Verbindung setzen.
Amtsgericht Hamburg-Harburg, Urteil vom 07.03.2014
Aktenzeichen: 641 C 377/13Tipp: Weitere Informationen zum Thema Haustiere finden Sie in unserem Buch Mieter-Set. Es beantwortet alle Fragen, mit denen Sie als Wohnungssuchender oder Mieter konfrontiert werden: Mieterselbstauskunft, Fallen im Mietvertrag, Mängelanzeigen, Nebenkostenabrechnung, Mietminderung oder Kündigung
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Darf der Vermieter Wäschetrocknen in der Wohnung verbieten?
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Hier ist rechtlich noch vieles ungeklärt. Solange dadurch keine Gefahren für die Mietsache (Schimmelpilzbildung, Feuchtigkeitsschäden) ausgehen, darf der Vermieter dies wohl nicht verbieten. Ein pauschales Verbot im Mietvertrag wird in der Regel unwirksam sein.
Landgericht Düsseldorf, Urteil vom 18.04.2008
Aktenzeichen: 21 T 38/08
Das gilt jedenfalls dann, wenn der Vermieter dem Mieter keine anderen Möglichkeiten zur Trocknung der Wäsche bereitstellt.
Amtsgericht Wiesbaden, Urteil vom 19.03.2008
Aktenzeichen: 91 C 6517/ 11 (18)Als Mieter sollten Sie allerdings immer Alternativen in Betracht ziehen, da wegen der zunehmenden und häufig nicht fachgerecht ausgeführten Isolierungsmaßnahmen zur Wärmedämmung die Gefahr von Schimmelpilzbildung und damit von gesundheitlichen Beeinträchtigungen besteht.
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Müssen Mieter eine Mittagsruhe einhalten?
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Eine generelle Regelung, die für sämtliche Mietverhältnisse gilt, gibt es nicht. Manchmal regeln Hausordnungen, dass eine Mittagsruhe zwischen 13 und 15 Uhr einzuhalten ist. Aber nur, wenn solche Vorschriften Teil des Mietvertrags sind, müssen Mieter sie befolgen. Und auch nur dann hat der Vermieter eine rechtliche Handhabe, kann gegen lärmende Mieter vorgehen und gegebenenfalls eine Abmahnung aussprechen.
Hängt die Hausordnung nur im Flur, sieht das anders aus. Bei einem solchen Aushang handelt es sich nur um ordnende Hinweise. Der Vermieter kann in der Regel keine Abmahnung aussprechen, wenn ein Mieter dagegen verstößt. Ob eine Regelung zur Mittagsruhe gilt oder nicht – gegenseitige Rücksichtnahme ist für das Miteinander in Mehrfamilienhäusern oberstes Gebot.
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Darf der Vermieter dem Mieter den Strom abstellen?
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Eine Versorgungssperre ist im laufenden Mietverhältnis regelmäßig unzulässig. Der Vermieter muss dem Mieter während des Mietverhältnisses die Mietsache zu Verfügung stellen und diese im vertraglich geschuldeten Zustand halten. Dazu gehört regelmäßig auch die Bereitstellung von Versorgungsleistungen wie Strom, Wasser oder auch Heizung. Der Vermieter darf diese Leistungen daher nicht einfach unterbrechen. Das gilt selbst dann, wenn der Mieter seinen eigenen Verpflichtungen (Zahlung der Miete oder der Nebenkosten) nicht oder nur unvollständig nachkommt.
Auch im bereits beendeten Mietverhältnis darf der Vermieter, von Ausnahmefällen abgesehen, nicht einfach die Versorgung beenden, zum Beispiel um den Mieter aus der Wohnung zu drängen.
AirBNB, Unter- und Weitervermietung
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Ich möchte meine Wohnung bei AirBNB anbieten oder sie sonst weiter- und untervermieten und habe dazu Fragen. Wo finde ich Antworten?
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Antworten zu diesem Thema liefern wir in unseren FAQ Airbnb & Co.
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- Eine Betriebskostenabrechnung kann an vielen Stellen falsch sein. Wie Mieter die Abrechnung prüfen und wann sie sich gegen Nachzahlungen wehren können – mit Musterbrief.
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- In fast jedem Mietvertrag steht: Renovieren ist Sache der Mieter. Doch die Klauseln über Schönheitsreparaturen sind oft unwirksam. Beispiel: das „Streichen der Fenster“.
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- Vermieter dürfen in ihre Wohnungen investieren und Mieter an den Kosten beteiligen. Doch es gibt Grenzen. Luxussanierungen können Mieter stoppen.
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Nutzerkommentare können sich auf einen früheren Stand oder einen älteren Test beziehen.
@JJT2604: Wir bitten um Verständnis, wir können hier keine individuelle Rechtsberatung bieten. Ihr Sohn kann sich mit der Frage an die örtliche Mieterberatung/ Mieterverein wenden.
Mein Sohn ist bei denselben Vermietern von einer WG in die nächste umgezogen. Frau V. hat einen Mietvertrag ausgestellt, Herr V. zuerst auch, hat seinen dann einfach so widerrufen. Liegt wohl am Scheidungsverfahren/Rosenkrieg. Man weiss es nicht.
Nun wohnt mein Sohn aber bereits in der WG. Plötzlich kommt Herr V. vorbei und nimmt dessen Zimmertüre mit und tauscht auch noch im alten Zimmer, was wieder vermietet ist, die Zylinder aus.
Zu guter Letzt wurde meinem Sohn eine Klage des Herrn V. zugestellt.
Das kostet ganz schön Nerven, er hat auch schon Anzeige wegen Hausfriedensbruch erstattet. Er will auf keinen Fall aus der WG ausziehen.
Frau V. beruhigt ihn, alles sei in Ordnung.
Aber die Klage?!?
Was soll man da nur machen?
Müssen beide an ihn vermieten oder reicht Frau V.?
@Raumsonde: Vermieter dürfen nur dann die Wohnungen ihrer Mieter betreten, wenn diese das ausdrücklich genehmigt haben. Nur in Notfällen ist das auch ohne Erlaubnis gestattet. Der Besuch des Schornsteinfeger oder eine Kleinreparatur sind keine Notfälle, sondern müssen vorher abgesprochen werden. Ob Sie deshalb die Schließanlage austauschen dürfen, können wir Ihnen nicht sagen. Bitte wenden Sie sich mit Ihren Vertragsunterlagen dafür an die Mieterberatung Ihres Wohnortes. (PH)
Kommentar vom Autor gelöscht.
@Gabbergirl2020: Räumungs- und Vollstreckungsschutz ist immer nur in Ausnahmefällen (z.B. schwere Krankheit, hohes Alter etc.) möglich. Es gibt aber keinen Automatismus für bestimmte Fälle. Wenden Sie sich deshalb schnellstmöglich an die Mieterberatung in Ihrer Stadt und an die örtliche Sozialbehörde und lassen Sie sich dort beraten. (PH)