FAQ Mietrecht Special

Eigentlich ist es ganz einfach. Man mietet ein Haus oder eine Wohnung, zahlt jeden Monat pünkt­lich seine Miete und möchte sich zu Hause einfach nur wohl­fühlen. Leider ist es in der Realität dann doch nicht so einfach: Was darf über­haupt im Miet­vertrag stehen? Welche Rechte und Pflichten haben Mieter und Vermieter? Sind Haustiere erlaubt? Was gilt bei Kaution und Kündigung? Hier geben wir Antworten auf häufige Fragen zum Thema Mietrecht.

Was Vermieter und Mieter dürfen – und was nicht

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Darf der Vermieter eine Staffelmiete verlangen?

Bei Vereinbarung einer Staffelmiete erhöht sich die Miete nach bestimmten Zeiträumen auto­matisch um einen fest­gelegten Betrag. Der Vermieter darf ­diese nur verlangen, wenn er die Staffelmiete bereits im Miet­vertrag ausdrück­­lich mit dem Mieter vereinbart hat. Die Vereinbarung muss auch wirk­sam sein. Hierbei sind diverse Formalien zu beachten. Gemäß § 557a BGB muss die Miete immer mindestens ein ganzes Jahr unver­ändert bleiben. Die Höhe der Miete oder der Erhöhungs­betrag müssen für jede geplante Erhöhung konkret ausgewiesen werden. In der Praxis werden hier häufig Form­fehler gemacht. Ist die Vereinbarung formal unwirk­sam, bleibt es bei der anfäng­lichen Höhe der Miete.

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Darf der Vermieter Kaution und Bürg­schaft verlangen?

Ob und welche Mietsicherheiten Vermieter und Mieter im Miet­vertrag vereinbaren, bleibt ihnen über­lassen. Kaution und Bürg­schaft sind grund­sätzlich beide zulässig. Der Vermieter darf nur die Miet­sicherheit verlangen, die im Miet­vertrag wirk­sam vereinbart wurde. Gemäß § 551 Abs. 1 BGB darf die Mietsicherheit höch­stens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne Betriebs­kosten­vor­auszahlungen (bzw. Pauschale für ­Betriebs­kosten) betragen. Fazit: Vereinbarungen, die insgesamt die gesetzlich zulässige Höhe über­schreiten, sind unwirk­sam. Der Mieter kann in diesen Fällen die Vereinbarung unterzeichnen und später die Leistung der Mietsicherheit verweigern beziehungs­weise die bereits geleistete Mietsicherheit im laufenden Miet­verhältnis zurück­verlangen.

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Darf der Vermieter einen Schlüssel der vermieteten ­Wohnung behalten?

Nein, der Vermieter muss dem Mieter sämtliche existierenden Schlüssel der Wohnung übergeben. Er hat auch kein Recht, nach­träglich einen Schlüssel zurück­zufordern, zum Beispiel wenn der Mieter längere Zeit verreist.

In solchen Fällen muss der Mieter allerdings dafür sorgen, dass bei begründeten Notfällen Dritte auf Verlangen ­Zutritt zur Wohnung gewähren können. Es empfiehlt sich deshalb, einen Schlüssel für die eigene Wohnung bei einem Nach­barn oder Bekannten zu deponieren. Informieren Sie den Vermieter hier­über und geben Sie ihm die Kontakt­daten Ihrer Vertrauens­person.

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Hat der Vermieter das Recht, die vermietete Wohnung zu betreten?

Es gibt kein gesetzliches Besichtigungs­recht. Der Vermieter darf die Wohnung ohne Zustimmung des Mieters nur in ­absoluten Notfällen wie bei Wohnungs­bränden oder Rohr­brüchen betreten. ­Ansonsten muss er zunächst die Zustim­mung des Mieters verlangen.

Auch eine Klausel im Miet­vertrag, die dem Vermieter eine jeder­zeitige Besichtigung ohne konkreten Anlass gestattet, ist unwirk­sam (BGH, Urteil vom 04. Juni 2014, Az. VIII ZR 289/13 –, juris). Der Vermieter darf den Zutritt verlangen, wenn er einen konkreten und berechtigten Grund hat. Den Termin sollte er in der Praxis 10 bis 14 Tage vorher mit Ihnen vereinbaren. Das gilt zum Beispiel bei der anstehenden Ablesung der Mess­geräte (Heizung, Strom, Wasser, Gas), bei notwendigen Reparaturmaß­nahmen, zur Erforschung von Schadens­ursachen, aber auch dann, wenn der Vermieter Kauf­interes­senten oder möglichen Nach­mietern die Wohnung zeigen will.

Ein unbe­rechtigtes Zutritts­verlangen darf der Mieter ablehnen. Dabei ist Vorsicht geboten. Verweigert der Mieter zu Unrecht den Zutritt, kann dies eine frist­lose Kündigung des Miet­verhält­nisses durch den Vermieter begründen.

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Kommt der Mieter früher aus dem Miet­vertrag, wenn er drei Nach­mieter vorschlägt?

Ein Mieter kann das Miet­verhältnis nicht einfach vor Ablauf der Kündigungs­frist beenden. Daran ändert sich auch nichts, wenn er Nach­mieter vorschlägt, die in den Miet­vertrag eintreten würden. Der Vermieter ist nämlich nicht verpflichtet, einen Nach­mieter zu akzeptieren.

Möchte der Mieter den Miet­vertrag beenden, muss er ihn kündigen und die Kündigungs­frist einhalten. Die Frist beträgt für den Mieter drei Monate, wenn es sich um ein ­unbe­fristetes Miet­verhältnis handelt.

Auch wenn der Mieter grund­sätzlich kein Recht darauf hat, einen Nach­mieter zu stellen, gibt es Ausnahmen, etwa wenn Vermieter und Mieter im Miet­vertrag ausdrück­lich eine Nach­mieter­regel vereinbart haben oder der Mieter ein „berechtigtes Interesse“ daran hat, seine Wohnung vorzeitig aufzugeben. Unter einem „berechtigten Interesse“ sind persönliche oder wirt­schaftliche Gründe des Mieters zu verstehen. Beispiele: Der Mieter muss in einem Alters­heim gepflegt werden oder er zieht weg, weil er an einem anderen Ort Arbeit gefunden hat. Außerdem muss das Interesse des Mieters, den Vertrag aufzuheben, schwerer wiegen als das Interesse des Vermieters, den Vertrag bestehen zu lassen. Zu guter Letzt muss der Nach­mieter geeignet sein. Es darf kein Zweifel daran bestehen, dass er die Miete pünkt­lich zahlen wird.

Wer einen unbe­fristeten Vertrag hat, den er mit einer Frist von drei Monaten kündigen kann, hat praktisch nie einen Anspruch darauf, vorzeitig aus dem Vertrag zu kommen.

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Darf der Vermieter Haustiere verbieten?

Auch hier kommt es auf die Regeln im Miet­vertrag an. Pauschale Verbote aller Arten von Haustieren sind allerdings auch im Miet­vertrag unwirk­sam. Kleintiere, von denen keinerlei Belästigungen anderer Mieter oder Gefahren für die Mietsache ausgehen, darf der Mieter in angemessener Zahl ohne Genehmigung des Vermieters halten. Daher sind Zier­fische und Hamster in der Regel unpro­blematisch.
Bei Ratten und lärmenden Kanarienvögeln kann dies schon wieder anders aussehen. Wilde oder gar gefähr­liche Tiere bedürfen in jedem Fall der Erlaubnis. Problematischer ist die Rechts­lage bei Katzen und Hunden. Hier sollte vorab die Zustimmung des Vermieters einge­holt und bei entsprechender Verweigerung zunächst die Rechts­lage geprüft werden.

Tipp: Weitere Informationen zum Thema Haustiere finden Sie in unserem Buch Mieter-Set. Es beant­wortet alle Fragen, mit denen Sie als Wohnungs­suchender oder Mieter konfrontiert werden: Mieter­selbst­auskunft, Fallen im Miet­vertrag, Mängel­anzeigen, Neben­kosten­abrechnung, Miet­minderung oder Kündigung

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Darf der Vermieter Wäschetrocknen in der Wohnung verbieten?

Hier ist recht­lich noch vieles ungeklärt. Solange dadurch keine Gefahren für die Mietsache (Schimmelpilz­bildung, Feuchtig­keits­schäden) ausgehen, darf der Vermieter dies wohl nicht verbieten. Ein pauschales Verbot im Miet­vertrag wird in der Regel unwirk­sam sein (LG Düssel­dorf, Beschluss vom 18. April 2008, Az. 21 T 38/08, juris). Das gilt jedenfalls dann, wenn der Vermieter dem Mieter keine anderen Möglich­keiten zur Trock­nung der Wäsche bereit­stellt (AG Wiesbaden, Urteil vom 29. März 2012, Az. 91 C 6517/ 11 (18), juris).

Als Mieter sollten Sie allerdings immer Alternativen in Betracht ziehen, da wegen der zunehmenden und häufig nicht fachgerecht ausgeführten Isolierungs­maßnahmen zur Wärmedämmung die Gefahr von Schimmelpilz­bildung und damit von gesundheitlichen Beein­trächtigungen besteht.

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Meine Dach­geschoss­wohnung heizt sich im Sommer extrem auf. Kann ich ab einer bestimmten Temperatur die Miete mindern?

Es gibt keine gesetzliche Regelung, die bestimmt, ab welcher Innenraum­temperatur ein Mangel an der Miet­wohnung vorliegt. Einige Gerichte haben sich aber mit der Frage beschäftigt. So durfte ein Mieter einer Ober­geschoss­wohnung die Miete wegen Über­hitzung der Wohnung um 20 Prozent kürzen. Grund: Der vom Gericht hinzugezogene Sach­verständige hatte fest­gestellt, dass die zum Zeit­punkt der Errichtung des Gebäudes maßgeblichen Wärmeschutz­vorschriften nicht einge­halten waren. Lässt sich ein Mangel bei der Bauausführung nicht nach­weisen, besteht in der Regel kein Anspruch auf Abhilfe und Miet­minderung. Dann bleibt nichts anderes übrig, als mit dem Vermieter über dieses Problem zu sprechen und zu über­legen, ob Außenjalousien angebracht werden können und wer dies bezahlt.

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Müssen Mieter eine Mittags­ruhe einhalten?

Eine generelle Regelung, die für sämtliche Miet­verhält­nisse gilt, gibt es nicht. Manchmal regeln Haus­ordnungen, dass eine Mittags­ruhe zwischen 13 und 15 Uhr einzuhalten ist. Aber nur, wenn solche Vorschriften Teil des Miet­vertrags sind, müssen Mieter sie befolgen. Und auch nur dann hat der Vermieter eine recht­liche Hand­habe, kann gegen lärmende Mieter vorgehen und gegebenenfalls eine Abmahnung aussprechen.

Hängt die Haus­ordnung nur im Flur, sieht das anders aus. Bei einem solchen Aushang handelt es sich nur um ordnende Hinweise. Der Vermieter kann in der Regel keine Abmahnung aussprechen, wenn ein Mieter ­dagegen verstößt. Ob eine Regelung zur Mittags­ruhe gilt oder nicht – gegen­seitige Rück­sicht­nahme ist für das Miteinander in Mehr­familien­häusern oberstes Gebot.

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Darf der Vermieter dem Mieter den Strom abstellen?

Eine Versorgungs­sperre ist im laufenden Miet­verhältnis regel­mäßig unzu­lässig. Der Vermieter muss dem Mieter während des Miet­verhält­nisses die Mietsache zu Verfügung stellen und diese im vertraglich geschuldeten Zustand halten. Dazu gehört regel­mäßig auch die Bereit­stellung von Versorgungs­leistungen wie Strom, Wasser oder auch Heizung. Der Vermieter darf diese Leistungen daher nicht einfach unter­brechen. Das gilt selbst dann, wenn der Mieter seinen ­eigenen Verpflichtungen (Zahlung der Miete oder der Neben­kosten) nicht oder nur unvoll­ständig nach­kommt.

Auch im bereits beendeten Miet­verhältnis darf der Vermieter, von Ausnahme­fällen abge­sehen, nicht einfach die Versorgung beenden, zum Beispiel um den Mieter aus der Wohnung zu drängen.

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Kann der Vermieter dem Mieter verbieten, die Wohnung teil­weise unter­zuver­mieten?

Ein generelles Verbot im Miet­vertrag, die Wohnung teil­weise unter­zuver­mieten, ist unzu­lässig.

Wenn Mieter einen Untermieter aufneh­men wollen, brauchen sie allerdings die Zustimmung des Vermieters. Geht es um die ­gesamte Wohnung, kann der Vermieter entscheiden, ob er der Unter­vermietung zustimmt oder nicht. Will der Mieter nur einen Teil unter­vermieten, kann er einen Anspruch auf die Erlaubnis des Vermieters haben. Das ist der Fall, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Unter­vermietung hat – etwa persönliche oder wirt­schaftliche Gründe. Der Vermieter muss also zumindest eine teil­weise Unter­vermietung gestatten – es sei denn, er hat berechtigte Einwände. Aber auch die muss der Vermieter sachlich begründen. Verweigert ein Vermieter seinem Mieter eine teil­weise Unter­vermietung grund­los, muss er sogar Schaden­ersatz zahlen.

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Darf der Mieter jeder­zeit Part­nerin oder Partner in die Wohnung aufnehmen?

Bevor Part­nerin oder Partner einziehen dürfen, muss der Mieter der betreffenden Wohnung den Vermieter um Erlaubnis fragen. Dasselbe gilt, wenn Freunde und Freundinnen oder andere Menschen einziehen sollen, mit denen den Mieter keine Part­nerschaft verbindet.

Anders sieht es aus, wenn es sich um den Ehepartner oder die eigenen Kinder handelt. Der Vermieter muss keine Erlaubnis erteilen. Eine Mitteilung an diesen reicht aus.

Der Vermieter muss die Erlaubnis zum Einzug erteilen, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse daran hat, dass der neue Partner einzieht und er selbst keine guten Argumente dagegen hat. Ein solches wäre zum Beispiel, dass die Wohnung nach Einzug des Part­ners überbelegt sein würde.

Wenn das Paar zusammenzieht, ohne die Erlaubnis des Vermieters einzuholen, kann das eine Menge Ärger mit sich bringen. Es besteht die Gefahr, dass der Vermieter den Mieter abmahnt und ihn darauf verklagt, dass der Partner umge­hend wieder auszieht.

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Darf der Vermieter kündigen, wenn einer von mehrere Haupt­mietern auszieht?

Genau genommen ist es anders­herum. Wenn es mehrere Haupt­mieter gibt und einer ausziehen und den Miet­vertrag für sich kündigen möchte, müssen auch sämtliche andere Haupt­mieter kündigen. Haupt­mieter sind all jene, die den Miet­vertrag unterzeichnet haben. Zieht einer von mehreren Haupt­mietern aus und kündigt das Miet­verhältnis nicht, bleibt er weiterhin Schuldner der gesamten Miete. Das heißt: Der Vermieter kann die Miete auch von ihm verlangen, etwa wenn die verbliebenen Mieter nicht zahlen.

Damit nicht alle Mieter kündigen müssen, können sich sämtliche Haupt­mieter und der Vermieter darauf einigen, dass derjenige, der ausziehen will, aus dem Miet­vertrag entlassen wird und die anderen das Miet­verhältnis zu denselben Bedingungen fortsetzen. Der Vermieter muss sich darauf nicht einlassen.

Besonderheiten gelten, wenn die Haupt­mieter verheiratet waren und nunmehr geschieden sind. Sind sich beide darüber einig, dass einer allein in der ehemaligen Ehewohnung bleiben soll, müssen sie dies beide dem Vermieter gegen­über erklären. Dann wird derjenige, der bleiben soll, alleiniger Haupt­mieter (Paragraf 1568a Absatz 3 BGB). Der Vermieter muss damit nicht einverstanden sein. Sind sich Ex-Partner uneins, kann die Wohnung einem der beiden gericht­lich zugewiesen werden.

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Muss sich der Vermieter in einer Notlage befinden, um wegen Eigenbedarf kündigen zu dürfen?

Nein, eine Kündigung wegen Eigenbe­darfs ist zwar an Voraus­setzungen gebunden – eine Notlage des Vermieters gehört aber nicht dazu. Der Vermieter muss ein berechtigtes Interesse haben, das Miet­verhältnis zu beenden. Das hat er dann, wenn er die Wohnung für sich, seine Familien­angehörigen oder Angehörige seines Haus­halts benötigt. Das „Benötigen“ heißt nicht, dass der Vermieter oder die anderen genannten Personen ohne Dach über dem Kopf dastehen würden, könnten sie nicht in die fragliche Wohnung ziehen. Es genügt, wenn der Vermieter vernünftige und nach­voll­zieh­bare Gründe hat, die Wohnung zu nutzen.

Der bloße Wunsch, in den eigenen vier Wänden zu wohnen, reicht aber nicht. Gute Gründe für eine Eigenbe­darfs­kündigung sind zum Beispiel, dass sich die Lebens­umstände des Vermieters wegen Heirat oder eines Wechsels des Arbeits­platzes geändert haben. Oder der Vermieter braucht mehr Platz, weil sich die Familie vergrößert oder er einen pflegebedürftigen Angehörigen aufnimmt.

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Darf der Vermieter dem Mieter einfach so kündigen und ihn rauswerfen?

Mieter von Wohn­raum sind gesetzlich sehr gut geschützt. Der Vermieter braucht für eine wirk­same Kündigung einen gesetzlich zulässigen Kündigungs­grund. In der Praxis am häufigsten ist sicher die Kündigung wegen Miet­rück­stands oder anderen schweren Vertrags­verstößen des Mieters (zum Beispiel unerlaubte Unter­vermietung, Beleidigung des Vermieters, unerlaubte Zutritts­verweigerung usw.). Der sich vertrags­treu verhaltende Mieter muss vor allem die Eigenbe­darfs­kündigung fürchten (Details siehe Mieter-Set „Kündigung durch den Vermieter“, Seite 64). Wer als Mieter eine Kündigung erhält, sollte diese zunächst recht­lich über­prüfen lassen.

Aber unabhängig davon, ob die Kündigung wirk­sam ist oder nicht: Der Vermieter darf den Mieter niemals einfach so vor die Tür setzen. Hierfür benötigt er einen Räumungs­titel, den er nur nach vorheriger Räumungs­klage vor dem Amts­gericht erhält. Eigenmächtige Inbesitz­nahmen durch den Vermieter sind regel­mäßig Straftaten (Haus­friedens­bruch) und müssen vom Mieter nicht geduldet werden.

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Darf der Vermieter eine Reno­vierung verlangen?

Grund­sätzlich nur dann, wenn die Durch­führung von Schön­heits­reparaturen im Miet­vertrag wirk­sam vereinbart wurde. Angesichts der sehr strengen Vorgaben des Bundes­gerichts­hofs zu solchen Vereinbarungen besteht eine Verpflichtung nur noch im Ausnahme­fall. Vereinbarungen, die starre Fristen für die Vornahme der Schön­heits­reparaturen (feste Intervalle) oder konkrete Ausführungs­bestimmungen (zum Beispiel Raufasertapete, weiß gestrichen) vorsehen, führen dazu, dass der Mieter nicht reno­vieren muss. Gleiches gilt, wenn die Wohnung ursprüng­lich vom Vermieter unreno­viert übergeben wurde beziehungs­weise der Mieter keine adäquate Gegen­leistung für die Vornahme der Schön­heits­reparaturen erhalten hat. Eine Reno­vierung kann aber ausnahms­weise dann geschuldet sein, wenn der Mieter die Mietsache stark beschädigt hat.

Tipp: Mehr Infos zum Thema Abwick­lung des Miet­verhält­nisses finden Sie in unserem Mieter-Set.

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Darf der Vermieter die Kaution einbehalten?

Während des laufenden Miet­verhält­nisses nur dann, wenn die Kaution wirk­sam vereinbart wurde (siehe dazu Frage 2). Wenn das Miet­verhältnis beendet ist, muss der Vermieter die Kaution und die erzielten Zinsen nach Ablauf eines angemessenen Prüfungs­zeitraums zunächst abrechnen. Die Länge des Prüfungs­zeitraums ist umstritten (Details siehe Mieter-Set, Seite 69). Ein Monat nach Rück­gabe der Mietsache ist in der Regel ausreichend. Die Pflicht zur Abrechnung bedeutet aber nicht, dass der Vermieter die gesamte Kaution damit sofort zurück­zahlen muss. Er darf mit eigenen Forderungen (Mietrück­ständen, Schaden­ersatz usw.) aufrechnen und Einbehalte in angemessener Höhe für künftig noch zu erwartende Forderungen (üblicher­weise aus noch folgenden Betriebs­kosten­abrechnungen) vornehmen. Die Höhe der Einbehalte muss allerdings realistisch sein. Hatte der Mieter zum Beispiel Guthaben aus den Betriebs­kosten­abrechnungen der Vergangenheit, ist ein Einbehalt regel­mäßig nicht zulässig.

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Endet das Miet­verhältnis auto­matisch, wenn der Mieter stirbt?

Der Tod des Mieters führt nicht dazu, dass das Miet­verhältnis auto­matisch erlischt. Oft treten Mitbewohner des Verstorbenen – per Gesetz – in dessen Miet­vertrag ein. Sie müssen also keinen neuen Vertrag mit dem Vermieter aushandeln, wenn sie in der Wohnung bleiben möchten. Wollen sie das nicht, können sie den Eintritt in den Miet­vertrag ablehnen. Das muss inner­halb der Frist von einem Monat passieren, nachdem der Mitbewohner vom Tod erfahren hat. Wenn sich der oder die Mitbewohner entscheiden, das Miet­verhältnis nicht fort­zuführen, tritt der Erbe in den Vertrag ein. Der Erbe muss den Vertrag kündigen, wenn er kein Interesse an der Wohnung hat. Das muss er inner­halb eines Monats nach Kennt­nis vom Tod tun. Das Miet­verhältnis endet dann mit der gesetzlichen Drei­monats­frist.

Wenn außer dem Verstorbenen noch weitere Personen den Miet­vertrag geschlossen haben und auch ausdrück­lich darin stehen – zum Beispiel der Ehepartner des Verstorbenen –, bleibt das Miet­verhältnis natürlich auch bestehen.

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