FAQ Mietrecht Antworten auf die häufigsten Fragen

Miete, Miet­minderung und Kaution

Gibt es Ober­grenzen für die Miete?

Vermieter dürfen so viel Miete kassieren, wie Mieter ihnen bereit sind zu zahlen. Grenze ist stets der Miet­wucher. Er liegt vor, wenn der Vermieter unter Ausnutzung eines Mangels an Wohnungen 20 Prozent mehr kassiert, als für eine solche Wohnung sonst üblich ist. Wo die Länder per Verordnung einen Mangel an Wohn­raum fest­gestellt haben, gilt die Miet­preisbremse. Der Vermieter darf dann für nach Inkraft­treten dieser Verordnung vermietete Wohnungen höchs­tens 10 Prozent mehr als die übliche Miete kassieren. Einzel­heiten dazu in unserem Special Mietpreisbremse: Wie Sie sich gegen zu hohe Mieten wehren.

Darf der Vermieter eine Staffelmiete verlangen?

Bei Vereinbarung einer Staffelmiete erhöht sich die Miete nach bestimmten Zeiträumen auto­matisch um einen fest­gelegten Betrag. Der Vermieter darf ­diese nur verlangen, wenn er die Staffelmiete bereits im Miet­vertrag ausdrück­­lich mit dem Mieter vereinbart hat. Die Vereinbarung muss auch wirk­sam sein. Hierbei sind diverse Formalien zu beachten. Gemäß Paragraf 557a BGB muss die Miete immer mindestens ein ganzes Jahr unver­ändert bleiben. Die Höhe der Miete oder der Erhöhungs­betrag müssen für jede geplante Erhöhung konkret ausgewiesen werden. In der Praxis werden hier häufig Form­fehler gemacht. Ist die Vereinbarung formal unwirk­sam, bleibt es bei der anfäng­lichen Höhe der Miete.

Darf der Vermieter Kaution und Bürg­schaft verlangen?

Ob und welche Mietsicherheiten Vermieter und Mieter im Miet­vertrag vereinbaren, bleibt ihnen über­lassen. Kaution und Bürg­schaft sind grund­sätzlich beide zulässig. Der Vermieter darf nur die Miet­sicherheit verlangen, die im Miet­vertrag wirk­sam vereinbart wurde. Gemäß Paragraf 551 Abs. 1 BGB darf die Mietsicherheit höch­stens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne Betriebs­kosten­vor­auszahlungen (beziehungs­weise Pauschale für ­Betriebs­kosten) betragen. Fazit: Vereinbarungen, die insgesamt die gesetzlich zulässige Höhe über­schreiten, sind unwirk­sam. Der Mieter kann in diesen Fällen die Vereinbarung unterzeichnen und später die Leistung der Mietsicherheit verweigern beziehungs­weise die bereits geleistete Mietsicherheit im laufenden Miet­verhältnis zurück­verlangen.

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Darf der Vermieter die Kaution einbehalten?

Während des laufenden Miet­verhält­nisses nur dann, wenn die Kaution wirk­sam vereinbart wurde (siehe auch Darf der Vermieter Kaution und Bürgschaft verlangen?). Wenn das Miet­verhältnis beendet ist, muss der Vermieter die Kaution und die erzielten Zinsen nach Ablauf eines angemessenen Prüfungs­zeitraums zunächst abrechnen. Die Länge des Prüfungs­zeitraums ist umstritten (Details siehe Mieter-Set, Seite 69). Ein Monat nach Rück­gabe der Mietsache ist in der Regel ausreichend.

Die Pflicht zur Abrechnung bedeutet aber nicht, dass der Vermieter die gesamte Kaution damit sofort zurück­zahlen muss. Er darf mit eigenen Forderungen (Mietrück­ständen, Schaden­ersatz usw.) aufrechnen und Einbehalte in angemessener Höhe für künftig noch zu erwartende Forderungen (üblicher­weise aus noch folgenden Betriebs­kosten­abrechnungen) vornehmen. Die Höhe der Einbehalte muss allerdings realistisch sein. Hatte der Mieter zum Beispiel Guthaben aus den Betriebs­kosten­abrechnungen der Vergangenheit, ist ein Einbehalt regel­mäßig nicht zulässig.

Darf ich wegen Baulärm auf dem Nach­bargrund­stück die Miete mindern?

Auch großer Baulärm in der Nach­barschaft ist nicht immer Grund für eine Miet­minderung, urteilte der Bundes­gerichts­hof. Ein Mieter zog in ein Haus, das an eine Baulücke grenzte. Vier Jahre später wurde diese bebaut. Weil das mit Lärm und Schmutz verbunden war, über­wies er 10 Prozent weniger Miete. Zu Unrecht, so die Richter. Entscheidender Grund: Die Vermieterin selbst könne recht­lich auch nichts gegen die Bauarbeiten ausrichten. Sie hafte deshalb nicht für den Lärm. Das gilt auch für andere Veränderungen im Wohn­umfeld. Hat der Vermieter allerdings ein Recht, Lärm oder andere Einflüsse aus der Umge­bung abzu­wehren, dann sind davon beein­trächtigte Mieter auch dann zur Kürzung der Miete berechtigt, wenn der Vermieter seine Rechte nicht ausschöpft. Kriterium für Abwehr­rechte des Vermieters und damit auch die Minderung der Miete: Immissionen wie Gase, Dämpfe, Gerüche, Rauch, Ruß, Wärme, Geräusch, Erschütterungen und ähnliche Einwirkungen, die die Benut­zung des Grund­stücks wesentlich beein­trächtigen. Maßgeblich sind die in Gesetzen oder Rechts­ver­ordnungen fest­gelegten Grenz- oder Richt­werte.
Bundes­gerichts­hof,Urteil vom 29.04.2020
Aktenzeichen: VIII ZR 31/18

Ausnahme: Es gibt eine so genannte Beschaffen­heits­ver­einbarung über die Geräusch­immissionen. Dafür reicht nicht aus, wenn Mieter vor Abschluss des Miet­vertrags erkennen lassen, dass ihnen die Ruhe wichtig ist. Nur wenn der Vermieter sich darauf verbindlich einlässt, können Mieter später auch dann die Miete mindern, wenn der Lärm die jeweils gültigen Grenz­werte nicht über­schreitet.
Bundes­gerichts­hof,Urteil vom 24.11.2021
Aktenzeichen: VIII ZR 258/19

Meine Dach­geschoss­wohnung heizt sich im Sommer extrem auf. Kann ich ab einer bestimmten Temperatur die Miete mindern?

Es gibt keine gesetzliche Regelung, die bestimmt, ab welcher Innenraum­temperatur ein Mangel an der Miet­wohnung vorliegt. Einige Gerichte haben sich aber mit der Frage beschäftigt. So durfte ein Mieter einer Ober­geschoss­wohnung die Miete wegen Über­hitzung der Wohnung um 20 Prozent kürzen. Grund: Der vom Gericht hinzugezogene Sach­verständige hatte fest­gestellt, dass die zum Zeit­punkt der Errichtung des Gebäudes maßgeblichen Wärmeschutz­vorschriften nicht einge­halten waren.

Lässt sich ein Mangel bei der Bauausführung nicht nach­weisen, besteht in der Regel kein Anspruch auf Abhilfe und Miet­minderung. Dann bleibt nichts anderes übrig, als mit dem Vermieter über dieses Problem zu sprechen und zu über­legen, ob Außenjalousien angebracht werden können und wer dies bezahlt.

Kündigung des Miet­vertrags

Kommt der Mieter früher aus dem Miet­vertrag, wenn er drei Nach­mieter vorschlägt?

Ein Mieter kann das Miet­verhältnis nicht einfach vor Ablauf der Kündigungs­frist beenden. Daran ändert sich auch nichts, wenn er Nach­mieter vorschlägt, die in den Miet­vertrag eintreten würden. Der Vermieter ist nämlich nicht verpflichtet, einen Nach­mieter zu akzeptieren.

Möchte der Mieter den Miet­vertrag beenden, muss er ihn kündigen und die Kündigungs­frist einhalten. Die Frist beträgt für den Mieter drei Monate, wenn es sich um ein ­unbe­fristetes Miet­verhältnis handelt.

Auch wenn der Mieter grund­sätzlich kein Recht darauf hat, einen Nach­mieter zu stellen, gibt es Ausnahmen, etwa wenn Vermieter und Mieter im Miet­vertrag ausdrück­lich eine Nach­mieter­regel vereinbart haben oder der Mieter ein „berechtigtes Interesse“ daran hat, seine Wohnung vorzeitig aufzugeben. Unter einem „berechtigten Interesse“ sind persönliche oder wirt­schaftliche Gründe des Mieters zu verstehen.

Beispiele: Der Mieter muss in einem Alters­heim gepflegt werden oder er zieht weg, weil er an einem anderen Ort Arbeit gefunden hat. Außerdem muss das Interesse des Mieters, den Vertrag aufzuheben, schwerer wiegen als das Interesse des Vermieters, den Vertrag bestehen zu lassen. Zu guter Letzt muss der Nach­mieter geeignet sein. Es darf kein Zweifel daran bestehen, dass er die Miete pünkt­lich zahlen wird.

Wer einen unbe­fristeten Vertrag hat, den er mit einer Frist von drei Monaten kündigen kann, hat praktisch nie einen Anspruch darauf, vorzeitig aus dem Vertrag zu kommen.

Darf der Vermieter kündigen, wenn einer von mehrere Haupt­mietern auszieht?

Genau genommen ist es anders­herum. Wenn es mehrere Haupt­mieter gibt und einer ausziehen und den Miet­vertrag für sich kündigen möchte, müssen auch sämtliche andere Haupt­mieter kündigen. Haupt­mieter sind all jene, die den Miet­vertrag unterzeichnet haben. Zieht einer von mehreren Haupt­mietern aus und kündigt das Miet­verhältnis nicht, bleibt er weiterhin Schuldner der gesamten Miete. Das heißt: Der Vermieter kann die Miete auch von ihm verlangen, etwa wenn die verbliebenen Mieter nicht zahlen.

Damit nicht alle Mieter kündigen müssen, können sich sämtliche Haupt­mieter und der Vermieter darauf einigen, dass derjenige, der ausziehen will, aus dem Miet­vertrag entlassen wird und die anderen das Miet­verhältnis zu denselben Bedingungen fortsetzen. Der Vermieter muss sich darauf nicht einlassen.

Besonderheiten gelten, wenn die Haupt­mieter verheiratet waren und nunmehr geschieden sind. Sind sich beide darüber einig, dass einer allein in der ehemaligen Ehewohnung bleiben soll, müssen sie dies beide dem Vermieter gegen­über erklären. Dann wird derjenige, der bleiben soll, alleiniger Haupt­mieter (Paragraf 1568a Absatz 3 BGB). Der Vermieter muss damit nicht einverstanden sein. Sind sich Ex-Partner uneins, kann die Wohnung einem der beiden gericht­lich zugewiesen werden.

Besonderheiten gelten auch für Wohn­gemeinschaften, siehe die Fragen und Antworten speziell zu ihnen.

Muss sich der Vermieter in einer Notlage befinden, um wegen Eigenbedarf kündigen zu dürfen?

Nein, eine Kündigung wegen Eigenbe­darfs ist zwar an Voraus­setzungen gebunden – eine Notlage des Vermieters gehört aber nicht dazu. Der Vermieter muss ein berechtigtes Interesse haben, das Miet­verhältnis zu beenden. Das hat er dann, wenn er die Wohnung für sich, seine Familien­angehörigen oder Angehörige seines Haus­halts benötigt. Das „Benötigen“ heißt nicht, dass der Vermieter oder die anderen genannten Personen ohne Dach über dem Kopf dastehen würden, könnten sie nicht in die fragliche Wohnung ziehen. Es genügt, wenn der Vermieter vernünftige und nach­voll­zieh­bare Gründe hat, die Wohnung zu nutzen.

Der bloße Wunsch, in den eigenen vier Wänden zu wohnen, reicht aber nicht. Gute Gründe für eine Eigenbe­darfs­kündigung sind zum Beispiel, dass sich die Lebens­umstände des Vermieters wegen Heirat oder eines Wechsels des Arbeits­platzes geändert haben. Oder der Vermieter braucht mehr Platz, weil sich die Familie vergrößert oder er einen pflegebedürftigen Angehörigen aufnimmt.

Darf der Vermieter dem Mieter einfach so kündigen und ihn rauswerfen?

Nein, das darf er nicht. Mieter von Wohn­raum sind gesetzlich sehr gut geschützt. Der Vermieter braucht für eine wirk­same Kündigung einen gesetzlich zulässigen Kündigungs­grund. In der Praxis am häufigsten ist sicher die Kündigung wegen Miet­rück­stands oder anderen schweren Vertrags­verstößen des Mieters (etwa unerlaubte Unter­vermietung, Beleidigung des Vermieters oder unerlaubte Zutritts­verweigerung).

Der sich vertrags­treu verhaltende Mieter muss vor allem die Eigenbe­darfs­kündigung fürchten (Details siehe Mieter-Set, „Kündigung durch den Vermieter“, Seite 64). Wer als Mieter eine Kündigung erhält, sollte diese zunächst recht­lich über­prüfen lassen.

Aber unabhängig davon, ob die Kündigung wirk­sam ist oder nicht: Der Vermieter darf den Mieter niemals einfach so vor die Tür setzen. Hierfür benötigt er einen Räumungs­titel, den er nur nach vorheriger Räumungs­klage vor dem Amts­gericht erhält. Eigenmächtige Inbesitz­nahmen durch den Vermieter sind regel­mäßig Straftaten (Haus­friedens­bruch) und müssen vom Mieter nicht geduldet werden.

Darf der Vermieter einen Vertreter damit beauftragen, Miet­verträge zu kündigen?

Ja, das darf er. Wenn Mieter den Vertreter nicht kennen und sich seine Berechtigung zur Vertretung nicht aus dem Handels­register ergibt, dann dürfen sie die Kündigung allerdings zurück­weisen. Die Kündigung ist dann zunächst unwirk­sam. Entweder legt der Vertreter eine Original-Voll­machts­urkunde vor oder der Vermieter bevoll­mächtigt ihn erneut direkt gegen­über den Mietern. Klar: Wenn derselbe Vertreter schon den Miet­vertrag unter­schrieben hat, dann können Mieter später sich nicht mehr darauf berufen, dass er nicht berechtigt ist, den Vermieter zu vertreten.

Allerdings muss die Vertretung offen erkenn­bar sein. Die Kündigung mit dem Zusatz „i. A.“ zu unter­schreiben, reicht nicht aus. Mieter wissen dann nicht, ob der Unterzeichner oder die Unterzeichnerin als Vertreter handeln oder ob sie bloß ein vom Vermieter diktiertes Schreiben unterzeichnen und auf den Weg bringen. Sie sind dann im recht­lichen Sinne Boten. Recht­liche Folge: Die Kündigung ist nicht vom Vermieter unter­schrieben und damit die Schriftform nicht einge­halten. Sie ist endgültig unwirk­sam.
Land­gericht Wuppertal, Beschluss vom 04.08.2021
Aktenzeichen: 9 T 128/21

Was sollten Mieter tun, wenn sie nicht sicher sind, ob die Kündigung wirk­sam ist?

Sie sollten sich unbe­dingt sofort vom Mieter­ver­ein oder einem Rechts­anwalt beraten lassen. Wenn ein unbe­kannter Vertreter die Kündigung unter­schrieben hat, haben Mieter nur eine Woche Zeit, die Kündigung zurück­zuweisen. Wenn unklar bleibt, wer in welcher Rolle die Kündigung unter­schrieben hat, ist richtig, über­haupt nicht zu reagieren, damit der Vermieter seinen Fehler möglichst nicht so bald bemerkt und erneut und diesmal wirk­sam kündigt.

Wann darf der Vermieter mir denn kündigen?

Vereinfacht gesagt: Der Vermieter darf Mietern kündigen, wenn diese gegen ihr Vertrags­pflichten verstoßen haben und die Fortsetzung des Miet­vertrags dem Vermieter nicht zuzu­muten ist. So regelt es § 543 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Bei schweren Pflicht­verletzungen ist die Kündigung sofort zulässig. Bei nicht so gravierenden Verfehlungen ist zunächst eine so genannte „Abmahnung“ nötig.

Prototyp einer Abmahnung: „Wenn das noch einmal vorkommt, kündige ich Ihnen.“ Die Abmahnung muss klar erkennen lassen, was der Vermieter vom Mieter erwartet. Sie ist außerdem nur wirk­sam, wenn es sich tatsäch­lich um eine gewichtige Pflicht­verletzung handelt.

Darf der Vermieter auch kündigen, wenn Gäste oder Besucher den Haus­frieden stören oder sich sonst rechts­widrig verhalten?

Ja, dass darf er. Als Mieter sind Sie verpflichtet, dafür zu sorgen, dass Gäste und Besucher die Rechte des Vermieters respektieren. Juristen sagen: Sie sind Erfüllungs­gehilfen des Mieters. Er haftet für deren Pflicht­verletzungen genau wie für eigene. So muss eine Frau aus München ihre Wohnung nach 14 Jahren räumen, weil ihr Lebens­gefährte immer wieder mit anderen Mietern in Streit geriet und er sie beleidigte.
Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 25.08.2020.
Aktenzeichen: VIII ZR 59/20

Darf der Vermieter mir wegen vergangener Pflicht­verletzungen kündigen?

Wenn der Mieter seine Vertrags­pflichten über längere Zeit erfüllt hat, darf der Vermieter nicht mehr wegen früherer Versäum­nisse kündigen. So hat das Land­gericht Leipzig geur­teilt: Wenn der Mieter seine Miete zuletzt andert­halb Jahre lang zuver­lässig gezahlt hat, berechtigen länger zurück­liegende Verzögerungen bei der Mietzahlung den Vermieter nicht zur Kündigung. Die Kündigung ist nur berechtigt, wenn dem Vermieter die Fortsetzung des Vertrags wegen der Pflicht­verletzungen des Mieters nicht zuzu­muten ist.
Land­gericht Leipzig, Urteil vom 12.05.2020
A02 S 401/19: 02 S 401/19

Darf der Vermieter eine Reno­vierung verlangen?

Grund­sätzlich nur dann, wenn die Durch­führung von Schön­heits­reparaturen im Miet­vertrag wirk­sam vereinbart wurde. Angesichts der sehr strengen Vorgaben des Bundes­gerichts­hofs zu solchen Vereinbarungen besteht eine Verpflichtung nur noch im Ausnahme­fall. Vereinbarungen, die starre Fristen für die Vornahme der Schön­heits­reparaturen (feste Intervalle) oder konkrete Ausführungs­bestimmungen (zum Beispiel Raufasertapete, weiß gestrichen) vorsehen, führen dazu, dass der Mieter nicht reno­vieren muss.

Gleiches gilt, wenn die Wohnung ursprüng­lich vom Vermieter unreno­viert übergeben wurde beziehungs­weise der Mieter keine adäquate Gegen­leistung für die Vornahme der Schön­heits­reparaturen erhalten hat. Eine Reno­vierung kann aber ausnahms­weise dann geschuldet sein, wenn der Mieter die Mietsache stark beschädigt hat.

Tipp: Mehr Infos zum Thema Abwick­lung des Miet­verhält­nisses finden Sie online in unserem Special Schönheitsreparaturen: Mieter müssen oft weder renovieren noch zahlen.

Endet das Miet­verhältnis auto­matisch, wenn der Mieter stirbt?

Der Tod des Mieters führt nicht dazu, dass das Miet­verhältnis auto­matisch erlischt. Oft treten Mitbewohner des Verstorbenen – per Gesetz – in dessen Miet­vertrag ein. Sie müssen also keinen neuen Vertrag mit dem Vermieter aushandeln, wenn sie in der Wohnung bleiben möchten. Wollen sie das nicht, können sie den Eintritt in den Miet­vertrag ablehnen. Das muss inner­halb der Frist von einem Monat passieren, nachdem der Mitbewohner vom Tod erfahren hat.

Wenn sich der oder die Mitbewohner entscheiden, das Miet­verhältnis nicht fort­zuführen, tritt der Erbe in den Vertrag ein. Der Erbe muss den Vertrag kündigen, wenn er kein Interesse an der Wohnung hat. Das muss er inner­halb eines Monats nach Kennt­nis vom Tod tun. Das Miet­verhältnis endet dann mit der gesetzlichen Drei­monats­frist.

Wenn außer dem Verstorbenen noch weitere Personen den Miet­vertrag geschlossen haben und auch ausdrück­lich darin stehen – zum Beispiel der Ehepartner des Verstorbenen –, bleibt das Miet­verhältnis natürlich auch bestehen.