Bevor ein Käufer ein Haus oder eine Wohnung erwirbt, sollte er darauf achten, dass der Kaufvertrag eine Immobilienbeschreibung mit Größenangabe enthält. Nur dann gilt sie als „Beschaffenheitsvereinbarung“, auf die sich ein Käufer juristisch verlassen kann. Verlässt er sich auf die Quadratmeterzahl im Exposé, hat er im Nachhinein keinen Anspruch auf Rückerstattung, wenn die Wohnung tatsächlich kleiner ist. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (Az. V ZR 78/14).
Im aktuellen Fall betrug die Wohnfläche nicht, wie im Exposé angegeben, mehr als 200 Quadratmeter, sondern nur etwa 170. Im Kaufvertrag fehlte eine Größenangabe. Der Käufer verlangte vom Verkäufer Schadenersatz. Das Gericht lehnte ab. Anspruch auf Schadenersatz hat der Käufer nur, wenn er absichtlich getäuscht wurde. Das war aber hier nicht der Fall. Der Käufer kann sich nach dem BGH-Urteil auf Flächenmaße nur verlassen, wenn sie im Kaufvertrag aufgenommen und vom Notar beurkundet sind.
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Wohnflächen werden häufig falsch angegeben, ob nun bei Mietverträgen oder Kaufverträgen. Sei es nun aufgrund von Ungenauigkeiten bei den verschiedenen Planungsfortschritten während der Bauphase oder durch Mutwilligkeit. Verschiedene Normen machen die Angaben auch nicht immer eindeutig. Die wichtigsten sind Wohnflächenverordnung (WoFlV) und die DIN 277. Vor allem bei der Berechnung von Dachschrägen, Balkonen oder Terrassen gibt es Unterschiede. Normalerweise werden sie nach WoFlV angegeben. Manchmal wird noch die DIN 283 angewendet. Diese sollte aber durch DIN 277 längst abgelöst sein. Die DIN 277 ist „großzügiger“ als die WoFlV (unter Umständen sind mit der DIN 277 bis zu 20% mehr Wohnfläche angegeben). Zur Sicherheit sollte man sich zusätzlich die lichte Fläche angeben lassen (gemessen auf Putz).
Normen Wohnfläche
- DIN277: Mengen Nettogrundfläche
- DIN283: Seit 1983 zurückgezogen.
- WoFlN (Wohnflächenverordnung)
- MF/W (Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Wohnraum)