Voll­tilgerdarlehen und Bauspar-Kombikredite Riesige Zins­unterschiede für zins­sichere Kredite

Voll­tilgerdarlehen und Bauspar-Kombikredite - Riesige Zins­unterschiede für zins­sichere Kredite
Sicher. Wer das Eigenheim mit einem Voll­tilgerdarlehen finanziert, muss sich um steigende Zinsen keine Sorgen machen. © Getty Images / iStockphoto

Voll­tilgerdarlehen bieten feste Zinsen und konstante Raten über die gesamte Finanzierungs­lauf­zeit. Wer Angebote vergleicht, vermeidet hohe Zinsen und spart Tausende Euro.

Inhalt

Zins­erhöhung ausgeschlossen

Die Zinsen sind derzeit außergewöhnlich nied­rig. Aber das muss nicht so bleiben. Haus- und Wohnungs­käufer, die kein Risiko eingehen wollen, können sich mit einem Voll­tilgerdarlehen einer Bank oder dem Kombikredit einer Bausparkasse die derzeit nied­rigen Zinsen auf Dauer sichern – bis der letzte Euro getilgt ist. Im Schnitt sind Kredite mit längerer Zins­bindung zwar 0,4 bis 0,7 Prozent­punkte teurer als Kredite mit kürzerer Lauf­zeit. Dafür brauchen Hauskäufer aber in einigen Jahren keine Anschluss­finanzierung. Damit ist das Risiko einer Zins­erhöhung ausgeschlossen. Bei klassischen Darlehen ist es hingegen gut möglich, dass am Ende der Zins­bindung noch mehr als die Hälfte der Schulden vorhanden sind, die zu ungewissem Zins­satz mit einem späteren Anschluss­kredit abbezahlt werden müssen.

Das bietet der Kredit­vergleich der Stiftung Warentest

  • Vergleich Voll­tilgerdarlehen. Unsere inter­aktive Auswertung zeigt Angebote für Voll­tilgerdarlehen von 58 Banken, Versicherern und Kredit­vermitt­lern mit Lauf­zeiten von 20, 25 und 30 Jahren. Vergleichen lohnt sich: Zwischen güns­tigstem und teuerstem Angebot liegt je nach Lauf­zeit ein Zins­unterschied von 30 000 Euro bis 119 000 Euro.
  • Vergleich Bauspar-Kombikredite. Wir vergleichen 40 Angebote von 12 Bausparkassen mit einer Lauf­zeit von 18 bis 32 Jahren – mit und ohne staatliche Riester-Förderung.
  • Varianten. Wir nennen die Vorteile und Nachteile von Voll­tilgerdarlehen und Kombikrediten und erklären, wie flexibel bei der Rück­zahlung die beiden Kredit­varianten sind.
  • Grafik. Unsere Grafik veranschaulicht , wie die Kombination aus einem tilgungs­freien Darlehen und einem Bauspar­vertrag funk­tioniert.
  • Heft­artikel. Wenn Sie das Thema frei­schalten, erhalten Sie Zugriff auf das PDF zum Testbe­richt aus Finanztest 11/2021.

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Zwei Finanzierungs­modelle: Voll­tilgerdarlehen und Kombikredit

Wer sich feste Zinsen auf Dauer sichern will, hat die Wahl zwischen zwei Kredit­varianten:

Voll­tilgerdarlehen. Das sind klassische Bank­darlehen mit konstant hohen Raten aus Zins und Tilgung während der gesamten Lauf­zeit der Finanzierung. Zins­bindung und Lauf­zeit stimmen über­ein.

Kombikredite von Bausparkassen. Sie bestehen aus einem Bauspar­vertrag und einem tilgungs­freien Darlehen, mit dem die spätere Auszahlung aus dem Bauspar­vertrag vorfinanziert wird. Dabei sind der Bauspar­vertrag und das Vorfinanzierungs­darlehen in der Regel so aufeinander abge­stimmt, dass Monats­raten und Zins­sätze für die gesamte Lauf­zeit fest­stehen.

Zins­sichere Baufinanzierung ab 0,87 Prozent

Finanztest hat die Konditionen für beide Varianten bei insgesamt 70 Banken, Versicherern, Kredit­vermitt­lern und Bausparkassen ermittelt. Der Vergleich zeigt: Zins­sichere Kredite müssen nicht teuer sein. Das güns­tigste Voll­tilgerdarlehen mit 20 Jahren Zins­bindung gab es schon für 0,87 Prozent Effektivzins. Bei 25 Jahren Zins­bindung lagen die Top­konditionen bei 1,13 Prozent und bei den Krediten mit 30 Jahren Zins­bindung bei 1,16 Prozent.

Bis zu 119 000 Euro Zins­unterschied

Doch längst nicht bei allen Banken finanzieren Kreditnehmer so günstig. Die Unterschiede sind gerade bei den Voll­tilgerdarlehen enorm. Extremfall: Bei einer Kreditsumme von 300 000 Euro und einer Lauf­zeit von 30 Jahren klaffte ein Zins­unterschied von 119 000 Euro zwischen güns­tigstem und teuerstem Kredit­angebot im Test (siehe Grafik).

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Vorteile und Nachteile

Der große Vorteil der Voll­tilgerdarlehen: Sie sind einfach und bieten maximale Zins­sicherheit. Dafür sind sie anfangs ein gutes Stück teurer als klassische Kredite mit kürzerer Zins­bindung – und oft auch weniger flexibel. So kann die Monats­rate in den meisten Angeboten weder verringert noch erhöht werden, Sondertilgungen sind in den ersten zehn Jahren oft ausgeschlossen.

Tipp: Unsere Anleitung in zwölf Schritten zeigt, wie Sie Ihre Finanzierung optimal planen – mit monatlich aktualisierten Konditionen für klassische Immobilien­kredite mit 10, 15 und 20 Jahren Zins­bindung.

Bausparkassen meist teurer

Als Alternative zu den Voll­tilgerdarlehen der Banken bieten Bausparkassen ihre Kombikredite an. Die Kombination aus einem Bauspar­vertrag und einem tilgungs­freien Darlehen ist allerdings deutlich komplizierter als ein herkömm­liches Bank­darlehen. Außerdem zeigt unser Vergleich: Die Kombikredite der Bausparkassen können derzeit mit den Top-Angeboten für Voll­tilgerdarlehen nicht mithalten. Die meisten sind teurer als ein durch­schnitt­liches Bank­angebot.

Tipp: Sie planen den Bau oder Kauf einer Immobilie erst in einigen Jahren? Dann kann ein Bauspar­vertrag eine gute Möglich­keit sein, Eigen­kapital anzu­sparen und sich nied­rige Darlehens­zinsen für einen Teil der künftigen Finanzierung zu sichern. Die besten Bauspar­tarife für Ihre Pläne ermittelt der Bausparrechner der Stiftung Warentest.

Wohnung oder Haus finanzieren – Stiftung Warentest bietet Orientierung

Voll­tilgerdarlehen und Bauspar-Kombikredite - Riesige Zins­unterschiede für zins­sichere Kredite

Der Kauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen eine einmalige Entscheidung im Leben, bei der sich viele Fragen stellen: Was können sie sich wirk­lich leisten? Wie hoch ist ihr Eigen­kapital und welche monatliche Finanzierungs­rate können sie aufbringen, ohne sich unnötigen Risiken auszusetzen? Mit dem Set Immobilienfinanzierung der Stiftung Warentest können Sie ein anpassungs­fähiges Finanzierungs­konzept entwickeln, sich strategisch und professionell vorbereiten und dann auf Augen­höhe mit Kredit­gebern verhandeln.

Übrigens: Im Ratgeber werden auch die seit Juli 2021 geltenden Förderungen von BAFA und KfW erläutert und weitere Möglich­keiten beleuchtet, die Finanzierung anzu­passen und zu sichern.

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Profilbild Stiftung_Warentest am 19.01.2021 um 18:21 Uhr
Zinssätze Stand 8.3.2020

@ech_na_ton: Bitte beachten Sie, dass die in den Tabellen genannten Zinssätze die Angebote zum Stichtag 3.8.2020 darstellen. Eine Bank, die zum Stichtag der Untersuchung die besten Konditionen hatte, kann später schlechter abschneiden. Seit dem Stichtag der Untersuchung sind auch die Zinsen allgemein gestiegen sind. Im Zinsvergleich zum Stichtag Stand 4.1.2021 lagen die Zinsen für unseren Modellfall der Standardfinanzierung (kein Volltilgerdarlehen) bei einer 20 jährigen Zinsbindung und 80 Prozent Beleihung zwischen 0,82 Prozent und 1,72 Prozent.
Zum Angebot mit 0,63%:
Das günstigste Volltilgerdarlehen mit 20 Jahren Zinsbindung von überregionalen Anbietern gab es für 0,63 Prozent Effektivzins. Bei 25 Jahren Zinsbindung lagen die Topkonditionen bei 0,99 Prozent und bei den Krediten mit 30 Jahren Zinsbindung bei 1,06 Prozent. (…) Doch das Bild täuscht etwas. Denn auf den Spitzenplätzen bei den Bankdarlehen stehen ausnahmslos Kreditvermittler oder Banken, die auch Kredite anderer Anbieter vermitteln. So kommt es, dass hinter fast allen Top-Angeboten ein und dieselbe Bank steckt: die Hypovereinsbank. Sie hatte zum Stichtag für unseren Modellfall mit Abstand das beste Angebot. Das günstigste Bankdarlehen mit 20 Jahren Laufzeit, das nicht von der Hypovereinsbank kam, gab es bei Creditweb für 0,85 Prozent Effektivzins. Das teuerste Angebot für ein Volltilgerdarlehen mit 20 Jahren Laufzeit kostete 1,94 Prozent effektiv.
In eigener Sache:
Unsere Information in der Mail an Sie dazu, dass die dargestellten Konditionen 2/3 der Kreditnehmer zur Verfügung stehen, müssen wir korrigieren. (maa)

ech_na_ton am 16.01.2021 um 11:39 Uhr
Zinssaetze in diesem Test nicht realistisch

Ein serioeser Kreditvermittler, den ich beauftragt habe, kommt derzeit (15.01.2020) kaum auf ein Angebot unter 1,2 %, auch bei Banken, die im Test mit 0,63% effektivem Zinssatz angegeben werden. Dies gilt bei Verwendung der Daten aus dem Test (Kauf einer Immobilie fuer 350.000 Euro bei 280.000 euro Finanzierungsanteil (80% Beleihung) und Zugrundelegen einer guten Bonitaet. Eine Nachfrage bei Finanztest wurde wie folgt beantwortet:
"Die veröffentlichen Zinssätze werden uns von den Banken bestätigt und müssen 2/3 der Kreditnehmern zur Verfügung stehen. Dabei handelt es sich um einen Zinssatz für unseren Modellfall."
Diese Angaben koennen nicht stimmen, da hat sich Finanztest von den Banken etwas vorflunkern lassen und offenbar die Angaben nicht verifiziert.

reinhold1942 am 25.09.2020 um 11:23 Uhr
Früher war nicht alles biliger

uns wurde vor ca. 30 Jahren ein Kredit mit über 8% als Spitzenzinssatz verkauft!!!

hansen75 am 18.01.2018 um 11:47 Uhr
Zinsen

ich kenne noch Baufi Verträge mit 9,9 %, ich habe vor ca 2 oder 3 jahren eine Anschlussfinazierung gemacht auch über Forward die kostet mich jetzt 2,56 % fand es vor 4 Jahren noch nen Top Zins.
Also Alles gut, kam von 5 %

Xamalion am 29.06.2017 um 00:24 Uhr
P.S.:

Und ich darf innerhalb der 10 Jahre jedes Jahr noch 5000€ Sondertilgungen leisten. Kann also auch früher fertig werden ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Nachfragen lohnt sich!