Bequem. Wer das Eigenheim mit einem zins­sicheren Kredit finanziert, muss sich keine Sorgen wegen einer möglicher­weise teuren Anschluss­finanzierung machen.

Immobilienkäufer können sich mit einem Kredit, bei dem die Zinsen für die gesamte Lauf­zeit von bis zu 30 Jahren fest­geschrieben sind, dauer­haft vor steigenden Zinsen schützen. Zur Wahl stehen Voll­tilgerdarlehen und Kombikredite der Bausparkassen. Die Stiftung Warentest hat die Konditionen für zins­sichere Kredite von 71 Anbietern verglichen. Unser Test zeigt: Voll­tilgerdarlehen gibt es derzeit schon für 1 Prozent und weniger. Die Kombikredite der Bausparkassen sind etwas teurer.

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TestVoll­tilgerdarlehen und Bauspar-Kombikredite25.09.2020
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Zins­erhöhung ausgeschlossen

Die Zinsen sind nied­rig und die Zeiten unsicher. Die Lösung kann ein zins­sicherer Kredit sein, mit dem sich künftige Haus- und Wohnungs­besitzer die derzeit nied­rigen Zinsen auf Dauer sichern können. Im Schnitt sind Kredite mit längerer Zins­bindung zwar 0,3 bis 0,6 Prozent­punkte teurer als Kredite mit kürzerer Lauf­zeit. Dafür brauchen Hauskäufer aber in einigen Jahren keine Anschluss­finanzierung. Damit ist das Risiko einer Zins­erhöhung ausgeschlossen.

Das bietet der Kredit­vergleich der Stiftung Warentest

Konditionen. Die Finanztest-Tabellen zeigen Angebote für Voll­tilgerdarlehen von 59 Banken, Versicherern und Kredit­vermitt­lern mit Lauf­zeiten von 20, 25 und 30 Jahren, sowie Kombikredite von 12 Bausparkassen mit einer Lauf­zeit von 18 bis 32 Jahren (mit und ohne Riester-Förderung).

Varianten. Wir nennen die Vor- und Nachteile von Voll­tilgerdarlehen und Kombikrediten und erklären, wie flexibel bei der Rück­zahlung die beiden Kredit­varianten sind.

Grafik. Unsere Grafik veranschaulicht , wie die Kombination aus einem tilgungs­freien Darlehen und einem Bauspar­vertrag funk­tioniert.

Check­liste. Unsere Check­liste zeigt, auf welche vertraglichen Formulierungen Kreditnehmer bei Kombikrediten achten müssen – und wie sie Kostenfallen vermeiden.

Heft­artikel. Wenn Sie das Thema frei­schalten, erhalten Sie Zugriff auf das PDF zum Testbe­richt aus Finanztest 10/2020.

Zwei Finanzierungs­modelle: Voll­tilgerdarlehen und Kombikredit

Wer sich feste Zinsen auf Dauer sichern will, hat die Wahl zwischen zwei Kredit­varianten:

Voll­tilgerdarlehen. Das sind klassische Bank­darlehen mit konstant hohen Raten aus Zins und Tilgung.

Kombikredite von Bausparkassen. Sie bestehen aus einem Bauspar­vertrag und einem tilgungs­freien Darlehen, mit dem die spätere Auszahlung aus dem Bauspar­vertrag vorfinanziert wird (Voraus­darlehen).

Von Bank­darlehen unterscheiden sich die Kombikredite vor allem hinsicht­lich des Tilgungs­konzepts. Für das Voraus­darlehen zahlt der Kunde nur die Zinsen. Anstelle der Tilgung über­weist er Sparraten auf einen Bauspar­vertrag. Wenn die Bausparsumme nach beispiels­weise zehn Jahren zugeteilt wird, löst er damit das Voraus­darlehen ab. Bauspar­vertrag und Voraus­darlehen sind in der Regel so aufeinander abge­stimmt, dass Zinsen und Raten während der gesamten Lauf­zeit fest­stehen.

Tipp: Kalkulieren Sie, welche Monats­rate Sie sich auf Dauer leisten können. Unser kostenloser Rechner Eigenheimfinanzierung hilft dabei.

Bank­darlehen ab 0,63 Prozent

Finanztest hat die derzeitigen Konditionen für beide Varianten bei 71 Banken, Versicherern, Kredit­vermitt­lern und Bausparkassen ermittelt. Der Vergleich zeigt: Zins­sichere Kredite müssen nicht teuer sein. Das güns­tigste Voll­tilgerdarlehen mit 20 Jahren Zins­bindung von über­regio­nalen Anbietern gab es für 0,63 Prozent Effektivzins. Bei 25 Jahren Zins­bindung lagen die Top­konditionen bei 0,99 Prozent und bei den Krediten mit 30 Jahren Zins­bindung bei 1,06 Prozent. Ein regionaler Anbieter bot noch etwas güns­tigere Konditionen.

Tipp: Aktuelle Konditionen für weitere Annuitätendarlehen finden Sie in unserem monatlich aktuellen Hypothekenzinsvergleich.

Kombikredite meist etwas teurer

Die Top-Angebote für Voll­tilgerdarlehen sind damit um einiges güns­tiger als die Kombi­kredite der Bausparkassen. Die güns­tigste Bausparso­fort­finanzierung im Test kostete 1,14 Prozent bei einer Lauf­zeit von 18 Jahren. Wenn eine Bausparkasse ein güns­tiges Angebot macht, kann ein Kombikredit aber dennoch eine Alternative für eine Finanzierung ohne Zins­risiko sein. Allerdings: Die Kombination aus Bauspar­vertrag und Voraus­darlehen ist kompliziert und für Laien nicht leicht zu verstehen.

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