Voll­tilgerdarlehen und Bauspar-Kombikredite Riesige Zins­unterschiede für zins­sichere Kredite

Zins­erhöhung ausgeschlossen

Die Zinsen sind derzeit außergewöhnlich nied­rig. Aber das muss nicht so bleiben. Haus- und Wohnungs­käufer, die kein Risiko eingehen wollen, können sich mit einem Voll­tilgerdarlehen einer Bank oder dem Kombikredit einer Bausparkasse die derzeit nied­rigen Zinsen auf Dauer sichern – bis der letzte Euro getilgt ist. Im Schnitt sind Kredite mit längerer Zins­bindung zwar 0,4 bis 0,7 Prozent­punkte teurer als Kredite mit kürzerer Lauf­zeit. Dafür brauchen Hauskäufer aber in einigen Jahren keine Anschluss­finanzierung. Damit ist das Risiko einer Zins­erhöhung ausgeschlossen. Bei klassischen Darlehen ist es hingegen gut möglich, dass am Ende der Zins­bindung noch mehr als die Hälfte der Schulden vorhanden sind, die zu ungewissem Zins­satz mit einem späteren Anschluss­kredit abbezahlt werden müssen.

Zwei Finanzierungs­modelle: Voll­tilgerdarlehen und Kombikredit

Wer sich feste Zinsen auf Dauer sichern will, hat die Wahl zwischen zwei Kredit­varianten:

Voll­tilgerdarlehen. Das sind klassische Bank­darlehen mit konstant hohen Raten aus Zins und Tilgung während der gesamten Lauf­zeit der Finanzierung. Zins­bindung und Lauf­zeit stimmen über­ein.

Kombikredite von Bausparkassen. Sie bestehen aus einem Bauspar­vertrag und einem tilgungs­freien Darlehen, mit dem die spätere Auszahlung aus dem Bauspar­vertrag vorfinanziert wird. Dabei sind der Bauspar­vertrag und das Vorfinanzierungs­darlehen in der Regel so aufeinander abge­stimmt, dass Monats­raten und Zins­sätze für die gesamte Lauf­zeit fest­stehen.

Zins­sichere Baufinanzierung ab 0,87 Prozent

Finanztest hat die Konditionen für beide Varianten bei insgesamt 70 Banken, Versicherern, Kredit­vermitt­lern und Bausparkassen ermittelt. Der Vergleich zeigt: Zins­sichere Kredite müssen nicht teuer sein. Das güns­tigste Voll­tilgerdarlehen mit 20 Jahren Zins­bindung gab es schon für 0,87 Prozent Effektivzins. Bei 25 Jahren Zins­bindung lagen die Top­konditionen bei 1,13 Prozent und bei den Krediten mit 30 Jahren Zins­bindung bei 1,16 Prozent.

Bis zu 119 000 Euro Zins­unterschied

Doch längst nicht bei allen Banken finanzieren Kreditnehmer so günstig. Die Unterschiede sind gerade bei den Voll­tilgerdarlehen enorm. Extremfall: Bei einer Kreditsumme von 300 000 Euro und einer Lauf­zeit von 30 Jahren klaffte ein Zins­unterschied von 119 000 Euro zwischen güns­tigstem und teuerstem Kredit­angebot im Test (siehe Grafik).

Vorteile und Nachteile

Der große Vorteil der Voll­tilgerdarlehen: Sie sind einfach und bieten maximale Zins­sicherheit. Dafür sind sie anfangs ein gutes Stück teurer als klassische Kredite mit kürzerer Zins­bindung – und oft auch weniger flexibel. So kann die Monats­rate in den meisten Angeboten weder verringert noch erhöht werden, Sondertilgungen sind in den ersten zehn Jahren oft ausgeschlossen.

Tipp: Unsere Anleitung in zwölf Schritten zeigt, wie Sie Ihre Finanzierung optimal planen – mit monatlich aktualisierten Konditionen für klassische Immobilien­kredite mit 10, 15 und 20 Jahren Zins­bindung.

Bausparkassen meist teurer

Als Alternative zu den Voll­tilgerdarlehen der Banken bieten Bausparkassen ihre Kombikredite an. Die Kombination aus einem Bauspar­vertrag und einem tilgungs­freien Darlehen ist allerdings deutlich komplizierter als ein herkömm­liches Bank­darlehen. Außerdem zeigt unser Vergleich: Die Kombikredite der Bausparkassen können derzeit mit den Top-Angeboten für Voll­tilgerdarlehen nicht mithalten. Die meisten sind teurer als ein durch­schnitt­liches Bank­angebot.

Tipp: Sie planen den Bau oder Kauf einer Immobilie erst in einigen Jahren? Dann kann ein Bauspar­vertrag eine gute Möglich­keit sein, Eigen­kapital anzu­sparen und sich nied­rige Darlehens­zinsen für einen Teil der künftigen Finanzierung zu sichern. Die besten Bauspar­tarife für Ihre Pläne ermittelt der Bausparrechner der Stiftung Warentest.

Wohnung oder Haus finanzieren – Stiftung Warentest bietet Orientierung

Der Kauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen eine einmalige Entscheidung im Leben, bei der sich viele Fragen stellen: Was können sie sich wirk­lich leisten? Wie hoch ist ihr Eigen­kapital und welche monatliche Finanzierungs­rate können sie aufbringen, ohne sich unnötigen Risiken auszusetzen? Mit dem Set Immobilienfinanzierung der Stiftung Warentest können Sie ein anpassungs­fähiges Finanzierungs­konzept entwickeln, sich strategisch und professionell vorbereiten und dann auf Augen­höhe mit Kredit­gebern verhandeln.

Übrigens: Im Ratgeber werden auch die seit Juli 2021 geltenden Förderungen von BAFA und KfW erläutert und weitere Möglich­keiten beleuchtet, die Finanzierung anzu­passen und zu sichern.