Niemand sollte einen Bauvertrag ungeprüft unterschreiben. Jede Bauweise hat rechtliche Tücken. Wir sagen, worauf Bauherren achten sollten, wo sie Rat und Hilfe bekommen.
Beliebt: Schlüsselfertiges Eigenheim von Baufirma
Wer bereits ein Grundstück besitzt und bauen möchte, entscheidet sich meist für den Bau mit einem Generalunternehmer oder Generalübernehmer. Das heißt: Der private Bauherr bekommt alle Bauleistungen aus einer Hand. Die Firma ist sein einziger Ansprech- und Vertragspartner.
Generalunternehmer, Generalübernehmer, Bauträger
Die Baufirmen arbeiten oft mit Subunternehmen. Der Generalunternehmer errichtet den Rohbau oft selbst und vergibt den Rest an Subunternehmer. Der Generalübernehmer lässt alles Subunternehmen machen. Er ist vor allem Koordinator. Wer keinen Bauplatz hat, kann Grundstück und Hausbau beziehungsweise Eigentumswohnung als Paket von einer Baufirma bekommen, die im Fachjargon Bauträger genannt wird. Weil diese Baufirmen oft ein „schlüsselfertiges Haus“ zum „Festpreis“ versprechen, sind sie als Vertragspartner beliebt. Der Verbraucher zahlt die bei Abschluss des Vertrages vereinbarten Raten gemäß Baufortschritt und zieht ein, wenn das Haus fertig ist – so das Ideal.
Das bietet der Artikel zum neuen Bauvertragsrecht
Bauberatung. Sie planen einen Neubau? Unsere Tabelle zeigt, welche Organisationen Verbraucherberatung auf baurechtlichem und bautechnischem Gebiet anbieten, und was diese Beratung kostet.
Bauvertragsrecht. Wir erläutern die neuen gesetzlichen Regelungen und nennen fünf wichtige Punkte, bei denen private Bauherren künftig rechtlich bessergestellt sind.
Bauvertrags-Varianten. Wir stellen die Vor- und Nachteile der verschiedenen Vertragstypen vor: Klassisches Architektenhaus, Kauf vom Bauträger sowie Bau mit Generalunternehmer oder Generalübernehmer.
Heft-Artikel als PDF. Sie können das PDF zum Artikel aus Finanztest 2/2018 abrufen.
Kostenfallen beim Bau mit Generalunternehmern
Passt der Kunde nicht auf, kann das „Bauen zum Festpreis“ freilich teurer als gedacht werden. Der Festpreis bezieht sich nur auf Leistungen, die in der Bau- und Leistungsbeschreibung des Bauvertrags erwähnt sind. Ist im Vertrag nicht explizit festgehalten, dass die Baufirma das Haus ans Stromnetz anschließt, zahlt der Bauherr dafür extra. Schwammige Formulierungen im Bauvertrag oder im Vertrag mit dem Bauträger sind streitanfällig. Wenn dort für die Fliesen im Badezimmer „Markenfabrikate von führenden Herstellern“ vorgesehen sind, wird die Baufirma wahrscheinlich die billigsten Fliesen eines Markenherstellers einbauen wollen. Der Bauherr stellt sich wohl eher die Luxusvariante vor.
Bauträger: Übergabe oft nur gegen Vorkasse
Bauträger verlangen von ihren Kunden im Vertrag oft die Bezahlung der letzten Rate noch vor Endabnahme des Hauses oder der Wohnung. Sonst gibt es keine Übergabe. Das widerspricht dem gesetzlichen Leitbild, wonach einer Baufirma der volle Kaufpreis erst dann zusteht, wenn die Wohnung abgenommen ist und keine wesentlichen Mängel hat. Erst die Arbeit, dann die Bezahlung. Für den Verbraucher ist Vorkasse riskant. Geht die Baufirma vor Fertigstellung des Baus pleite, ist die Vorauszahlung weg und der Kunde sitzt schlimmstenfalls auf einer Bauruine.
Unseriöse Baufirmen meiden
Es ist daher immer ratsam, einen Bauvertrag oder Bauträgervertrag vor der Unterschrift prüfen zu lassen und die Bau- und Leistungsbeschreibung möglichst präzise zu fassen. Die Bauunternehmen werden bei der derzeitigen Marktlage zwar nur bedingt zu Verhandlungen über Vertragsdetails bereit sein. Wer sich aber vor Vertragsschluss informiert, weiß wenigstens, was auf ihn zukommt – und kann von allzu nachteilhaften Verträgen noch Abstand nehmen.
Baufirmen mauern
Nachtrag 7.5.2018: Einige Monate nach Inkrafttreten der neuen gesetzlichen Regelungen zeigt sich: Viele Baubeschreibungen entsprechen nicht dem neuen Baurecht. Das beklagt der Verband Privater Bauherren (VPB). „Ich bekomme nach wie vor die alten Baubeschreibungen auf den Tisch“, sagt Andreas Garscha, Leiter des VPB-Büros in Stuttgart. „Nach wie vor heißt es dort lapidar in der Konstruktionsbeschreibung ‚Mauerwerk‘. Konkrete Bezeichnungen, ob es sich um Kalksandstein, Porenbetonsteine oder Mauerziegel handelt, fehlen komplett.“ Seit Jahresanfang muss die Baubeschreibung Mindestangaben enthalten, etwa zu Art und Umfang der vom Bauunternehmer angebotenen Leistungen. Auch der verbindliche Fertigstellungstermin fehle in vielen Unterlagen. Ist die Baubeschreibung unklar, geht das zulasten des Bauunternehmens. Bauherren sollten sich im Zweifel von Bauherren- oder Eigentümerverbänden oder einer Verbraucherzentrale beraten lassen. Gibt es keine Baubeschreibung, gilt der Vertrag auch ohne diese. In solchen Fällen sollte der Kunde die 14-tägige Widerrufsfrist nutzen, um den Vertragprüfen zu lassen.
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Im Gegensatz zum Kunden eines Friseursalons, bei dem auch die misslungene Tätigkeit eines dilettantischen "Hair-Stylisten" keine wirklich dauerhaften Schäden hinterlässt, ärgern sich private Bauherren noch jahre- oder jahrzehntelang über sinnlos vergeudetes Geld.
Deshalb: Bauen niemals nach "Methode Semmeling",
sondern "Mit dreisten Unternehmen macht man besser keine Geschäfte." ;-)
Guter und informativer Artikel.