Baurecht Special

Die Baubranche boomt. Doch niemand sollte einen Bauvertrag ohne ­Prüfung unter­schreiben. Jede Bauweise hat ihre recht­lichen Tücken – ob Architekten­haus, schlüssel­fertiges Reihen­häuschen vom General­unternehmer oder ­Eigentums­wohnung vom Bauträger. Das neue Baurecht macht vielen das Leben ­etwas leichter – vor allem denen, die mit General­un­ternehmer bauen. Finanztest sagt, worauf Bauherren beim Bauvertrag achten sollten und wo sie Rat und Hilfe bekommen.

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SpecialBaurechtFinanztest 02/2018
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Beliebt: Schlüssel­fertiges Eigenheim von Baufirma

Wer bereits ein Grund­stück besitzt und bauen möchte, entscheidet sich meist für den Bau mit einem General­unternehmer oder General­über­nehmer. Das heißt: Der private Bauherr bekommt alle Bauleistungen aus einer Hand. Die Firma ist sein einziger Ansprech- und Vertrags­partner.

General­unternehmer, General­über­nehmer, Bauträger

Die Baufirmen arbeiten oft mit Subunternehmen. Der General­unter­nehmer errichtet den Rohbau oft selbst und vergibt den Rest an Subunternehmer. Der ­General­über­nehmer lässt alles Subunternehmen machen. Er ist vor allem Koor­dinator. Wer keinen Bauplatz hat, kann Grund­stück und Hausbau beziehungs­weise Eigentums­wohnung als Paket von einer Baufirma bekommen, die im Fachjargon Bauträger genannt wird. Weil diese Baufirmen oft ein „schlüssel­fertiges Haus“ zum „Fest­preis“ versprechen, sind sie als Vertrags­partner beliebt. Der Verbraucher zahlt die bei Abschluss des Vertrages vereinbarten Raten gemäß Baufort­schritt und zieht ein, wenn das Haus fertig ist – so das Ideal.

Das bietet der Artikel zum neuen Bauvertrags­recht

Bauberatung. Sie planen einen Neubau? Unsere Tabelle zeigt, welche Organisationen Verbraucherberatung auf baurecht­lichem und bautech­nischem Gebiet anbieten, und was diese Beratung kostet.

Bauvertrags­recht. Wir erläutern die neuen gesetzlichen Rege­lungen und nennen fünf wichtige Punkte, bei denen private Bauherren künftig recht­lich bessergestellt sind.

Bauvertrags-Varianten. Wir stellen die Vor- und Nachteile der verschiedenen Vertrags­typen vor: Klassisches Architekten­haus, Kauf vom Bauträger sowie Bau mit General­unternehmer oder General­über­nehmer.

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Kostenfallen beim Bau mit General­unternehmern

Passt der Kunde nicht auf, kann das „Bauen zum Fest­preis“ freilich teurer als gedacht werden. Der Fest­preis bezieht sich nur auf Leistun­gen, die in der Bau- und Leistungs­beschreibung des Bauvertrags erwähnt sind. Ist im Vertrag nicht explizit fest­gehalten, dass die Baufirma das Haus ans Stromnetz anschließt, zahlt der Bauherr dafür extra. Schwammige Formulierungen im Bauvertrag oder im Vertrag mit dem Bauträger sind streit­anfäl­lig. Wenn dort für die Fliesen im Bade­zimmer „Marken­fabrikate von führenden Herstel­lern“ vorgesehen sind, wird die Baufirma wahr­scheinlich die billigsten Fliesen eines Marken­herstel­lers einbauen wollen. Der Bauherr stellt sich wohl eher die Luxus­variante vor.

Bauträger: Über­gabe oft nur gegen Vorkasse

Bauträger verlangen von ihren Kunden im Vertrag oft die Bezahlung der letzten Rate noch vor Endabnahme des Hauses oder der Wohnung. Sonst gibt es keine Über­gabe. Das wider­spricht dem gesetzlichen Leit­bild, wonach einer Baufirma der volle Kauf­preis erst dann zusteht, wenn die Wohnung abge­nommen ist und keine wesentlichen Mängel hat. Erst die Arbeit, dann die ­Bezahlung. Für den Verbraucher ist Vorkasse riskant. Geht die Baufirma vor Fertigstellung des Baus pleite, ist die Voraus­zahlung weg und der Kunde sitzt schlimms­tenfalls auf einer Bauruine.

Unseriöse Baufirmen meiden

Es ist daher immer ratsam, einen Bauvertrag oder Bauträger­vertrag vor der Unter­schrift prüfen zu lassen und die Bau- und Leistungs­beschreibung möglichst präzise zu fassen. Die Bauunternehmen werden bei der derzeitigen Markt­lage zwar nur bedingt zu Verhand­lungen über Vertrags­details bereit sein. Wer sich aber vor Vertrags­schluss informiert, weiß wenigs­tens, was auf ihn zukommt – und kann von allzu nachteilhaften Verträgen noch Abstand nehmen.

Baufirmen mauern

Nach­trag 7.5.2018: Einige Monate nach Inkraft­treten der neuen gesetzlichen Rege­lungen zeigt sich: Viele Baubeschreibungen entsprechen nicht dem neuen Baurecht. Das beklagt der Verband Privater Bauherren (VPB). „Ich bekomme nach wie vor die alten Baubeschreibungen auf den Tisch“, sagt Andreas Garscha, Leiter des VPBBüros in Stutt­gart. „Nach wie vor heißt es dort lapidar in der Konstruktions­beschreibung ‚Mauer­werk‘. Konkrete Bezeichnungen, ob es sich um Kalksand­stein, Porenbeton­steine oder Mauerziegel handelt, fehlen komplett.“ Seit Jahres­anfang muss die Baubeschreibung Mindest­angaben enthalten, etwa zu Art und Umfang der vom Bauunternehmer angebotenen Leistungen. Auch der verbindliche Fertigstellungs­termin fehle in vielen Unterlagen. Ist die Baubeschreibung unklar, geht das zulasten des Bauunter­nehmens. Bauherren sollten sich im Zweifel von Bauherren- oder Eigentümer­verbänden oder einer Verbraucherzentrale beraten lassen. Gibt es keine Baubeschreibung, gilt der Vertrag auch ohne diese. In solchen Fällen sollte der Kunde die 14-tägige Widerrufs­frist nutzen, um den Vertrag­prüfen zu lassen.

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