Viele Vermieter haben bislang zu hohe Betriebskosten für Müllabfuhr, Hausmeister und vieles mehr abgerechnet, wenn der Mieter im Abrechnungsjahr wegen Mängeln die Miete gemindert hatte. Der Bundesgerichtshof stellte klar: Eine Mietminderung bezieht sich stets auf die Bruttomiete. Waren die Betriebskosten höher als die Vorauszahlungen des Mieters, erhöht sich rückwirkend die Bruttomiete, auf die sich die Mietminderung bezieht. Das muss der Vermieter berücksichtigen (Az. VIII ZR 223/10).
Beispiel: Die Bruttomiete beträgt 1 000 Euro (750 Euro Nettomiete plus 250 Euro Betriebskostenvorauszahlung). Der Mieter hat sie sechs Monate lang um 20 Prozent gemindert, also um jeweils 200 Euro. Laut Jahresabrechnung entfallen auf die Wohnung 3 600 Euro Betriebskosten. Daraus ergibt sich eine Bruttomiete von 1 050 Euro. Die 20-prozentige Minderung steigt auf 210 Euro.
So wird korrekt abgerechnet:
Jahresmiete (9 000 Euro Nettomiete plus 3 600 Euro Betriebskosten): 12 600 Euro
Gerechtfertigte Mietminderung (6 Monate x 210 Euro): – 1 260 Euro
Geschuldete Miete: 11 340 Euro
Vom Mieter gezahlte Miete: – 10 800 Euro
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