Anschluss­kredit und Forwarddarlehen Enorme Preis­unterschiede – jetzt guten Kredit sichern

Anschluss­kredit und Forwarddarlehen - Enorme Preis­unterschiede – jetzt guten Kredit sichern
Das Coronavirus bringt auch Unsicherheit für Immobilien­besitzer. Wer sich jetzt einen güns­tigen Kredit sichert, hat eine Sorge weniger. © Westend61 / Roger Richter

Der Vergleich Anschluss­finanzierung (57 Banken und Vermittler) zeigt: Bei Topanbietern sind Anschluss­kredite noch günstig. Teure Banken verlangen doppelt so viel Zins.

Inhalt

Zinsen unter 1 Prozent sind drin

Die Zinsen für Hypothekendarlehen sind in den letzten Monaten gestiegen. Im lang­jährigen Vergleich sind sie immer noch nied­rig. Davon profitieren besonders Haus- und Wohnungs­eigentümer, die demnächst oder in den nächsten zwei bis drei Jahren einen Anschluss­kredit benötigen. Viele von ihnen zahlen noch 3 bis 5 Prozent Zinsen für ihren alten Kredit. Für sie sind Anschluss­kredite unter 1 Prozent drin – oft auch schon zwei oder drei Jahre im Voraus.

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Das bietet der Vergleich Anschluss­finanzierung

Vergleich Anschluss­finanzierung im Über­blick

  • Aktueller Zins­über­blick. Unser Zins­vergleich zeigt Anschluss­kredite und Forward-Darlehen mit einer Vorlauf­zeit von zwei und drei Jahren und jeweils 10 oder 15 Jahren Zins­bindung. Bei den güns­tigsten Anbietern im Test zahlen Kunden je nach Kredit­variante 7 371 bis 15 021 Euro weniger Zinsen als bei den teuersten Banken. Ermittelt haben wir Angebote bei 57 Banken, Vermitt­lern und Versicherern. Wir sind von folgenden Annahmen ausgegangen: Die Kreditsumme beträgt 150 000 Euro, der aktuelle Immobilien­wert 300 000 Euro. Der Kredit mit 10 Jahren Zins­bindung wird mit 6 Prozent getilgt, so dass am Ende der Zins­bindung eine Rest­schuld von etwa 56 000 Euro bleibt. Der Kredit mit 15 Jahren Zins­bindung wird bis zum Ende der Zins­bindung voll­ständig getilgt (Voll­tilgerdarlehen).
  • Grafiken und Tabellen. Zwei Grafiken zeigen die enormen Zins­unterschiede im Test und die Chancen und Risiken von Forward-Darlehen. Eine Tabelle dokumentiert die aktuellen Zins­aufschläge für Forward-Darlehen.
  • Tipps. Die Kredit­experten der Stiftung Warentest erklären, wie Sie zu Ihrem Anschluss­kredit kommen, warum Sie keine Angst vor dem Bank­wechsel haben müssen und wie Kreditnehmer vorzeitig aus einem lang­jährigen Darlehens­vertrag aussteigen können.
  • Heft-Artikel. Wenn Sie das Thema frei­schalten, erhalten Sie Zugriff auf das PDF des Testbe­richts aus Finanztest 5/2021.

Forward-Darlehen: Oft nur geringe Aufschläge

Modell­fall für den Vergleich Anschluss­finanzierung der Stiftung Warentest war die Finanzierung einer Rest­schuld von 150 000 Euro bei einem Immobilien­wert von 300 000 Euro.

  • In der ersten Variante wählt der Kunde einen Kredit mit zehn Jahren Zins­bindung, bei dem am Ende eine Rest­schuld von ungefähr 56 000 Euro steht.
  • Bei der zweiten Variante geht es um ein Voll­tilgerdarlehen mit 15 Jahren Lauf­zeit.

Unter den von uns ermittelten Angeboten sind für beide Varianten auch Forwarddarlehen, die erst in zwei oder drei Jahren die Rest­schuld des bestehenden Darlehens ablösen – zu Konditionen, die schon heute fest mit der Bank vereinbart werden.

So günstig kann die Anschluss­finanzierung sein

Unser Finanzierungs­vergleich zeigt: Anschluss­kredite gibt es weiterhin zu äußerst güns­tigen Konditionen, egal ob sofort oder als Forward. Das Darlehen mit 15 Jahren Zins­bindung boten die güns­tigsten Banken bereits zu Zins­sätzen unter 0,9 Prozent an. Forwarddarlehen waren oft nicht viel teurer. Läuft die Zins­bindung des alten Darlehens noch zwei Jahre, verlangten die Banken und Vermittler im Schnitt nur einen Zins­aufschlag von einem Viertel Prozent­punkt.

Vergleich Anschluss­finanzierung bringt große Ersparnis

Diesen Vergleich aktualisieren wir mehr­mals im Jahr. Die jüngste Unter­suchung der Stiftung Warentest zeigt auch, wie wichtig ein Vergleich zwischen den Anbietern ist. Je nach Modell­fall können Kreditnehmer bis zu 15 000 Euro sparen. Wenn Sie den Test frei­schalten, erfahren Sie, welche Kreditanbieter die besten Zinsen haben, wie Sie richtig vergleichen und verhandeln und was Sie bei der Umschuldung zu einer anderen Bank beachten sollten.

So wechseln Sie die Bank – ganz einfach

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Eine Umschuldung lässt sich zwar nicht aus der Hängematte heraus regeln, ist aber kein Hexen­werk – und spart dem Immobilien­besitzer meist eine Menge Geld. © Westend61 / Roger Richter

Viele Kunden über­schätzen die Hürden beim Bank­wechsel. Dabei ist das leichter, als Bank­berater ihren Kunden oft erzählen.

Umschuldung macht wenig Aufwand

Ein biss­chen Arbeit macht ein Banken­wechsel zwar, aber vieles schaut auf den ersten Blick komplizierter aus, als es wirk­lich ist. So verlangt die neue Bank für die Kreditprüfung Unterlagen wie Lageplan, Wohn­flächenbe­rechnung und Bauzeichnungen. Aber diese Dokumente mussten Kreditnehmer schon beim ersten Darlehen einreichen. Die Samm­lung können die meisten Interes­senten einfach an die neue Bank senden. Neu erstellen lassen müssen viele nur einen neuen Grund­buch­auszug. Das kostet 10 bis 20 Euro. Den Wechsel selbst regeln die Banken unter­einander.

Es fallen kaum Kosten an

Notar und Gerichts­gebühren fallen im Vergleich zur Darlehens­summe kaum ins Gewicht. Im Modell­fall mit 150 000 Euro Rest­schuld sind das ungefähr 260 Euro. Ein Entgelt für die Über­tragung der Grund­schuld dürfen Banken nicht mehr verlangen, entschied der Bundes­gerichts­hof (Az. XI ZR 7/19).

Wechsel der Immobilien­finanzierung lohnt fast immer

In aller Regel lohnt sich der Wechsel, sobald eine andere Bank ein güns­tigeres Angebot macht. Aufwand und Kosten der Umschuldung sind bei einer sechs­stel­ligen Kreditsumme meistens zu vernach­lässigen.

Das alte Darlehen richtig kündigen

Viele Haus­eigen­tümer müssen nicht bis zum Ende der Zins­bindung warten, um auf ein güns­tigeres Darlehen umzu­steigen. Haben sie ursprüng­lich eine Zins­bindung von mehr als zehn Jahren abge­schlossen, können sie ihren alten Vertrag mit ­einer Frist von sechs Monaten kündigen, sobald zehn Jahre seit Auszahlung der Darlehens­summe vorbei sind. Wegen der gesunkenen Zinsen lohnt es sich fast immer, das Sonderkündigungs­recht möglichst früh zu nutzen.

Frist beginnt erst mit voll­ständiger Kredit­auszahlung

Damit die Ablösung des Alt-Kredits reibungs­los klappt, müssen Kredit­suchende genau auf den richtigen Kündigungs­termin achten. Die Zehn-Jahres-Frist beginnt nicht mit dem Datum, an dem der Kredit­vertrag abge­schlossen wurde. Entscheidend ist der Tag, an dem die Bank den Kredit ausgezahlt hat. Bei mehreren Teil­auszahlungen zählt der Termin der letzten Rate.

Beispiel: So wird der Kündigungs­termin berechnet

Eine Haus­eigentümerin hat ihren Vertrag am 31. Januar 2012 mit einer Zins­bindung bis zum 31. Januar 2027 (15 Jahre) abge­schlossen. Die letzte Tranche der Kreditsumme hat die Bank aber erst nach Fertigstellung des Hauses am 31. März 2013 ausgezahlt. Die Zehn-Jahres-Frist begann dann ­einen Tag später am 1. April 2013. Erst­mals künd­bar ist der Kredit daher am 1. April 2023. Dazu kommen sechs Monate Kündigungs­frist. Der ­alte ­Kredit kann also frühestens am 1. Oktober 2023 abge­löst werden.

Fehler können teuer werden

Irrtümer über das Sonderkündigungs­recht können teuer zu stehen kommen – etwa, wenn die Kreditnehmerin im Beispiel oben glaubt, sie könne bereits zehn Jahre nach Vertrags­abschluss wechseln. Sie schließt mit einer neuen Bank einen Anschluss­kredit ab, der das bestehende Darlehen am 31. Januar 2022 ­ab­lösen soll – 20 Monate vor dem ­tatsäch­lichen Ablöse­termin. Die Folge des Irrtums: Sie muss entweder eine Entschädigung an die alte Bank zahlen, damit diese sie vorzeitig aus dem Vertrag lässt. Oder die neue Bank verlangt hohe Bereit­stellungs­zinsen, weil sie den Kredit später als vereinbart abruft.

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