Immobilien­kredite Raus aus dem Vertrag – ohne Vorfälligkeits­entschädigung

4 200 Euro Entschädigung für entgangene Zinsen

Von der Gesetzes­änderung hat auch David Profe aus Esslingen profitiert. Dabei sah es zunächst nicht so aus. Als er seine Wohnung zwei Jahre nach Abschluss des Kredit­vertrags verkaufen wollte, forderte die Volks­bank Ortenau fast 4 200 Euro Entschädigung für ihren Zins­ausfall. Denn ihr Kunde hätte das Darlehen normaler­weise erst zum Ende der Zins­bindung im Jahr 2028 kündigen dürfen. Wegen des Verkaufs der Wohnung stand ihm zwar ein außer­ordentliches Kündigungs­recht zu. Doch Banken dürfen eine Entschädigung für die vorzeitige Rück­zahlung verlangen – im Prinzip jedenfalls.

Neue Gesetzes­lage seit 2016

Profe kamen Zweifel. Er schaltete den Rechts­anwalt Marko Huth von der Kanzlei Gansel Rechts­anwälte aus Berlin ein. Der kam zu einem eindeutigen Schluss: Wegen fehler­hafter Vertrags­klauseln steht der Volks­bank keine Vorfälligkeits­entschädigung zu. Das sah die Bank zunächst anders. Was „unzu­reichend“ konkret bedeutet, ist im Gesetz auch nicht definiert. Recht­sprechung gibt es dazu bisher kaum. Klar dürfte aber sein: Die Angaben der Bank dürfen nicht falsch oder irreführend sein. Das sind sie aber oft.

Wie wird die Entschädigung berechnet?

Im Vertrag der Volks­bank Ortenau entdeckte Anwalt Marko Huth mehrere mögliche Fehler. Der gravierendste: Die Vertrags­klausel konnte so verstanden werden, dass die Entschädigung bis zum Ende der Rest­lauf­zeit des Darlehens berechnet wird, also bis zur vollen Schuldentilgung. Das ist unzu­lässig. Eine Bank darf ihren Zins­schaden längs­tens bis zum Ende der Zins­bindung berechnen. Diese war bei David Profe mehr als ein Jahr kürzer als die im Vertrag genannte Lauf­zeit, bis zu deren Ende der Kredit bei gleich­bleibenden Konditionen getilgt wäre. Nach drei Anwalts­schreiben gab die Volks­bank Ortenau nach. Sie über­wies die bereits gezahlte Summe zurück.

In einem ähnlichen Fall verurteilte das Land­gericht Bonn im Dezember 2022 die Volks­bank Köln Bonn dazu, einem Kunden gut 15 000 Euro Entschädigung zurück­zuzahlen (Az. 17 O 89/22 − nicht rechts­kräftig). Nach Über­zeugung der Richter erweckte die Klausel den falschen Eindruck, dass der Bank die Vorfälligkeits­entschädigung bis zum Ende der Lauf­zeit zusteht – obwohl der Kunde den Kredit schon 15 Jahre vorher hätte kündigen können. Wird das Urteil rechts­kräftig, könnte es weitreichende Folgen haben: „Die Volks­bank hat bei der vom Gericht für unzu­lässig erklärten Formulierung ein Vorlage des DG Verlags benutzt“, sagt Rechts­anwalt Christian Rugen von der Hamburger Anwalts­kanzlei Hahn, die den Bank­kunden vertritt. „Die Formulare des DG Verlags wurden in den vergangenen Jahren von vielen deutschen Volks- und Raiff­eisen­banken, Sparda-Banken, PSD-Banken und weiteren Kredit­institute verwendet.“

Viele Fehler in Kredit­verträgen

Auch Verträge anderer Banken enthalten oft Fehler, die ihren Anspruch auf eine Entschädigung aushebeln können.

Zins­bindung mehr als zehn Jahre. In vielen Verträgen steht, dass Kreditnehmer ihr Darlehen vor Ablauf der Zins­bindung nur gegen Vorfälligkeits­entschädigung zurück­zahlen können. Das stimmt nicht, wenn die Zins­bindung mehr als zehn Jahre beträgt. Solche Darlehen sind mit einer Frist von sechs Monaten ohne Entschädigung künd­bar, sobald zehn Jahre seit Voll­auszahlung vorbei sind. Die Bank darf ihren Zins­verlust nach der Recht­sprechung des Bundes­gerichts­hofes nur für die Zeit der „recht­lich geschützten Zins­erwartung“ berechnen. Und das heißt: Nur bis zur ersten Kündigungs­möglich­keit. Das Land­gericht Potsdam hat die Landes­bausparkasse Ost zur Rück­zahlung von gut 13 000 Euro verurteilt, weil sie im Vertrag einen zu langen Berechnungs­zeitraum bis zum Ende der fast 15-jährigen Zins­bindung angegeben hatte (Az. 8 O 98/22).

Eine fast identische Klausel der Förde Sparkasse führte auch nach Auffassung des Land­gerichts Kiel dazu, dass der Bank die bereits kassierte Entschädigung von rund 14 000 Euro gar nicht zustand (Az. 12 O 198/21). Das Urteil gegen die LBS ist noch nicht rechts­kräftig. Die Förde Sparkasse hat das Geld dagegen schon erstattet. Zuvor hatte das Ober­landes­gericht Schleswig-Holstein in einem Beschluss deutlich darauf hingewiesen, dass die einge­legte Berufung der Sparkasse gegen das Urteil des Land­gerichts “offensicht­lich keine Aussicht auf Erfolg bietet“ (Az. 5 U 227/22). „Dem Vertrag lag eine Klausel in einem Formular des Deutschen Sparkassen­verlags in der Fassung vom März 2016 zugrunde, das die gesetzlichen Anforderungen nicht erfüllt“, erläutert Rechts­anwalt Rugen. „Die Formulare haben auch viele andere Sparkassen benutzt.“

Renditen von Pfand­briefen. Verträge von Genossen­schafts­banken enthalten mitunter den Hinweis, dass für die Berechnung des Zins­schadens die Renditen von „Kapitalmarkt­titeln öffent­licher Schuldner“ maßgeblich sind. Das wären zum Beispiel Bundes­anleihen. Laut Bundes­gerichts­hof sind dagegen die höheren Renditen für Hypothekenpfand­briefe anzu­setzen.

Sondertilgung. Teil­weise fehlt in Kredit­verträgen der Hinweis, dass vereinbarte Rechte auf Sondertilgungen oder eine Raten­erhöhung zugunsten des Kunden zu berück­sichtigen sind. Dadurch fällt die Vorfälligkeits­entschädigung meist deutlich nied­riger aus als bei Krediten mit starrer Tilgung.

Stimmt der Vertrag nicht, müssen Kreditnehmer nicht zahlen

Einer Bank nutzt es in solchen Fällen nichts, wenn sie die Entschädigung am Ende trotzdem korrekt berechnet. „Fehler im Vertrag kann die Bank später nicht mehr heilen“, sagt Rechts­anwalt Marko Huth. „Sind die Angaben über die Berechnung unzu­reichend, ist der Anspruch auf Vorfälligkeits­entschädigung weg.“

Gericht entscheiden zugunsten der Verbraucher

Die Fälle häufen sich, in denen sich Bank­kunden die gezahlte Vorfälligkeits­entschädigung vor Gericht wieder zurück­holen konnten. 8 233 Euro bekam ein Kunde der Volks­bank Über­lingen zurück. Im Vertrag fehle der korrekte Berechnungs­zeitraum und der Hinweis, dass Sondertilgungs­rechte die Entschädigung verringern, entschied das Land­gericht Konstanz (Az. C 4 O 155/20). Die Ostseesparkasse informierte nach Ansicht des Land­gerichts Rostock „lückenhaft und intrans­parent“ über die Berechnung der Entschädigung – und soll 23 488 Euro erstatten (Az. 2 O 872/19).

Keine Einzel­fälle

„Genossen­schafts­banken und Sparkassen haben jahre­lang die gleichen oder ähnliche Klauseln verwendet“, sagt Marko Huth. „Wir gehen davon aus, das die meisten seit 21. März 2016 abge­schlossenen Kredit­verträge fehler­haft sind.“ Unver­ständliche und falsche Formulierungen im Kredit­vertrag können für Haus­verkäufer daher ein Rettungs­anker sein, der sie vor den oft fünf­stel­ligen Bank­forderungen schützt.

Für Banken ein Déjà-vu

Die Banken hätten gewarnt sein müssen. In der Vergangenheit konnten Tausende Kredit­kunden ihre Verträge widerrufen und hohe Entschädigungen sparen, weil Banken sie falsch über das Widerrufs­recht informiert haben (So kommen Sie aus teuren Kreditverträgen raus). Davon können heute noch Kreditnehmer profitieren – vor allem, wenn sie ihren Vertrag zwischen dem 11. Juni 2010 und dem 20. März 2016 abge­schlossen haben. Nach dem „Widerrufs­joker“ droht Banken nun viel Ärger mit dem „Vorfälligkeits­joker“ wegen nach­lässig formulierter Klauseln.