
Geld gespart. David Profe musste keine 4 172 Euro Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. © Martin Stollberg
Immer mehr Gerichte urteilen: Wegen Fehlern im Kreditvertrag steht Banken keine Vorfälligkeitsentschädigung zu, wenn Kunden ihr Darlehen vorzeitig zurückzahlen.
Verkaufen Kreditnehmer ihre Immobilie und zahlen ihr Darlehen vorzeitig zurück, müssen sie der Bank oft eine hohe Entschädigung zahlen. Eine bislang wenig beachtete Gesetzesänderung kann sie davor bewahren: Sie gilt für alle seit 21. März 2016 von Verbrauchern abgeschlossenen Immobilienkreditverträge. Danach steht Banken nur dann eine Vorfälligkeitsentschädigung zu, wenn sie im Vertrag klar und verständlich über deren Berechnung informiert haben. Das haben viele offenbar nicht getan. Bereits mehrere Gerichte haben Banken dazu verurteilt, ihren Kunden die bereits kassierten Entschädigungen zurückzahlen. Meist geht es um fünfstellige Summen.
Commerzbank muss 21 500 Euro erstatten
Urteil. Wegen eines Fehlers im Kreditvertrag muss die Commerzbank einem Kunden 21 500 Euro Vorfälligkeitsentschädigung erstatten. Das hat das Oberlandesgericht Frankfurt am Main entschieden (Az. 17 U 810/19). Der Kunde musste das Geld zahlen, nachdem er sein Haus verkauft und den Kredit vorzeitig zurückgezahlt hatte. Die Entschädigung stand der Bank nach dem Urteil aber nicht zu. Sie hatte im Vertrag nicht klar und verständlich über die Berechnung der Entschädigung informiert. Für seit 21. März 2016 abgeschlossene Verträge ist das erforderlich. Das Gericht hat keine Revision gegen das Urteil zugelassen. Die dagegen gerichtete Nichtzulassungsbeschwerde der Commerzbank hat der Bundesgerichtshof abgewiesen (Az. XI ZR 320/20). Damit ist das Urteil rechtskräftig.
Vertragsklausel. Die Commerzbank hatte im Vertrag zunächst die Grundzüge der Berechnung erläutert und dann ausgeführt: „Dabei differenziert die Bank wie folgt: Soweit Pfandbriefe mit entsprechenden fristen-kongruenten Laufzeiten vorhanden sind, legt die Bank für die Verzinsung des vorzeitig zurückgezahlten Darlehenskapitals die Zinssätze der entsprechenden am Kapitalmarkt verfügbaren Hypothekenpfandbriefe zugrunde.“
Unverständlich. Der Fehler: Es fehlt ein Satz darüber, welche Zinssätze die Bank zugrunde legt, wenn keine Pfandbriefrenditen zur Verfügung stehen. Das betrifft alle Laufzeiten unter einem Jahr. Ohne diese Ergänzung ist die Klausel unverständlich, entschieden die Richter. Vermutlich handelt es sich bloß um ein Versehen der Bank – das sie jetzt aber teuer zu stehen kommt. Die Berliner Kanzlei Gansel Rechtsanwälte, die den Kunden vor Gericht vertreten hat, geht davon aus, dass die Bank das fehlerhafte Vertragsformular in vielen Fällen verwendet hat.
Neues Urteil. Wegen der gleichen Klausel, aber mit anderer Begründung, hat das Hamburger Landgericht die Commerzbank zur Rückzahlung von 21 477 Euro verurteilt, die sie von einem Kunden für die vorzeitige Kreditrückzahlung kassiert hatte (Az. 318 O 164/20). Aus seinem Vertrag ging nach Auffassung des Gerichts nicht hervor, dass der Bank eine Entschädigung nur bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin zusteht.
4 200 Euro Entschädigung für entgangene Zinsen
Von der Gesetzesänderung hat auch David Profe aus Esslingen profitiert. Dabei sah es zunächst nicht so aus. Als er seine Wohnung zwei Jahre nach Abschluss des Kreditvertrags verkaufen wollte, forderte die Volksbank Ortenau fast 4 200 Euro Entschädigung für ihren Zinsausfall. Denn ihr Kunde hätte das Darlehen normalerweise erst zum Ende der Zinsbindung im Jahr 2028 kündigen dürfen. Wegen des Verkaufs der Wohnung stand ihm zwar ein außerordentliches Kündigungsrecht zu. Doch Banken dürfen eine Entschädigung für die vorzeitige Rückzahlung verlangen – im Prinzip jedenfalls.
Unser Rat
Vorfälligkeitsjoker. Haben Sie den Kreditvertrag nach dem 20. März 2016 abgeschlossen, müssen Sie nach dem Verkauf Ihrer Immobilie keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, wenn die Angaben im Kreditvertrag zur Berechnung der Entschädigung unzureichend sind. Lassen Sie den Vertrag von einem darauf spezialisierten Anwalt prüfen. Die Ersteinschätzung ist oft kostenlos. Rechtsberatung bieten auch die Verbraucherzentralen.
Widerrufsjoker. Haben Sie Ihren Vertrag vom 11. Juni 2010 bis 20. März 2016 abgeschlossen, kommen Sie eventuell durch einen Widerruf des Vertrags um eine Vorfälligkeitsentschädigung herum. Dazu finden Sie ausführliche Informationen in unserem Special Immobilienkredite.
Rechner. Wie viel eine Bank maximal verlangen darf, ermittelt unser Vorfälligkeitsentschädigungs-Rechner.
Neue Gesetzeslage seit 2016
Profe kamen Zweifel. Er schaltete den Rechtsanwalt Marko Huth von der Kanzlei Gansel Rechtsanwälte aus Berlin ein. Der kam zu einem eindeutigen Schluss: Wegen fehlerhafter Vertragsklauseln steht der Volksbank keine Vorfälligkeitsentschädigung zu. Das sah die Bank zunächst anders. Was „unzureichend“ konkret bedeutet, ist im Gesetz auch nicht definiert. Rechtsprechung gibt es dazu bisher kaum. Klar dürfte aber sein: Die Angaben der Bank dürfen nicht falsch oder irreführend sein. Das sind sie aber oft.
Wie wird die Entschädigung berechnet?
Im Vertrag der Volksbank Ortenau entdeckte Anwalt Marko Huth mehrere mögliche Fehler. Der gravierendste: Die Vertragsklausel konnte so verstanden werden, dass die Entschädigung bis zum Ende der Restlaufzeit des Darlehens berechnet wird, also bis zur vollen Schuldentilgung. Das ist unzulässig. Eine Bank darf ihren Zinsschaden längstens bis zum Ende der Zinsbindung berechnen. Diese war bei David Profe mehr als ein Jahr kürzer als die im Vertrag genannte Laufzeit, bis zu deren Ende der Kredit bei gleichbleibenden Konditionen getilgt wäre. Nach drei Anwaltsschreiben gab die Volksbank Ortenau nach. Sie überwies die bereits gezahlte Summe zurück.
In einem ähnlichen Fall verurteilte das Landgericht Bonn im Dezember 2022 die Volksbank Köln Bonn dazu, einem Kunden gut 15 000 Euro Entschädigung zurückzuzahlen (Az. 17 O 89/22 − nicht rechtskräftig). Nach Überzeugung der Richter erweckte die Klausel den falschen Eindruck, dass der Bank die Vorfälligkeitsentschädigung bis zum Ende der Laufzeit zusteht – obwohl der Kunde den Kredit schon 15 Jahre vorher hätte kündigen können. Wird das Urteil rechtskräftig, könnte es weitreichende Folgen haben: „Die Volksbank hat bei der vom Gericht für unzulässig erklärten Formulierung ein Vorlage des DG Verlags benutzt“, sagt Rechtsanwalt Christian Rugen von der Hamburger Anwaltskanzlei Hahn, die den Bankkunden vertritt. „Die Formulare des DG Verlags wurden in den vergangenen Jahren von vielen deutschen Volks- und Raiffeisenbanken, Sparda-Banken, PSD-Banken und weiteren Kreditinstitute verwendet.“
Sparda Bank Südwest musste 13 800 Euro zurückzahlen
Marko Huth berichtet von weiteren Erfolgen vor Gericht. Bereits rechtskräftig ist das Urteil des Oberlandesgerichts Saarbrücken gegen die Sparda Bank Südwest, die eine fast wortgleiche Klausel wie die Volksbank Köln Bonn verwendet hat (Az. 4 U 134/21). Der Vertrag sah vor, dass die Zinseinbußen für die „Restlaufzeit des abzulösenden Darlehens“ berechnet werden. Das war irreführend, weil der Kredit vor dem Ende der Laufzeit kündbar war. Außerdem fehlte die Information, dass die vereinbarten Sondertilgungsrechte zugunsten der Kunden berücksichtigt werden müssen. Die Folge: Die Bank musste 13 800 Euro zurückzahlen. Das OLG Zweibrücken verurteilte eine Bank in einem ähnlichen Fall zur Erstattung einer Entschädigung von 10 000 Euro (Az. 7 U 14/22 – nicht rechtskräftig).
Viele Fehler in Kreditverträgen
Auch Verträge anderer Banken enthalten oft Fehler, die ihren Anspruch auf eine Entschädigung aushebeln können.
Zinsbindung mehr als zehn Jahre. In vielen Verträgen steht, dass Kreditnehmer ihr Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung nur gegen Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen können. Das stimmt nicht, wenn die Zinsbindung mehr als zehn Jahre beträgt. Solche Darlehen sind mit einer Frist von sechs Monaten ohne Entschädigung kündbar, sobald zehn Jahre seit Vollauszahlung vorbei sind. Die Bank darf ihren Zinsverlust nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes nur für die Zeit der „rechtlich geschützten Zinserwartung“ berechnen. Und das heißt: Nur bis zur ersten Kündigungsmöglichkeit. Das Landgericht Potsdam hat die Landesbausparkasse Ost zur Rückzahlung von gut 13 000 Euro verurteilt, weil sie im Vertrag einen zu langen Berechnungszeitraum bis zum Ende der fast 15-jährigen Zinsbindung angegeben hatte (Az. 8 O 98/22).
Eine fast identische Klausel der Förde Sparkasse führte auch nach Auffassung des Landgerichts Kiel dazu, dass der Bank die bereits kassierte Entschädigung von rund 14 000 Euro gar nicht zustand (Az. 12 O 198/21). Das Urteil gegen die LBS ist noch nicht rechtskräftig. Die Förde Sparkasse hat das Geld dagegen schon erstattet. Zuvor hatte das Oberlandesgericht Schleswig-Holstein in einem Beschluss deutlich darauf hingewiesen, dass die eingelegte Berufung der Sparkasse gegen das Urteil des Landgerichts “offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg bietet“ (Az. 5 U 227/22). „Dem Vertrag lag eine Klausel in einem Formular des Deutschen Sparkassenverlags in der Fassung vom März 2016 zugrunde, das die gesetzlichen Anforderungen nicht erfüllt“, erläutert Rechtsanwalt Rugen. „Die Formulare haben auch viele andere Sparkassen benutzt.“
Renditen von Pfandbriefen. Verträge von Genossenschaftsbanken enthalten mitunter den Hinweis, dass für die Berechnung des Zinsschadens die Renditen von „Kapitalmarkttiteln öffentlicher Schuldner“ maßgeblich sind. Das wären zum Beispiel Bundesanleihen. Laut Bundesgerichtshof sind dagegen die höheren Renditen für Hypothekenpfandbriefe anzusetzen.
Sondertilgung. Teilweise fehlt in Kreditverträgen der Hinweis, dass vereinbarte Rechte auf Sondertilgungen oder eine Ratenerhöhung zugunsten des Kunden zu berücksichtigen sind. Dadurch fällt die Vorfälligkeitsentschädigung meist deutlich niedriger aus als bei Krediten mit starrer Tilgung.
Stimmt der Vertrag nicht, müssen Kreditnehmer nicht zahlen
Einer Bank nutzt es in solchen Fällen nichts, wenn sie die Entschädigung am Ende trotzdem korrekt berechnet. „Fehler im Vertrag kann die Bank später nicht mehr heilen“, sagt Rechtsanwalt Marko Huth. „Sind die Angaben über die Berechnung unzureichend, ist der Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung weg.“
Gericht entscheiden zugunsten der Verbraucher
Die Fälle häufen sich, in denen sich Bankkunden die gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung vor Gericht wieder zurückholen konnten. 8 233 Euro bekam ein Kunde der Volksbank Überlingen zurück. Im Vertrag fehle der korrekte Berechnungszeitraum und der Hinweis, dass Sondertilgungsrechte die Entschädigung verringern, entschied das Landgericht Konstanz (Az. C 4 O 155/20). Die Ostseesparkasse informierte nach Ansicht des Landgerichts Rostock „lückenhaft und intransparent“ über die Berechnung der Entschädigung – und soll 23 488 Euro erstatten (Az. 2 O 872/19).
Keine Einzelfälle
„Genossenschaftsbanken und Sparkassen haben jahrelang die gleichen oder ähnliche Klauseln verwendet“, sagt Marko Huth. „Wir gehen davon aus, das die meisten seit 21. März 2016 abgeschlossenen Kreditverträge fehlerhaft sind.“ Unverständliche und falsche Formulierungen im Kreditvertrag können für Hausverkäufer daher ein Rettungsanker sein, der sie vor den oft fünfstelligen Bankforderungen schützt.
Für Banken ein Déjà-vu
Die Banken hätten gewarnt sein müssen. In der Vergangenheit konnten Tausende Kreditkunden ihre Verträge widerrufen und hohe Entschädigungen sparen, weil Banken sie falsch über das Widerrufsrecht informiert haben (So kommen Sie aus teuren Kreditverträgen raus). Davon können heute noch Kreditnehmer profitieren – vor allem, wenn sie ihren Vertrag zwischen dem 11. Juni 2010 und dem 20. März 2016 abgeschlossen haben. Nach dem „Widerrufsjoker“ droht Banken nun viel Ärger mit dem „Vorfälligkeitsjoker“ wegen nachlässig formulierter Klauseln.
So wird die Entschädigung berechnet
Zeitraum. Wird ein Kredit vorzeitig zurückgezahlt, hat die Bank einen Schaden, weil sie vereinbarte Zinsen nicht erhält. Ihn soll die Vorfälligkeitsentschädigung ersetzen. Vorzeitig heißt: Vor dem Zeitpunkt, zu dem Kunden erstmals regulär kündigen können. Bei Festzinskrediten gilt längstens die Spanne bis zum Ende der Zinsbindung. Beträgt sie mehr als zehn Jahre, darf die Bank längstens die Spanne vom Rückzahlungstermin bis zum Ablauf von 10,5 Jahren nach Vollauszahlung des Darlehens ansetzen.
Wiederanlage. Für die Berechnung der Entschädigung gilt: Die Bank soll mit einer Ersatzanlage am Kapitalmarkt die gleichen Erträge erzielen, die sie bei regulärem Darlehensverlauf erwarten konnte. Benötigt sie dafür mehr Geld als die Restschuld, müssen Kunden die Differenz ausgleichen. Für die Wiederanlage sind die Renditen für Hypothekenpfandbriefe maßgeblich, deren Laufzeiten den vereinbarten Zahlungen entsprechen. Je größer die Differenz zwischen Kreditzinssatz und Pfandbriefrenditen, desto höher der Zinsschaden.
Sondertilgung. Haben Kunden das Recht zu Sondertilgungen, muss die Bank davon ausgehen, dass sie dieses Recht voll zu ihren Gunsten ausgenutzt hätten. Außerdem muss die Bank Risiko- und Verwaltungskosten abziehen, die sie durch die vorzeitige Kreditrückzahlung spart.
Negativrenditen. Strittig ist, ob die Entschädigung höher ausfallen darf als die Zinsen, die Kunden der Bank bis zum nächsten regulären Kündigungstermin schulden. Weil die Pfandbriefrenditen derzeit selbst bei langer Laufzeit negativ sind, ist das immer häufiger der Fall.
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Kommentar vom Autor gelöscht.
Nach einer durchaus bemerkenswerten Auffassung in der juristischen Literatur sind die Angaben der Banken zur Berechnung schon deswegen falsch, da man seit Geltung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie keine Berechnung mehr nach der Aktiv-Passiv Methode vornehmen darf.
Selbst wenn das anders sein sollte, ist nach überzeugender Auffassung jedenfalls der Ansatz von negativen Wiederanlagezinsen nicht zulässig. Allein das macht regelmäßig ca. 10-20 % der VFE aus. Diese werden von einigen Banken sogar außergerichtlich ohne Einschaltung des Gerichts mittlerweile erstattet, soweit man das qualifiziert geltend macht.
Kommentar vom Autor gelöscht.
Völlig richtig: Ein Vorfälligkeitsentschädigung steht der Bank oder Sparkasse immer zu, wenn der Kredit über die Ausschöpfung von Tilgungs- und Sondertilgungsrechten hinaus ganz oder teilweise abgelöst werden soll und darf. Der Verkauf der Immobilie ist nur der praktisch bei weitem wichtigste Fall. Beachten Sie: Die vorzeitige Ablösung bedarf der Rechtfertigung oder der Zustimmung der Bank. Wenn Kreditnehmer keinen wichtigen Grund angeben können, warum sie sich berechtigt sehen, den Kredit vorzeitig abzulösen, kann der Kreditgeber die außerplanmäßige Zahlung zurückweisen.
Es wird stets daruf hingewiesen, dass die Regelung bei Verkauf der Immobile gilt. M.E. müsste die Regelung auch bei vorzeitiger (Teil-)Tilgunggreifen. oder leige ich falsch?
KAW