David Profe aus Esslingen hat seine Eigentums­wohnung verkauft und seinen Immobilien­kredit vorzeitig zurück­gezahlt. Dafür forderte die Bank 4 172 Euro Vorfälligkeits­entschädigung. Weil er das nicht ungeprüft hinnehmen wollte, schaltete er einen Anwalt ein – mit Erfolg. Die Bank­forderung war rechts­widrig, das Geld konnte er behalten.

Verkaufen Kreditnehmer ihre Immobilie und zahlen sie ihr Darlehen vorzeitig zurück, müssen sie oft eine happige Entschädigung an die Bank zahlen. Es sei denn, sie haben einen Joker, der sie davor bewahrt. Das kann eine bislang wenig beachtete Gesetzes­änderung sein, die für alle seit 21. März 2016 geschlossenen Immobilien­kredit­verträge gilt. Danach steht Banken keine Vorfälligkeits­entschädigung zu, wenn die Angaben über deren Berechnung im Vertrag unzu­reichend sind.

4 200 Euro Entschädigung für entgangene Zinsen

Davon hat David Profe aus Esslingen profitiert. Dabei sah es zunächst nicht so aus. Als er seine Wohnung zwei Jahre nach Abschluss des Kredit­vertrags verkaufen wollte, forderte die Volks­bank Ortenau fast 4 200 Euro Entschädigung für ihren Zins­ausfall. Denn ihr Kunde hätte das Darlehen normaler­weise erst zum Ende der Zins­bindung im Jahr 2028 kündigen dürfen. Wegen des Verkaufs der Wohnung stand ihm zwar ein außer­ordentliches Kündigungs­recht zu. Doch Banken dürfen eine Entschädigung für die vorzeitige Rück­zahlung verlangen – im Prinzip jedenfalls.

Unser Rat

Vorfälligkeits­joker. HabenSie den Kredit­vertrag nach dem 20. März 2016 abge­schlossen, müssen Sie nach dem Verkauf Ihrer Immobilie keine Vorfälligkeits­entschädigung zahlen, wenn die Angaben im Kredit­vertrag zur Berechnung der Entschädigung unzu­reichend sind. Lassen Sie den Vertrag von einem darauf spezialisierten Anwalt prüfen. Die Ersteinschät­zung ist oft kostenlos. Rechts­beratung bieten auch die Verbraucherzentralen.

Widerrufs­joker. HabenSie Ihren Vertrag vom 11. Juni 2010 bis 20. März 2016 abge­schlossen, kommen Sie eventuell durch einen Widerruf des Vertrags um eine Vorfälligkeits­entschädigung herum. Dazu finden Sie ausführ­liche Informationen in unserem Special Immobilienkredite.

Neue Gesetzes­lage seit 2016

Profe kamen Zweifel. Er schaltete den Rechts­anwalt Marko Huth von der Kanzlei Gansel Rechts­anwälte aus Berlin ein. Der kam zu einem eindeutigen Schluss: Wegen fehler­hafter Vertrags­klauseln steht der Volks­bank keine Vorfälligkeits­entschädigung zu. Das sah die Bank zunächst anders. Was „unzu­reichend“ konkret bedeutet, ist im Gesetz auch nicht definiert. Recht­sprechung gibt es dazu bisher kaum. Klar dürfte aber sein: Die Angaben der Bank dürfen nicht falsch oder irreführend sein. Das sind sie aber oft.

Wie wird die Entschädigung berechnet?

Im Vertrag der Volks­bank Ortenau entdeckte Anwalt Marko Huth mehrere mögliche Fehler. Der gravierendste: Die Vertrags­klausel konnte so verstanden werden, dass die Entschädigung bis zum Ende der Rest­lauf­zeit des Darlehens berechnet wird, also bis zur vollen Schuldentilgung. Das ist unzu­lässig. Eine Bank darf ihren Zins­schaden längs­tens bis zum Ende der Zins­bindung berechnen. Diese war bei David Profe mehr als ein Jahr kürzer als die im Vertrag genannte Lauf­zeit, bis zu deren Ende der Kredit bei gleich­bleibenden Konditionen getilgt wäre. Nach drei Anwalts­schreiben gab die Volks­bank Ortenau nach. Sie über­wies die bereits gezahlte Summe zurück.

Viele Fehler in Kredit­verträgen

Auch Verträge anderer Banken enthalten oft Fehler, die ihren Anspruch auf eine Entschädigung aushebeln können.

Zins­bindung mehr als zehn Jahre. In vielen Verträgen steht, dass Kreditnehmer ihr Darlehen vor Ablauf der Zins­bindung nur gegen Vorfälligkeits­entschädigung zurück­zahlen können. Das stimmt nicht, wenn die Zins­bindung mehr als zehn Jahre beträgt. Solche Darlehen sind mit einer Frist von sechs Monaten ohne Entschädigung künd­bar, sobald zehn Jahre seit Voll­auszahlung vorbei sind. Die Bank darf ihren Zins­verlust dann nur bis zum ersten Kündigungs­termin berechnen.

Renditen von Pfand­briefen. Verträge von Genossen­schafts­banken enthalten mitunter den Hinweis, dass für die Berechnung des Zins­schadens die Renditen von „Kapitalmarkt­titeln öffent­licher Schuldner“ maßgeblich sind. Das wären zum Beispiel Bundes­anleihen. Laut Bundes­gerichts­hof sind dagegen die höheren Renditen für Hypothekenpfand­briefe anzu­setzen.

Sondertilgung. Teil­weise fehlt in Kredit­verträgen der Hinweis, dass vereinbarte Rechte auf Sondertilgungen oder eine Raten­erhöhung zugunsten des Kunden zu berück­sichtigen sind. Dadurch fällt die Vorfälligkeits­entschädigung meist deutlich nied­riger aus als bei Krediten mit starrer Tilgung.

Stimmt der Vertrag nicht, muss der Kreditnehmer nicht zahlen

Einer Bank nutzt es in solchen Fällen nichts, wenn sie die Entschädigung am Ende trotzdem korrekt berechnet. „Fehler im Vertrag kann die Bank später nicht mehr heilen“, sagt Marko Huth. „Sind die Angaben über die Berechnung unzu­reichend, ist der Anspruch auf Vorfälligkeits­entschädigung weg.“

Für Banken ein Déjà-vu

Die Banken hätten gewarnt sein müssen. In der Vergangenheit konnten Tausende Kredit­kunden ihre Verträge widerrufen und hohe Entschädigungen sparen, weil Banken sie falsch über das Widerrufs­recht informiert haben (So kommen Sie aus teuren Kreditverträgen raus). Davon können heute noch Kreditnehmer profitieren – vor allem, wenn sie ihren Vertrag zwischen dem 11. Juni 2010 und dem 20. März 2016 abge­schlossen haben. Nach dem „Widerrufs­joker“ droht Banken nun viel Ärger mit dem „Vorfälligkeits­joker“ wegen nach­lässig formulierter Klauseln.

So wird die Entschädigung berechnet

Zeitraum. Wird ein Kredit vorzeitig zurück­gezahlt, hat die Bank einen Schaden, weil sie vereinbarte Zinsen nicht erhält. Ihn soll die Vorfälligkeits­entschädigung ersetzen. Vorzeitig heißt: Vor dem Zeit­punkt, zu dem Kunden erst­mals regulär kündigen können. Bei Fest­zins­krediten gilt längs­tens die Spanne bis zum Ende der Zins­bindung. Beträgt sie mehr als zehn Jahre, darf die Bank längs­tens die Spanne vom Rück­zahlungs­termin bis zum Ablauf von 10,5 Jahren nach Voll­auszahlung des Darlehens ansetzen.

Wieder­anlage. Für die Berechnung der Entschädigung gilt: Die Bank soll mit einer Ersatz­anlage am Kapitalmarkt die gleichen Erträge erzielen, die sie bei regulärem Darlehens­verlauf erwarten konnte. Benötigt sie dafür mehr Geld als die Rest­schuld, müssen Kunden die Differenz ausgleichen. Für die Wieder­anlage sind die Renditen für Hypothekenpfand­briefe maßgeblich, deren Lauf­zeiten den vereinbarten Zahlungen entsprechen. Je größer die Differenz zwischen Kreditzins­satz und Pfand­briefrenditen, desto höher der Zins­schaden.

Sondertilgung. Haben Kunden das Recht zu Sondertilgungen, muss die Bank davon ausgehen, dass sie dieses Recht voll zu ihren Gunsten ausgenutzt hätten. Außerdem muss die Bank Risiko- und Verwaltungs­kosten abziehen, die sie durch die vorzeitige Kreditrück­zahlung spart.

Negativrenditen. Strittig ist, ob die Entschädigung höher ausfallen darf als die Zinsen, die Kunden der Bank bis zum nächsten regulären Kündigungs­termin schulden. Weil die Pfand­briefrenditen derzeit selbst bei langer Lauf­zeit negativ sind, ist das immer häufiger der Fall.

Tipp: Wie viel eine Bank maximal verlangen darf, ermittelt unser Vorfälligkeitsentschädigungs-Rechner.

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