Nach­rangdarlehen Für Anleger von ProReal 9 und 10 zeichnen sich hohe Verluste ab

Mit Risikopuffer – das wirkte sicher

Das wirkte bei PRE9 und 10 aber eher wie ein „Rest­risiko“, wie Anleger der Stiftung Warentest schrieben. Denn beide gehörten damals zum großen Immobilien­konzern Soravia aus Österreich. Sie liehen ihr Geld der Poolgesell­schaft SC Finance Four (SCF4) aus dem Konzern. Von dort ging es nach­rangig weiter an Firmen, die Immobilien­projekte umsetzten – selbst oder über andere Firmen. Alle gehörten zum Konzern­verbund. Zudem wurde bei PRE10 ein Risikopuffer beworben: So hieß es, Soravia puffere Risiken für ProReal-Anleger mit insgesamt 140 Millionen Euro Eigen­kapital und Haftungs­über­nahmen ab.

Hohe Verluste für die Anleger

Ab Dezember 2023 blieben aber die Zinsen aus, SCF4 meldete im März 2024 Insolvenz in Eigen­verwaltung an.

Die Kehrt­wende folgte ein Jahr später: Am 17. März 2025 stellte SCF4 den Antrag, das Insolvenz­verfahren wieder aufzuheben, nachdem PRE 9 und 10 ihre Forderungs­anmeldungen zurück­genommen hatten. Sie kündigte in einer Mitteilung eine „solvente Liquidation“ an. Das habe „Vorteile für die Anleger“. Dennoch: Hohe Verluste für Anleger sind zu erwarten.

In Bilanzen der Projektgesell­schaften haben wir aber Millionen­werte gefunden. Das zeigt, welche Risiken Nach­rangdarlehen haben.

Soravia bestätigte der Stiftung Warentest, Verluste drohten vor allem bei nach­rangigen Zahlungs­verpflichtungen. Ihr Risiko­profil sei deutlich höher, da zunächst vorrangige Gläubiger zu bedienen seien. Die Immobilien­projekte bräuchten weiteres Kapital, Investoren Rechts­sicherheit: Ange­fangene und still­stehende Projektent­wick­lungen „erhöhen das Verlust­risiko massiv“. Die Kritik der Anleger­vertreter sei nach­voll­zieh­bar, ein anderes Vorgehen aber „de facto keine umsetz­bare Option“. Joachim Winter, Geschäfts­führer der ProReal Europa 9 GmbH und ProReal Europa 10 GmbH, bat um Verständnis, dass er und die beiden Gesell­schaften vor Abschluss des anhängigen Insolvenz­verfahrens der SC Finance Four GmbH keinerlei Anfragen beant­worten.

Große Problemdarlehen

Für den 18. März 2025 hatte das Amts­gericht Offenbach eine Gläubiger­versamm­lung von SCF4 angesetzt, hob diese aber am 17. März 2025 wieder auf (Az. 8 IN 304/24). Ihre Tages­ordnung sah wichtige Beschlüsse vor: Es sollte unter anderem darum gehen, den Groß­teil ihrer Darlehen, laut Insolvenz­antrag 200,5 Millionen, laut SC Finance Four 174 Millionen Euro, an 20 Firmen, für 11 Millionen Euro zu verkaufen und abzu­treten.

Soravia betonte der Stiftung Warentest gegen­über, von unabhängigen Dritten validierte Gutachten und erstellte Unter­suchungen hätten deutlich weniger Gesamt­wert ergeben.

Warum so wenig? Der Insolvenz­antrag schildert zwei große Problemfälle, bei denen 47,1 Millionen Euro weg sind. So gingen Millionen verloren, als ein Immobilienkauf und eine Finanzierung durch Banken platzten.

Durfte Anlegergeld so früh in einer so riskanten Phase einge­setzt werden? Nach den Investitions­kriterien von PRE9 und 10 musste zum Beispiel die Wirt­schaftlich­keit bestätigt werden. Soravia versicherte, stets gemäß der Kriterien entschieden zu haben.

Millionen­werte ausgewiesen

Die Stiftung Warentest hat Jahres­abschlüsse und weitere Unterlagen der Projektgesell­schaften analysiert. Die Höhe der flüssigen Mittel ließ sich nicht entnehmen, wohl aber der Wert des Vermögens zum Bilanz­stichtag. Das ist ein Indiz dafür, wie wert­haltig die Darlehen noch sein könnten, aber kein Beleg, dass sie bedient werden können.

Zwölf Gesell­schaften hatten Bilanzen zum 31. Dezember 2023 veröffent­licht, nur Wochen vor dem Insolvenz­antrag der SCF4. Wir fanden 52 Millionen Euro an Vermögens­werten, die rechnerisch die Darlehen abdecken. Nur einmal war nichts mehr dafür da, in zwei Fällen nur etwa die Hälfte. Sonst waren rechnerisch 90 bis 100 Prozent abge­deckt.

Bei acht Gesell­schaften gab es nur Bilanzen für 2022. Wir kamen auf 64 Millionen Euro potenziell verfügbares Vermögen. Es kann seitdem zu Wert­verlusten gekommen sein. Alles dürfte aber kaum weg sein.

Einige der 20 Gesell­schaften haben offen­bar gute Aussichten. Eine erwartete laut Jahres­abschluss für 2024 Gewinne. Eine andere verwies auf üppige „stille Reserven“, also Vermögen, das nicht in der Bilanz aufgeführt wird. Auch der Soravia-Konzern stellte 2024 und 2025 die Aussichten einiger dieser Projekte positiv dar. Das legt nahe, dass Darlehen zumindest verspätet oder zum Teil ­zurück­fließen könnten. Dazu befragt, teilte Soravia mit, darunter seien Projekt­entwick­lungen, „die erhebliche Investitionen be­nötigen“. Für ein Projekt sammelt Soravia ­allerdings gerade neues Anlegergeld ein.

Zahlungs­stopp nur dürftig begründet

SCF4 hat mehr als die 20 Darlehen vergeben. Soravia teilte uns uns vor der geplanten Gläubiger­versamm­lung mit, zwei Gesell­schaften und fünf Projekte würden noch bewertet. Aber selbst bei längerem Abwarten seien künftige Rück­flüsse an SCF4 nicht zu erwarten. Es müssten erhebliche Mittel investiert werden, um sie über­haupt verwerten zu können. Ihre Namen nannte Soravia nicht.

Der Insolvenz­antrag listet aber weitere sechs Gesell­schaften mit offenen 86 Millionen Euro auf. Sie fallen nun mit in ein Gesamt­paket aller Darlehens­forderungen: PRE 9 und 10 sollen nun insgesamt 17 Millionen Euro fix dafür erzielen plus eine Chance auf bis zu 5 Millionen Euro Mehr­erlös bieten. In den Bilanzen der sechs Gesell­schaften kamen wir in drei Fällen auf 11 Millionen Euro verfügbare Vermögens­werte mit Stand Ende 2023 und in drei Fällen auf 34 Millionen Euro mit Stand Ende 2022. Aus dem Insolvenz­antrag bekannte Wert­verluste haben wir abge­zogen. Es kann seither zu weiteren gekommen sein.

Bei einer der sechs ist ein Wert­verlust bekannt – und selt­sam: Die Projektgesell­schaft RA 1 Holding hatte sich 20 Millionen Euro für ihr Projekt Zoll­hafen Mainz geliehen, ihr verfügbares Vermögen Ende 2023 deckte das rechnerisch ab. Nur zwei Monate später waren laut Insolvenz­antrag davon nur noch 1,5 Millionen Euro zu erwarten. Er nennt Gründe: Corona-Folgen, Baukosten­anstieg und ein Brand – lauter Ereig­nisse vor 2024. Das Darlehen sei „aufgrund der neuen Projektkalkulation“ nicht zurück­zuzahlen, heißt es lapidar, ähnlich bei weiteren Projektgesell­schaften.

Wie kann das sein? Soravia äußerte sich nicht speziell dazu, betonte aber, der ­Immobilienmarkt habe sich auf für alle un­vorher­gesehene Weise verändert. Es sei zu einem Trans­aktions­still­stand gekommen.

Ungleiche Verteilung

Noch etwas fällt auf: Die Poolgesell­schaft SC Finance Two (SCF2) hatte auch der RA 1 Geld geliehen, 23,2 Millionen Euro laut Portfoliobe­richt vom Juni 2023. Das entsprach dem Groß­teil des Anlegergeldes, das die ProReal Deutsch­land 8 (PRD 8) der SCF2 gegeben hatte. PRD 8 zahlt seit Dezember 2023 zwar keine Zinsen, versicherte Anlegern im Oktober 2024 aber, keine Verluste bei der Rück­zah­lung zu erwarten. Wie kann das sein?

Zu diesem und weiteren Beispielen paralleler Darlehens­vergaben teilte Soravia mit, aufgrund des Verfahrens­standes keine näheren Informationen zur Verfügung stellen zu können. Die von uns präsentierten Zahlen enthielten „erhebliche Fehler“. Wir haben die Zahlen zu Darlehen und Anlegergeldern aber den Unterlagen und Informationen der Unternehmen selbst entnommen.

Frisches Geld für einige Projekte

Eine weitere Darlehens­nehmerin der SCF4, die Freude am Wohnen Wohn­bau GmbH, weist seit Jahren Über­schüsse aus, ihr Vermögen betrug Ende 2023 ein Vielfaches der geliehenen 8,8 Millionen Euro von SCF4. Ihr Bauprojekt V33 in Salzburg ist fertig (Foto). Soravia sammelte dafür jüngst frisches Anlegergeld ein. Wo liegt also das Problem? Soravia verwies dazu allgemein auf durch Gutachter ermittelte Wert­ansätze.

Wieso versagt wohl der Risikopuffer?

Wollte Soravia nicht selbst einspringen? In Grafiken in ProReal-Werbung sah es so aus, als steuere der Konzern in etwa so viel bei wie ProReal-Anleger oder sei bereit dazu. Die Bilanzen der Projektgesell­schaften für 2021 und 2022 zeigten aber weit weniger Eigen­kapital. Dazu äußerte sich Soravia nicht.

Die Muttergesell­schaft von SCF4 im Konzern hatte im Juni 2023 laut Insolvenz­antrag jedoch eine Absichts­erklärung abge­geben, SCF4 bei Bedarf mit Kapital auszustatten. Soravia Deutsch­land teilte uns aber 2024 mit, diese begründe keinen Zahlungs­anspruch.

Aus dem Konzern geschoben

Darüber hinaus wechselten 2024 SCF4, PRE9 und 10 den Sitz, Geschäfts­führer und Gesell­schafter. PRE9 und 10 gehören nun zur Familie eines Beraters von Soravia. Ein „erfahrener Sanierer“ sei einge­setzt worden, teilt Soravia dazu mit, PRE9 und 10 äußerten sich nicht. SCF4 kam zurück in den Konzern.

Was im Insolvenz­verfahren zu erwarten gewesen wäre

Ist das neue Angebot ein Vorteil für die Anleger? Wären im Insolvenz­verfahren Beschlüsse wie vorgesehen gefasst worden, wären PRE 9 und 10 laut Stellung­nahme von SC Finance Four gegen­über der Stiftung Warentest 21 bis 22 Millionen Euro zugeflossen. Denn zu den 11 Millionen Euro für die Darlehens­forderungen wären noch 10,4 und 0,6 Millionen Euro im Rahmen eines Vergleichs über Anfechtungs­ansprüche gegen­über anderen Gesell­schaften gekommen. Diese sind hinfäl­lig, wenn das Insolvenz­verfahren aufgehoben wird. SC Finance Four schätzte, dass nach Abzug aller Verfahrens­kosten an PRE 9 und 10 15,6 bis 16,1 Millionen Euro zu verteilen gewesen wären.

Hätten nicht zusätzlich Rück­flüsse aus den nicht im verkauften Paket enthaltenen Projekten fließen können? Wäre das in einer Größen­ordnung wie im aktuellen Gesamt­paket gelungen, wären etwa 6 Millionen Euro vorstell­bar gewesen. SCF4 betonte, es habe für die Variante im Insolvenz­verfahren kein Investor gefunden werden können.

So vergleicht SC Finance Four die beiden Szenarien

Statt­dessen geben PRE 9 und 10 all ihre Forderungen für insgesamt 17 Millionen Euro ab. Darüber hinaus bekommen sie bis zu 5 Millionen Euro bis Ende 2026 zusätzlich, falls sich bei drei österrei­chischen und zwei deutschen Projekten, die sich in vier Gesell­schaften befinden, höhere Rück­flüsse erzielen lassen sollten. „Daraus resultiert eine Erhöhung der Gläubigerquote von ursprüng­lich 17 Millionen Euro auf bis zu 22 Millionen Euro“, betonte SC Finance Four gegen­über der Stiftung Warentest. Der jetzige Investor habe darauf bestanden, sämtliche Forderungen zu erwerben: „Ohne den jetzt beschrittenen Weg gäbe es keine verteilungs­fähige Masse.“ Die Verfahrens­kosten sowie die für den gesamten Liquidations­zeitraum entstehenden Kosten in Höhe von 5 Millionen Euro habe nun ein Investor zusätzlich zur Verfügung gestellt.

SC Finance Four stellte fest: „Bei der jetzigen Lösung werden so insgesamt bis zu 27 Millionen Euro für das Verfahren zur Verfügung gestellt.“ Während im Insolvenz­verfahren wohl nur 15 bis 16 Millionen Euro direkt an die PRE 9 und PRE 10 GmbH geflossen wären und das vermutlich auch erst in einigen Jahren, seien es nach der Aufhebung mindestens 17 bis 22 Millionen Euro.

Was wurde im Interesse der Anleger unternommen?

Würden mögliche Rück­flüsse aus den im Insolvenz­szenario fehlenden Projekten wie im aktuellen Angebot berück­sichtigt, kommt man auf ähnlich hohe Beträge in beiden Fällen. Im Insolvenz­verfahren setzt sich zudem ein vom Insolvenzge­richt bestimmter Sach­walter für die Belange der Gläubiger ein. Dieser Blick von außen fehlt nach einer Aufhebung.

Insgesamt wirken zu erwartende Zuflüsse angesichts der in den Jahres­abschlüssen und anderen Unterlagen gefundenen Werte und der offenen Fragen nied­rig und damit die Verluste für PRE 9 und 10 hoch. Unsere Frage, welche Schritte die Geschäfts­führung von PRE 9 und 10 unternommen hat, um die Interessen ihrer Gesell­schaft und ihrer Anleger gegen­über Konzern­gesell­schaften von Soravia zu vertreten, antwortete Joachim Winter, Geschäfts­führer der beiden PRE-Gesell­schaften, inhalt­lich nicht.

Wer ist der Investor?

Wer ist der Investor eigentlich, der die Darlehens­forderungen nun für einen Bruch­teil dessen kauft, was einst verliehen worden war und die Chance hat, die Erlöse vieler Projekte ganz und bei einigen zum Teil zu kassieren? Vor der geplanten Gläubiger­versamm­lung hatte Soravia ihn als „Gesell­schaft außer­halb des Soravia-Konzerns“ beschrieben. Nun ist von einem neuen Investor die Rede. SC Finance Four äußerte sich nicht dazu, ob er zum Konzern gehört oder geplant ist, ihn in den Konzern aufzunehmen.