Haus geerbt. Einziehen, verkaufen oder vermieten? Nicht die einzige Frage, die sich Erben stellt. © Stocksy / CACTUS Creative Studio
Plötzliches Eigentum an Haus, Hof oder Wohnung gewährt Rechte, bürdet aber auch viele Pflichten auf. Finanztest beantwortet die wichtigsten Fragen für Erben.
Haus geerbt – was jetzt zu tun ist freischalten
Eigentum verpflichtet. Das weiß nicht nur der Volksmund, das steht sogar im Grundgesetz. Steckt eine Immobilie im Nachlass, bleibt Erbinnen und Erben nicht viel Zeit, um sich mit den damit verbundenen Aufgaben auseinanderzusetzen.
Wer durch einen Todesfall in der Verwandtschaft plötzlich für eine Immobilie verantwortlich wird, kann sich deshalb schnell überfordert fühlen. Das gilt erst recht, wenn das Haus oder die Wohnung in einem anderen Ort liegt. Sich darum kümmern zu müssen, wird dann zu einem organisatorischen Kraftakt, der Zeit und Nerven kostet. Die Rechtsexpertinnen der Stiftung Warentest erklären die wichtigsten Punkte, die Erben bei einer Immobilie im Blick behalten müssen: von Erbschein über Grundbucheintrag bis hin zur Wertermittlung.
Warum sich die Untersuchung „Immobilie erben“ für Sie lohnt
Erbe richtig einschätzen
Wir erläutern alle Fragen, die sich im Zusammenhang mit der Erbschaft eines oder mehrerer Häuser oder Wohnungen stellen, und geben umfassende Antworten, damit Sie Ihre persönliche Situation besser einschätzen können. Wir erklären auch, wie Sie mit einer stark sanierungsbedürftigen Immobilie umgehen können.
Pflichten von Erben und Eigentümern
Wir führen Sie Schritt für Schritt durch die Anforderungen, die ein Immobilienerbe nach sich zieht, unmittelbar und auf längere Sicht: von der Überlegung, das Erbe auszuschlagen, über die Einigung bei Streit mit Miterben bis zum Eintritt in Vermieterpflichten. Außerdem erläutern wir, was gilt, wenn das geerbte Haus im Ausland liegt.
Einziehen, vermieten, verkaufen
Wir zeigen die drei Möglichkeiten auf, wie Erben mit einer Immobilie verfahren können: selbst einziehen, vermieten oder verkaufen. Wir liefern detailliert Argumente für und gegen die Optionen und erklären, was nach der Entscheidung von Bedeutung ist.
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Großer Unterschied: Allein geerbt oder in Erbengemeinschaft
Bekommt nur eine Person die Immobilie, kann sie damit grundsätzlich verfahren, wie sie möchte. Sie kann sie zum Beispiel nach den eigenen Vorstellungen umbauen. Erben jedoch mehrere Menschen gemeinsam, zum Beispiel Geschwister, bilden sie eine Erbengemeinschaft und können nur zusammen über Haus oder Wohnung entscheiden. Daher steht oft auch die Sorge vor Streit mit den anderen im Raum: Was passiert, wenn sie sich nicht einig werden, wie es mit dem Elternhaus weitergehen soll? Wir beschreiben die Besonderheiten, wenn nicht eine Person allein, sondern mit anderen gemeinsam erbt.
Nicht jede geerbte Immobilie ist wertvoll
Ein weiterer Aspekt, der Sorgen bereiten kann: Finanziell gesehen ist es nicht zwangsläufig von Vorteil, eine Immobilie zu erben. Ist sie nicht abbezahlt oder in einem so schlechten Zustand, dass sie quasi wertlos ist, kann es sinnvoll sein, das Erbe auszuschlagen. Auch die Anforderungen durch das Gebäudeenergiegesetz könnten in einigen Fällen das geerbte Haus sogar zu einer teuren Investition machen. Der Wert ist aber nicht nur im Hinblick auf eine mögliche Ausschlagung von Bedeutung. Von ihm hängt ab, wie viel Erbschaftssteuer erhoben wird und wie hoch der Pflichtteil enterbter Angehöriger ist. Auch der Betrag, den ein Erbe den anderen auszahlen muss, wenn er die Immobilie allein beziehen möchte, richtet sich danach.
Immobilieneigentum verursacht Kosten
Erben einer Immobilie müssen dafür sorgen, dass sie instandgehalten wird. Auch weitere Kosten, beispielsweise für die Müllabfuhr oder Versicherungsbeiträge, fallen an. Nicht alle Versicherungsverträge enden automatisch mit dem Tod eines Immobilieneigentümers. Die Wohngebäudeversicherung zum Beispiel geht auf die Erbin oder den Erben über, der Versicherungsschutz bleibt mindestens bis zur nächsten Prämienhauptfälligkeit erhalten. Auch andere Versicherungen sollte die neue Eigentümerin oder der neue Eigentümer behalten. Die Rechtsexpertinnen erläutern, welche das sind.
Steuern für Neueigentümer
Ist eine Immobilie noch nicht abbezahlt, müssen Erbinnen und Erben die Raten übernehmen. Das sollten sie rasch klären und keine größeren Außenstände auflaufen lassen. Als Eigentümerin oder Eigentümer einer Immobilie müssen sie außerdem die Grundsteuer bezahlen, die auf den Grundbesitz erhoben wird. Verkaufen Erben eine Immobilie, kann es sein, dass sie Spekulationssteuer zahlen müssen. Alle Fragen, die im Detail wichtig sind, werden in unserem Special beantwortet.
Teilungsversteigerung unbedingt vermeiden
Geraten Erben in Streit über die Immobilie, kann eine Teilungsversteigerung drohen. Die Zahlen hierfür sind zuletzt gestiegen – wobei es nicht nur um Konflikte unter Erben, sondern auch unter Ehepartnern ging. Wir zeigen auf, warum die Teilungsversteigerung von Nachteil ist und wie sich Streit lösen lässt.
Tipp: Wer eine Immobilie hat, kann den Übergang des Eigentums vorbereiten und damit viele Fragen und Probleme von Erben im Vorfeld klären.
Buchtipp
Der Finanztest-Ratgeber „Hilfe, ich habe geerbt!“ erklärt, was wichtig für Erben von Immobilien, aber auch von anderen Vermögenswerten wie Wertpapieren, Gold oder Kunst ist, 192 Seiten, 22,90 Euro, im Buchhandel erhältlich oder unter im Shop auf test.de.
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Kommentar vom Autor gelöscht.
Für den Fall das der steuerliche Gestaltungsspielraum vor dem Tod nicht optimal ausgenutzt wurde kann sich im Fall von Immobilien in der Erbmasse ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten schnell rentieren. Eine weitere Möglichkeit ist ein Antrag auf Erlass oder Reduzierung der Grundsteuer, bei längerem Leerstand oder fehlenden Mieteinnahmen.
Also den Tip zu geben ein Erbe auszuschlagen, um seinen Verpflichtungen nicht nachzukommen, finde ich extrem unangebracht.
Hier sollte Stiftung Warentest etwas mehr Moral zeigen.
@Gutmensch: Nein, Erbinnen können nicht, um Steuern zu sparen, nur für einen Teil, bzw. für einzelne Immobilien die Ausschlagung des Erbes erklären. Zwei Lesetipps:
Zur unterschiedlichen Übertragung von Vermögen in der Familie:
www.test.de/immobilien-vererben
www.test.de/immobilien-verschenken (Ratgeber)
Unser Standardwerk zum Vererben und Erben, dass neben vielen anderen Fragen auch die folgende der Annahme einer Erbschaft ausführlich behandelt:
www.test.de/erben (Ratgeber)
Sie schreiben, man kann ggf. Erbschaftssteuer sparen, wenn man ein Immobilienerbe ausschlägt und z.B. direkt an die Kinder weiterreicht. Wenn nun die Mutter nach dem Tod des Vaters Alleinerbin ist (Berliner Testament) und mehrere Immobilien vererbt werden, kann sie dann nur einige annehmen und das Erbe der anderen Immobilien ausschlagen, sodass diese die Kinder erben?