Eigenheimfinanzierung Kauf mit wenig Polster

Wenn das Einkommen stimmt, lässt sich eine Immobilie auch mit wenig Eigenkapital finanzieren. Viele Banken bieten Kredite in Höhe des vollen Kaufpreises an, manche finanzieren sogar die Nebenkosten mit. Doch die Geldinstitute verlangen für diese Finanzierungen happige Risikoaufschläge. Zu diesem Ergebnis kommt die Stiftung Warentest in der Juni-Ausgabe der Zeitschrift Finanztest, veröffentlicht ist es auch auf www.test.de.

Finanztest hat die Konditionen von 64 Banken, Versicherern und Kreditvermittlern für die Finanzierung einer Eigentumswohnung zum Preis von 200.000 Euro ermittelt. Kommt der Käufer mit einem Kredit in Höhe von 80 Prozent des Kaufpreises aus, ist der Zinssatz noch relativ günstig. Doch sobald die 80-Prozent-Grenze überschritten ist, wird der Kredit immer teurer. Besonders hoch sind die Aufschläge, wenn der Kunde mehr als 90 Prozent der Kaufsumme aufnehmen muss.

Finanziert der Kunde den Kaufpreis voll mit einem Kredit mit 20 Jahren Zinsbindung, zahlt er im Testfall für den Kreditanteil von 180.000 bis 200.000 Euro im Schnitt 8,44 Prozent Zinsen pro Jahr. In einigen Fällen waren es sogar mehr als 12 Prozent. Da ist sogar der Dispokredit auf dem Girokonto billiger.

Besonders teuer wird es, wenn der Kunde sogar die Nebenkosten auf Kredit finanziert. Mehr Schulden machen als die Immobilie wert ist, ist allerdings wegen der hohen Kosten und der Risiken nicht ratsam. Auf test.de/rechner-baufinanzierung kann man kostenfrei Excel-Rechner nutzen, um Kredite oder Bausparverträge zu vergleichen oder zu ermitteln, ob sich der Kauf einer eigenen Wohnung lohnt.

Der ausführliche Test Eigenheimfinanzierung erscheint in der Juni-Ausgabe der Zeitschrift Finanztest (ab 18.05.2016 am Kiosk) und ist bereits unter www.test.de/bau-ohne-eigenkapital abrufbar.

Drei Fragen an Jörg Sahr, Finanztest-Redakteur

  • Ist auch eine Finanzierung ganz ohne Eigenkapital möglich?

Bei einigen Banken schon. Es ist aber nicht ratsam, mehr Schulden zu machen, als die Immobilie wert ist. Zumindest die Nebenkosten sollten aus eigenen Mitteln gezahlt werden. In der Regel benötigt man dann noch mindestens 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises.

  • Ist damit zu rechnen, dass infolge möglicher Immobilienblasen die Anforderungen an die Kredite wieder steigen?

Die Anforderungen sind bereits etwas gestiegen. Zum Beispiel müssen Banken nach der neuen Immobilienkreditrichtlinie auch die Altersvorsorge des Kreditnehmers beachten, wenn sich die Rückzahlung des Darlehens voraussichtlich bis ins Rentenalter hinein streckt. Und je weniger Eigenkapital der Kunde einsetzt, desto strenger prüfen die Banken, ob der Preis für die Immobilie bei einem späteren Verkauf auch nachhaltig erzielt werden kann. Wenn das Einkommen hoch genug ist und der Arbeitsplatz sicher erscheint, sind aber viele Banken noch immer bereit, einen Kredit bis zur Höhe des vollen Kaufpreises zu vergeben, einige finanzieren auch schon mal die Nebenkosten mit. Falls die Preise für Immobilien weiter so stark steigen wie in den vergangenen Jahren, könnte es aber sein, dass die Bankenaufsicht eingreift und schärfere Kreditvergaberichtlinien verlangt.

  • Ist es besser den Kredit mit 20 Jahren Zinsbindung oder mit zehn Jahren Zinsbindung und anschließender Verlängerung aufzunehmen?

Wer sicher gehen will oder sich keine böse Überraschungen leisten kann, wählt besser die 20-jährige Zinsbindung – auch wenn der Kredit dadurch anfangs teurer ist. Nach zehn Jahren haben die meisten ja immer noch ein hohe Restschuld von zum Beispiel 70 oder 80 Prozent der ursprünglichen Kreditsumme. Ein deutlich höherer Zinssatz für den fälligen Anschlusskredit kann dann leicht dazu führen, dass der Kreditnehmer die Raten nicht mehr zahlen kann. Eine zehnjährige Zinsbindung sollten deshalb nur Kreditnehmer erwägen, die sich eine so hohe Kreditrate leisten können, dass sie nach zehn Jahren die Hälfte der Schulden oder mehr abgezahlt haben. Dann bleibt das Zinserhöhungsrisiko überschaubar.

Kontakt

Wenn Sie über die Stiftung Warentest berichten oder Expertinnen und Experten interviewen möchten, kontaktieren Sie das Kommunikations-Team.