Indexmiet­verträge Wie Sie die Miet­erhöhung ausrechnen

test.de-Rechner Indexmiete

Für alle ab 1. September 1993 mit der üblichen Indexmietklausel angemieteten Wohnungen können Sie mit unserem Online-Rechner Miet­erhöhungen berechnen, deren Anforderung Ihnen nach 11. März 2022 zugegangen ist. Ausgangs­miete ist der Betrag, der in Ihrem Miet­vertrag als Miete genannt wird – unabhängig davon, ob es eine Kalt- oder Warmmiete ist. Viele Vermieter rechnen – für Mieter in der Regel etwas güns­tiger – von der zuletzt geltenden Miete aus. Sie müssen dann statt des Datums des Einzugs das Datum des Tages nennen, von dem an Sie die bis zuletzt geltende Miete zahlen mussten.

Klare Regel für Miet­erhöhung

Die sonst zulässigen und oft heftig umstrittenen Mieterhöhungen sind bei Indexmiet­verträgen ausgeschlossen. Wie viel Indexmiete zu zahlen ist, lässt sich nach einem Besuch auf den Seiten des Statistischen Bundesamts zum Verbraucherpreisindex mit dem Taschen­rechner klären – eigentlich. So einfach funk­tioniert das aber nicht. Mehr dazu unten unter Berechnung der Indexmiete.

Keine auto­matische Steigerung

Indexmieten steigen aber – anders als Staffelmieten – nicht auto­matisch. Erst die Erklärung des Vermieters, dass die Miete nunmehr an die Entwick­lung des Verbraucher­preis­index anzu­passen ist, führt zur Miet­erhöhung. Auf die Zustimmung der Miete­rinnen oder Mieter, wie sie bei Mieterhöhungen sonst nötig ist, kommt es dann aber nicht mehr an.

Die Miete steigt nach Ablauf eines Monats nach Zugang der Indexmiet­erhöhungs­erklärung zum dann nächsten Monats­beginn. Beispiel: Die Miet­erhöhungs­erklärung landet am Donners­tag, 30. März 2023, im Brief­kasten der Mieterin. Ihre Miete steigt dann ab Mai 2023. Für diesen Monat ist bereits die erhöhte Miete wie im Vertrag vorgesehen – meist bis zum dritten Werk­tag des Monats – zu zahlen. Halten sich Miete­rinnen und Mieter nicht daran, riskieren sie über kurz oder lang die Kündigung. Einzige Voraus­setzung für die Miet­erhöhung entsprechend Verbraucher­preis­index: Die Miete war zuvor ein Jahr lang unver­ändert.

Wirk­same Zusatz­ver­einbarungen

Vereinzelt finden sich Vereinbarungen, wonach die Miete nur steigt, wenn sich der Verbraucher­preis­index inzwischen um mindestens 3 Prozent­punkte geändert hat. Solche Vereinbarungen sind wirk­sam. Wenn der Index die vereinbarte Schwelle über­steigt, steigt die Miete aber wieder genau so wie der Index. Die 3 Prozent werden nicht von der Miet­erhöhung abge­zogen. Auch die so genannte Kappungs­grenze, wie Vermieter und Vermiete­rinnen sie für Miet­erhöhungen bei Verträgen ohne besondere Vereinbarung dazu beachten müssen, gilt bei Indexmiet­verträgen nicht.

Miet­forderung muss klar genannt sein

Sonst noch wichtig: Die Vermieterin oder der Vermieter müssen sagen, wie viel Miete sie von Beginn des über­nächsten Monats an fordern. Sie müssen außerdem die Werte des Verbraucher­preis­index nennen, auf die sie sich beziehen. Wenn dabei Fehler geschehen, führt das aber in der Regel nicht zur Unwirk­samkeit der Forderung. Mieter oder Mieterin müssen aber natürlich nicht mehr zahlen, als die korrekte Berechnung ergibt. Haben sich Vermieter oder Vermieterin zu ihren Ungunsten vertan, müssen Miete­rinnen und Mieter nicht mehr zahlen als gefordert.

Bei Deflation Recht auf Mietsenkung

Nur Theorie und auch im Wortlaut der gesetzlichen Regelung nicht vorgesehen, aber nach Ansicht der Rechts­experten der Stiftung Warentest trotzdem zwingend: Sollte der Verbraucher­preis­index mal nicht nur kurz­fristig, sondern über ein Jahr oder mehr hinweg sinken und statt Inflation Deflation herr­schen, dann sinkt auf Verlangen von Mieter oder Mieterin die Miete genau so, wie sie bei steigenden Lebens­haltungs­kosten auf Verlangen des Vermieters steigt. Wir aktualisieren diesen Bericht und den Rechner fort­laufend und informieren Sie, sobald dieser Fall eintreten kann und Sie als Mieter und Mieterin die Chance auf eine Mietsenkung haben.

Berechnung der Indexmiete

Wie hoch steigt die Indexmiete denn jetzt genau? Wer es versucht auszurechnen, merkt schnell: Zumindest die einfachen Indexmietklauseln reichen nicht aus, um eine genaue Rechnung aufzumachen. Wie es geht, hat der Bundes­gerichts­hof erst im vergangenen Jahr fest­gelegt: Es gilt der Wert des Monats­verbraucher­preis­index, den das Statistische Bundes­amt bei Zugang der Miet­erhöhungs­erklärung bei Mieterin oder Mieter nennt.

Dieser fließt in eine Formel ein: Die ursprüng­lich vereinbarte Miete geteilt durch den Wert des Verbraucher­preis­index für den Monat des Einzugs multipliziert mit dem bei Zugang der Miet­erhöhungs­erklärung gültigen Wert des Verbraucher­preis­index ergibt die neue Miete, wie sie ab dem Beginn des über­nächsten Monats zu zahlen ist.
Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 26.05.2021
Aktenzeichen: VIII ZR 42/20

Einzel­heiten zur Indexmiete

Abweichende Vereinbarungen. Die hier beschriebene Berechnung ist richtig bei einfachen Indexmiet­vertrags-Klauseln, wie sie der Bundes­gerichts­hof bisher beur­teilt hat (siehe oben). Zu Lasten von Mietern abweichende Rege­lungen sind unwirk­sam. Wirk­sam sind Rege­lungen im Miet­vertrag, die Mieter nicht belasten, aber von den Rechen­regeln abweichen, die der Bundes­gerichts­hof für Basis-Indexmiet­verträge fest­gelegt hat.

So halten es die Rechts­expertinnen der Stiftung Warentest für zulässig, wenn der Vertrag der Vermieterin das Recht gibt, die Miete einmal im Jahr anhand der vom Statistischen Bundes­amt fest­gestellten Inflations­rate zu erhöhen. Sie entspricht der Entwick­lung des Verbraucher­preis­index. Eine Regelung im Miet­vertrag, wonach sich die Miete auto­matisch um die Inflations­rate erhöht, ist allerdings unwirk­sam.

Rechnen mit Zeit­verzug. Auf Nach­fragen von Lese­rinnen und Lesern hin sagen wir noch mal ganz deutlich: Maßgeblich ist der bei Zugang der Miet­erhöhungs­erklärung gültige Wert für den Verbraucher­preis­index. Da das Bundes­amt für Statistik für die Erhebung und Auswertung der Daten sowie die Berechnung und Veröffent­lichung jeweils 10 bis 22 Tage braucht, ist das entweder der Wert für den Vormonat oder der für den Vorvormonat. So war bis Mitt­woch, 22. Februar 2023, mit dem Wert für Dezember 2022 zu rechnen. Erst an diesem Tag veröffent­licht das Bundes­amt für Statistik den Wert des Verbraucher­preis­index für Januar 2023.

Geringere Steigerung als gefordert. Folge des Zeitbe­darfs für die Ermitt­lung und Veröffent­lichung des Verbraucher­preis­index: Der test.de-Online­rechner wird Ihnen immer mal wieder eine etwas höhere Miete anzeigen, als Ihr Vermieter oder Ihre Vermieterin über­haupt fordert. Sie müssen dann nur zahlen, was verlangt wird. Zuletzt lief es allerdings genau umge­kehrt: Der Verbraucher­preis­index sank von Oktober zu November 2022 um 0,6 Punkte entsprechend 0,5 Prozent und von November zu Dezember 2022 um 1,0 Punkte entsprechend 0,8 Prozent. Dem Vermieter steht dann, wenn seine noch auf dem alten Index­wert beruhende Erhöhungs­erklärung erst nach Veröffent­lichung des neuen geringeren Index­werts beim Mieter ankommt, nur eine entsprechend geringere Miet­erhöhung zu. Beispiels­fall: Hat Ihr Vermieter mit Schreiben, das Ihnen erst am Mitt­woch, 18. Januar 2023, oder später zugegangen ist, auf der Grund­lage des November-Index­werts eine Miete von 1 216 Euro gefordert, so ist tatsäch­lich mit dem Dezember-Index­wert zu rechnen und es stehen ihm nur 1 206 Euro zu. Sie sollten Ihren Vermieter oder Ihre Vermieterin darauf hinweisen, um unnötige Streitig­keiten zu vermeiden.

Zugang der Miet­erhöhungs­erklärung. Entscheidender Zeit­punkt für die Berechnung der Miet­erhöhung ist der Werk­tag, an dem Ihnen die Erhöhungs­erklärung Ihres Vermieters oder Ihrer Vermieterin zugeht. Das ist nicht immer der Tag, an dem Sie sie im Brief­kasten finden. Es kommt vielmehr darauf an, wann damit zu rechnen war, dass Sie den Brief lesen. Das hängt davon ab, wann bei Ihnen normaler­weise die Post kommt.

Ist der Brief mit der Erhöhungs­erklärung bis zu dieser Uhrzeit im Brief­kasten, ist er an diesem Tag zugegangen. Kommt der Post­bote ungewöhnlich spät oder wirft der Vermieter selbst oder eine Bote ihn erst später nach­mittags oder gar abends ein, dann ist Zugang des Schreibens erst am folgenden Werk­tag. Wenn sich nicht klären lässt, wann der Zugang war, geht das zu Lasten des Vermieters oder der Vermieterin. Er oder sie müssen darlegen und beweisen, dass die Erklärung so recht­zeitig bei Ihnen einge­troffen ist, dass seine Forderung berechtigt ist. Sie können daher in der Regel mit dem Tag rechnen, an dem Sie die Erklärung im Brief­kasten gefunden haben. Ausnahme: Sams­tage zählen nicht. Erklärungen, die am Samstag im Brief­kasten landen, gehen erst am darauf­folgenden Werk­tag zu. So ist es im Bürgerlichen Gesetz­buch geregelt.

Folgemiet­erhöhungen. Ungünstig für Mieter: Es ist unserer Auffassung nach stets mit der bei Einzug geltenden vereinbarten Miete zu rechnen. Sie würden etwas besser abschneiden, wenn immer von der letzten Miet­erhöhung ausgehend zu rechnen ist, da diese wegen der Mindest­frist für die Erhöhung von einem Monat und einem Tag sowie der durch die Errechnung des neuen Werts für den Verbraucher­preis­index beim Statistischen Bundes­amt bedingten Verzögerung auf dem Index­wert für den Vor- oder Vorvormonat beruht. Diese unver­meid­bare Verzögerung würde Mietern und Miete­rinnen bei jeder Miet­erhöhung immer wieder neu zugute kommen. Die Entwick­lung der Miete würde damit doch hinter dem Verbraucher­preis­index zurück­bleiben. Allerdings: Die meisten Vermieter rechnen so. In etlichen Kommentaren ist die Rechnung auch so beschrieben: Es ist immer von der letzten vor der Erhöhung geltenden Miete aus zu rechnen. Maßgeblich ist der Verbraucher­preis­index für den Monat, in dem diese Miete erst­mals zu zahlen war. Eine Begründung für diese Rechts­auffassung findet sich aber nirgends. Urteile zum Thema kennen wir nicht. Wir meinen: Die Ansagen des Bundes­gerichts­hofs zur Berechnung der Indexmiete machen nur Sinn, wenn stets von der ursprüng­lich vereinbarten Mieten aus gerechnet wird. Unser Rechner ermöglicht beide Berechnungen. Der Unterschied ist spür­bar, aber nicht dramatisch. Wer zum Jahres­beginn 1994 eine Wohnung bezog, für die anfangs 1 000 Mark Indexmiete zu zahlen war und für die immer Ende November eine Miet­erhöhungs­erklärung kam, zahlt auf der Grund­lage des bis 22. Februar geltenden Verbraucher­preis­index bis Ende 2023 nach der Berechnung immer von der letzten Miete aus für die insgesamt 29 Jahre 219 529 Euro Miete und nach unserer Berechnung 230 376 Euro, also 10 847 Euro oder 4,9 Prozent mehr. Die Miete steigt um durch­schnitt­lich entweder 1,68 oder 1,80 Prozent pro Jahr.

Indexmiete und Miet­preisbremse. Die Miet­preisbrems­regeln gelten auch für Indexmiet­verträge. Allerdings: Anders als bei Staffelmietverträgen, bei denen die Miet­preisbremse immer wieder neu wirken kann, wird nur die ursprüng­lich vereinbarte Miete über­prüft. Später anhand des Verbraucher­preis­index neu errechnete Mieten gelten selbst dann, wenn sie zu diesem Zeit­punkt gegen die Miet­preisbrems­regeln verstoßen sollten. Einzel­heiten unter Mietpreisbremse: Wie Sie sich gegen zu hohe Mieten wehren.

Alter und neuer Verbraucher­preis­index. Für Miet­erhöhungs­klärungen, die bis einschließ­lich Mitt­woch, 22. Februar 2023, im Brief­kasten von Mieter oder Mieterin landeten, ist mit den Werten aus der Version des Verbraucher­preis­index zu rechnen, den das Bundes­amt für Statistik bis zu diesem Tag verwendet hat. Das Basis­jahr war 2015. Der anhand veränderter Verbraucherge­wohn­heiten neu berechnete und für Miete­rinnen und Mieter etwas güns­tigere Verbraucher­preis­index mit dem Basis­jahr 2020 gilt seit Donners­tag, 23. Februar 2023. Unser Rechner verwendet auto­matisch die jeweils richtige Fassung des Verbraucher­preis­index.