
Bei Indexmietverträgen hängt die Miete von den Lebenshaltungskosten ab. Die sanken von November auf Dezember nun um 0,8 Prozent. test.de erklärt, wie Sie rechnen müssen.
Indexmiete: Erhöhung ganz ohne Streit
Indexmietvertrag heißt: Die Miete soll sich wie die Lebenshaltungskosten entwickeln. Einfaches, klares Beispiel für eine solche Vereinbarung: „Der vom statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex für Deutschland bestimmt den Mietzins“. So lässt es § 557b des Bürgerlichen Gesetzbuchs ausdrücklich zu. Jede Vereinbarung, die die Miete an eine andere Preisentwicklung koppelt, ist allerdings unwirksam. Nur der offizielle Verbraucherpreisindex darf Maßstab sein. Vorteil solcher Indexmiet-Vereinbarungen: Es kann keinen Streit um Mieterhöhungen geben.
Die sonst zulässigen und oft heftig umstrittenen Mieterhöhungen sind bei Indexmietverträgen ausgeschlossen. Wie viel Indexmiete zu zahlen ist, lässt sich nach einem Besuch auf den Seiten des Statistischen Bundesamts zum Verbraucherpreisindex mit dem Taschenrechner klären – eigentlich. So einfach funktioniert das aber nicht. Mehr dazu unten unter Berechnung der Indexmiete.

Keine automatische Steigerung
Indexmieten steigen aber – anders als Staffelmieten – nicht automatisch. Erst die Erklärung des Vermieters, dass die Miete nunmehr an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex anzupassen ist, führt zur Mieterhöhung. Auf die Zustimmung der Mieterinnen oder Mieter, wie sie bei Mieterhöhungen sonst nötig ist, kommt es dann aber nicht mehr an.
Die Miete steigt nach Ablauf eines Monats zum dann nächsten Monatsbeginn nach Zugang der Indexmieterhöhungserklärung. Beispiel: Die Mieterhöhungserklärung landete am Montag, 31. Oktober 2022, im Briefkasten der Mieterin. Ihre Miete stieg dann ab Dezember 2022. Für diesen Monat war bereits die erhöhte Miete wie im Vertrag vorgesehen – meist bis zum dritten Werktag des Monats – zu zahlen. Hielten sich Mieterinnen und Mieter nicht daran, riskieren sie über kurz oder lang die Kündigung.
Einzige Voraussetzung für die Mieterhöhung entsprechend Verbraucherpreisindex: Die Miete war zuvor ein Jahr lang unverändert. Vereinzelt finden sich Vereinbarungen, wonach die Miete nur steigt, wenn sich der Verbraucherpreisindex inzwischen um mindestens 3 Prozentpunkte geändert hat. Solche Vereinbarungen sind wirksam. Wenn der Index die vereinbarte Schwelle übersteigt, steigt die Miete aber wieder genau so wie der Index. Die 3 Prozent werden nicht von der Mieterhöhung abgezogen. Auch die so genannte Kappungsgrenze, wie Vermieter und Vermieterinnen sie für Mieterhöhungen bei Verträgen ohne besondere Vereinbarung dazu beachten müssen, gilt nicht.
Sonst noch wichtig: Die Vermieterin oder der Vermieter müssen sagen, wie viel Miete sie von Beginn des übernächsten Monats an fordern. Sie müssen außerdem die Werte aus dem Verbraucherpreisindex nennen, auf die sie sich beziehen. Wenn dabei Fehler geschehen, führt das aber in der Regel nicht zur Unwirksamkeit der Forderung. Mieter oder Mieterin müssen aber natürlich nicht mehr zahlen, als die korrekte Berechnung ergibt. Haben sich Vermieter oder Vermieterin zu ihren Ungunsten vertan, müssen Mieterinnen und Mieter nicht mehr zahlen als gefordert.
Bei Deflation Recht auf Mietsenkung
Nur Theorie und auch im Wortlaut der gesetzlichen Regelung nicht vorgesehen, aber nach Ansicht der Rechtsexperten der Stiftung Warentest trotzdem zwingend: Sollte der Verbraucherpreisindex mal sinken und statt Inflation Deflation herrschen, dann sinkt auf Verlangen von Mieter oder Mieterin die Miete genau so, wie sie bei steigenden Lebenshaltungskosten auf Verlangen des Vermieters steigt.
Berechnung der Indexmiete
Wie hoch steigt die Indexmiete denn jetzt genau? Wer es versucht auszurechnen, merkt schnell: Zumindest die einfachen Indexmietklauseln reichen nicht aus, um eine genaue Rechnung aufzumachen. Wie es geht, hat der Bundesgerichtshof erst im vergangenen Jahr festgelegt: Es gilt der Monatsverbraucherpreisindex, den das Statistische Bundesamt bei Zugang der Mieterhöhungserklärung bei Mieterin oder Mieter verwendet.
Dieser fließt in eine Formel ein: Die ursprünglich vereinbarte Miete geteilt durch den Wert des Verbraucherpreisindex für den Monat des Einzugs multipliziert mit dem Verbraucherpreisindex für den Monat bei Zugang der Mieterhöhungserklärung ergibt die neue Miete, wie sie ab dem Beginn des übernächsten Monats zu zahlen ist.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 26.05.2021
Aktenzeichen: VIII ZR 42/20
test.de-Rechner Indexmiete
Für alle nach Inkrafttreten der gesetzlichen Regelung zur Indexmiete am 1. September 1993 angemieteten Wohnungen können Sie mit unserem Online-Rechner Indexmiete alle Mieterhöhungen berechnen, deren Anforderung Ihnen nach 11. März 2022 zugegangen ist. Geben Sie als Ausgangsmiete den Betrag ein, der in Ihrem Mietvertrag genannt wird. Meist ist das die Nettokaltmiete ohne Nebenkosten. Ausnahme sind Verträge mit Warmmiete. Bei einem solchen ist der dafür genannte Betrag Grundlage für die Berechnung der neuen Indexmiete.
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Bitte beachten Sie bei Benutzung des Indexmiete-Rechners:
Abweichende Vereinbarungen. Der Rechner gilt für einfache Indexmietvertrags-Klauseln, wie sie der Bundesgerichtshof bisher beurteilt hat (siehe oben). Zu Lasten von Mietern abweichende Regelungen sind unwirksam. Wirksam sind Regelungen im Mietvertrag, die Mieter nicht belasten, aber von den Rechenregeln abweichen, die der Bundesgerichtshof für Basis-Indexmietverträge festgelegt hat.
So halten es die Rechtsexpertinnen der Stiftung Warentest für zulässig, wenn der Vertrag der Vermieterin das Recht gibt, die Miete einmal im Jahr anhand der vom statistischen Bundesamt festgestellten Inflationsrate zu erhöhen. Sie entspricht der Entwicklung des Verbraucherpreisindex. Eine Regelung im Mietvertrag, wonach sich die Miete automatisch um die Inflationsrate erhöht, ist allerdings unwirksam.
Höhere Steigerung als gefordert. Der test.de-Onlinerechner wird Ihnen immer mal wieder eine etwas höhere Miete anzeigen, als Ihr Vermieter oder Ihre Vermieterin überhaupt fordert. Sie müssen dann nur zahlen, was verlangt wird. Hintergrund für zuweilen höhere Ergebnisse der test.de-Berechnung: Das Statistische Bundesamt veröffentlicht den Monatswert für den Verbraucherpreisindex immer zwischen dem 10. und dem 17. des Folgemonats. Geht Ihnen die Indexmieterhöhungsanforderung bis zu diesem Tag zu, dann ist nach den Ansagen des Bundesgerichtshofs zur Indexmiete der vorige Wert maßgeblich.
Der immer schon am Monatsende veröffentlichte vorläufige Wert für den Verbraucherpreisindex zählt nicht. Praktisch relevant wird das für Sie, wenn der Index mal wieder fallen sollte, wie er es in der Vergangenheit einige Male getan hat. Und jetzt gerade: Der Verbraucherpreisindex sank von Oktober zu November 2022 um 0,6 Punkte entsprechend 0,5 Prozent und von November zu Dezember 2022 um 1,0 Punkte entsprechend 0,8 Prozent.
Dem Vermieter steht dann, wenn seine noch auf dem alten Indexwert beruhende Erhöhungserklärung erst nach Veröffentlichung des neuen geringeren Indexwerts beim Mieter ankommt, nur eine entsprechend geringere Mieterhöhung zu. Konkret heißt das: Fordert Ihr Vermieter mit Schreiben, dass Ihnen erst am Mittwoch, 18. Januar 2023, oder später zugeht, auf der Grundlage des November-Indexwerts eine Miete von 1 216 Euro, so ist tatsächlich mit dem Dezember-Indexwert zu rechnen und stehen ihm nur 1 206 Euro zu. Sie sollten Ihren Vermieter oder Ihre Vermieterin darauf hinweisen, um unnötige Streitigkeiten zu vermeiden.
Zugang der Mieterhöhungserklärung. Entscheidender Zeitpunkt für die Berechnung der Mieterhöhung ist der Werktag, an dem Ihnen die Erhöhungserklärung Ihres Vermieters oder Ihrer Vermieterin zugeht. Das ist nicht immer der Tag, an dem Sie sie im Briefkasten finden. Es kommt vielmehr darauf an, wann damit zu rechnen war, dass Sie den Brief lesen. Das hängt davon ab, wann bei Ihnen normalerweise die Post kommt.
Ist der Brief mit der Erhöhungserklärung bis zu dieser Uhrzeit im Briefkasten, ist er an diesem Tag zugegangen. Kommt der Postbote ungewöhnlich spät oder wirft der Vermieter selbst oder eine Bote ihn erst später nachmittags oder gar abends ein, dann ist Zugang des Schreibens erst am folgenden Werktag. Wenn sich nicht klären lässt, wann Zugang war, dann geht das zu Lasten des Vermieters oder der Vermieterin. Er oder sie müssen darlegen und beweisen, dass die Erklärung so rechtzeitig bei Ihnen eingetroffen ist, dass seine Forderung berechtigt ist. Sie können daher in der Regel mit dem Tag rechnen, an dem Sie die Erklärung im Briefkasten gefunden haben. Ausnahme: Samstage zählen nicht. Erklärungen, die am Samstag im Briefkasten landen, gehen erst am darauffolgenden Werktag zu. So ist es im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt.
Folgemieterhöhungen. Ungünstig für Mieter: Es ist stets mit der bei Einzug geltenden vereinbarten Miete zu rechnen. Sie würden etwas besser abschneiden, wenn immer von der letzten Mieterhöhung ausgehend zu rechnen ist, da diese wegen der Mindestfrist für die Erhöhung von einem Monat und einem Tag sowie der durch die Errechnung des neuen Werts für den Verbraucherpreisindex beim Statistischen Bundesamt bedingten Verzögerung auf dem Indexwert für den Vor- oder Vorvormonat beruht. Diese unvermeidbare Verzögerung würde Mietern und Mieterinnen bei jeder Mieterhöhung immer wieder neu zugute kommen. Die Entwicklung der Miete würde damit doch erheblich hinter dem Verbraucherpreisindex zurückbleiben.
Indexmiete und Mietpreisbremse. Die Mietpreisbremsregeln gelten auch für Indexmietverträge. Allerdings: Anders als bei Staffelmietverträgen, bei denen die Mietpreisbremse immer wieder neu wirken kann, wird nur die ursprünglich vereinbarte Miete überprüft. Später anhand des Verbraucherpreisindex neu errechnete Mieten gelten selbst dann, wenn sie zu diesem Zeitpunkt gegen die Mietpreisbremsregeln verstoßen sollten. Einzelheiten unter Mietpreisbremse: Wie Sie sich gegen zu hohe Mieten wehren.
Alles zu Mieterhöhungen auf test.de
- ...bei Verträgen ohne besondere Vereinbarung zur Miethöhe: Was zulässig ist und was nicht
- ...bei Staffelmietverträgen: Wenn die Miete automatisch steigt
- ...wegen Modernisierung: Wann Mieter zahlen müssen, wenn der Vermieter modernisiert
Außerdem wichtig:
Mietpreisbremse: Wie Sie sich gegen zu hohe Mieten wehren
Nebenkostenabrechnung: So prüfen Mieter die Betriebskostenabrechnung
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- Die Wohnfläche beeinflusst den Umfang einer Mieterhöhung und die Höhe der Betriebskosten. Nachmessen lohnt! Ist die Wohnung kleiner als vereinbart, kann die Miete sinken.
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- Bis zu 20 Prozent Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren sind zulässig. Obergrenze ist die Vergleichsmiete. Häufig machen Vermietern Fehler, Mieter können sich wehren.
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- Die Mieten steigen rasant. Und oft stärker als zulässig. Wo die Mietpreisbremse gilt, können Mieter sich gegen überzogene Forderungen wehren. Das ist gar nicht schwer....
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moby_HH: Völlig richtig, Individualvereinbarungen sind stets ohne weiteres zulässig. Wir finden: Wenn Ihr/e Vermieter/in Ihnen das so anbietet, ist das hochanständig von ihm/ihr.
Ich denke auch, dass ggf. über ein Individualvereinbarung eine Abweichung von der bisherigen Regelung möglihc wäre?
z.b. in der Form, dass vereinbart wird, dass der Vermeiter von seiner derzeitigen Möglichkeit einer MIeterhöhung von 10% absieht, stattdessen jedoch für das aktuelle Jahr eine Mieterhöhung um z.B. 4 % verienbart wird und für 2025 eine weitere Mieterhöhung um 4% vereinbart wird. Ab 2026 soll dann der Indexmietvertrag zu den alten Konditionen weiterlaufen..
@g-tertilt: Wir halten es ohne Einschränkungen für zulässig, wenn Vermieter jetzt darauf verzichten, eine Indexmieterhöhung geltend zu machen. Es schränkt das Recht, eine solche Mieterhöhung irgendwann in Zukunft zu verlangen, nicht aus. Maßgeblich ist dann der zu diesem Zeitpunkt geltende zukünftige Wert des Verbraucherpreisindex. Wir halten es auch für zulässig, nur einen Teil der Mieterhöhung zu verlangen. Auch eine solche Teilerhöhung führt dazu, dass Vermieter erst ein Jahr später erneut eine Mieterhöhung verlangen können. Außerdem sollten Vermieter klarstellen, dass der Verzicht auf einen Teil der Mieterhöhung nur für jetzt gilt und spätere Mieterhöhungen nicht beschränkt.
Ich möchte in der jetzigen Situation meine Mieter nicht überfordern und die Indexsteigerung nicht voll weitergeben. Ist damit ausgeschlossen, dass ich mich bei einer späteren Mietanpassung und einer wieder gesunkenen Inflation ggfs. wieder auf die Anfangsmiete mit dem zugehörigen Index beziehe und sozusagen den vollen Inflationsausgleich nachhole?