Indexmiet­verträge Wie Sie die Miet­erhöhung ausrechnen

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Indexmiet­verträge - Wie Sie die Miet­erhöhung ausrechnen
Miet­wohnungen. Bei nied­riger Inflation sind Indexmieten günstig für Mieter. Durch die hohe Inflation hat sich das aktuell geändert. © Getty Images / Grand Warszawski

Bei Indexmiet­verträgen hängt die Miete von den Lebens­haltungs­kosten ab. Die sanken von November auf Dezember nun um 0,8 Prozent. test.de erklärt, wie Sie rechnen müssen.

Indexmiete: Erhöhung ganz ohne Streit

Indexmiet­vertrag heißt: Die Miete soll sich wie die Lebens­haltungs­kosten entwickeln. Einfaches, klares Beispiel für eine solche Vereinbarung: „Der vom statistischen Bundes­amt ermittelte Verbraucher­preis­index für Deutsch­land bestimmt den Mietzins“. So lässt es § 557b des Bürgerlichen Gesetzbuchs ausdrück­lich zu. Jede Vereinbarung, die die Miete an eine andere Preis­entwick­lung koppelt, ist allerdings unwirk­sam. Nur der offizielle Verbraucher­preis­index darf Maßstab sein. Vorteil solcher Indexmiet-Vereinbarungen: Es kann keinen Streit um Miet­erhöhungen geben.

Die sonst zulässigen und oft heftig umstrittenen Mieterhöhungen sind bei Indexmiet­verträgen ausgeschlossen. Wie viel Indexmiete zu zahlen ist, lässt sich nach einem Besuch auf den Seiten des Statistischen Bundesamts zum Verbraucherpreisindex mit dem Taschen­rechner klären – eigentlich. So einfach funk­tioniert das aber nicht. Mehr dazu unten unter Berechnung der Indexmiete.

Indexmiet­verträge - Wie Sie die Miet­erhöhung ausrechnen
© Stiftung Warentest

Keine auto­matische Steigerung

Indexmieten steigen aber – anders als Staffelmieten – nicht auto­matisch. Erst die Erklärung des Vermieters, dass die Miete nunmehr an die Entwick­lung des Verbraucher­preis­index anzu­passen ist, führt zur Miet­erhöhung. Auf die Zustimmung der Miete­rinnen oder Mieter, wie sie bei Mieterhöhungen sonst nötig ist, kommt es dann aber nicht mehr an.

Die Miete steigt nach Ablauf eines Monats zum dann nächsten Monats­beginn nach Zugang der Indexmiet­erhöhungs­erklärung. Beispiel: Die Miet­erhöhungs­erklärung landete am Montag, 31. Oktober 2022, im Brief­kasten der Mieterin. Ihre Miete stieg dann ab Dezember 2022. Für diesen Monat war bereits die erhöhte Miete wie im Vertrag vorgesehen – meist bis zum dritten Werk­tag des Monats – zu zahlen. Hielten sich Miete­rinnen und Mieter nicht daran, riskieren sie über kurz oder lang die Kündigung.

Einzige Voraus­setzung für die Miet­erhöhung entsprechend Verbraucher­preis­index: Die Miete war zuvor ein Jahr lang unver­ändert. Vereinzelt finden sich Vereinbarungen, wonach die Miete nur steigt, wenn sich der Verbraucher­preis­index inzwischen um mindestens 3 Prozent­punkte geändert hat. Solche Vereinbarungen sind wirk­sam. Wenn der Index die vereinbarte Schwelle über­steigt, steigt die Miete aber wieder genau so wie der Index. Die 3 Prozent werden nicht von der Miet­erhöhung abge­zogen. Auch die so genannte Kappungs­grenze, wie Vermieter und Vermiete­rinnen sie für Miet­erhöhungen bei Verträgen ohne besondere Vereinbarung dazu beachten müssen, gilt nicht.

Sonst noch wichtig: Die Vermieterin oder der Vermieter müssen sagen, wie viel Miete sie von Beginn des über­nächsten Monats an fordern. Sie müssen außerdem die Werte aus dem Verbraucher­preis­index nennen, auf die sie sich beziehen. Wenn dabei Fehler geschehen, führt das aber in der Regel nicht zur Unwirk­samkeit der Forderung. Mieter oder Mieterin müssen aber natürlich nicht mehr zahlen, als die korrekte Berechnung ergibt. Haben sich Vermieter oder Vermieterin zu ihren Ungunsten vertan, müssen Miete­rinnen und Mieter nicht mehr zahlen als gefordert.

Bei Deflation Recht auf Mietsenkung

Nur Theorie und auch im Wortlaut der gesetzlichen Regelung nicht vorgesehen, aber nach Ansicht der Rechts­experten der Stiftung Warentest trotzdem zwingend: Sollte der Verbraucher­preis­index mal sinken und statt Inflation Deflation herr­schen, dann sinkt auf Verlangen von Mieter oder Mieterin die Miete genau so, wie sie bei steigenden Lebens­haltungs­kosten auf Verlangen des Vermieters steigt.

Berechnung der Indexmiete

Wie hoch steigt die Indexmiete denn jetzt genau? Wer es versucht auszurechnen, merkt schnell: Zumindest die einfachen Indexmietklauseln reichen nicht aus, um eine genaue Rechnung aufzumachen. Wie es geht, hat der Bundes­gerichts­hof erst im vergangenen Jahr fest­gelegt: Es gilt der Monats­verbraucher­preis­index, den das Statistische Bundes­amt bei Zugang der Miet­erhöhungs­erklärung bei Mieterin oder Mieter verwendet.

Dieser fließt in eine Formel ein: Die ursprüng­lich vereinbarte Miete geteilt durch den Wert des Verbraucher­preis­index für den Monat des Einzugs multipliziert mit dem Verbraucher­preis­index für den Monat bei Zugang der Miet­erhöhungs­erklärung ergibt die neue Miete, wie sie ab dem Beginn des über­nächsten Monats zu zahlen ist.
Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 26.05.2021
Aktenzeichen: VIII ZR 42/20

test.de-Rechner Indexmiete

Für alle nach Inkraft­treten der gesetzlichen Regelung zur Indexmiete am 1. September 1993 angemieteten Wohnungen können Sie mit unserem Online-Rechner Indexmiete alle Miet­erhöhungen berechnen, deren Anforderung Ihnen nach 11. März 2022 zugegangen ist. Geben Sie als Ausgangs­miete den Betrag ein, der in Ihrem Miet­vertrag genannt wird. Meist ist das die Nettokaltmiete ohne Neben­kosten. Ausnahme sind Verträge mit Warmmiete. Bei einem solchen ist der dafür genannte Betrag Grund­lage für die Berechnung der neuen Indexmiete.

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Bitte beachten Sie bei Benut­zung des Indexmiete-Rechners:

Abweichende Vereinbarungen. Der Rechner gilt für einfache Indexmiet­vertrags-Klauseln, wie sie der Bundes­gerichts­hof bisher beur­teilt hat (siehe oben). Zu Lasten von Mietern abweichende Rege­lungen sind unwirk­sam. Wirk­sam sind Rege­lungen im Miet­vertrag, die Mieter nicht belasten, aber von den Rechen­regeln abweichen, die der Bundes­gerichts­hof für Basis-Indexmiet­verträge fest­gelegt hat.

So halten es die Rechts­expertinnen der Stiftung Warentest für zulässig, wenn der Vertrag der Vermieterin das Recht gibt, die Miete einmal im Jahr anhand der vom statistischen Bundes­amt fest­gestellten Inflations­rate zu erhöhen. Sie entspricht der Entwick­lung des Verbraucher­preis­index. Eine Regelung im Miet­vertrag, wonach sich die Miete auto­matisch um die Inflations­rate erhöht, ist allerdings unwirk­sam.

Höhere Steigerung als gefordert. Der test.de-Online­rechner wird Ihnen immer mal wieder eine etwas höhere Miete anzeigen, als Ihr Vermieter oder Ihre Vermieterin über­haupt fordert. Sie müssen dann nur zahlen, was verlangt wird. Hintergrund für zuweilen höhere Ergeb­nisse der test.de-Berechnung: Das Statistische Bundes­amt veröffent­licht den Monats­wert für den Verbraucher­preis­index immer zwischen dem 10. und dem 17. des Folge­monats. Geht Ihnen die Indexmiet­erhöhungs­anforderung bis zu diesem Tag zu, dann ist nach den Ansagen des Bundes­gerichts­hofs zur Indexmiete der vorige Wert maßgeblich.

Der immer schon am Monats­ende veröffent­lichte vorläufige Wert für den Verbraucher­preis­index zählt nicht. Praktisch relevant wird das für Sie, wenn der Index mal wieder fallen sollte, wie er es in der Vergangenheit einige Male getan hat. Und jetzt gerade: Der Verbraucher­preis­index sank von Oktober zu November 2022 um 0,6 Punkte entsprechend 0,5 Prozent und von November zu Dezember 2022 um 1,0 Punkte entsprechend 0,8 Prozent.

Dem Vermieter steht dann, wenn seine noch auf dem alten Index­wert beruhende Erhöhungs­erklärung erst nach Veröffent­lichung des neuen geringeren Index­werts beim Mieter ankommt, nur eine entsprechend geringere Miet­erhöhung zu. Konkret heißt das: Fordert Ihr Vermieter mit Schreiben, dass Ihnen erst am Mitt­woch, 18. Januar 2023, oder später zugeht, auf der Grund­lage des November-Index­werts eine Miete von 1 216 Euro, so ist tatsäch­lich mit dem Dezember-Index­wert zu rechnen und stehen ihm nur 1 206 Euro zu. Sie sollten Ihren Vermieter oder Ihre Vermieterin darauf hinweisen, um unnötige Streitig­keiten zu vermeiden.

Zugang der Miet­erhöhungs­erklärung. Entscheidender Zeit­punkt für die Berechnung der Miet­erhöhung ist der Werk­tag, an dem Ihnen die Erhöhungs­erklärung Ihres Vermieters oder Ihrer Vermieterin zugeht. Das ist nicht immer der Tag, an dem Sie sie im Brief­kasten finden. Es kommt vielmehr darauf an, wann damit zu rechnen war, dass Sie den Brief lesen. Das hängt davon ab, wann bei Ihnen normaler­weise die Post kommt.

Ist der Brief mit der Erhöhungs­erklärung bis zu dieser Uhrzeit im Brief­kasten, ist er an diesem Tag zugegangen. Kommt der Post­bote ungewöhnlich spät oder wirft der Vermieter selbst oder eine Bote ihn erst später nach­mittags oder gar abends ein, dann ist Zugang des Schreibens erst am folgenden Werk­tag. Wenn sich nicht klären lässt, wann Zugang war, dann geht das zu Lasten des Vermieters oder der Vermieterin. Er oder sie müssen darlegen und beweisen, dass die Erklärung so recht­zeitig bei Ihnen einge­troffen ist, dass seine Forderung berechtigt ist. Sie können daher in der Regel mit dem Tag rechnen, an dem Sie die Erklärung im Brief­kasten gefunden haben. Ausnahme: Sams­tage zählen nicht. Erklärungen, die am Samstag im Brief­kasten landen, gehen erst am darauf­folgenden Werk­tag zu. So ist es im Bürgerlichen Gesetz­buch geregelt.

Folgemiet­erhöhungen. Ungünstig für Mieter: Es ist stets mit der bei Einzug geltenden vereinbarten Miete zu rechnen. Sie würden etwas besser abschneiden, wenn immer von der letzten Miet­erhöhung ausgehend zu rechnen ist, da diese wegen der Mindest­frist für die Erhöhung von einem Monat und einem Tag sowie der durch die Errechnung des neuen Werts für den Verbraucher­preis­index beim Statistischen Bundes­amt bedingten Verzögerung auf dem Index­wert für den Vor- oder Vorvormonat beruht. Diese unver­meid­bare Verzögerung würde Mietern und Miete­rinnen bei jeder Miet­erhöhung immer wieder neu zugute kommen. Die Entwick­lung der Miete würde damit doch erheblich hinter dem Verbraucher­preis­index zurück­bleiben.

Indexmiete und Miet­preisbremse. Die Miet­preisbrems­regeln gelten auch für Indexmiet­verträge. Allerdings: Anders als bei Staffelmietverträgen, bei denen die Miet­preisbremse immer wieder neu wirken kann, wird nur die ursprüng­lich vereinbarte Miete über­prüft. Später anhand des Verbraucher­preis­index neu errechnete Mieten gelten selbst dann, wenn sie zu diesem Zeit­punkt gegen die Miet­preisbrems­regeln verstoßen sollten. Einzel­heiten unter Mietpreisbremse: Wie Sie sich gegen zu hohe Mieten wehren.

Alles zu Miet­erhöhungen auf test.de

Außerdem wichtig:

Mietpreisbremse: Wie Sie sich gegen zu hohe Mieten wehren

Nebenkostenabrechnung: So prüfen Mieter die Betriebskostenabrechnung

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4 Kommentare Diskutieren Sie mit

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Nutzer­kommentare können sich auf einen früheren Stand oder einen älteren Test beziehen.

Profilbild Stiftung_Warentest am 20.12.2022 um 11:56 Uhr
Individualvereinbarung

moby_HH: Völlig richtig, Individualvereinbarungen sind stets ohne weiteres zulässig. Wir finden: Wenn Ihr/e Vermieter/in Ihnen das so anbietet, ist das hochanständig von ihm/ihr.

moby_HH am 20.12.2022 um 11:35 Uhr
Individualvereinbarung

Ich denke auch, dass ggf. über ein Individualvereinbarung eine Abweichung von der bisherigen Regelung möglihc wäre?
z.b. in der Form, dass vereinbart wird, dass der Vermeiter von seiner derzeitigen Möglichkeit einer MIeterhöhung von 10% absieht, stattdessen jedoch für das aktuelle Jahr eine Mieterhöhung um z.B. 4 % verienbart wird und für 2025 eine weitere Mieterhöhung um 4% vereinbart wird. Ab 2026 soll dann der Indexmietvertrag zu den alten Konditionen weiterlaufen..

Profilbild Stiftung_Warentest am 27.09.2022 um 12:30 Uhr
Mieterhöhung

@g-tertilt: Wir halten es ohne Einschränkungen für zulässig, wenn Vermieter jetzt darauf verzichten, eine Indexmieterhöhung geltend zu machen. Es schränkt das Recht, eine solche Mieterhöhung irgendwann in Zukunft zu verlangen, nicht aus. Maßgeblich ist dann der zu diesem Zeitpunkt geltende zukünftige Wert des Verbraucherpreisindex. Wir halten es auch für zulässig, nur einen Teil der Mieterhöhung zu verlangen. Auch eine solche Teilerhöhung führt dazu, dass Vermieter erst ein Jahr später erneut eine Mieterhöhung verlangen können. Außerdem sollten Vermieter klarstellen, dass der Verzicht auf einen Teil der Mieterhöhung nur für jetzt gilt und spätere Mieterhöhungen nicht beschränkt.

g-tertilt am 27.09.2022 um 11:20 Uhr
Mieterhöhungen abflachen ?

Ich möchte in der jetzigen Situation meine Mieter nicht überfordern und die Indexsteigerung nicht voll weitergeben. Ist damit ausgeschlossen, dass ich mich bei einer späteren Mietanpassung und einer wieder gesunkenen Inflation ggfs. wieder auf die Anfangsmiete mit dem zugehörigen Index beziehe und sozusagen den vollen Inflationsausgleich nachhole?