Zwangsversteigerungen Meldung

Schnäppchen: Eine Immobilie zu ersteigern, kann sich lohnen. Aber Superschnäppchen sind kaum drin.

Wenn alle im Urlaub sind, steigern weniger Bieter mit – Chance für die, die zu Hause bleiben.

Zwangsversteigerungen sind etwas für Schnäppchenjäger. Das glauben viele. Chancen bieten sich hier tatsächlich, doch keine Superschnäppchen: „Die sind selten“, meint Hinrich Clausen, Vorsitzender des Bundes Deutscher Rechtspfleger. Meist würden 60 bis 70 Prozent des Verkehrswerts erreicht, in Städten auch 100 Prozent. Denn häufig bieten Profis mit, die die Preise sehr gut kennen. Im Sonderangebot gibt es allenfalls Objekte, die niemand will, weil sie an Hauptverkehrsstraßen liegen oder in sozial schwachen Stadtvierteln.

Spielregeln

91 700 Immobilien standen 2003 auf der Liste. Es kamen aber nur 17 600 privat genutzte Objekte unter den Hammer, so das Bundesbauministerium. In den anderen Fällen ging es um gewerbliche Objekte oder das Verfahren wurde eingestellt. In der Ferienzeit bieten sich Chancen, weil viele Interessenten im Urlaub sind. Da ist die Konkurrenz im Bietsaal kleiner. Wer zuschlagen will, sollte sich genau informieren. Denn bei Versteigerungen gibt es keine Gewährleistung. Deshalb:

  • Mit einem Bauexperten das Objekt vor Ort anschauen. Lässt der Eigentümer niemanden herein, hilft vielleicht der Hinweis, dass Interessenten weniger bieten, wenn sie das Objekt nicht sehen dürfen.
  • Im Amtsgericht das Wertgutachten einsehen, ebenso das Grundbuch. Dort stehen in Abteilung II Belastungen wie Nießbrauch, Wegerechte, Wohnungsrechte. In Abteilung III stehen Grundschulden, nach Rang geordnet. Vorsicht: Ist dort ein anderer Gläubiger vor der Bank eingetragen, die die Versteigerung betreibt, übernehmen Sie diese Schulden. Fragen Sie den Rechtspfleger, ob das Objekt lastenfrei versteigert wird.
  • Im Bauamt nach Erschließungskosten fragen, die noch nicht bezahlt wurden.
  • Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung einsehen. Beides gibt es beim Verwalter. Fragen Sie ihn nach den Protokollen der Eigentümerversammlungen. Die zeigen, ob es oft Streit im Haus gibt. Wie hoch ist das Wohngeld? Zahlen alle Miteigentümer? Stehen größere Renovierungen an?
  • Der Ersteigerer hat ein Sonderkündigungsrecht. Zum Auszug zwingen kann er aber nur den Alteigentümer. Ist das Haus vermietet, gilt der Mietvertrag weiter.

Auch die Finanzierung sollte vorher geklärt werden. Wer bieten will, muss zehn Prozent des Verkehrswerts als Sicherheit hinterlegen – in bar oder als bankbestätigten Scheck. Der Rest ist bis zum Verteilungstermin zu zahlen. Er findet etwa sechs bis acht Wochen nach dem Zuschlag statt. Neben der Kaufsumme wird eine Gebühr fällig, die etwas niedriger ist als die beim normalen Kauf fällige Notargebühr von etwa 1 Prozent des Kaufpreises. Außerdem sind bis zum Verteilungstermin 4 Prozent Zinsen auf das Gebot zu zahlen. Wie bei jedem Immobilienkauf kommen Grunderwerbsteuer, Kosten für die Eintragung ins Grundbuch hinzu.

Für die Taktik in der 30-minütigen Bietstunde gibt es keine Faustregel. Ausgangspunkt ist Ihr Preislimit.

Tipp: Keine runde Summe wählen, mit 101 000 Euro schlagen Sie jeden, der bei 100 000 Euro aussteigt. Halten Sie sich ans Limit – auch in den letzten Minuten, wenn viele in einen Bietrausch verfallen.

Rettungserwerb

Im ersten Termin müssen mindestens 50 Prozent des Verkehrswerts geboten werden. Die Bank kann den Zuschlag aber auch verweigern, wenn der Betrag unter 70 Prozent liegt. Im zweiten Termin wenige Monate später gelten diese Grenzen dann aber nicht mehr.

Tipp: Sie können schon vor der Versteigerung der Bank einen „Rettungserwerb“ anbieten und die Immobilie sofort vom Eigentümer kaufen. Das ist nicht selten: Etwa 10 Prozent der Verfahren werden eingestellt, weil das Objekt verkauft oder der Schuldner saniert wurde.

Falls es mit der Ersteigerung nicht klappt, trösten Sie sich: Sie haben Erfahrungen gewonnen. Und für Schnäppchen braucht es sowieso Geduld.

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