Zwangs­versteigerung Immo-Schnäpp­chen aus der Versteigerung

Schweigen. Das Erst­gebot von 57 000 Euro steht, doch keiner der Besucher im Saal 304.1 im Amts­gericht Potsdam will jetzt schon mehr bieten. Es geht um ein kleines Haus im Berliner Vorort Falkensee, Holz­ständer­konstruktion aus dem Jahre 1928, teilmodernisiert 2001, 79 Quadrat­meter Wohn­fläche. Die Eigentümer haben nicht alle Kreditraten bedient. Die Gläubigerin, die Deutsche Bank, will das Haus zu Geld machen. Der gericht­liche Gutachter beziffert den Verkehrs­wert auf 114 000 Euro, doppelt so viel wie das Erst­gebot.

Das Haus ist eines von rund 73 000 Objekten, die im vergangenen Jahr in Amts­gerichten versteigert wurden. Das berichtet die Firma Argetra, die nach eigenen Angaben alle Zwangs­versteigerungen in Deutsch­land erfasst. Es geht um Immobilien im Gesamt­wert von geschätzt 11,6 Milliarden Euro, rund 160 000 Euro je Objekt. Vor allem Wohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser werden versteigert, aber auch Büros, Laden­flächen oder Wald­stücke.

Chance auf ein Schnäpp­chen

Für Interes­senten kann sich der Gang zum Amts­gericht lohnen. Das Meist­gebot liegt häufig unter dem Verkehrs­wert, den der gericht­liche Gutachter ermittelt. Viele Erwerber sparen 25 bis 35 Prozent, berichtet die Argetra. Auf dem Land wechseln die Objekte oft zu noch geringeren Werten den Eigentümer. In angesagten Städten wird der Verkehrs­wert aber auch schon mal erreicht oder gar über­troffen. So wurde eine Berliner Drei­zimmerwohnung an der Spree Ende des vergangenen Jahres für 252 000 Euro versteigert – obwohl sie laut Gutachten nur 145 000 Euro wert war (siehe Bild). Ein Makler hatte zuvor für die gut gelegene Wohnung geworben.

Ein Schmuck­stück oder Schnäpp­chen sind aber längst nicht alle Objekte, die beim Amts­gericht landen. Wer ein passendes Objekt finden will, braucht bisweilen Geduld.

Mitbieten kann auf einer Versteigerung jeder, der eine Sicherheit (siehe „Vor der Versteigerung“) nach­weisen kann – ohne Anmeldung. Dennoch sollte niemand vorschnell bieten: Einmal abge­geben, ist das Gebot bindend. Wer den Zuschlag erhält, ist Eigentümer. Die Entscheidung wird nach etwa vier Wochen rechts­kräftig, wenn niemand gegen das Verfahren Beschwerde einlegt, etwa ein anderer Bieter, der sich benach­teiligt fühlt.

Bis zum Verteilungs­termin einige Wochen später muss der neue Eigentümer das Geld für Grund­stück und Gebäude an die Gerichts­kasse über­weisen. Tut er das nicht, schuldet er die Summe den Gläubigern des alten Eigentümers. Dann könnte auch ihm eine Zwangs­versteigerung blühen.

Böse Über­raschungen

Bieter sollten also wissen, woran sie sich binden. Am wenigsten Ungemach droht ihnen mit leerstehenden Objekten. Wohnen Mieter in dem Haus, über­nimmt der neue Eigentümer den Miet­vertrag. Will er selbst einziehen, muss er Eigenbedarf anmelden und eine Kündigungs­frist von in der Regel drei Monaten beachten.

Noch schwieriger: Der alte Eigentümer lebt selbst in dem Haus und will partout nicht ausziehen. Auf den Kosten für eine Räumung bleiben die neuen Inhaber leicht sitzen, denn bei den bisherigen Bewohnern ist oft nichts zu holen. Sie sind oft nicht nur finanziell, mitunter auch psychisch am Ende. Da kann es juristisch und mora­lisch schwerfallen, auf Auszug zu pochen.

Ganz andere Lasten können in den Gerichts­akten vermerkt sein. Bleibt zum Beispiel auch nach der Versteigerung eine Grund­schuld oder Hypothek bestehen, muss der Meistbietende dafür aufkommen – zusätzlich zum Zuschlags­preis. Oder ein Mensch darf weiterhin in dem Haus wohnen und muss sogar versorgt werden. Auch dafür wäre der neue Eigentümer verantwort­lich. Interes­senten sollten daher den Rechts­pfleger fragen, welche Lasten mit dem Grund­stück verbunden sind.

Unver­zicht­bar ist auch der Besuch vor Ort. Am besten nehmen Interes­senten einen Experten mit, etwa einen Bauingenieur oder Architekten. Der Noch-Eigentümer muss allerdings niemanden ins Haus lassen. Selbst der gericht­liche Gutachter hat das Haus oder die Wohnung nicht immer von innen gesehen. Für Schäden kann der neue Eigentümer später in aller Regel niemanden belangen.

Gläubiger sind nicht gebunden

Eine Versteigerung dauert mindestens eine halbe Stunde. Turbulent wird es oft erst am Ende. Zumindest geübte Bieter wollen nicht vorschnell verraten, wie viel ihnen die Immobilie wirk­lich wert ist. Sie steigen daher erst gegen Ende in das Geschehen ein oder erhöhen das Gebot.

Auch die Gegen­seite geht strategisch vor. Die Gläubiger, die das Verfahren beantragt haben, sind häufig Banken, Bausparkassen und Lebens­versicherer, die Haus oder Wohnung finanziert haben. Zwangs­versteigerungen gehören für sie zum Geschäft. Der Vorteil für Gläubiger: Sie müssen das Meist­gebot nicht akzeptieren. Liegt es unter 70 Prozent des Verkehrs­wertes, können sie in vielen Fällen eine zweite Versteigerungs­runde fordern. Den Antrag zurück­ziehen und so das gesamte Verfahren vor dem Zuschlag abblasen können sie – unabhängig vom Meist­gebot – jeder­zeit. Und sie können um Bedenk­zeit bitten.

So geschehen im Amts­gericht Potsdam. Erst verschwindet der Anwalt der Deutschen Bank mehr­mals mit Bietern vor die Saaltür. Am Ende scheinen die Grenzen abge­steckt: Ein Mann bietet 85 000 Euro. Die Versteigerung ist vorbei.

Doch der Anwalt der Deutschen Bank scheint unsicher. Er beantragt, die Entscheidung zu vertagen. Der Rechts­pfleger lenkt ein. Den Bieter kann die Deutsche Bank nun noch einige Tage hinhalten. Er hat geboten, nun bleibt er gebunden.