Zwangs­versteigerung: Klare Spiel­regeln

Verkehrs­wert: Zu jedem Versteigerungs­objekt gibt es ein Wert­gut­achten eines unabhängigen Sach­verständigen. Der darin ermittelte Verkehrs­wert nennt den Preis, der voraus­sicht­lich im freien Verkauf erzielt werden könnte. Wenn der Gutachter keine Möglich­keit hatte, die Immobilie von innen zu besichtigen, wird der angesetzte Wert um einen Sicher­heits­abschlag gemindert.

Mindest­gebot: Der Rechts­pfleger verkündet am Anfang der Versteigerung das „geringste Gebot“. Das besteht meist nur aus den Kosten für die Zwangs­versteigerung. So billig wechselt aber kaum eine Immobilie den Eigentümer. Der Rechts­pfleger muss den Zuschlag zum Schleuder­preis versagen.

Ausweis­pflicht: Wer ein Gebot abgeben will, muss sich durch einen gültigen Personal­ausweis oder Reisepass ausweisen. Will jemand für einen anderen mitbieten, benötigt er eine vom Notar beglaubigte Bietvoll­macht.

Sicher­heits­leistung: Die Gläubiger­bank verlangt in der Regel bei Abgabe eines Gebots eine Sicher­heits­leistung. Sie beträgt 10 Prozent des Verkehrs­werts. Sie kann entweder bar oder aber in Form eines von der Haus­bank oder der Landes­zentral­bank ausgestellten Schecks erbracht werden. Ein selbst ausgestellter Verrechnungs­scheck reicht nicht aus!

Biet­zeit: Die Mindest­biet­zeit beträgt 30 Minuten. Gibt danach keiner mehr ein Gebot ab, ist die Versteigerung vorbei. Wird weiter geboten, läuft die Biet­zeit so lange, bis kein Gebot mehr abge­geben wird.

Zuschlags­grenzen: Der Rechts­pfleger muss den Zuschlag versagen, wenn das höchste Gebot nicht einmal die Hälfte des Verkehrs­werts erreicht. Diese so genannte 5/10-Grenze soll vermeiden, dass die Immobilie zum Schleuder­preis verkauft wird. Daneben gibt es die 7/10-Grenze: Der Gläubiger kann beantragen, den Zuschlag zu versagen, wenn das höchste Gebot nicht mindestens 70 Prozent des Verkehrs­werts erreicht. Versagt der Rechts­pfleger den Zuschlag, weil eine der Grenzen nicht erreicht wird, gelten beide Grenzen im nächsten Termin nicht mehr.

Zuschlag: Nach Ende der Versteigerung verkündet der Rechts­pfleger den Meistbietenden. Ob er den Zuschlag bekommt, hängt davon ab, ob die betreibende Gläubiger­bank zustimmt. Das kann der Bank­vertreter sofort tun, der Zuschlag kann in einigen Fällen aber auch ausgesetzt oder verweigert werden. Mit dem Zuschlag wird der Ersteigerer unmittel­bar Neueigentümer und erhält sofort das Recht, die Immobilie zu nutzen. Die Kauf­summe muss er bis zum Verteilungs­termin zahlen.

Kosten: Für den Zuschlag wird eine Gebühr fällig. Sie richtet sich nach der Höhe des höchsten Gebots und ist etwas nied­riger als die bei einem normalen Kauf fällige Notar­gebühr von etwa 1 Prozent des Kauf­preises. Bis zum Verteilungs­termin muss der Ersteigerer außerdem auf sein Gebot 4 Prozent Zinsen zahlen. Die Eintragung ins Grund­buch und die Grund­erwerb­steuer muss er wie bei jedem anderen Immobilienkauf bezahlen. Auch Notar- und Grund­buch­kosten für einzutragende Grund­pfandrechte werden wie üblich fällig.

Verteilungs­termin: In der Regel sechs bis acht Wochen nach dem Zuschlag findet der Verteilungs­termin statt. Der Neueigentümer muss bis dahin die Kauf­summe bezahlt haben. Zudem muss für die Grund­erwerb­steuer noch eine Unbe­denk­lich­keits­bescheinigung des Finanz­amts vorliegen. Erst dann wird der Eigentümer­wechsel im Grund­buch einge­tragen.