Wohnungs­über­gabe Special

Tiefe Kratzer im Parkett, kleine Dellen von Stöckelschuhen, Rotwein- und Brand­flecken – so was kommt vor, wenn man länger in einer Wohnung wohnt. Doch für welche Schäden haften die Mieter beim Auszug?

Flecken im Teppich, Parkett verkratzt oder von Katzenurin verseucht? Das kann teuer werden. Doch nicht immer müssen Mieter beim Auszug dafür zahlen. Für Schäden, die im Wohn­alltag eigentlich nicht passieren, haften die Mieter – aber nur anteilig, je nach Miet­zeit. Ist die durch­schnitt­liche Lebens­dauer des Fußbodens über­schritten, zahlen sie gar nichts. Die Miet­rechts­experten der Stiftung Warentest erklären, welche Kosten der Vermieter in Rechnung stellen darf.

Mieter haften nicht für normale Gebrauchs­spuren

Das Parkett stumpf, an vielen Stellen Kratzer, dazu ein Wasser­fleck unter der Heizung – als die Mieter auszogen, war der Fußboden so hinüber, dass nur noch eines half: komplett abschleifen und neu versiegeln. 3 646 Euro stellte der Vermieter dafür in Rechnung. Doch damit kam er nicht durch. All die Schäden waren durch die übliche Nutzung der Wohnung entstanden. Nach zehn Jahren – so alt war das Parkett bereits – seien solche Gebrauchs­spuren normal, fand das Land­gericht Osnabrück. Schaden­ersatz hätten die Mieter allenfalls für den Wasser­fleck zu zahlen. Aber der entstand durch ein Leck im Heizkörper. Das ging zu Lasten des Vermieters (Az. 1 S 1099/00).

Unser Rat

Pflege. Während der Miet­zeit sind Mieter nur verpflichtet, die Fußböden zu pflegen. Das heißt vor allem Fegen, Wischen, Staubsaugen.

Haftung. Für Spuren, die im normalen Wohn­alltag unver­meidlich sind, haften Mieter nicht – für Löcher, Flecken, tiefe Kratzer schon, aber nur, wenn die übliche Lebens­dauer der Beläge nicht über­schritten ist.

Schäden: Hat der Mieter Schäden zu verantworten, muss er nur anteilig zahlen, je nach Miet­zeit und üblicher Lebens­dauer des Belags.

Versicherung. Grund­sätzlich über­nehmen viele Privathaft­pflicht­versicherungen auch Schäden in der Miet­wohnung – nicht aber bei über­mäßiger Bean­spruchung, zum Beispiel durch Tierhaltung. Gute Policen finden Sie mithilfe unseres Vergleichs Haftpflichtversicherung.

Fußboden ist Vermietersache

Wenn Mieter ausziehen, gibt es oft Streit um die Fußböden. Dabei ist der Fall im Grunde klar: Fußböden sind Vermietersache. Dass sie mit der Zeit verschleißen, ist sein Problem. Sind Parkett oder Teppichboden abge­nutzt, muss er sich kümmern. Die Kosten dafür sind mit der Miete abge­golten. Anders ist das mit Schäden, die über den üblichen Verschleiß hinaus­gehen. Hat der Mieter sie verursacht, muss er dafür haften. Fragt sich nur: Was ist üblich und was nicht? Dazu haben viele Gerichte in Einzel­fällen Stellung bezogen. Der Tenor lautet: Zwar müssen Mieter den Fußboden schonend behandeln. Aber das darf nicht zu unzu­mutbaren Beschränkungen im Wohn­alltag führen. Im täglichen Leben ist es normal, dass etwas auf den Boden fällt und dort Spuren hinterlässt oder gar kleine Dellen.

Kleine Kratzer und Kerben muss der Vermieter hinnehmen

Daher gelten nicht jeder Kratzer und jede Schleifspur gleich als über­mäßige Abnut­zung. Oberflächliche Kratzer sind im Alltag fast unver­meidlich, urteilte das Amts­gericht Frank­furt am Main (Az. 33 C 710/14 (51)). Für solche Schäden müssen Mieter beim Auszug nicht gerade­stehen. Auch kleine Kerben lassen sich über die Jahre kaum vermeiden.

Parkett­erneuerung fällt nicht unter Schön­heits­reparaturen

Anders als das Tapezieren oder Anstreichen der Wände gehört das Erneuern von Parkett, Fliesen und Co nicht zu den Schön­heits­reparaturen. Wenn der Miet­vertrag die Schön­heits­reparaturen den Mietern aufbürdet, betrifft das nicht die Fußböden. Selbst wenn eine Klausel im Vertrag das Erneuern der Böden Mietern über­trägt, gilt das nicht (Ober­landes­gericht Düssel­dorf, Az. I-10 U 46/03).

Das bedeutet: Sind Teppichboden oder Laminat nach vielen Jahren abge­nutzt, muss der Vermieter sie ersetzen. Ist bei Parkett oder Dielen die Versiegelung abge­laufen, muss er sie auf eigene Kosten neu versiegeln lassen. Darauf haben Mieter ein Recht: Sie können eine Reno­vierung fordern, sobald Fußböden ihre übliche Lebens­dauer über­schritten haben und abge­nutzt sind. Lehnt der Vermieter ab, ist eine Mietkür­zung drin. Bei einem zwölf Jahre alten Teppichboden, der schon Wellen schlug, fand das Land­gericht Darm­stadt 5 Prozent angemessen. Das Amts­gericht Gelsenkirchen akzeptierte in einem ähnlichen Fall sogar 10 Prozent (Az. 3 C 387/87).

Vor dem Kürzen müssen Mieter dem Vermieter Bescheid geben, den Mangel beschreiben und Abhilfe verlangen. Dafür müssen sie eine Frist setzen, in der Regel mindestens zwei Wochen. Vorsicht: Spätestens wenn alle Minderungen zusammen höher als eine Monats­miete sind, sollten Mieter Rechts­rat einholen. Denn ab dieser Grenze darf der Vermieter eventuell eine Kündigung aussprechen.

Straßenschuhe erlaubt

Zum Wohn­alltag gehört es, dass man in der Wohnung Straßenschuhe trägt, entschied das Amts­gericht Frank­furt am Main (Az. 33 C 3259/10–26). Das trifft besonders für den Eingangs­bereich zu. Wenn dort über die Jahre vermehrt Kratzer entstehen, gilt das als vertrags­gemäße Abnut­zung (Ober­landes­gericht Düssel­dorf, Az. I-10 U 46/03). Auch wenn nach Jahren die Versiegelung des Parketts abge­laufen ist, handelt es sich lediglich um üblichen, alters­gemäßen Verschleiß. Es ist normal, dass Parkett auf die Dauer stumpf wird. Ähnlich ist es mit Lauf­straßen: Sie sind nach einigen Jahren geradezu unver­meidlich und zählen als normale Abnut­zung.

Farb­unterschiede entstehen nun mal

Farb­abweichungen durch unterschiedlichen Licht­einfall oder an Stellen, an denen Möbel standen, sind üblich. Ebenso Druck­spuren, die ein schweres Regal hinterlässt. Mieter sollten Unterlegscheiben aus Filz unter die Möbelfüße kleben, um den Boden zu schonen. Beim Ein- und Auszug mit all dem Möbelrü­cken gibt es Kratzer. Vermeiden lässt sich auch das nicht, es gehört also zur üblichen Nutzung. Mieter sollten aber vorsichtig vorgehen. Einfache Schutz­maßnahmen wie das Unterlegen von Filzfüß­chen oder Stoff­tüchern sind zumut­bar.

Rotweinflecken nicht alltäglich

Schlechte Karten haben Mieter hingegen bei eindeutigen Schäden. Rotweinflecken und Brandlöcher sind nicht allgemein üblich, urteilte das Land­gericht Dort­mund (Az. 21 S 110/96). Dasselbe gilt, wenn Wasser ausläuft und Dielen aufquellen. Nach einer Entscheidung des Land­gerichts Mann­heim muss auch derjenige den Schaden ersetzen, der mit Pfennig­absätzen übers Parkett stöckelt, sodass kleine Dellen darin bleiben (Az. 12 S 9/72).

Gestank vom Rauchen

In der Wohnung darf man rauchen. Aber wenn Teppichböden übel nach Qualm stinken und so vergilbt sind, dass die Wohnung nicht weiter zu vermieten ist, geht das über die übliche Nutzung hinaus. Der Raucher muss einen neuen Teppichboden bezahlen (Amts­gericht Magdeburg, Az. 17 C 3320/99). Vorsicht gilt bei Schreib­tisch­stühlen: Die Rollen verkratzen leicht Parkett und Laminat. Zwar sieht das Land­gericht Osnabrück darin normalen Wohn­alltag, solange sich die Abnut­zung im Rahmen hält (Az. 1 S 1099/00). Vorsichts­halber sollten Mieter aber eine Unterlage benutzen.

Hundekrallen hinterlassen Spuren

Besonders aufpassen müssen Tierhalter. Ob es übliche Abnut­zung ist, wenn Hundekrallen das Parkett verkratzen, ist strittig. Das Land­gericht Koblenz meint, der Mieter dürfe den Hund nur in Räume lassen, in denen kein Parkett liegt, oder das Tier müsse Hundeso­cken tragen – selbst wenn der Vermieter die Hundehaltung erlaubt (Az. 6 S 45/14). Dagegen meint das Amts­gericht Köpenick: Wenn der Miet­vertrag Hunde erlaubt, gelten Krallenspuren als üblich (Az. 8 C 126/98).

Teppich­fliesen muss der Mieter entfernen

Keine gute Idee hatte ein Hundehalter in Aurich. Er klebte Teppich­fliesen auf die Treppen­stufen. Beim Auszug ließ sich der Kleber nicht mehr spurlos beseitigen. Für die Kosten musste er aufkommen (Ober­landes­gericht Oldenburg, Az. 3 U 26/04).

Drei Katzen sind zu viel

Ulrich Ropertz, Geschäfts­führer des Deutschen Mieter­bundes, sagt: „Probleme gibt es oft wegen Katzen.“ Selbst wenn Tierhaltung erlaubt ist, sind drei Katzen in einer Wohnung zu viel, entschied das Ober­landes­gericht Saarbrücken (Az. 5 W 72/13). Die Mieterin ließ ihre Tiere tags­über häufig unbe­aufsichtigt. Am Ende war in einem Zimmer der Boden mit Tierurin verseucht. Das Parkett musste komplett ausgetauscht werden inklusive der Holz­unter­konstruktion. Zusätzlich musste die Beton­decke abge­fräst und mit Harz verspachtelt werden. Anderen Gerichten sind schon zwei Katzen zu viel. Vor dem Amts­gericht Bremen verloren Mieter, deren eine Katze gern eine Stelle auf dem Teppichboden markierte. Der Schaden war enorm: Der Teppichboden musste raus, ebenso die Spanplatten und die Dielenbretter darunter. Das Amts­gericht Karls­ruhe meint: Selbst wenn der Miet­vertrag es erlaubt, ist das Halten von zwei Katzen eine über­mäßige Bean­spruchung der Wohnung (Az. 10 C 326/94).

Mieter zahlen anteilig

Doch Mieter müssen selbst bei einem eindeutigen Schaden nicht immer die Kosten über­nehmen. Wenn sie darauf hinweisen, die Kratzer habe es schon bei ihrem Einzug gegeben, ist es Aufgabe des Vermieters zu beweisen, dass er die Wohnung ohne Schäden vermietet hat. Gelingt ihm das nicht, geht er leer aus. Dabei reicht es nicht, wenn im Miet­vertrag lapidar steht, die Räume würden „in jeder Hinsicht bezugs­fertig und unbe­schädigt“ übergeben, urteilte das Ober­landes­gericht Düssel­dorf (Az. I-10 U 46/03). Gelingt dem Vermieter der Beweis, haften die Mieter. Doch dann müssen sie nicht die komplette Rechnung für den neuen Boden bezahlen. Vielmehr trifft sie nur der Anteil, der dem Alter des Fußbodens und ihrer Mietdauer beim Auszug entspricht.

Beispiel: Die Mieter ziehen nach fünf Jahren aus und hinterlassen einen Rotweinfleck im Teppichboden. Der Vermieter hat den Boden vor ihrem Einzug neu verlegt. Der Teppich hat im Durch­schnitt zehn Jahre Lebens­dauer. Der Vermieter tauscht ihn aus. Das kostet ihn 500 Euro. Die Mieter müssen davon lediglich die Hälfte über­nehmen, also 250 Euro. Entscheidend ist, welche Lebens­dauer der Fußboden hat.

  • Einem Teppichboden der höchsten Qualitäts­stufe geben die Gerichte in der Regel rund 15 Jahre, bei mitt­lerer Qualität 10 Jahre.
  • Bei Fliesen urteilte der Bundes­gerichts­hof, dass es normale Abnut­zung ist, wenn sie sich nach 20 Jahren lösen (Az. VIII ZR 308/02).
  • PVC hält nach Ansicht der Gerichte 15 bis 20 Jahre,
  • Laminat ungefähr 10 Jahre.
  • Bei Parkett- und Dielenböden sind es meist 12 bis 15 Jahre, ehe ein erneutes Abschleifen und Versiegeln nötig ist.

Teppich nach zehn Jahren wert­los

Die Nutzungs­dauer beginnt mit dem Verlegen des Bodens, nicht mit dem Einzug der neuen Mieter. Das bedeutet: Leben Mieter mehr als sechs Jahre auf einem Teppichboden von mitt­lerer Qualität, der vier Jahre vor ihrem Einzug verlegt wurde, ist dessen durch­schnitt­liche Lebens­dauer von zehn Jahren über­schritten. Hinterlassen sie beim Auszug Löcher und Flecken, kann der Vermieter keinen Schaden­ersatz verlangen, da der Boden ohnehin wert­los ist. Deswegen mussten Mieter nichts bezahlen, die einen 3,5 Quadrat­meter großen Wasser­fleck auf dem Parkett hinterließen. Der Boden musste komplett abge­schliffen und neu versiegelt werden. Die Kosten hatte allein der Vermieter zu tragen, so das Land­gericht Franken­thal. Das Parkett war bereits 18 Jahre alt, eine Reno­vierung daher ohnehin erforderlich (Az. 2 S 173/14).

Anstrich nicht erlaubt

Was nicht geht: Den Vermieter beim Auszug zu ärgern. Ein Mieter hatte die Wohnung mit angestrichenen Dielen über­nommen, sie dann aber abge­schliffen. Als ihm wegen Eigenbe­darfs gekündigt wurde, drohte er, die Dielen wieder mit Farbe anzu­streichen. Das verbot ihm das Amts­gericht Berlin-Neukölln. Wenn der Vermieter ausdrück­lich erklärt, dass er die Dielen abge­schliffen über­nehmen möchte, muss der Mieter das akzeptieren. Der Anstrich wäre ein unzu­lässiger Eingriff in die Eigentums­rechte des Vermieters (Az. 12 C 49/11).

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