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Lage. In beliebten Gegenden lassen sich Wohnungen später leichter wieder verkaufen.
Eine eigene Wohnung ist wegen der niedrigen Zinsen für Kredite so erschwinglich wie nie. Bei ihrer Auswahl und Finanzierung säumen aber einige Fallen den Weg.
Die Sonne strahlt durch die Fenster ins Wohnzimmer. Helle Dielen lassen den Raum elegant wirken. Auch das Bad macht was her. Die Wohnung, die gerade zum Verkauf steht, ist kein Vergleich mit der eigenen Bleibe, wo der Vermieter weder den verkratzten Laminatboden noch die quietschgelben 60er-Jahre-Fliesen im Bad austauschen lässt. Wie schön wäre es doch, Herr im eigenen Zuhause zu sein.
Der Traum kann wahr werden. Für viele Käufer ist es im Moment leichter als je zuvor, die monatliche Belastung für einen Kredit zu stemmen – obwohl Immobilien vor allem in Städten deutlich teurer geworden sind. Eine Wohnung, die im Jahr 2004 für 200 000 Euro zu haben war, würde heute bereits 242 200 Euro kosten, wenn sich ihr Preis exakt wie der Wohnimmobilienindex des Marktforschungsinstituts vdpResearch entwickelt hätte.
Wegen des Rekordtiefs bei den Zinsen wäre die Kreditrate jetzt trotzdem niedriger als damals. Zahlt ein Käufer 50 000 Euro des Preises und die Nebenkosten aus eigenen Mitteln und nimmt für den Rest einen Kredit auf, hätte die Bank vor zehn Jahren pro Monat 904 Euro Rate haben wollen. Aktuell wären es nur 686 Euro – bei 2 Prozent anfänglicher Tilgung.
Einfach ist es nicht, die Traumwohnung zu finden. Parallel müssen sich Interessenten um die Finanzierung kümmern. Es wäre schade, die perfekte Immobilie endlich gefunden zu haben, um dann festzustellen, sie nicht finanzieren zu können.
Finden: Was Sie bei der Suche nach der Traumwohnung beachten sollten
Begeisterung gehört beim Abenteuer Immobilienkauf dazu. Verlieben Sie sich aber nicht so sehr in eine Wohnung, dass Sie nichts mehr von Ihrem Vorhaben abbringen kann – selbst dann nicht, wenn Sie vor dem Notartermin gravierende Nachteile bemerken. Eine Fehlentscheidung kann Sie in jeder Hinsicht teuer zu stehen kommen.
1. Lage. Achten Sie vor allem auf die Lage. Sie lässt sich nicht verändern. Sie haben keine Chance, Gleise umlegen zu lassen, auf denen Güterzüge vorbeirattern. Entspricht die Ausstattung nicht Ihrem Geschmack, braucht Sie das dagegen nicht abzuschrecken. Den Teppichboden können Sie mit wenig Aufwand durch Echtholzparkett ersetzen. Sehen Sie sich Wohnungen möglichst zu verschiedenen Tageszeiten an, in der Woche und am Wochenende. Schlendern Sie durchs Viertel und überprüfen Sie, wie nah Busse, Bahnen, Parks, Schulen und Geschäfte sind.
Größe. Viel Platz ist schön, muss aber auch finanziert werden können.
2. Kaufpreis. Sehen Sie sich auch Angebote außerhalb Ihres Wunschviertels an. Sie sparen unter Umständen viel Geld, ohne sich bei Ihren Vorstellungen stark einzuschränken. Nutzen Sie so viele Quellen wie möglich, um sich über angemessene Kaufpreise zu informieren. Hilfreich sind Marktberichte der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, Preisspiegel der Maklerverbände oder unsere Datenbank mit Preisen für 50 Städte und Kreise. Zum Immobilienpreisrechner.
Tipp: Unser Spezial Immobilien 2014 bietet einen Gutschein für die Bewertung einer Immobilie über vdpResearch, eine Tochter des Verbands deutscher Pfandbriefbanken. Der Gutschein gilt bis 31. März 2015. Das Heft kostet 10 Euro, der PDF-Download 8 Euro.
Substanz. Es ist sinnvoll, den Rat eines Bauexperten einzuholen.
3. Bausubstanz. Besichtigen Sie nicht nur die Wohnung, sondern insbesondere auch das Dachgeschoss und den Keller. Nehmen Sie einen Sachverständigen wie einen Bauingenieur oder Architekten mit. Dafür fällt ein Honorar an, er entdeckt versteckte Mängel aber eher als Sie.
4. Unterlagen. Sehen Sie sich die Betriebskostenabrechnungen vergangener Jahre an. Lesen Sie bei Eigentumswohnungen außerdem die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung. Darin steht, was der Gemeinschaft und was den einzelnen Eigentümern gehört und wer was nutzen darf. Wichtige Einblicke gewähren auch die Protokolle der Eigentümerversammlung. Darin ist vermerkt, ob große Renovierungsarbeiten geplant sind, für die Sie gesondert zahlen müssen.
5. Renovierungen. Wenn Sie umbauen oder modernisieren wollen, fragen Sie vor dem Kauf nach, ob das überhaupt möglich ist. In manchen Stadtvierteln müssen Modernisierungen genehmigt werden, sofern sie den Wohnwert heben. Manchmal stellen sich die Bauämter quer.
Vorsicht, Falle. Ein Vermarkter hat da eine ganz besondere Gelegenheit für Sie, die er von sich aus wärmstens anpreist? Sie müssen sich nur „ganz schnell“ entscheiden, weil die Interessenten Schlange stehen? Lassen Sie sich das vermeintliche Schnäppchen durch die Lappen gehen. Die Gefahr ist hoch, dass Ihnen in Wirklichkeit eine völlig überteuerte Butze angedreht wird. Kaufen Sie außerdem nie, nie, nie eine Immobilie, ohne sie besichtigt zu haben.
Finanzieren: Was für den Abschluss des Kreditvertrags wichtig ist
Der Kauf eines Eigenheims ist für viele die größte Investition ihres Lebens. Es geht um hohe Summen. Nur wenige haben genug auf der hohen Kante, um den Preis einfach zu bezahlen. Die meisten müssen sich Geld leihen, das sie über mehr als ein Jahrzehnt mit Zinsen zurückzahlen. Es lohnt sich, nach einem günstigen Kredit zu suchen. Für ein Darlehen mit weniger vorteilhaften Konditionen zahlen Eigentümer über die Jahre oft etliche zehntausend Euro mehr.
1. Kassensturz. Welche monatliche Belastung können Sie tragen? Darüber sollten Sie sich zuerst klar werden. Für viele liegt die Grenze in etwa bei ihrer jetzigen Miete. Wenn das auch für Sie gilt, muss die monatliche Rate für den Kredit etwas darunter liegen. Vermieter dürfen nicht alle Kosten auf Mieter umlegen, zum Beispiel keine Ausgaben für Reparaturen und die Instandhaltung. Als Eigentümer aber müssen Sie den gesamten Aufwand allein tragen. Sie wollen sich für die Traumwohnung finanziell einfach ein bisschen einschränken? Überlegen Sie, ob Sie wirklich bereit sind, für viele Jahre zum Beispiel auf Restaurantbesuche oder Urlaubsreisen zu verzichten.
2. Eigenkapital. Mobilisieren Sie so viel eigene Mittel wie möglich. Heben Sie lieber Geld vom Sparbuch ab und nehmen Sie dafür weniger Kredit auf. Wenigstens drei Monatsgehälter brauchen Sie aber als Reserve für unvorhergesehene Ausgaben. Ihr übriges Eigenkapital sollte mindestens die Kaufnebenkosten und 20 Prozent des Kaufpreises abdecken. Zu den Nebenkosten zählen die Grunderwerbsteuer, die Kosten für Notar, Grundbuchamt und Makler. Die Höhe hängt vom Bundesland ab. Wer zum Beispiel in Berlin über einen Makler kauft, muss mit Nebenkosten in Höhe von fast15 Prozent des Kaufpreises rechnen.
3. Förderung. Erkundigen Sie sich nach Fördermitteln. Für Selbstnutzer kommt Wohn-Riester infrage: Kredite von Banken und Bausparkassen mit Riester-Förderung. Es ist auch möglich, Guthaben aus bestehenden Riester-Verträgen abzuziehen und für den Eigenheimerwerb einzusetzen. Günstige Kredite vergibt die staatliche KfW-Bank. Fragen Sie außerdem bei der Gemeinde oder beim Landratsamt nach, ob Ihr Bundesland zinsverbilligte Darlehen anbietet. Viele Tipps finden Sie auf unserer Themenseite Eigenheimförderung.
4. Tilgung. Sie sollten so viel tilgen, dass Sie die Wohnung bis zum Rentenalter abbezahlt haben. Je älter Sie sind, desto höher muss die Tilgung sein. Vereinbaren Sie in jedem Fall mindestens 2 Prozent anfängliche Tilgung. Lassen Sie sich außerdem möglichst zusätzliche Sondertilgungsrechte einräumen. Oft können ohne Zinsaufschlag 5 bis 10 Prozent der Kreditsumme pro Jahr zusätzlich getilgt werden. Gerade in einer Niedrigzinsphase wie jetzt können Sie Ihr Geld kaum besser einsetzen als für die Rückführung von Schulden.
Maßarbeit. Der Effektivzins hilft beim Kreditvergleich.
5. Zinsen. Die Zinsen sind derzeit ungewöhnlich niedrig. Die sollten Sie sich möglichst lange sichern. Der Zinssatz für 15 oder 20 Jahre ist zwar etwas höher als der für kürzere Fristen, dafür profitieren Sie besonders lange vom derzeitigen Zinstief. Nach zehn Jahren können Sie solche langlaufenden Kredite zudem mit sechs Monaten Frist kündigen. Kredite mit gleicher Zinsbindungsfrist lassen sich anhand des Effektivzinses vergleichen. Überprüfen Sie die Angebote mit unserem Kreditrechner.
Vorsicht, Falle. Der Vermarkter säuselt etwas von „Steuervorteilen“? Selbstnutzern kommt der Staat steuerlich nur entgegen, wenn sie eine denkmalgeschützte Immobilie sanieren. Das kostet in der Regel aber viel Geld, weil strenge Auflagen zu erfüllen sind. Denkmäler sind in erster Linie etwas für Liebhaber historischer Bauten mit hohem Einkommen.
