Wohnungs­kauf: Traumimmobilie finden und finanzieren

Finden: Was Sie bei der Suche nach der Traum­wohnung beachten sollten

Begeisterung gehört beim Abenteuer Immobilienkauf dazu. Verlieben Sie sich aber nicht so sehr in eine Wohnung, dass Sie nichts mehr von Ihrem Vorhaben abbringen kann – selbst dann nicht, wenn Sie vor dem Notar­termin gravierende Nachteile bemerken. Eine Fehl­entscheidung kann Sie in jeder Hinsicht teuer zu stehen kommen.

1. Lage. Achten Sie vor allem auf die Lage. Sie lässt sich nicht verändern. Sie haben keine Chance, Gleise umlegen zu lassen, auf denen Güterzüge vorbeirattern. Entspricht die Ausstattung nicht Ihrem Geschmack, braucht Sie das dagegen nicht abzu­schre­cken. Den Teppichboden können Sie mit wenig Aufwand durch Echt­holz­parkett ersetzen. Sehen Sie sich Wohnungen möglichst zu verschiedenen Tages­zeiten an, in der Woche und am Wochen­ende. Schlendern Sie durchs Viertel und über­prüfen Sie, wie nah Busse, Bahnen, Parks, Schulen und Geschäfte sind.

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Größe. Viel Platz ist schön, muss aber auch finanziert werden können.

2. Kauf­preis. Sehen Sie sich auch Angebote außer­halb Ihres Wunsch­viertels an. Sie sparen unter Umständen viel Geld, ohne sich bei Ihren Vorstel­lungen stark einzuschränken. Nutzen Sie so viele Quellen wie möglich, um sich über angemessene Kauf­preise zu informieren. Hilf­reich sind Markt­berichte der Gutachter­ausschüsse für Grundstücks­werte, Preisspiegel der Maklerverbände oder unsere Daten­bank mit Preisen für 50 Städte und Kreise. Zum Immobilienpreisrechner.

Tipp: Unser Spezial Immobilien 2014 bietet einen Gutschein für die Bewertung einer Immobilie über vdpResearch, eine Tochter des Verbands deutscher Pfand­brief­banken. Der Gutschein gilt bis 31. März 2015. Das Heft kostet 10 Euro, der PDF-Download 8 Euro.

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Substanz. Es ist sinn­voll, den Rat eines Bauexperten einzuholen.

3. Bausubstanz. Besichtigen Sie nicht nur die Wohnung, sondern insbesondere auch das Dach­geschoss und den Keller. Nehmen Sie einen Sach­verständigen wie einen Bauingenieur oder Architekten mit. Dafür fällt ein Honorar an, er entdeckt versteckte Mängel aber eher als Sie.

4. Unterlagen. Sehen Sie sich die Betriebs­kosten­abrechnungen vergangener Jahre an. Lesen Sie bei Eigentums­wohnungen außerdem die Teilungs­erklärung und die Gemein­schafts­ordnung. Darin steht, was der Gemeinschaft und was den einzelnen Eigentümern gehört und wer was nutzen darf. Wichtige Einblicke gewähren auch die Protokolle der Eigentümer­versamm­lung. Darin ist vermerkt, ob große Reno­vierungs­arbeiten geplant sind, für die Sie gesondert zahlen müssen.

5. Reno­vierungen. Wenn Sie umbauen oder modernisieren wollen, fragen Sie vor dem Kauf nach, ob das über­haupt möglich ist. In manchen Stadt­vierteln müssen Modernisierungen genehmigt werden, sofern sie den Wohn­wert heben. Manchmal stellen sich die Bauämter quer.

Vorsicht, Falle. Ein Vermarkter hat da eine ganz besondere Gelegenheit für Sie, die er von sich aus wärms­tens anpreist? Sie müssen sich nur „ganz schnell“ entscheiden, weil die Interes­senten Schlange stehen? Lassen Sie sich das vermeintliche Schnäpp­chen durch die Lappen gehen. Die Gefahr ist hoch, dass Ihnen in Wirk­lich­keit eine völlig über­teuerte Butze angedreht wird. Kaufen Sie außerdem nie, nie, nie eine Immobilie, ohne sie besichtigt zu haben.

Finanzieren: Was für den Abschluss des Kredit­vertrags wichtig ist

Der Kauf eines Eigenheims ist für viele die größte Investition ihres Lebens. Es geht um hohe Summen. Nur wenige haben genug auf der hohen Kante, um den Preis einfach zu bezahlen. Die meisten müssen sich Geld leihen, das sie über mehr als ein Jahr­zehnt mit Zinsen zurück­zahlen. Es lohnt sich, nach einem güns­tigen Kredit zu suchen. Für ein Darlehen mit weniger vorteilhaften Konditionen zahlen Eigentümer über die Jahre oft etliche zehn­tausend Euro mehr.

1. Kassen­sturz. Welche monatliche Belastung können Sie tragen? Darüber sollten Sie sich zuerst klar werden. Für viele liegt die Grenze in etwa bei ihrer jetzigen Miete. Wenn das auch für Sie gilt, muss die monatliche Rate für den Kredit etwas darunter liegen. Vermieter dürfen nicht alle Kosten auf Mieter umlegen, zum Beispiel keine Ausgaben für Reparaturen und die Instandhaltung. Als Eigentümer aber müssen Sie den gesamten Aufwand allein tragen. Sie wollen sich für die Traum­wohnung finanziell einfach ein biss­chen einschränken? Über­legen Sie, ob Sie wirk­lich bereit sind, für viele Jahre zum Beispiel auf Restaurant­besuche oder Urlaubs­reisen zu verzichten.

2. Eigen­kapital. Mobilisieren Sie so viel eigene Mittel wie möglich. Heben Sie lieber Geld vom Spar­buch ab und nehmen Sie dafür weniger Kredit auf. Wenigs­tens drei Monats­gehälter brauchen Sie aber als Reserve für unvor­hergesehene Ausgaben. Ihr übriges Eigen­kapital sollte mindestens die Kauf­neben­kosten und 20 Prozent des Kauf­preises abdecken. Zu den Neben­kosten zählen die Grund­erwerb­steuer, die Kosten für Notar, Grund­buch­amt und Makler. Die Höhe hängt vom Bundes­land ab. Wer zum Beispiel in Berlin über einen Makler kauft, muss mit Neben­kosten in Höhe von fast15 Prozent des Kauf­preises rechnen.

3. Förderung. Erkundigen Sie sich nach Fördermitteln. Für Selbst­nutzer kommt Wohn-Riester infrage: Kredite von Banken und Bausparkassen mit Riester-Förderung. Es ist auch möglich, Guthaben aus bestehenden Riester-Verträgen abzu­ziehen und für den Eigen­heim­erwerb einzusetzen. Güns­tige Kredite vergibt die staatliche KfW-Bank. Fragen Sie außerdem bei der Gemeinde oder beim Land­rats­amt nach, ob Ihr Bundes­land zins­verbilligte Darlehen anbietet. Viele Tipps finden Sie auf unserer Themenseite Eigenheimförderung.

4. Tilgung. Sie sollten so viel tilgen, dass Sie die Wohnung bis zum Renten­alter abbezahlt haben. Je älter Sie sind, desto höher muss die Tilgung sein. Vereinbaren Sie in jedem Fall mindestens 2 Prozent anfäng­liche Tilgung. Lassen Sie sich außerdem möglichst zusätzliche Sondertilgungs­rechte einräumen. Oft können ohne Zins­aufschlag 5 bis 10 Prozent der Kreditsumme pro Jahr zusätzlich getilgt werden. Gerade in einer Nied­rigzins­phase wie jetzt können Sie Ihr Geld kaum besser einsetzen als für die Rück­führung von Schulden.

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Maßarbeit. Der Effektivzins hilft beim Kredit­vergleich.

5. Zinsen. Die Zinsen sind derzeit ungewöhnlich nied­rig. Die sollten Sie sich möglichst lange sichern. Der Zins­satz für 15 oder 20 Jahre ist zwar etwas höher als der für kürzere Fristen, dafür profitieren Sie besonders lange vom derzeitigen Zins­tief. Nach zehn Jahren können Sie solche lang­laufenden Kredite zudem mit sechs Monaten Frist kündigen. Kredite mit gleicher Zins­bindungs­frist lassen sich anhand des Effektivzinses vergleichen. Über­prüfen Sie die Angebote mit unserem Kreditrechner.

Vorsicht, Falle. Der Vermarkter säuselt etwas von „Steuer­vorteilen“? Selbst­nutzern kommt der Staat steuerlich nur entgegen, wenn sie eine denkmal­geschützte Immobilie sanieren. Das kostet in der Regel aber viel Geld, weil strenge Auflagen zu erfüllen sind. Denkmäler sind in erster Linie etwas für Lieb­haber historischer Bauten mit hohem Einkommen.