Wohnungs­kauf

Wohnungs­kauf: Jetzt nied­rige Zinsen sichern

23.02.2012
Wohnungs­kauf - Jetzt nied­rige Zinsen sichern

Die Zinsen sind nied­rig wie selten, die Finanzierung einer Immobilie ist günstig. Wie Kauf­willige realistisch kalkulieren und dauer­haft vom Zins­tief profitieren können.

Inhalt

Es war Liebe auf den ersten Blick: zwei Zimmer, 74 Quadrat­meter Wohn­fläche, frisch reno­viert, sonnen­durch­flutet. Das Ganze in Berlin Kreuz­berg. Genau die Wohnung, von der Marion und Werner Knapp­auf * seit längerem träumten. Dem spontanen Jubel folgte schnell die Ernüchterung: 200 000 Euro sollte das Objekt der Begierde kosten. Können wir uns das über­haupt leisten? Und wenn ja – wie?

Wohnungs­kauf - Jetzt nied­rige Zinsen sichern

Ähnliche Über­legungen treiben derzeit viele Deutsche um. Verunsichert von der Schuldenkrise wollen sie ihr Erspartes in Sicherheit bringen. Die Nach­frage nach Wohnungen und Häusern ist vieler­orts größer als das Angebot, das treibt die Preise. Anderer­seits sind die Zinsen für Baukredite sehr nied­rig (siehe Grafik). Das erleichtert die Finanzierung des Wunsch­objekts.

Das Projekt Eigenheim ist mit Unsicherheiten behaftet. Kaum ist die Traum­wohnung gefunden, beginnt die Rechnerei. Wie viel Geld brauchen wir insgesamt, wie viel ist bereits vorhanden, wie viel können wir monatlich für Zins und Tilgung abzweigen? Und wann sind wir wieder schuldenfrei? Wer seinen Wohn­traum solide finanzieren will, muss etwas Zeit investieren.

Schritt 1: Kosten hoch­rechnen

Das eigene Heim kostet deutlich mehr als nur den ausgewiesenen Kauf­preis. Die Investition in eine Immobilie zieht weitere Kosten nach sich. Unver­meidlicher Posten: die Grund­erwerb­steuer – je nach Bundes­land 3,5 bis 5 Prozent des Kauf­preises. Für Notar und Grund­buch müssen Käufer bis zu 2 Prozent kalkulieren. Hat ein Makler das Objekt vermittelt, steht ihm eine Kurtage zu – je nach Bundes­land 3,57 bis 7,14 Prozent. Im Fall der Knapp­aufs verteuern allein diese zusätzlichen Kosten das Schmuck­stück um rund 27 000 Euro, das sind 14 Prozent des Kauf­preises. Da das Paar zudem Möbel, vor allem eine Küche braucht, muss es insgesamt 240 000 Euro aufbringen, also 40 000 Euro mehr als den Kauf­preis (siehe „Kassensturz“).

Schritt 2: Rück­lagen addieren

Ohne ausreichend Eigen­kapital platzt der Traum vom Eigenheim. Die Neben­kosten, bei den Knapp­aufs immerhin 40 000 Euro, müssen Käufer aus eigener Tasche bezahlen. Wirk­lich solide ist die Finanzierung aber meistens erst, wenn darüber hinaus mindestens 20 Prozent des Kauf­preises durch Eigen­kapital gedeckt sind. Das verschafft Sicherheit für Bank und Kunden.

Für die Knapp­aufs bedeutet das: Sie brauchen mindestens 80 000 Euro. Ihr Kassen­sturz ergibt: Das Tages­geld ist sofort verfügbar, das Aktiendepot kurz­fristig ohne Verlust aufzulösen. Macht 60 000 Euro. Die fehlenden 20 000 Euro spendieren die Eltern. Der Bank­sparplan, in den Marion Knapp­auf seit längerem einge­zahlt hat, bleibt jetzt außen vor. Der Vertrag endet erst in zwei Jahren. Das Paar betrachtet ihn als eiserne Reserve.

Schritt 3: Freies Budget kalkulieren

Unterm Strich müssen die Knapp­aufs also 160 000 Euro per Kredit finanzieren. Die nächsten Fragen lauten: Wie viel bleibt Monat für Monat eigentlich vom Einkommen übrig? Was geht für Essen, Kleidung, Telefon und Versicherungen drauf? Für den Urlaub plant das Paar eine Pauschale ein. Und auch für das Auto legt es zusätzlich etwas zurück – für Reparaturen und irgend­wann vielleicht einen neuen Wagen. Für Unvor­hergesehenes, etwa eine neue Wasch­maschine oder Reparaturen in der Wohnung, bauen die beiden nach und nach eine Reserve auf.

Auch an anderer Stelle ist es ratsam, vorsichtig zu kalkulieren: Die bisherige Kaltmiete fällt weg, aber die Ausgaben für Strom bleiben. Außerdem verlangt die Eigentümer­gemeinschaft ein Hausgeld für die Instandhaltung der Wohn­anlage sowie für Betriebs­kosten wie Wasser, Heizung und Müll­abfuhr. Um zu prüfen, ob das Hausgeld die Betriebs­kosten deckt, lassen sich die Knapp­aufs vom Makler die Abrechnungen geben. In den Beschlüssen der Eigentümer­versamm­lung lesen sie nach, ob in der Anlage größere Reparaturen anstehen und die Instandhaltungs­rück­lage dafür ausreicht. Grund­sätzlich gilt für Wohn­anlagen: Ist das Dach undicht oder der Keller feucht, müssen die Eigentümer die Kosten gemein­sam stemmen.

Schritt 4: Finanzierung optimieren

Nach Abzug aller Kosten bleiben den Knapp­aufs pro Monat 800 Euro. Diesen Betrag können sie in Zins und Tilgung investieren. Das reicht locker für ihren Wohn­traum. Sie haben sogar genug Spielraum, um sich die heutigen Nied­rigzinsen auf Dauer zu sichern und die Schulden zügig abzu­tragen. Damit das klappt, sollten sie die goldene Regel für Kreditnehmer beherzigen. Sie lautet: Den Zins­satz lange fest­zurren, einen hohen Tilgungs­satz wählen und das Recht auf Sondertilgungen sichern (siehe „Tilgung und Zinsbindung“).

Marion und Werner Knapp­auf spielen verschiedene Varianten durch. Sicherheit hat für sie oberste Priorität. Sie entscheiden, den heutigen Nied­rigzins mindestens für 20 Jahre fest­zuschreiben. Sie kalkulieren mit einem Zins­satz von 3,19 Prozent. Allein an Zinsen zahlen sie für den 160 000-Euro-Kredit damit 425 Euro im ersten Monat. Bleiben für die Rück­zahlung immerhin 375 Euro – oder umge­rechnet 2,81 Prozent Tilgung. Damit wären die Berliner nach 24 Jahren schuldenfrei.

Schritt 5: Konditionen vergleichen

Jetzt geht es ans Verhandeln. Das Berliner Paar gibt verschiedenen Anbietern gewünschte Darlehens­summe und Zins­bindung sowie die monatliche Belastung vor. Am Ende vergleichen sie die Rest­schuld nach Ablauf der ersten 20 Jahre.

Der Markt­check ergibt: Top- und Flop-Anbieter von Hypothekendarlehen trennen derzeit rund andert­halb Prozent­punkte. Beim güns­tigsten Anbieter sind von den ursprüng­lichen 160 000 Euro Schulden nach 20 Jahren rund 127 100 Euro abbezahlt, beim teuersten hingegen nur 65 200 Euro. Schlecht finanziert wird die Traum­wohnung schnell unbe­zahl­bar.

* Name von der Redak­tion geändert.

23.02.2012
  • Mehr zum Thema

    Baukredit-Vergleich Der beste Kredit fürs Traum­haus

    - Keine Baufinanzierung ist wie die andere. Unser Baukredit-Vergleich zeigt, in welchem Fall es Kredite schon ab 0,45 Prozent gibt und wann 1,08 Prozent ein Spitzen­angebot...

    Voll­tilgerdarlehen und Bauspar-Kombikredite Feste Raten bis zum Schluss – unter 1 Prozent

    - Immobilienkäufer können sich mit einem Kredit, bei dem die Zinsen für die gesamte Lauf­zeit von bis zu 30 Jahren fest­geschrieben sind, dauer­haft vor steigenden Zinsen...

    Baudarlehen Kredit- und Tilgungs­rechner

    - Wer Kredit­angebote vergleicht, legt den Baustein für eine güns­tige Finanzierung. Das kann viele Tausend Euro sparen. Für eine gelungene Finanzierung ebenfalls wichtig:...