Künftig leichter durch­setz­bar: Umbauten zum barrierefreien Wohnen.

Der Gesetz­geber sieht einen Sanierungs­stau in Wohnungs­eigentums­anlagen. Er hat das Wohnungs­eigentums­gesetz (WEG) daher stark verändert. Umbauten sollen leichter beschlossen werden können. Baumaß­nahmen wie etwa die Einrichtung einer Lade­station für Elektro­autos am Haus oder Umbauten zum Einbruch­schutz sind zukünftig von einzelnen Eigentümern gegen den Willen der Mehr­heit durch­setz­bar. Hier erfahren Sie die Details.

Neues Wohnungs­eigentums­recht im Dezember 2020

Am 1. Dezember 2020 tritt das neue Wohnungs­eigentums­gesetz in Kraft. Die Reform hat ­erhebliche Auswirkungen. Der Berliner Richter und WEG-Experte Oliver Elzer nennt sie einen „Tsunami, der alle Bereiche des WEG erfasst". Bisher war zur Durch­setzung vieler Aus- und Umbaumaß­nahmen in einer Wohnungs­eigentums­anlage eine große Mehr­heit oder sogar ein einstimmiger Beschluss nötig. Die hohen recht­lichen Hürden führten nach Ansicht der Bundes­regierung dazu, dass Sanierungen oft unterblieben.

Modernisierung mit einfacher Mehr­heit beschließen

Veränderungen des Gemein­schafts­eigentums – zum Beispiel der Bau eines Spiel­platzes im Gemein­schafts­garten oder ein Fahr­radschuppen – können künftig mit einfachen Mehr­heit in der Eigentümer­versamm­lung beschlossen werden. Bisher waren Modernisierungen nur möglich, wenn eine Mehr­heit von drei Viertel aller Eigentümer und mehr als die Hälfte aller Miteigentums­anteile in der Eigentümer­versamm­lung dafür gestimmt hatten. Um die über­stimmte Minderheit zu schützen, gilt jedoch: Die Baukosten haben grund­sätzlich nur diejenigen zu tragen, die der Maßnahme zuge­stimmt haben. Und nur sie dürfen sie nutzen.

Diese Baumaß­nahmen können sogar Einzel­personen durch­setzen

Einige Baumaß­nahmen können von einzelnen Wohnungs­eigentümern sogar gegen den Willen der Mehr­heit durch­gesetzt werden (Paragraf 20 Absatz 2 WEG neu). Dazu gehören:

Umbauten für Menschen mit Behin­derung. Benötigen Eigentümer wegen einer Behin­derung Umbauten am gemeinschaftlichen Eigentum (etwa im Hausflur) oder in der eigenen Wohnung (eine tragende Wand, die zum Gemein­schafts­eigentum gehört, muss umge­setzt werden), können Betroffene diese nun verlangen.

Einbau einer Lade­station für Elektro-Autos. Nach neuem Recht kann ein einzelner Eigentümer verlangen, dass in der Wohn­anlage eine Lade­station für ein Elektro­auto einge­baut wird (sogenannte Wall­box). Der Anspruch auf diese Baumaß­nahme umfasst laut Gesetzes­begründung auch die Verlegung notwendiger elektrischer Leitungen im Haus. Mehr zum Thema „Elektroauto: Zuschüsse für die Installation von Wallboxen“.

Maßnahmen zum Einbruch­schutz. Einzelne Eigentümer können nun auch verlangen, dass die übrigen Eigentümer Maßnahmen zum Einbruch­schutz gestatten. Unter Einbruch­schutz sind laut Gesetzes­begründung solche Baumaß­nahmen zu verstehen, die „den widerrecht­lichen Zutritt zu einzelnen Wohnungen oder zu einer Wohn­anlage insgesamt verhindern oder erschweren“ (Einbruchschutz: Tests und Tipps der Stiftung Warentest für Ihre Sicherheit).

Besseres Internet. Einzelne können auch solche Baumaß­nahmen durch­setzen, die dem „Anschluss an ein Tele­kommunikations­netz mit sehr hoher Kapazität dienen“. Dazu gehört insbesondere das Verlegen von Glasfaser­komponenten bis in die Wohnung des Eigentümers und die dafür notwendigen Umbauten am Gemein­schafts­eigentum.

So läuft die Umsetzung der Modernisierungs­wünsche

Die praktische Durch­setzung der Baumaß­nahme soll so funk­tionieren: Wer eine bauliche Veränderung möchte, teilt seinen Wunsch dem Verwalter mit. Der setzt den Beschluss­vorschlag auf die Tages­ordnung der nächsten Eigentümer­versamm­lung. Wie die Baumaß­nahme konkret umge­setzt wird, entscheiden dann nicht allein diejenigen, die die Baumaß­nahme wollen, sondern alle Eigentümer.

Beispiel: In der Frage, wo genau die Lade­station für das Elektro­auto angebracht werden soll, reden alle mit.

Kosten und Nutzungen der Baumaß­nahmen

Die Kosten einer Baumaß­nahme müssen diejenigen bezahlen, die sie gewollt haben (Paragraf 21 Absatz 1 WEG neu). Die Kosten­verteilung unter den Eigentümern, die mit „Ja“ gestimmt haben, erfolgt nach dem Verhältnis ihrer Miteigentums­anteile.

Und dann gilt im Anschluss: Nur wer beispiels­weise dem Einbau eines Aufzugs zuge­stimmt hat, darf ihn später auch nutzen. Eigentümer, die zunächst gegen die Maßnahme gestimmt haben, aber Jahre später etwa den einge­bauten Aufzug selbst gern nutzen würden, können das erreichen, indem sie sich nach­träglich an den Baukosten beteiligen (Paragraf 21 Absatz 4 WEG neu).

Neues Wohnungs­eigentums­recht lässt Raum für Streit

Die Regeln sind klar. Jeglichen Streit werden sie aber dennoch nicht verhindern können.

Beispiel: Eine einfache Eigentümer-Mehr­heit lässt auf ihre Kosten einen Innen­aufzug einbauen. Dadurch ist im Hausflur aber weniger Platz für Fahr­räder oder Kinder­wagen. Das neue Recht hat zwar einen Schutz einge­baut, wonach Bau-Unwil­lige solche Umbauten nicht dulden müssen, die die Wohn­anlage „grund­legend umge­stalten“ (Paragraf 20 Absatz 4 WEG neu). Was darunter aber zu verstehen ist, sagt das Gesetz nicht. Die Frage werden die Gerichte klären müssen.

So interpretiert ein Fachmann das neue WEG

Kai Mediger, Jurist beim Verband nord­deutscher Wohnungs­unternehmen (VNW) vermutet, dass nur Veränderungen wie der Bau zusätzlicher Stock­werke, größere Ausbauten wie der Bau eines großen Gewächs­hauses oder der Abriss ganzer Gebäudeteile als „grund­legende Umge­staltung“ der Wohn­anlage gelten. Der Einbau einer Sauna im Keller oder die Anlage von Park­plätzen in Teilen des Gemein­schafts­gartens fällt seiner Ansicht nach nicht darunter. Sie könnte danach also von einer einfachen Mehr­heit durch­gesetzt werden.

Wann auch die Über­stimmten zahlen müssen

Es gibt einige Fälle, in denen sich die nicht bauwil­lige Minderheit auch an den Kosten der Baumaß­nahme beteiligen muss, die sie nicht gewollt hat (Paragraf 21 Absatz 2 WEG neu):

Große Mehr­heit war dafür. Alle müssen für eine Maßnahme zahlen, wenn mehr als zwei Drittel der abge­gebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentums­anteile dafür gestimmt haben. Diese Regelung greift nur dann nicht, wenn die bauliche Veränderung mit „außer­ordentlichen Kosten“ verbunden ist. Diese Regelung ist nicht ganz neu. Schon bisher konnten Kosten von Umbauten auf alle umge­legt werden, wenn dadurch die Wohn­anlage modernisiert wird.

Investition bringt Einsparung (Amortisation). Alle haben sich an den Baukosten zu beteiligen, wenn sich die Investition inner­halb eines „angemessenen“ Zeitraums amortisieren. Welche Zeit „angemessen“ ist, sagt das Gesetz nicht. Bei modernisierenden Instandset­zungs­arbeiten hat die Recht­sprechung Investitionen dann als amortisiert betrachtet, wenn sie inner­halb von zehn Jahren durch Einsparungen ausgeglichen worden sind.

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