Wohnungs­eigentum Neues Baurecht für Eigentümer

Eigentümer­versamm­lung immer beschluss­fähig

Geändert haben sich auch die Regeln zur ­Beschluss­fähig­keit einer Eigentümerver­samm­lung. Künftig ist jede Versamm­lung beschluss­fähig – unabhängig von der Zahl der anwesenden Personen. Das heißt: Sind von zehn Eigentümern nur drei anwesend, reichen zwei Stimmen, um eine Baumaß­nahme zu beschließen. Gabriele Heinrich vom Eigentümerver­band Wohnen im Eigentum sieht die neuen Regeln kritisch: „Es besteht die Gefahr, dass sich nun in einigen Anlagen eine kleine Anzahl finanz­starker Eigentümer ihre Wünsche erfüllt und die Interessen der anderen unter die Räder kommen.“ Sie rät daher allen Stimm­berechtigten dringend, in die Versamm­lung zu gehen und mitzureden.

Online an Eigentümer­versamm­lung teilnehmen

Für alle Eigentümer, die ihre Wohnung vermietet haben und weit weg vom Versamm­lungs­ort leben, ist die Teil­nahme an der Eigentümer­versamm­lung nun einfacher geworden. Die Eigentümer können per Mehr­heits­beschluss erlauben, dass Wohnungs­besitzer online an der Versamm­lung teilnehmen. Die zeit- und kosten­intensive Anreise entfällt.

Sonderfall: „Grund­legende Umge­staltung“

Minderheit geschützt. Die anwesenden ­Eigentümer können in der Versamm­lung allerdings nicht alles durch­drücken. Eine Mehr­heit darf zum Beispiel nichts beschließen, was die Wohn­anlage „grund­legend umge­staltet“. Das Gesetz erläutert diesen schwammigen Begriff nicht näher. Matthias Löffler, Richter am Amts­gericht Hannover und Experte für Wohnungs­eigentums­recht, sagt: „Es wird ­Jahre dauern, bis die Gerichte geklärt haben, was unter einer grund­legenden Umge­stal­tung zu verstehen ist.“

Dafür gilt der Schutz. Kai Mediger, Jurist beim Verband nord­deutscher Wohnungs­unternehmen (VNW) vermutet, dass nur Veränderungen wie der Bau zusätzlicher Stock­werke, größere Ausbauten wie der Bau eines großen Gewächs­hauses oder der Abriss ganzer Gebäudeteile als „grund­legende Umge­staltung“ der Wohn­anlage gelten. Der Einbau einer Sauna im Keller oder die Anlage von Park­plätzen in Teilen des Gemein­schafts­gartens fällt seiner Ansicht nach nicht darunter. Sie könnte danach also von einer einfachen Mehr­heit durch­gesetzt werden.

Anfechtungs­frist läuft nur einen Monat

Wichtig: Eigentümer, die ein mehr­heitlich beschlossenes Bauvorhaben verhindern wollen, weil sie darin eine grund­legende Umge­staltung der Wohn­anlage sehen, haben nach der Beschluss­fassung in der Eigen­tümer­versamm­lung nur einen Monat Zeit, um den Beschluss beim Amts­gericht am Ort der Wohn­anlage anzu­fechten (Paragraf 45 WEG). Beispiel: Ist ein Beschluss am 1. März gefasst worden, muss die Anfechtungs­klage bei Gericht bis zum 1. April eingehen. Fällt das Ende der Monats­frist auf einen Sonn- oder Feiertag, verlängert sich die Frist auf den darauf­folgenden Werk­tag.

Tipp bei Nicht­teil­nahme an Eigentümer­versamm­lung: Die Monats­frist gilt auch für diejenigen, die nicht an der Versamm­lung teil­genommen haben. Erfahren sie spät von grund­legenden Beschlüssen, etwa weil das Protokoll erst eineinhalb Monate nach der Versamm­lung verschickt wird, haben sie keine Anfechtungs­möglich­keit mehr. Für Nicht­teilnehmer ist es deshalb ratsam, sich direkt nach der Versamm­lung vom Verwalter Kopien der gefassten Beschlüsse zuschi­cken zu lassen.

Was Einzel­personen durch­setzen können

Einige Baumaß­nahmen können von einzelnen Wohnungs­eigentümern sogar gegen den Willen der Mehr­heit durch­gesetzt werden (Paragraf 20 Absatz 2 WEG neu). Dazu gehören:

Umbauten für Menschen mit Behin­derung. Benötigen Eigentümer wegen einer Behin­derung Umbauten am gemeinschaftlichen Eigentum (etwa eine Rampe zur Haustür für Roll­stuhlfahrer) oder in der eigenen Wohnung (eine tragende Wand, die zum Gemein­schafts­eigentum gehört, muss umge­setzt werden), können Betroffene diese nun verlangen.

Einbau einer Lade­station für Elektro-Autos. Nach neuem Recht kann ein einzelner Eigentümer verlangen, dass in der Wohn­anlage eine Lade­station für ein Elektro­auto einge­baut wird (sogenannte Wall­box). Der Anspruch auf diese Baumaß­nahme umfasst laut Gesetzes­begründung auch die Verlegung notwendiger elektrischer Leitungen im Haus. Für die Installation von Wall­boxen gibt es Zuschüsse. Mehr zum Thema in unserem Special E-Auto.

Maßnahmen zum Einbruch­schutz. Einzelne Eigentümer können nun auch verlangen, dass die übrigen Eigentümer Maßnahmen zum Einbruch­schutz gestatten. Unter Einbruch­schutz sind laut Gesetzes­begründung solche Baumaß­nahmen zu verstehen, die „den widerrecht­lichen Zutritt zu einzelnen Wohnungen oder zu einer Wohn­anlage insgesamt verhindern oder erschweren“ Mehr zum Thema in unserem Special Einbruchschutz.

Besseres Internet. Einzelne können auch solche Baumaß­nahmen durch­setzen, die dem „Anschluss an ein Tele­kommunikations­netz mit sehr hoher Kapazität dienen“. Dazu gehört insbesondere das Verlegen von Glasfaser­komponenten bis in die Wohnung des Eigentümers und die dafür notwendigen Umbauten am Gemein­schafts­eigentum.

Minderheitenrecht betrifft das „Ob“ ...

Der Rechts­anspruch auf diese privilegierten Baumaß­nahmen ist so gestaltet, dass die einzelne Person, etwa der E-Auto-Besitzer, verlangen kann, dass ihm die Mehr­heit per Beschluss den Bau gestattet.

... über das „Wie“ entscheidet die Mehr­heit

Das heißt nicht, dass er anschließend einfach nach eigenen Vorstel­lungen loslegen und Hand­werker beauftragen kann. Denn darüber, wie der Bau umge­setzt wird, entscheidet weiterhin die Versamm­lung.

Beispiel Wall­box: Über den Ort, wo genau die Lade­station für das Elektro­auto angebracht werden soll, dürfen alle mitentscheiden, auch diejenigen, die anfangs gegen die Baumaß­nahme waren.

Ja-Sager bezahlen Baumaß­nahme und Folge­kosten

Die Kosten einer Baumaß­nahme müssen diejenigen bezahlen, die sie gewollt haben (Paragraf 21 Absatz 1 WEG neu). Die Kosten­verteilung unter den Eigentümern, die mit „Ja“ gestimmt haben, erfolgt nach dem Verhältnis ihrer Miteigentums­anteile. Wer in der Eigentümer­versamm­lung gegen die Baumaß­nahme gestimmt hat, sollte daher darauf achten, dass seine Nein-Stimme bei der Abstimmung auch protokolliert wird.

Die Ja-Sager tragen nicht nur die Kosten des Baus, sondern auch die Folge­kosten.

Beispiel Aufzug: Beschließt eine Mehr­heit der anwesenden Eigentümer die Errichtung eines Aufzugs, zahlen die Befür­worter den Bau sowie die folgenden Betriebs- und Reparatur­kosten.

Nur wer mit Ja gestimmt hat, hat das Nutzungs­recht

Genauso einfach wie die Verteilung der Kosten ist die Nutzungs­frage gelöst. Nur wer beispiels­weise dem Einbau eines Aufzugs zuge­stimmt hat, darf ihn später auch nutzen. Eigentümer, die zunächst gegen die Maßnahme gestimmt haben, aber Jahre später etwa den einge­bauten Aufzug selbst gern nutzen würden, können das erreichen, indem sie sich nach­träglich mit einem Einmalbetrag an den Baukosten beteiligen (Paragraf 21 Absatz 4 WEG neu). Die Nach­zügler müssen sich anschließend natürlich ab dann an den künftig anfallenden Betriebs- und Reparatur­kosten des Aufzugs beteiligen.

Neuen Regeln lassen Raum für Streit

Auch wenn die Regeln auf den ersten Blick klar erscheinen, werden sie Streit nicht verhindern können.

Beispiel: Eine einfache Eigentümer-Mehr­heit lässt auf ihre Kosten einen Innen­aufzug einbauen. Dadurch ist im Hausflur aber weniger Platz für Fahr­räder oder Kinder­wagen. Heißt: Diejenigen, die gegen den Innen­aufzug waren, müssen zwar nichts zahlen. Aber ihre Bewegungs­freiheit in der Wohn­anlage wird durch die Baumaß­nahme trotzdem beein­trächtigt. Wie die Recht­sprechung in solchen Fällen den Streit löst, bleibt abzu­warten.

Komplizierte Nutzungs­regeln

Kritiker des neuen Rechts sehen auch die Gefahr, dass „Tritt­brett­fahrer“ zunächst gegen eine Umbaumaß­nahme stimmen, um sich nicht an den Kosten beteiligen zu müssen. Anschließend die Neuerung aber doch nutzen wollen. Die Nein-Sager von der Nutzung eines Aufzugs auszuschließen, ist noch relativ einfach. Wer für den Aufzug war, bekommt einen Chip oder einen Schlüssel. Der Rest muss Treppen steigen. Wie regelt man aber die Nutzung ­eines im Gemein­schafts­garten einge­rich­teten Spiel- oder Grill­platzes? Und was gilt, wenn von einer Baumaß­nahme wie einem Regendach über dem Haus­eingang auto­matisch ­alle Eigentümer der Anlage profitieren? Amts­richter Matthias Löffler sagt: „Wer mit Nein gestimmt hat, die beschlossene Baumaß­nahme wie bei dem Regendach über dem Haus­eingang aber zwangs­läufig nutzt, muss nicht zahlen.“

Wann auch die Über­stimmten zahlen müssen

In zwei Fällen müssen ­alle Eigentümer – auch die, die mit Nein abge­stimmt haben – die Kosten einer baulichen Veränderung tragen und zwar unabhängig von der individuellen Nutzung:

Große Mehr­heit. Wenn eine große Mehr­heit den Bau beschlossen hat (mehr als zwei Drittel der abge­gebenen Stimmen und mehr als die Hälfte der Miteigentums­anteile) und diese bauliche Veränderung nicht mit „unver­hält­nismä­ßigen Kosten“ verbunden ist. Letzteres soll einzelne vor finanzieller Über­forderung schützen, wenn zum Beispiel die große Mehr­heit den Außen­anbau von Balkonen beschließt. Wann die Kosten „unver­hält­nismäßig“ sind, sagt das Gesetz jedoch nicht.

Diese Regelung ist allerdings nicht ganz neu. Schon bisher konnten Kosten von Umbauten auf alle umge­legt werden, wenn dadurch die Wohn­anlage modernisiert wird.

Investition bringt Einsparung (Amortisation). Wenn die Kosten des Baus sich in einem „angemessenen Zeitraum“ amortisieren (ein neuer Heizkessel führt bei allen ­zu geringeren Heiz­kosten). Was als angemessener Zeitraum zu verstehen ist, ist gesetzlich nicht fest­gelegt. Bei modernisierenden Instandset­zungs­arbeiten hat die Recht­sprechung Investitionen bislang dann als amortisiert betrachtet, wenn sie inner­halb von zehn Jahren durch Einsparungen ausgeglichen worden sind.

Die schwammigen Rechts­begriffe sind so unklar, dass Klagen absehbar sind.

[Update 17.12.2020]: Tipps zum taktischen Abstimmen

In Zukunft wird in der Eigentümer­versamm­lung sicher taktiert. Viele Eigentümer werden einer Baumaß­nahme nur unter der Prämisse zustimmen wollen, dass sich auch alle an den Baukosten beteiligen. Dieses Ziel können Wohnungs­eigentümer durch einen „Bau- und Verteilungs-Doppel­beschluss“ erreichen:

Beispiel Abstimmung über Dach-Dämmung. Zuerst entscheiden die Eigentümer über die Dämmung an sich (Baubeschluss). Die Eigentümer, die nur für die Dämmung sind, wenn alle die Kosten tragen, stellen ihr „Ja“ beim Baubeschluss unter die Bedingung, dass sich im folgenden Beschluss über die Kosten (Verteilungs­beschluss) alle Eigentümer an den Baukosten beteiligen. Wird die Einstimmig­keit im Kosten­verteilungs­beschluss dann nicht erreicht, greift die „auflösende Bedingung“ zum Baubeschluss.

Das heißt: Die Zustimmung zum Bau fällt wieder weg. Eigentümer, die nur mit der Bedingung für den Bau gestimmt haben, müssen dann also nicht zahlen.

Mehr Macht für Verwalter

Geändert haben sich auch die gesetzlichen Befug­nisse der Person, die die Anlage verwaltet. Während Haus­verwalter bisher vieles erst dann erledigen durften, wenn sie zuvor von den Eigentümern per Beschluss dazu ermächtigt wurden, gilt jetzt das Gegen­teil: Im Alltags­geschäft dürfen Verwalte­rinnen und Verwalter jetzt grund­sätzlich ohne vorherigen Beschluss handeln, solange ihre Maßnahme eine „unterge­ordnete Bedeutung“ hat und nicht zu „erheblichen Verpflichtungen“ führt.

Streit absehbar

Laut Gesetzes­begründung sollen darunter kleinere Reparatur­aufträge sowie der Abschluss von „Versorgungs- und Dienst­leis­tungs­verträgen“ fallen. Auch hier ist Streit zwischen Verwaltung und Eigentümer­gemeinschaft absehbar, wenn die Verwalterin ihre Befug­nisse groß­zügig auslegt und ohne vorherigen Beschluss etwa zu einem teuren Strom­anbieter wechselt.

Wann Verwalter haften

Zwar sind Verwalter auch weiterhin verpflichtet, wirt­schaftlich zu arbeiten. Haben sie keine Vergleichs­angebote einge­holt und viel zu teure Anbieter beauftragt, sind sie unter Umständen zum Schaden­ersatz verpflichtet. Aber diesen Anspruch müssen die Eigen­tümer im schlimmsten Fall erst einmal auf dem Gerichtsweg durch­setzen.

Eigentümerver­band rät: Befug­nisse beschränken

Gabriele Heinrich vom Eigentümerver­band Wohnen im Eigentum rät, die gesetzlichen Befug­nisse des Verwalters durch Eigentümer­beschlüsse oder Klauseln im Verwalter­vertrag einzuschränken. Dort könnte dann etwa stehen, dass der Verwalter bei Aufträgen über 500 Euro die vorherige ­Erlaubnis der Eigentümer oder des Verwaltungs­beirats benötigt.

Unfähige Verwalter schnell loswerden

Raus­schmiss leichter. Wie in jedem Berufs­zweig gibt es auch unter Haus­verwaltungen schwarze Schafe. In kleinen Eigentümer­anlagen zeigen Verwalter zum Beispiel mitunter nicht das nötige Engagement, weil sie mit der Verwaltung dort nicht viel verdienen. Eine unfähige Verwaltung umge­hend loszuwerden, war in der Vergangenheit zum Teil schwierig, weil die Verwalter­verträge bis zu fünf Jahren laufen. Die neuen Rechts­regeln verbessert nun die Lage der Eigentümer.

Verkürzte Lauf­zeit. Haben sie den Raus­schmiss der mit der Verwaltung betreuten Person beschlossen, endet der Vertrag mit ihr nach spätestens sechs Monaten auto­matisch – auch wenn der Vertrag eigentlich noch eine längere Lauf­zeit vorsieht. Bisher brauchten die Eigentümer einen „wichtigen Grund“, um Verwalter abberufen zu können. Jetzt ist die Abwahl ­jeder­zeit möglich.

Zweimal zahlen. Haken an der neuen Lösung: Wenn Eigentümer den abberufenen Verwalter sofort von seinen Aufgaben entbinden und eine neue Hausver­waltung beauftragen, müssen sie den alten Verwalter bis zum Ende der sechs Monate weiterbezahlen.

Neue Regeln für vermietete Eigentums­wohnungen

Neben­kosten­abrechnung wird einfacher. Für Wohnungs­eigentümer, die ihre Wohnung ver­mieten, bringt das neue Gesetz auch eine Verbesserung. Für sie wird es in vielen Fällen einfacher, die Betriebs­kosten­abrechnung für ihre Mieter zu ­erstellen. In der Vergangenheit gab es immer ­wieder Probleme, wenn die Haus­bewirt­schaftungs­kosten der Eigentümer unter­einander nach ihrem Miteigentums­anteil (MEA) verteilt wurden, der Eigen­tümer gegen­über seinem ­Mieter aber nach Wohn­fläche abrechnen musste. Umrechnen war teil­weise nötig.

Berechnung nach Eigentums­anteilen. Nun gilt: Vermieter einer Eigentums­wohnung dürfen nach Miteigentums­anteilen abrechnen, wenn im Miet­vertrag kein anderer Verteilungs­maßstab vereinbart ist.

Verwaltungs­kosten bleiben tabu. Die normalen mietrecht­lichen Regeln zur Betriebs­kosten­abrechnung müssen Vermieter freilich weiterhin beachten. Dazu gehört etwa: Die Verwaltungs­kosten, die der Wohnungs­eigentümer zu tragen hat, darf er nicht an den Mieter weiterreichen (Regeln für die Betriebskostenabrechnung).

Diese Meldung ist im Oktober 2020 auf test.de erschienen. Sie wurde seitdem mehr­mals aktualisiert, zuletzt am 22. Dezember 2020.