Tipps

Für Eigentümer:

  • Fortschritt. Viele Projekte, die bisher am Widerstand einzelner Miteigentümer gescheitert sind, können Sie jetzt gemeinsam mit der Mehrheit der Eigentümer durchsetzen. Schreiben Sie rechtzeitig vor der nächsten Eigentümerversammlung an den Verwalter und beantragen, die Beschlussfassung über aus Ihrer Sicht anstehende Projekte auf die Tagesordnung zu setzen. Nur dann kann die Versammlung wirksame Mehrheitsbeschlüsse fassen.
  • Kostenverteilung. Gemeinsam mit der Mehrheit der übrigen Eigentümer können sie jetzt auch die Betriebs- und Instandhaltungskosten gerechter als bisher verteilen. Wiederum gilt: Sorgen Sie dafür, dass Punkte, die Ihnen wichtig sind, auf der Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung stehen.
  • Wohnungsverkauf. Wenn Sie Ihre Wohnung über kurz oder lang verkaufen wollen, sollten Sie bei der nächsten Wohnungseigentümerversammlung die Aufhebung von Veräußerungsbeschränkungen beantragen. Hintergrund: Die meisten Teilungserklärungen enthalten eine Regelung, nach der der Verkauf einer Wohnung der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer oder des Verwalters bedarf. Sie darf zwar nur aus einem wichtigen Grund versagt werden, ist jedoch immer mit unnötigen Verzögerungen und zusätzlichen Kosten verbunden. Sinn macht sie nur, wenn der Verwalter oder der Vorsitzende der Wohnungseigentümergemeinschaft Kaufinteressenten tatsächlich einer Prüfung unterziehen. Ebenfalls wichtig: Ermächtigen Sie Kaufinteressenten, die Sammlung der Eigentümerbeschlüsse einzusehen. Der Verwalter oder Vorsitzende der Eigentümergemeinschaft ist dann verpflichtet, ihm die Unterlagen zu präsentieren.
  • Widerstand. Wenn Sie mit Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft nicht einverstanden sind, ist Eile geboten. Solche Beschlüsse sind grundsätzlich wirksam, auch wenn sie rechtswidrig sein sollten. Klagen dagegen sind nur innerhalb eines Monats ab der Eigentümerversammlung zulässig. Nur wenn Beschlüsse nichtig sind, können Sie auch später noch dagegen vorgehen. Lassen Sie sich sofort von einem auf Wohnungseigentumsrecht spezialisierten Rechtsanwalt beraten, wenn Sie einen Beschluss angreifen wollen.

Für Interessenten:

  • Information. Lassen Sie sich zusätzlich zur Teilungserklärung, dem Grundbuchauszug und den Protokollen der letzten beiden Eigentümerversammlungen auch die Beschlusssammlung zeigen. Sie brauchen dazu eine Ermächtigung des Verkäufers. Studieren Sie die Unterlagen gründlich. Fragen Sie nach, wenn Sie etwas nicht verstehen. Achten Sie besonders darauf, ob Sondernutzungsrechte zugunsten der Eigentümer anderer Wohnungen die Nutzung der Wohnung berühren, für die Sie sich interessieren. Fragen Sie nach, wie viel Rücklagen für Reparaturen und Instanzsetzungen zur Verfügung stehen und welche Arbeiten in den nächsten Jahren anstehen. Fragen Sie nach, ob in nächster Zeit eine Eigentümerversammlung stattfindet und sie als Zuhörer teilnehmen dürfen. Lassen Sie sich zumindest die Tagesordnung und die Unterlagen dazu vorlegen.
  • Kostenrisiko. Wichtiger als bisher: Sie sollten halbwegs zu Ihren potenziellen Miteigentümern passen. Die erweiterten Möglichkeiten, per Mehrheit teure Instandsetzungs- oder Umbauarbeiten zu beschließen, sind für Sie ein Risiko. Wenn eine mehrheitlich finanzstarke Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt, den alten Aufzug durch einen modernen zu ersetzen oder sämtliche Fenster zu erneuern, können hohe Sonderzahlungen fällig sein. Wenn Sie das Geld dafür nicht haben, kann Sie das zum Verkauf der Wohnung zwingen. Miteigentümer in ähnlichen finanziellen Verhältnissen senken das Risiko von Beschlüssen, die Sie nicht bezahlen können.
  • Umwandlung. Besondere Vorsicht ist nötig, wenn Sie eine Wohnung in einem Gebäude kaufen wollen, das gerade erst in Wohnungseigentum aufgeteilt wurde oder wird. Die einzelnen Wohnungen gehören zunächst dem bisherigen Eigentümer des Gebäudes. Er hat damit am Anfang die absolute Mehrheit in der Eigentümergemeinschaft und kann das etwa nutzen, um nachträglich teure Instandsetzungsarbeiten zu beschließen, die er allein nicht finanzieren kann oder will. Generell gilt: Beim Einkauf in eine Wohnungseigentümergemeinschaft, in der mehr die Hälfte der Wohnungen einer Person oder Gesellschaft gehören, ist Vorsicht angebracht. Wenn sich mehr als dreiviertel der Wohnungen in einer Hand befinden, sollten Sie sich vertraglich absichern. Lassen Sie sich unbedingt gründlich beraten. In schwierigen Fällen ist ein auf Wohnungseigentumsrecht spezialisierter Rechtsanwalt der richtige Ansprechpartner. Unter normalen Umständen können Sie den Notar fragen, der den Kaufvertrag beurkunden soll. Er ist verpflichtet, Sie - und den Verkäufer - fair und unparteiisch über die Vertragsklauseln, ihre Bedeutung und mögliche Alternativen zu informieren.
  • Vertragsschluss. Achten Sie bei Vertragsschluss darauf, dass der Verkäufer Sie unwiderruflich ermächtigt, ihn bei der nächsten Eigentümerversammlung zu vertreten, falls Sie bis dahin nicht selbst im Grundbruch eingetragen und damit als Eigentümer stimmberechtigt sind. Die Abwicklung des Kaufvertrags und die Grundbucheintragung kann sich über Monate hinziehen.

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