Wohnungseigentum Meldung

Für Besitzer von Eigentumswohnungen gelten von Juli an neue Regeln: Das reformierte Wohnungseigentumsgesetz lockert den Zwang zu einstimmigen Beschlüssen. In vielen Fällen kann künftig die Mehrheit der Eigentümer von Wohnungen in einer Immobilie über Reparaturen oder Umbauten entscheiden. Einzelne Eigentümer haften gegenüber Dritten von vorneherein nur noch anteilig für Schulden der Gemeinschaft. Außerdem wird es leichter, Forderungen gegen säumige Miteigentümer durchzusetzen. STIF­TUNG WA­REN­TEST online erklärt die neuen Regeln und gibt Tipps für Eigentümer und Interessenten.

Weniger Vetorecht für Einzelne

Bisher galt: Alle wichtigen Beschlüsse in einer Wohnanlage mussten einstimmig getroffen werden. Die Folge: Ein einzelner Eigentümer allein konnte Projekte wie den Anbau von Balkonen, Energiespar-Investitionen oder den Einbau eines Fahrstuhls verhindern. Oft scheiterten Eigentümergemeinschaften an solchen Beschlüssen schon, weil nur selten alle Eigentümer zur jährlichen Versammlung kommen. Jetzt reichen in zahlreichen Fällen Mehrheitsbeschlüsse aus, um die Zukunft der Immobilie zu bestimmen. Im Detail:

  • Für die bloße Instandsetzung reicht die einfache Mehrheit. Das gilt auch, wenn dabei alte Techniken durch zeitgemäße Materialien ersetzt werden.
  • Bei Umbauten jenseits von einer Instandsetzung reicht eine Dreiviertel-Mehrheit aus, wenn die Umbauten den Wohnwert der Immobilie insgesamt auf Dauer erhöhen oder zu nachhaltigen Energieeinsparungen führen.
  • Bei Umbauten jenseits von Instandsetzung und Modernisierung müssen ansonsten alle Eigentümer zustimmen, die direkt betroffen sind.
  • Einstimmigkeit ist auch weiterhin erforderlich, wenn ein Umbau die Eigenart der Wohnanlage verändert oder einzelne Wohnungseigentümer gegenüber den übrigen unbillig beeinträchtigt.

Zahlungspflicht auch ohne Zustimmung

Auch die Kosten können die Eigentümer flexibler als bisher untereinander aufteilen. Bei Umbauten jenseits von Modernisierung, Instandhaltung und Reparatur gilt eigentlich: Zahlen müssen nur die Eigentümer, die zugestimmt haben. Allerdings kann die Eigentümerversammlung ein abweichende Verteilung der Kosten beschließen. Der Verteilungsschlüssel muss sich an der Möglichkeit der Nutzung der Umbauten orientieren und ist dann für alle verbindlich. Einziger Ausweg für Eigentümer, die sich überfordert fühlen: Sie können vor Gericht geltend machen, dass sie unbillig beeinträchtigt werden oder sich die Eigenart der Wohnanlage ändert. Wenn sie damit Erfolg haben, stoppt das Gericht die beschlossenen Bauarbeiten.

Vorrang in der Zwangsvollstreckung

Einen kleinen Vorteil bekommen Eigentümergemeinschaften durch Änderungen im Zwangsvollstreckungsrecht bei der Durchsetzung von Hausgeldzahlungen für die Verwaltung, laufende Kosten und Reparaturen. Bis zu einer Höhe von 5 Prozent des Verkehrswerts der Wohnung sind Hausgeldrückstände jetzt vorrangig gegenüber Forderungen von Banken - auch wenn diese per Grundschuld oder Hypothek gesichert sind. Mit anderen Worten: Bei einer Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung bekommt jetzt zunächst die Wohnungseigentümergemeinschaft ausstehendes Hausgeld. Bisher galt in der Regel: Nach einer Zwangsversteigerung erhielten zunächst die Banken ihr Geld, während die Eigentümergemeinschaft ihre Hausgeldforderungen oft abschreiben konnte. Allerdings: In vielen Fällen dürfte der Eigentümergemeinschaft dennoch Geld verloren gehen. Die Obergrenze von 5 Prozent des Verkehrswerts wird oft nicht reichen, um Hausgeldrückstände auszugleichen.

Transparenz bei der Verwaltung

Das neue Wohnungseigentumsgesetz sorgt auch für mehr Transparenz bei der Verwaltung. Der Verwalter oder Vorsitzende der Wohnungseigentümerversammlung müssen künftig sämtliche Beschlüsse der Gemeinschaft und Gerichtsurteile über Streitigkeiten dokumentieren und aufbewahren. Das erleichtert es vor allem Wohnungskäufern, sich ein vollständiges und zuverlässiges Bild vom Zustand und Wert der Immobilie und von der Eigentümergemeinschaft zu verschaffen.

Teilungserklärung geht oft vor

Das Grundgesetz einer Eigentümergemeinschaft bleibt die so genannte Teilungserklärung. Sie ist Bestandteil der Grundbucheintragung und regelt die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander. Auch Regelungen, die vom Wohnungseigentumsgesetz abweichen, sind oft wirksam. Allerdings: Klauseln über die Verteilung von Betriebs- und Instandhaltungskosten können die Eigentümer mit Inkrafttreten des neuen Wohnungseigentumsgesetzes durch Mehrheitsbeschlüsse außer Kraft setzen. Ebenfalls neu: Einzelne Wohnungseigentümer haben ab Juli das Recht, eine Anpassung der Teilungserklärung zu verlangen, wenn die geltende Regelung grob unfair ist. Möglicher Anwendungsfall sind frisch in Wohnungseigentum umgewandelte Immobilien, bei denen sich der ursprüngliche Eigentümer der Immobilie zugunsten von Wohnungen, die er zunächst noch selbst behalten will, umfangreiche Sondernutzungsrechte eingeräumt hat.

Tipps: Für Eigentümer & Interessenten

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